Резюме

Uniform Standards of Professional Appraisal Practice требуют, чтобы в тех случаях, когда срок экспозиции является составной частью определения мнения о стоимости, оценщик также вырабатывал мнение о разумном сроке экспозиции, связанное с этим мнением о стоимости, и приводил его в отчёте об оценке.
Однако разумный срок экспозиции, который является условием большинства оценок, не оказывает вообще никакого воздействия на рынок. Предположение о разумном сроке экспозиции просто означает, что продавец в гипотетической продаже, как предполагается, не предпринял никаких действий для достижения более быстрой продажи, чем та, которая была бы достигнута без таких действий на рынке, существующем на дату оценки.
В результате, в настоящей статье утверждается, что требовать оценки срока экспозиции в процессе оценки невозможно и бессмысленно
.
**********

Является ли задача получения оценки срока экспозиции, как это определено в Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) и Appraisal Institute Guide Note 14, надлежащей процедурой оценки, или это требование с точки зрения экономической науки, на которой основана оценка, необоснованно?

Природа времени экспозиции

Срок экспозиции определяется USPAP и The Dictionary of Real Estate Appraisal следующим образом

предполагаемый период времени, в течение которого оцениваемый имущественный интерес предлагался бы на рынке до гипотетического завершения продажи по рыночной стоимости на дату вступления оценки в силу. (1)

Оба определения также указывают, что срок экспозиции — это ретроспективное мнение или оценка, «основанная на анализе прошлых событий, предполагающих конкурентный и открытый рынок.» (2)
Тезис этой статьи состоит в том, что срок экспозиции может быть только
(1) историческим фактом проданной недвижимости, или
(2) стандартом, который явно или неявно определен в каждом определении стоимости.
Цель этой статьи — опровергнуть концепцию о том, что время экспозиции может быть оценено в соответствии с требованиями USPAP.
Оценщики часто упускают из виду, что гипотетическая продажа оцениваемого имущества всегда должна предполагаться на дату оценки в соответствии с определением рыночной стоимости, которое используется в оценке.
Цена гипотетической продажи — это стоимостное заключение процесса оценки, которое также может быть разработано и представлено в виде интервала или числа.
USPAP предусматривает, что

«когда срок экспозиции является компонентом определения разрабатываемого мнения о стоимости, оценщик должен также разработать мнение о разумном сроке экспозиции, связанном с этим стоимостным мнением.»(3)

Далее говорится:

«После того как заключение о разумном сроке экспозиции было разработано в соответствии с правилом стандартов l-2(c), это заключение должно быть изложено в отчете». (4)

Большинство, вероятно, сочтет, что срок экспозиции для гипотетической продажи может быть охарактеризован как чрезмерный, разумный или менее чем разумный.

В своей статье в Appraisal Journal 1993 года Rountrey и Taylor рассмотрели вопрос о разумном и избыточном сроке экспозиции. (5)
Они заявляют:

Распространенное заблуждение, которое усугубляет путаницу, связанную с разумным сроком экспозиции, заключается в том, что якобы чем дольше срок экспозиции, тем выше цена или стоимость.
При этом практически нет никаких доказательств того, что необычно долгое время маркетинга / экспозиции напрямую связано с более высокой ценой или стоимостью.
В тех случаях, когда более высокие цены связаны с исключительно длительным сроком маркетинга / экспозиции, это, как правило, является результатом инфляции, изменения рыночных условий или изменений в самой недвижимости. (6)

Rountrey и Taylor добавляют:

«На самом деле есть основания предполагать, что длительный срок маркетинга / экспозиции, вероятно, приводит к снижению цен, потому что недвижимость становится примелькавшейся (shopworn) или стигматизированной. (7)

Они отмечают, что, хотя значительная часть всей инвестиционной недвижимости может активно или, по крайней мере, неофициально находиться на рынке в течение многих лет, затянувшиеся сроки реализации обычно объясняются нереалистичным ценообразованием или ненадлежащим маркетингом. (8)

Срок экспозиции и рыночная стоимость

В 2013 году Appraisal Institute выпустил Guide Note № 14 «Концепция срока экспозиции». (9)
Guide Note 14 указывает:

«Количество потенциальных покупателей, которые знают о наличии недвижимости, может повлиять на цену продажи. Отсюда следует, что в тех случаях, когда стоимостные суждения основаны на неадекватной или чрезмерной рыночной экспозиции, эти стоимостные суждения не ориентированы на рынок». (10)

