Николас Ордуэй, Джек П. Фридман, Пять уровней синергетического потенциала для создания стоимости недвижимости

Александр Слуцкий

Профессионалы в сфере недвижимости [1] часто используют слово “синергия”. В начале 2010 года поиск в Интернете по запросу “синергия в сфере недвижимости” дал 980 000 просмотров в Google и 1 130 000 — в Bing. Загрузка образцов этих сайтов показала, что “синергия” используется в основном как маркетинговая концепция. [2]

Оба поисковых запроса указывают на то, что слово “синергия” обычно было частью названия компании или обещанием того, что использование услуг повысит ценность для клиента.

Концепция синергии обычно используется промышленными группами, такими как девелоперы недвижимости и операторы торговых центров. Тем не менее, существует мало подробных сведений о том, как синергия создает новую ценность. В стандартных учебниках по оценке недвижимости эта концепция и ее применение практически не освещаются. [3]

Цель этой статьи — предложить определение синергии в сфере недвижимости; кроме того, определить, как синергия может быть применена к активам в сфере недвижимости на пяти отдельных уровнях.

Из-за таких инноваций, как Интернет, глобализация, секьюритизация ипотечных рынков и других изменений, анализ недвижимости требует больше внимания к взаимосвязям, которые могут создать синергию. На многие проекты в сфере недвижимости влияют изменения в наборе сетевых внешних факторов, которые влияют на внутреннюю экономику самого проекта.

Синергия — это полезная аналитическая концепция для рассмотрения потенциальной стоимости связей с внешними факторами.

СИНЕРГИЯ И НЕДВИЖИМОСТЬ

В основе слова “синергия” лежит греческое слово synergia, которое определяется как совместная работа, содружество, коллаборация или кооперирование. Возможно, будет полезно переосмыслить стоимость недвижимости в контексте общей теории систем.

Считается, что биолог Людвиг фон Берталанфи сформулировал эту теорию в 1936 году. Она была быстро принята и распространена другими учеными во многих областях. Теория систем описывает взаимосвязь, организацию и взаимозависимость отношений. Преимущество системного подхода заключается в том, что лицо, принимающее решение, может лучше понять, как небольшие изменения в одной части окружающей среды могут оказать неожиданное воздействие на компоненты проекта или сделки с недвижимостью.

Дин Шванке, пишущий для Urban Land Institute, назвал синергию одним из ключевых преимуществ многофункциональной застройки. [4]

Преимущества синергии для девелоперов этих продуктов заключаются в “более выгодных ценах или арендной плате, а также в ускорении продаж или сдачи в аренду”. Еще одна область, в которой применяются концепции синергии — это таймшеры для отдыха. Девелоперы и операторы таймшеров нашли множество способов добиться синергии, создавая проекты в рамках отелей, рекламируя проекты, спонсируемые отелями, в списках клиентов отелей, привязывая таймшеры к клубам отдыха и/или используя балльную систему или “право пользования” в течение определенного периода времени вместо частичная плата за простое владение.

Поиск по журналам, издаваемым Американским обществом недвижимости, привел к поиску по слову “синергия”. Это была статья о совместных предприятиях в сфере недвижимости [5].

Несмотря на то, что специалисты по недвижимости не используют в явном виде словарь синергии, понятия синергии и теории систем подразумеваются. Например, соображения Roulac применимы к понятиям цепочки создания стоимости в сфере недвижимости, аналогичным понятиям синергии [6].

James R. DeLisle обобщил многочисленные научные исследования, в которых оценивалась синергия в контексте торговых центров. [7]

ПРЕДЛАГАЕМОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СИНЕРГИИ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Ниже приводится предлагаемое определение синергии в сфере недвижимости:

Это процесс рекомбинации, добавления, вычитания или иного воздействия внутренних или внешних факторов, связанных с активом недвижимости, что в определенный момент времени приводит к увеличению общей стоимости.

Это определение связано с оценочной концепцией наиболее эффективного использования. Институтом оценки было разработано общепринятое определение наиболее эффективного использования:

Разумно вероятное и законное использование свободной земли или улучшенной недвижимости, которое физически возможно, надлежащим образом поддерживается и осуществимо с финансовой точки зрения и которое приводит к получению наибольшей стоимости. [8]

Ведущий учебник Института оценки требует, чтобы в рамках своего анализа наиболее эффективного использования специалисты по оценке ответили на вопрос:

Следует ли сохранить существующие улучшения в их текущем состоянии, или они должны быть изменены каким-либо образом, чтобы сделать их более ценными, или их следует снести, чтобы создать свободное место для другого использования? [9]

На это определение также повлияла работа Джеймса А. Грааскампа по анализу осуществимости. Он отметил, что клиент по недвижимости, который заключает сделку, имеет возможность проектировать или изменять переменные, но должен работать в рамках ряда ограничений. Грааскамп писал:

