Ник Френч, Оценка специализированной недвижимости

Александр Слуцкий

Резюме [1]

Представлен краткий обзор методов, используемых при оценке недвижимости, с особым акцентом на оценку специализированной недвижимости. Предполагается, что основным требованием является оценка рыночной стоимости и что роль оценщика заключается в выборе метода, который является наилучшей моделью для достижения этой цели. Делается вывод о том, что оценщик должен работать с признанными методами, а в случае специализированной недвижимости это методы, которые восходят к анализу стоимости на основе основных принципов путем определения стоимости недвижимости имущества

Введение

Оценка недвижимости является центральным принципом для любого бизнеса. Земля и недвижимость являются факторами производства, и, как и в случае с любым другим активом, стоимость земли зависит от того, как она используется, а это, в свою очередь, зависит от спроса (и предложения) на производимый продукт. Оценка стоимости в своей простейшей форме — это определение суммы, за которую объект недвижимости будет продан на определенную дату.

Однако существует широкий спектр целей, для которых требуется проведение оценки. Это оценки для целей купли-продажи, передачи, налогообложения, экспроприации, наследования или урегулирования имущественных вопросов, инвестиций и финансирования.

Цель данной статьи — дать краткий обзор методов, используемых при оценке недвижимости, с особым акцентом на оценку специализированной недвижимости.

Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая скорее неоднородна, чем однородна. То есть характер недвижимости таков, что с данным типом недвижимости не заключаются достаточно сделок, чтобы можно было определить стоимость путем сравнения предыдущих продаж. В таких обстоятельствах оценщику необходимо прибегнуть к модели оценки, которая учитывает основные характеристики этого имущества, с тем чтобы его стоимость могла быть определена исходя из качеств актива, приносящих богатство.

Для большинства неспециализированных объектов недвижимости стоимость объекта определяется его потенциалом получения дохода в качестве инвестиции. Для большинства специализированных объектов недвижимости стоимость основана на мнении владельца-пользователя о стоимости объекта, т.е. о вкладе, который он внесет в прибыль бизнеса, а также на субъективных факторах, таких как статус и чувство безопасности. Оценщики, практически не имеющие доказательств совершения сделки, могут только попытаться воспроизвести эти расчеты стоимости для получения оценки цены, опираясь на принятую модель оценки.

Цена, ценность и рыночная стоимость

Для того, чтобы любая модель оценки была обоснованной, она должна давать точную оценку рыночной цены. Таким образом, модель должна отражать рыночную культуру и условия на момент проведения оценки. Следует помнить, что модель должна отражать основополагающие принципы рынка и что результирующим показателем оценки является “стоимость”.

Однако большая путаница возникает из-за того, что в просторечии слово “стоимость” часто используется для описания трех различных, хотя и взаимосвязанных понятий. Для прояснения вопросов принято следующее соглашение:

  • цена — это фактическая наблюдаемая биржевая цена на открытом рынке (это историческая сопоставимая информация);
  • стоимость или рыночная стоимость — это оценка цены, которая была бы достигнута, если бы имущество было продано на рынке; и
  • ценность — это восприятие конкретным человеком суммы капитала, которую он/она был бы готов заплатить (или принять) за поток выгод, которые он/она ожидает получить от объекта недвижимости.

На языке экономики стоимость можно рассматривать как стоимость в использовании, тогда как цена или рыночную стоимость можно рассматривать как обменную стоимость.

На идеальном рынке, где все инвесторы располагают одинаковой информацией и одинаковыми требованиями, “цена” и “ценность” должны быть одинаковыми. Стоимость — это цена. Это цена, которая будет преобладать при определенных рыночных условиях в результате взаимодействия сил спроса и предложения.

Ценность — это текущая стоимость будущих выгод, ожидаемых или прогнозируемых к получению от владения активом. Это основа стоимости в использовании.

На идеальном рынке экономической теории информированные и рациональные покупатели платили бы не больше, а информированные и рациональные продавцы соглашались бы не меньше, чем текущая стоимость ожидаемых будущих выгод от владения активом (дисконтированных по рыночным ставкам). Таким образом, все сделки совершались бы по ценам, отражающим стоимость в использовании и представляющей собой стоимость ценность.