Это противоречит выводам Rountrey и Taylor, которые считают, что чрезмерное маркетинговое время не влияет на стоимость.
В то время как цена может пострадать от примелькания или стигматизации, время не влияет на стоимость; то есть чрезмерное время экспозиции на рыночную стоимость не оказывает ни отрицательного, ни положительного влияния.
В то время как завышение цен может привести к цене сделки, которая ниже рыночной стоимости, завышение цен не влияет на стоимость.
В Statement 6 USPAP говорится, что

«Разумный срок экспозиции является одним из ряда условий в большинстве определений рыночной стоимости». (11)

Подразумевается, что срок экспозиции при гипотетической продаже не может иметь ни отрицательного, ни положительного влияния на стоимость, если предполагается, что срок экспозиции был разумным.
И наоборот, предполагается, что меньшее, чем разумный срок и усилия маркетинга / экспозиции, могут привести к цене ниже рыночной стоимости (например, быстрая ликвидационная цена, аукционная цена) (12)
На основании данных Rountrey и Taylor можно сделать вывод, что конкретный срок экспозиции может повлиять на оценочную стоимость только в том случае, если заказчик оценки распорядился, чтобы срок экспозиции, доступный гипотетическому продавцу для заключения сделки, был ограничено таким образом, чтобы результирующая гипотетическая цена была меньше той, которая имела бы место при неограниченном сроке экспозиции.
Здесь неограниченное означает не бесконечное, а то, что при маркетинге недвижимости и согласовании условий с покупателем продавец не намеревался соглашаться на меньшую цену для достижения более короткого маркетингового срока.

Воспринимаемая роль срока экспозиции

В Guide Note 14 излагаются шесть пунктов или утверждений относительно того, почему срок экспозиции «имеет значение для процесса оценки». (13)
Однако, Утверждения 2 – 6 могут быть предметом обсуждения, которое приводится ниже.
Утверждение 1: Разумная экспозиция на рынке является условием определения рыночной стоимости.
В Guide Note 14 говорится, что разумная экспозиция на рынок имеет важное значение для процесса оценки в качестве условия определения рыночной стоимости. Как используется в этом утверждении, подходящим определением для условия является «состояние, в котором что-то существует». (14) Имейте в виду, что каждое определение рыночной стоимости состоит из ряда условий.
Например, The Dictionary of Real Estate Appraisal определяет рыночную стоимость следующим образом:

Наиболее вероятная цена, по которой указанный имущественный интерес должен быть продан на конкурентном рынке после разумного срока экспозиции, на указанную дату, за наличные деньги или за эквивалент наличных денег, при соблюдении всех условий, необходимых для справедливой продажи, причем покупатель и продавец действуют осмотрительно, сознательно, в личных интересах и предполагают, что ни один из них не находится под давлением. (15)

Гипотетическая продажа, на которой основывается любая оценка, должна предполагаться соответствующей условиям определения стоимости, использованного в этой оценке.
При этом разумная экспозиция является условием любого определения рыночной стоимости, выраженного или подразумеваемого.

Утверждение 2: Неправильное определение разумного срока экспозиции в заключении о рыночной стоимости может привести к выводу о стоимости, который не является достоверным.
Guide Note 14 предупреждает, что неправильное определение разумного срока экспозиции в заключении о рыночной стоимости может привести к выводу о стоимости, который не является достоверным.
Однако, фактически, простого предположения о разумном сроке экспозиции при гипотетической продаже вполне достаточно, чтобы произвести должным образом обоснованную оценку рыночной стоимости в каждом сценарии.
«Определение разумного срока экспозиции [т.е. условия] в оценке рыночной стоимости» не является экономическим процессом даже в науке оценки.
До тех пор, пока при оценке рыночной стоимости предполагается разумный срок экспозиции, срок экспозиции не будет влиять на стоимость, и оценка рыночной стоимости, не зависящая от нетипичной мотивации (мотиваций) продавца, должна привести к одинаковому результату.

Утверждение 3: Изучение рыночной конъюнктуры и срока экспозиции позволяет правильно анализировать рыночную активность.
В Guide Note 14 говорится, что изучение рыночных условий и времени экспозиции позволяет проводить надлежащий анализ рыночной активности.
Однако длительный исторический срок экспозиции может наилучшим образом отражать коллективное неверие продавцов в то, что стоимости снизились, или, напротив, то почти все продавцы остро осознают рост стоимости. Изучение исторических сроков экспозиции может дать или не дать представление о том, какова динамика стоимости. Однако, недавние продажи в долларовом или удельном объеме могут быть более показательными.