Он может придать форму этим переменным, но эта форма должна быть совместима с контекстом всех тех факторов, которые он не может изменить и которые предъявляют требования к выбранному им решению или форме. [10]

Классическая теория оценки всегда предполагала, что недвижимость связана с факторами, не связанными с недвижимостью. Например, Фредерик М. Бэбкок в своем труде «Семь подходов к оценке» рассматривал доход, распределяемый на движимое имущество, и доход, распределяемый на бизнес. [11]

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ЭЛЕМЕНТЫ, ОБЛАДАЮЩИЕ ПОТЕНЦИАЛОМ СИНЕРГИИ

Недвижимость — это нечто большее, чем просто физическая земля и ее усовершенствования. В этой статье предполагается, что активы недвижимости могут оцениваться на предмет синергетического потенциала на пяти отдельных, но взаимосвязанных уровнях (см. Рисунок 1).

Рисунок 1

Экономические элементы Объяснение и примеры
Уровень 1: Физические осязаемые элементы, подпадающие под общепринятое определение недвижимости, такие как земля, благоустройство, коммунальные услуги, вода, полезные ископаемые и т.д.
Уровень 2: Элементы деятельности, которые охватывают экономическое использование или внутренние особенности недвижимости, такие как непрерывная деятельность, включающие материальные и нематериальные элементы, вносящие вклад в общий проект.
Уровень 3: Физические и экономические связи между недвижимостью и остальным миром. К ним относятся ситус (местоположение и доступ), условия аренды, брендинг, влияние на рынок и т.д.
Уровень 4: Структурирование финансовых сделок, влияние на доступ к капиталу, налоговые субсидии, кредитное плечо и база инвесторов, все это создает возможности финансовой синергии.
Уровень 5: Нематериальные Различные инструменты, предоставляемые правовой системой: контракты, интеллектуальная собственность и общественные права.

Источник: Ordway and Friedman, 2010

УРОВЕНЬ 1

Уровень 1 включает в себя физические элементы недвижимости на месте. Большинство специалистов по недвижимости имеют значительный опыт анализа и описания существующих или планируемых объектов недвижимости. Традиционные элементы, которые обычно оцениваются в рамках стандартной методологии оценки в соответствии с Едиными стандартами профессиональной оценочной практики (USPAP), являются основой анализа Уровня 1. Правила 1-2 стандартов USPAP требуют от оценщика:

  • определить характеристики имущества, которые имеют отношение к цели и предполагаемому использованию оценки, включая:
  • определить его местоположение и физические, юридические и экономические характеристики;
  • определить объект недвижимости, подлежащий оценке;
  • определить любое движимое имущество, торговые принадлежности или ценные предметы, которые не являются недвижимым имуществом, но включены в оценку;
  • определить любые известные сервитуты, ограничения, обременения, договоры аренды, оговорки, соглашения, контракты, декларации, специальные оценки, постановления или другие положения аналогичного характера;
  • определить является ли объект недвижимости долевым, физическим сегментом или частичным владением.

Уровень 1 является традиционной основой для большинства анализов недвижимости. Синергетический эффект достигается, когда продукт внутренней застройки сочетается с земельным участком, имеющим важные связи (например, торговый центр, который строится вблизи пересечения с улицами, соединяющимися с населенными жилыми районами).

Вопросы синергии, которые необходимо решить, включают в себя:

  • Используется ли земля максимально эффективно?
  • Является ли это улучшением нужного размера на участке нужного размера, построенным в нужном месте, в нужное время и по правильной цене?

УРОВЕНЬ 2

На уровне 2 рассматривается вопрос о том, как деятельность на участке влияет на проект в целом. Теория оценки включает в себя широкое определение объектов недвижимости, которое выходит за рамки земли и ее улучшений. В последние годы в литературе по оценке стало больше внимания уделяться стоимости непрерывной деятельности, включая осязаемые и неотъемлемые элементы, которые вносят вклад в землю и улучшения. Например, в период между 11-м изданием основного учебника Института оценки (1996) и его 12-м изданием (2001) охват и детализация этой темы заметно расширились.

Классическим примером синергии, основанной на деятельности, является типичный американский торговый центр.

Торговый центр создает взаимную синергию за счет сочетания основных арендаторов, специализированных магазинов, ресторанов и развлекательных заведений. Синергия может быть улучшена за счет улучшения взаимодействия магазинов, улучшения структуры транспортных потоков, а также маркетинга и рекламных акций.

В последние годы в некоторых торговых центрах наблюдается рост активности банд и растущая проблема преступности. Эта проблема противоположна синергии, и ее иногда называют антергией или диссинергией. Синергетическое решение, принятое некоторыми из этих центров, заключается в выделении помещений в центре торгового центра для городских полицейских участков.