Стоимость в использовании была бы равна стоимости в обмене, а цена была бы синонимом стоимости.

Однако рынок недвижимости несовершенен, и на некоторых рынках существует естественное расхождение между этими двумя показателями.

Действительно, в зависимости от типа недвижимости, модель оценки может быть основана на сравнении предыдущих цен продажи и, таким образом, на определении инвестиционной стоимости (обменной стоимости) на основе наблюдаемых платежей на рынке.

В то время как для других объектов недвижимости, сделки с которыми заключаются не так часто, чтобы можно было получить надежную сопоставимую информацию, необходимо использовать модели оценки, отражающие мыслительный процесс основных игроков; это относится к стоимости (ценности использования). Существует одно международно признанное определение рыночной стоимости:

Рыночная стоимость — это предполагаемая сумма, на которую актив должен быть обменен на дату оценки между желающим приобрести его покупателем и желающим продать продавцом в рамках сделки на расстоянии вытянутой руки после надлежащего маркетинга, при котором каждая из сторон действовала со знанием дела, осмотрительно и без принуждения.

Это определение Международного комитета по стандартам оценки (IVSC), которое было полностью принято большинством национальных организаций, занимающихся недвижимостью.

Наиболее распространенными методологиями оценки рыночной стоимости являются прямое сопоставление капитала, инвестиционный метод, метод подрядчика, остаточный метод и метод прибыли.

Оценка — это просто модель для определения цены. Стоимость — это конечный результат. Это количественная оценка понимания рынка; юридические последствия; физические ограничения; режим планирования; доступность финансирования; спрос на продукцию и экономика в целом — все это влияет на стоимость недвижимости. Оценка стоимости — это процесс определения рыночной стоимости; оценка цены обмена на рынке.

Таким образом, цель любой оценки неизменна. Это наилучшая оценка рыночной цены объекта недвижимости. Различие между оценкой неспециализированной и специализированной недвижимости обусловлено характером используемой модели. В случае с неспециализированной недвижимостью наблюдается достаточная торговая активность, чтобы наблюдать за уровнем цен без необходимости интерпретировать лежащие в их основе фундаментальные показатели. Цена определяется путем сравнения.

Однако, учитывая, что цена должна отражать мыслительный процесс потенциального покупателя, нет ничего неразумного в том, что при отсутствии устоявшегося рынка сбыта затраты замены или анализ недвижимости как актива для бизнеса станут основными формами ценообразования. Это лежит в основе моделей оценки, используемых для оценки специализированного имущества.

Цели оценки

Оценка необходима для множества различных целей, начиная от сделок на открытом рынке и заканчивая обязательной покупкой. Хотя предпочтительный метод оценки не должен зависеть от цели оценки, важно, чтобы цель была определена до проведения любых расчетов.

  • Рыночная стоимость – продажа

Наиболее распространенной целью запроса об оценке является продажа. Хотя это часто называют оценкой, на самом деле это больше похоже на консультацию по маркетингу, поскольку обычно оценка стоимости дается на будущую дату после того, как недвижимость будет полностью продана.

И наоборот, оценка стоимости для покупки по своей природе является оценкой наилучшего предложения отдельного лица и, таким образом, расчетом стоимости.

  • Рыночная стоимость – бухгалтерский учет

Более правильное использование термина «оценка» — это стоимость имущества, отраженная в отчетности компаний (или публичных отчетах). Большинству владельцев недвижимости приходится проводить оценку своего имущества для целей бухгалтерской отчетности. Это отчет о состоянии компании на определенную дату. Таким образом, стоимость объекта недвижимости в рамках бизнеса представляет собой оценку рыночной стоимости на дату составления отчетности

  • Рыночная стоимость – обеспечение кредита

Банки и другие кредиторы заказывают оценку имущества, выступающего в качестве обеспечения по кредиту. Им нужна рыночная стоимость, по которой они могли бы оценить сумму кредита на основе соотношения “кредит к стоимости”. Они пытаются управлять рисками, связанными с предоставлением кредита, гарантируя, что имущество имеет достаточную стоимость, чтобы выступать в качестве обеспечения суммы кредита.