Утверждение 4: Определение разумного срока экспозиции является частью процесса оценки пригодности тех или иных продаж в качестве сопоставимых объектов.
В Guide Note 14 указывается, что определение разумного срока экспозиции является частью процесса оценки пригодности продаж в качестве сопоставимых объектов.
Однако с экономической точки зрения нет никакого требования к тому, чтобы продажа имела какое-либо фактическое воздействие на рынок для того, чтобы данные этой продажи могли быть использованы в процессе оценки, если сделка соответствует другим стандартам определения рыночной стоимости, используемым при оценке.
Данные любой продажи продавцом, который продал недвижимость с намерением принять меньшую, чем рыночная цена, цену в обмен на более короткое маркетинговое время, должны быть скорректированы с учетом этого фактора. Такие продажи не отражают общепринятых определений рыночной стоимости, и использование таких данных может поставить вопрос о том, имеются ли более качественные данные.

Утверждение 5: Для признания и оценки влияния ограниченного срока рыночной экспозиции на ликвидационные операции необходимо понимание разумного срока экспозиции на рынке.
В Guide Note 14 указывается, что для признания и оценки влияния ограниченного срока рыночной экспозиции на ликвидационные операции необходимо понимание разумного срока экспозиции на рынке.
Однако сделка не должна характеризоваться как проблемная, ликвидационная или принудительная продажа, только если продавец не принял цену, которая была меньше рыночной стоимости для достижения более раннего завершения продажи, чем это было бы достигнуто по цене, равной рыночной стоимости.
Данные о продажах, совершенных в условиях неоправданного стимулирования, могут быть проанализированы для определения ставки дисконтирования, необходимой для удовлетворения потребностей продавца. Эта скидка лучше всего основана на восприятии продавцом того, сколько дней маркетингового срока было сэкономлено ценой скидки, которую согласовал продавец.

Утверждение 6: Анализ предшествующей продажи объекта требует сравнения разумного срока экспозиции, связанного с мнением о стоимости, и срока экспозиции, связанного с продажей.
В Guide Note 14 также указывается, что анализ предшествующей продажи объекта требует сравнения разумного срока экспозиции, связанного с мнением о стоимости, и срока экспозиции, связанного с продажей.
Это неверно. Вместо сравнения срока экспозиции следует провести исследование, чтобы определить, принял или нет продавец в предыдущей продаже меньшую цену, которая возникла в результате ограничения срока экспозиции при этой продаже с целью сокращения маркетингового времени сделки.

Понимание срока экспозиции правительственными агентствами

Поскольку передача права собственности через выкуп государством обычно не является добровольным действием, отчеты об оценках для такого выкупа часто подвергаются интенсивному юридическому контролю.
Когда федеральные агентства, подпадающие под действие нормативных актов Министерства юстиции, стремятся приобрести недвижимость путем покупки или через суд, привязка рыночной стоимости к оценке срока экспозиции явно запрещена Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions (UASFLA, часто называемыми » The Yellow Book»). UASFLA устанавливает:

Для оценок, подготовленных в соответствии с настоящими стандартами, оценщики должны использовать следующее определение рыночной стоимости:
Рыночная стоимость — это сумма наличными деньгами или на условиях, разумно эквивалентных денежным средствам, за которую, по всей вероятности, имущество было бы продано на дату вступления в силу оценки, после разумного срока экспозиции на открытом конкурентном рынке ….

В отличие от правила 1-2(С) стандартов USPAP, это определение рыночной стоимости не требует привязки оценки стоимости к конкретной оценке срока экспозиции, а просто требует, чтобы имущество выставлялось на открытый рынок в течение разумного периода времени, учитывая характер недвижимости и ее рынок. Поэтому оценка рыночной стоимости оценщиком не должна быть привязана к конкретному сроку экспозиции при проведении оценки для целей федеральных приобретений в соответствии с настоящими стандартами. (16)
Аналогично, J.D. Eaton предостерегает о следующем:

Важно помнить, что определение рыночной стоимости предполагает, что «на открытом рынке допускается разумный срок для выявления покупателя, готового, желающего и способного приобрести недвижимость для ее максимального и наилучшего использования, и что на дату оценки этот разумный срок уже окончился. Другими словами, предполагается, что оцениваемая недвижимость уже выставлялась на рынок в течение достаточного периода времени, чтобы найти покупателя, который готов приобрести недвижимость, и что такой покупатель фактически стоит с наличными деньгами (или их эквивалентом) в руках, готовый закрыть продажу.
Это предположение было выдвинуто в связи с крахом учреждений сбережений и займов, который заставил федеральные и государственные регуляторы, сберегательные и кредитные учреждения и оценочную отрасль пересмотреть и, возможно, изменить допущения, заложенные в определение рыночной стоимости.
Многие кредитные учреждения в настоящее время требуют от оценщиков оценки в своих отчетах срока экспозиции и маркетингового времени для оцениваемого имущества.
The Appraisal Foundation недавно определил срок экспозиции как количество времени, которое недвижимость должна была бы находиться на открытом рынке до даты оценки, чтобы найти покупателя.
Ни одна из этих временных оценок не имеет отношения к оценке рыночной стоимости для целей выкупа правительством, поэтому такие оценки не должны включаться в отчет об оценке, составленный для этих целей. (17)