  • Рыночная стоимость – минимальная цена или аукционный резерв

Часто, когда компания или государственный орган продает свои активы на тендере или аукционе, они обязаны принимать предложения, превышающие их стоимость. Таким образом, рыночная стоимость должна определяться в качестве ориентира. Аналогичным образом, в тех случаях, когда у владельца есть необычное имущество или когда существуют особые обстоятельства, связанные с ним, оценщику может быть дано указание представить резервную стоимость имущества для аукциона.

  • Рыночная стоимость – страхование

Все имущество должно быть застраховано на случай замены, но на самом деле это не связано с ценой продажи, которая, конечно же, включает в себя землю. Для целей страхования обычной основой оценки будут затраты замены здания в случае разрушения или частичного разрушения.

  • Рыночная стоимость – налогообложение

Оценщикам часто приходится оценивать недвижимость для целей налогообложения. Основные налоги делятся на группы: капитал и доходы. Часто эти оценки основаны на формулах и отличаются от обычных расчетов рыночной стоимости.

  • Рыночная стоимость – обязательная покупка

Часто государственные схемы предполагают покупку земли, и это приобретение осуществляется в обязательном порядке. Основная основа компенсации за изъятую землю и здания основана на открытой рыночной стоимости. Это часто тот случай, когда оценщику приходится иметь дело со специализированным имуществом, таким как церкви, школы и тому подобное.

Модели оценки

В каждой стране своя культура и опыт, которые будут определять методы, применяемые для каждой конкретной оценки. Методы оценки можно сгруппировать следующим образом:

  • Метод сопоставления. Используется для большинства видов недвижимости, где имеются убедительные доказательства предыдущих продаж (неспециализированная недвижимость).
  • Инвестиционный / доходный метод. Используется для большинства видов коммерческой (и жилой) недвижимости, которая приносит или потенциально может приносить будущие денежные потоки в результате сдачи объекта в аренду (неспециализированная недвижимость).
  • Метод учёта / метод прибыли. Используется для объектов торговой недвижимости (кроме обычных магазинов), где арендная плата незначительна, поскольку они, как правило, не используются в качестве инвестиций. Метод прибыли определяет соответствующую арендную плату, которая затем используется в инвестиционном методе (специализированная недвижимость).
  • Метод девелопмента / остаточный метод. Используется для объектов, готовых к застройке или перепланировке, или только для незастроенных земельных участков. Определяет стоимость незастроенного актива по отношению к потенциальной цене продажи завершенного девелопмента (неспециализированная и специализированная недвижимость).
  • Метод подрядчика / затратный метод. Используется только для тех объектов недвижимости, которые не покупаются и не продаются на рынке, и только для технических (бухгалтерских и уставных) целей (специализированная недвижимость).

Подробное обсуждение каждого из пяти методов приведено в работе Pagourtzi et al. (2003).

Во всем мире используется множество различных моделей.

В Великобритании существует пять общепризнанных методов (см. выше), в то время как в США и Германии они подразделяются только на три метода. Основными тремя методами являются сравнение капитала, инвестиционный метод и метод затрат замещения с учетом обесценения.

Два дополнительных метода в Великобритании, остаточный метод и метод прибыли, фактически применяются на других рынках, но считаются подразделами инвестиционного метода.

Учитывая, что последние два метода часто используются для оценки специализированного имущества, в данной статье мы будем использовать британскую практику разделения их на пять подходов.

Мы уже определили, что фундаментальная модель оценки должна отражать этот мыслительный процесс определения стоимости актива для потенциального владельца. Однако на рынке, где часто совершаются сделки, можно наблюдать за уровнем цен без необходимости интерпретировать лежащие в их основе фундаментальные показатели.

Цена определяется путем сравнения. Это основная “денежная единица” для сравнения капитала и инвестиционных методов, которые используются для оценки неспециализированной собственности.

Однако инвестиционный метод отошел от моделирования мыслительных процессов участников рынка и вместо этого оценивает рыночную стоимость объекта недвижимости на основе наблюдаемых недавних сделок с аналогичной недвижимостью в том же районе.

Если объем продаж недостаточен для определения сопоставимой стоимости, и если арендная плата не выплачивается, поскольку объект занят собственником, то оценщик должен определить стоимость, вернувшись к детальному анализу рынка, и роль оценщика заключается в оценке экономической арендной платы за объект на основе основных принципов. Это рассчитывается путем оценки потенциального дохода, который можно ожидать от актива каждый год, и вычета всех других затрат разумного предпринимателя на реализацию этого денежного потока. Остаток будет представлять собой оценку экономической арендной платы за недвижимость. Затем капитальная стоимость может быть получена путем умножения годовой арендной платы на соответствующий множитель.

Этот процесс сводится к фундаментальному анализу стоимости недвижимости для бизнеса. Экономическая рента является производной от спроса и предложения на конечный продукт. Тот же принцип будет применяться к любому типу недвижимости, рыночная стоимость которой неразрывно связана с бизнесом, осуществляемым на этой территории.

Это основа метода расчета прибыли.

Еще одним способом, с помощью которого можно оценить рыночную стоимость земли и имущества, является метод подрядчика или метод затрат замещения.

Если оцениваемая недвижимость настолько специализирована, что объекты такого рода редко продаются на открытом рынке, будет практически невозможно оценить ее стоимость на основе сопоставимых продаж аналогичной недвижимости.

Аналогичным образом, если арендная плата не выплачивается, инвестиционный метод также будет неподходящим.

Метод прибыли может быть применен, если недвижимость неразрывно связана с бизнесом, осуществляемым в этой собственности. Однако, если этот бизнес связан с производством (а не с обслуживанием), трудно определить вклад объекта в общее использование. Таким образом, оценщик должен вернуться к пониманию мыслительного процесса пользователя здания. В данном случае характер бизнеса настолько специфичен, что сравнивать его невозможно, поэтому владелец здания просто оценит рыночную стоимость здания, исходя из его затрат замещения. Во сколько обойдется замена объекта недвижимости, если бизнес будет выведен из эксплуатации. Проще говоря, рыночная стоимость будет равна затратам на строительство.

Оценщик оценит рыночную стоимость неразработанной земли (исходя из стоимости сопоставимой земли при соответствующем альтернативном использовании), добавит к этой стоимости затраты строительства нового здания, которое могло бы выполнять функции существующего строения, и, исходя из этого, внесет субъективные коррективы с учетом устаревания и износа основных средств. существующее здание относительно нового гипотетического объекта. Разумно предположить, что это отражает мыслительный процесс владельца-арендатора и, следовательно, должно рассматриваться как обоснованный и рациональный метод оценки. Это метод подрядчика или затратный.

Выбор метода

Таким образом, у оценщика есть выбор из нескольких методов, и используемый метод будет отражением имеющейся на рынке информации. Как правило, чем меньше информации в форме сопоставимых продаж, тем больше оценщик будет склонен использовать модель, отражающую роль имущества как актива для бизнеса. Такие виды имущества, как правило, относятся к специализированному имуществу.

И наоборот, при наличии большого количества сопоставимых данных о сделках (либо в виде стоимости капитала и/или арендной платы) оценщик будет оценивать стоимость без учета первоначального мышления арендатора. Оценщики берут “вторичную” информацию из сопоставимых продаж и интерпретируют ее в контексте текущего рынка, чтобы оценить стоимость объекта недвижимости. Это используется для неспециализированных объектов недвижимости.

Неспециализированная недвижимость

Тип недвижимости, который можно было бы отнести к неспециализированным, — это преобладающие типы жилой недвижимости, офисы, магазины, промышленные объекты и складские помещения. Они будут оцениваться либо инвестиционным, либо сравнительным методами, либо, на некоторых рынках, методом затрат замещения. В данной статье эти типы недвижимости не рассматриваются.

Помимо этого некоторые оценки проводятся на фоне законодательных или правовых рамок. Например, объекты недвижимости, приобретаемые в результате принудительной покупки, будут оцениваться в соответствии с законодательством о приобретении в стране приобретения, однако методы оценки, лежащие в их основе, не будут отличаться просто потому, что приобретение является обязательным; аналогично с оценками для целей налогообложения.

Общий принцип заключается в том, что объект недвижимости может быть как специализированным, так и неспециализированным, независимо от причины проведения оценки.

Метод оценки определяется типом объекта, а не целью оценки.