Хотя определение рыночной стоимости, требуемой для оценок, подготовленных в соответствии со стандартами UASFLA, действительно относится к случаю «после разумного времени экспозиции на открытом рынке», те оценки, которые проводятся в соответствии со стандартами UASFLA, ограничены от включения в отчёт оценки времени экспозиции.
Всего через год после того, как USPAP впервые определил срок экспозиции, Eaton продолжил рассмотрение этой концепции, хотя и косвенно:

В связи с недавними потрясениями на финансовом рынке и в оценочной отрасли оценщики и юристы по оценке недвижимости должны проявлять крайнюю осторожность при принятии новых пересмотренных определений оценки недвижимости или методик оценки, разработанных для решения конкретных проблем в конкретной области рынка недвижимости.
Некоторые полагают, что мало кто задумывался о том, какое влияние эти изменения окажут на оценки для других целей. (18)

Оценщики должны принять предостережения Eaton близко к сердцу.

Выводы

Если целью оценки является заключение о рыночной стоимости, когда определение стоимости включает разумный срок экспозиции, то срок экспозиции, определяемый как «разумный», не может привести к отклонению заключения о стоимости от того, которое в противном случае было бы рыночной стоимостью.
Конечно, ограничение срока экспозиции может повлиять на цену продажи, а также на стоимость, полученную в соответствии с некоторыми нерыночными стандартами стоимости.
Но когда срок экспозиции определяется как разумный, он не может оказать ни положительного, ни отрицательного влияния на рыночную стоимость. Поэтому разумный срок экспозиции, которое является условием допущения большинства оценок (то есть стандартом), не требует какого-либо анализа или оценки.
Разумный срок экспозиции просто означает, что продавец в гипотетической продаже, как предполагалось, не предпринял никаких действий для достижения более быстрой продажи, чем та, которая была бы достигнута в рыночных условиях, существующих на дату оценки. Поэтому любое требование оценить срок экспозиции является невыполнимой задачей, приводящей к бессмысленному ответу.

(1.) Appraisal Standards Board, «Definitions,» Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, 2014-2015 ed. (Washington, DC: The Appraisal Foundation), U-2, Lines 68-72; Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 5th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2010) s.v. «exposure time.»
(2.) Ibid.
(3.) Comment to Standards Rule l-2(c), Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, 2014-2015 ed., U-17, Lines 528-530.
(4.) Comment to Standards Rule 2 2(a)(v), Ibid., U-23, Lines 710-711.
(5.) J. Parks Rountrey and Robert W. Taylor, «Marketing/Exposure Time and Market Value Estimates.» The Appraisal Journal (October 1993): 489-493.
(6.) Ibid., 491.
(7.) Ibid.
(8.) Ibid., 492.
(9.) Guide Note 14, Concept of Exposure Time, in The Guide Notes to the Standards of Professional Appraisal Practice, 57-63; http://www.appraisalinstitute.org/assets/1/7/AI_Guide_Notes.pdf
(10.) Ibid., см. обсуждение в «The Importance of Exposure Time,» 58-59.
(11.) «Reasonable Exposure Time in Real Property and Personal Property Opinions of Value,» Statement on Appraisal Standards No. 6 (STMT6) in Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, 2014-2015 ed., U-79, Line 2475.
(12.) Rountrey and Taylor, 493.
(13.) «The Importance of Exposure Time,» Guide Note 14 Concept of Exposure Time, 58-59.
(14.) http://www.merriam-webster.com/dictionary/condition.
(15.) The Dictionary of Real Estate Appraisal, 5th ed., s.v. «market value.»
(16.) Interagency Land Acquisition Conference, Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions,, 2000 ed. (Washington, DC: Appraisal Institute in cooperation with US Department of Justice, 2000), 13.
(17.) J. D. Eaton, Real Estate Valuation in Litigation, 2nd ed. (Chicago: Appraisal Institute, 1995), 18.
(18.) Ibid.

…….………………………………………

Оригинал: McDonald, Neill F. (2014), Exposure time and market value, Appraisal Journal, September, https://www.thefreelibrary.com/Exposure+time+and+market+value.-a0393988656