Специализированная недвижимость

Типы недвижимости, которые можно было бы назвать специализированными, — это те объекты, рыночных данных о которых недостаточно для их оценки с помощью какой-либо формы сравнения.

При проведении всех оценок специализированных зданий предполагается, что они должны оцениваться исходя из предположения о том, что существующее использование здания будет продолжаться. Исходя из этого, существует ряд активов, которые можно охарактеризовать как специализированные.

Это могут быть:

  • Сельскохозяйственные угодья. Хотя, в чистом виде, сельскохозяйственные угодья могут оцениваться путем сравнения, часто государственная политика искажает рыночную ситуацию, и стоимость земли может зависеть от платежей, которые производятся в виде грантов, отсрочек или квот. Таким образом, стоимость определяется на основе метода прибыли.
  • Телеком. Это может включать в себя целый ряд объектов. Антенные мачты в настоящее время настолько распространены, что сравнительная оценка стала нормой. В то же время кабеля, воздушные линии электропередачи и ретрансляционные или усилительные узлы, при отсутствии сравнения, может оцениваться исходя из их вклада в бизнес. Таким образом, их стоимость определяется на основе метода прибыли.
  • Добыча полезных ископаемых. Это классический пример использования земли как фактора производства. Земля является ключевым элементом бизнеса, и поэтому стоимость земли определяется исходя из вероятной прибыли, полученной от добычи полезных ископаемых из недр, по отношению к затратам на добычу. Таким образом, стоимость земли определяется на основе метода прибыли. В качестве альтернативы возможно применение остаточного метода, который представляет собой простую вариацию метода прибыли.
  • Свалки. Поскольку это противоположно описанной выше добыче полезных ископаемых, то отсюда следует, что будет применяться тот же мыслительный процесс. За исключением этого случая, прибыль генерируется за счет того, что вы можете закапывать в землю, а не вынимать. Еще раз подчеркнем, что земля является основой бизнеса, и подходящим методом будет метод прибыли.
  • Бары и рестораны. Во многих странах продажа баров и ресторанов стала обычным делом, и поэтому может быть достаточно сопоставимой информации, чтобы оценить ее с помощью сопоставимого или инвестиционного метода. Однако в тех областях, где сопоставимых объектов недостаточно, оценщику необходимо прибегнуть к анализу вероятной прибыли, полученной от использования здания в качестве места проведения досуга, от продажи продуктов питания и напитков. Таким образом, стоимость недвижимости определяется на основе метода прибыли.
  • Казино и клубы. Хотя эти объекты в значительной степени зависят от продажи продуктов питания и напитков, как указано выше, у них также есть другие способы получения дохода. В случае клубов, помимо услуг, предоставляемых в клубе, взимается вступительный взнос. В случае казино доход формируется за счет поступлений от азартных игр. Это всего лишь вариация на тему, и правильным методом оценки будет метод прибыли.
  • Кинотеатры и театры. Вариант из вышеперечисленного. Заведение взимает плату за вход, но, кроме того, получает значительную часть дохода от продажи закусок, сладостей и напитков в киосках. И здесь правильным методом оценки будет метод прибыли.
  • Отели. Это еще один объект недвижимости для отдыха, где здание является неотъемлемой частью бизнеса. Плата за номер является лишь одним из компонентов потенциального дохода отеля. Как правило, чем крупнее отель, тем больше вариаций в способах получения дохода. Они могут предлагать еду, напитки и развлечения. Но многие из них также предлагают конференц-залы, оздоровительные клубы и бассейны. Все это приносит дополнительный и часто существенный доход. И снова подходящим методом оценки будет метод прибыли.
  • Объекты для отдыха (частные). Всеобъемлющая рубрика, охватывающая оздоровительные клубы, теннисные корты, плавательные бассейны, футбольные поля, гольф-клубы, спортивные секции и тому подобное. Некоторые из них в настоящее время продаются достаточно часто, чтобы получить сопоставимые показатели, позволяющие оценивать их либо методом сопоставления, либо инвестиционным методом. Однако, как и в случае с отелями, более привычно рассматривать недвижимость, связанную с бизнесом, как актив, приносящий доход путем изменения рыночной цены (которая может быть высокой, чтобы отразить эксклюзивность) за ее использование, и поэтому наиболее распространенным методом оценки будет метод прибыли.
  • Объекты для отдыха (общественные). Большинство местных органов власти имеют предписание предоставлять объекты для отдыха широкой публике, как правило, по субсидируемой цене. Таким образом, они являются некоммерческими организациями, и, следовательно, использование метода прибыли было бы неуместным. В этих случаях единственным способом оценки стоимости является определение затрат замещения, и, следовательно, следует использовать метод подрядчика или затратный метод.
  • Дома престарелых. Как и в случае с объектами недвижимости для отдыха, на рынке существует четкое разделение между частными и государственными домами престарелых. Первые оцениваются как приносящие доход объекты недвижимости с помощью метода прибыли. Последние, государственные дома престарелых, являются некоммерческими организациями и оцениваются по методу подрядчика.
  • Больницы. И снова мы разделяем больницы на частные и государственные. Первые оцениваются как объекты, приносящие доход, по методу прибыли. Вторые, государственные больницы, являются некоммерческими организациями и будут оцениваться по методу подрядчика.
  • Недвижимость в девелопменте. Девелоперская недвижимость находится на грани между специализированной и неспециализированной недвижимостью. Очевидно, что конечное использование завершенной застройки может быть как специализированным, так и неспециализированным, и поэтому расчет стоимости завершенной застройки, в случае специализированной недвижимости, может основываться на методе прибыли или методе подрядчика. Однако общим методом, принятым для определения стоимости земли/недвижимости в ее существующем состоянии, будет остаточный метод.
  • Автозаправочные станции. Автозаправочные станции — это бизнес, приносящий доход, и поэтому они оцениваются по методу прибыли.
  • Лесные массивы. Как и в случае с сельскохозяйственной собственностью, лесные массивы можно оценивать путем сравнения. Тем не менее, большинство лесных массивов — это приносящий доход бизнес, который получает выгоды в виде грантов и налоговых льгот, и поэтому они, как правило, оцениваются по методу прибыли.
  • Церкви. Большинство церквей являются некоммерческими организациями и в большинстве стран признаны благотворительными учреждениями. Таким образом, они будут оцениваться по методу подрядчика.

Заключение

В этой статье мы рассмотрели методы, которые использовались для оценки стоимости специализированной недвижимости. Основным требованием является оценка рыночной стоимости. Роль оценщика заключается в выборе метода, который является наилучшей моделью для достижения этой цели. Оценщик должен работать с признанными методами. В случае специализированной недвижимости это методы, которые основаны на анализе стоимости, исходя из основных принципов, путем определения стоимости объекта для бизнеса.

Ссылка

Pagourtzi, E., Assimakopoulos, V., Hatzichristos, T. and French, N. (2003), “Real estate appraisal: a review of valuation methods”, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 21 No. 4, pp. 383-401.

Рекомендуемая литература

Adair, A., Downie, M.L., McGeal, S. and Vos, G. (Eds) (1996), European Valuation Practice: Theory and Technique, E. & F.N. Spon, London.

Askham, P. (Ed.) (2003), Special Properties and Purposes, Estates Gazette, London.

Baum, A., Mackmin, D. and Nunnington, N. (1997), The Income Approach to Property Valuation, 4th ed., Thompson, London.

French, N. (1996), “Investment valuations: developments from the Mallinson Report”, Journal of Property Valuation and Investment, Vol. 14 No. 5, pp. 48-58.

Peto, R., French, N. and Bowman, G. (1996), “Price and worth: developments in valuation methodology”, Journal of Property Valuation and Investment, Vol. 14 No. 4, pp. 79-100.

Rees, W.H. and Hayward, R. (Eds) (2000), Principles into Practice, Estates Gazette, London.

Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) (2003), RICS Appraisal and Valuation Standards, RICS, London.

Trott, A. (Ed.) (1986), Property Valuation Methods: Research Report, Polytechnic of the South Bank/Royal Institution of Chartered Surveyors, London.

[1] French, N. (2004) The valuation of specialized property: a review of valuation methods. Journal of Property Investment and Finance, 22 (6). pp. 533-542, https://www.sci-hub.ru/10.1108/14635780410569506 , Ник Френч (Nick French), факультет недвижимости и планирования, Бизнес-школа Университета Рединга, Рединг, Великобритания