Аналогичным образом, заброшенные здания и объекты суперфондов страдают от нехватки места. Из-за строгой ответственности за выполнение работ по очистке многие объекты, подвергшиеся стигматизации, получают серьезные рыночные скидки. В некоторых случаях проблема неизлечима, но в других случаях некоторые разработчики обнаружили, что устранение дефектов может привести к синергетическому увеличению стоимости.

Часть проблемы оценки, с которой сталкиваются специалисты по недвижимости, заключается в том, как правильно спроектировать объект, чтобы максимально увеличить его функциональность и архитектурную привлекательность. Как это ни парадоксально, эстетика может привести к снижению стоимости. Например, в многофункциональном проекте в Атланте торговая составляющая была спроектирована вокруг ледового катка. Это создавало шум и ограничивало доступ посетителей. Благодаря демонтажу катка освободившееся пространство было использовано для обеденных зон и обеспечения свободного потока посетителей. Это также позволило интегрировать отель, который ранее был изолирован. Это привело к повышению стоимости проекта в целом.

УРОВЕНЬ 3

Уровень 3 посвящен тому, как проект недвижимости соотносится с территорией, торговыми площадками, региональными отношениями, а также с реальным и виртуальным миром. Синергия может быть достигнута за счет улучшения управления цепочкой поставок, физического доступа и различных видов человеческого, структурного, клиентского капитала и капитала бренда.

  • Человеческий капитал — это ноу-хау сотрудников и организации, состоящее из навыков, неявных и явных знаний и компетентности. Человеческий капитал зависит от политики и методов управления, которые начинаются на самом верху организации и пронизывают всю структуру организации, уделяя особое внимание торговым точкам и уровню обслуживания. Одной из областей, которую часто упускают из виду, является надлежащее обслуживание и надзор со стороны команды по управлению недвижимостью и аренде. В какой-то степени эти активы можно сохранить в неприкосновенности с помощью политики кнута и пряника. В качестве «пряника» могут использоваться опционы на акции, бонусы и положительные отзывы. В качестве «кнута» — программа сохранения коммерческой тайны, включающая соглашения о конфиденциальности, контракты без привлечения клиентов и контракты, не связанные с конкуренцией.
  • Структурный капитал состоит из таких активов, как информация и базы данных, списки клиентов, внутренние производственные процессы и процессы управления, а также другие организационные возможности, используемые для работы с клиентами на рынке. Внешняя структура и процессы включают управление цепочкой поставок, поставщиков, других поставщиков услуг и регулирующих органов, а также бренды и имидж.
  • Клиентский капитал состоит из лояльности и удовлетворенности клиентов. Клиенты могут привести к повторному сотрудничеству и привлечению новых клиентов. Непонимание ценности этого ценного капитала может погубить компанию. Надежное продвижение бренда и руководство могут сохранить этот актив. Программы лояльности клиентов (например, программы лояльности для гостей отелей или дисконтные карты супермаркетов) также могут быть использованы с некоторыми продуктами или услугами в сфере недвижимости.
  • Капитал бренда создается путем создания и продвижения имиджа, ориентированного на определенный целевой рынок. Капитал бренда увеличивается с помощью юридических инструментов, описанных для Уровня 5. Для создания имиджа торгового центра необходимо позаботиться о том, чтобы состав арендаторов соответствовал ожиданиям целевых покупателей. Например, объединение магазина Tiffany & Co. с магазином подержанной одежды может создать диссонирующее впечатление.

Такие компании, как Walmart, Disney и McDonald’s, осваивают возможности третьего уровня.

Walmart неустанно стремится снизить цены, управляя своей цепочкой поставок и системой своевременных запасов. Компания также смогла рационализировать свою недвижимость в контексте глобальной системы дистрибуции.

Одной из сильных сторон Disney в том, что касается ее тематических парков, является пристальное внимание, которое она уделяет работе с клиентами. Ее сотрудники постоянно проходят обучение, чтобы позитивно взаимодействовать с общественностью. Трудно найти кого-нибудь из диснеевцев, кто бы не улыбался, за исключением, возможно, Ворчуна из «аттракциона Белоснежки».

McDonald’s разработал систему чистых ресторанов, отличных месторасположений и систему, которая обеспечивает быструю и надежную доставку еды по всему миру. Компания добивается этого, управляя своим человеческим и структурным капиталом, чтобы постоянно наращивать базу лояльных клиентов, начиная с детей, посещающих игровые площадки, и заканчивая пенсионерами, предлагающими “кофе для пожилых” со скидкой.

УРОВЕНЬ 4

На Уровне 4 признается важность, которую финансовый капитал играет в структуре капитала проекта или компании в сфере недвижимости. Сроки и объемы денежных потоков, связанные с ипотечным финансированием, могут создавать синергию между риском и доходностью. Важную роль играют соглашения и условия, требуемые кредиторами и инвесторами в акционерный капитал.

Финансовая синергия, обеспечиваемая недвижимостью, может быть продемонстрирована путем разделения объекта недвижимости на различные составляющие таким образом, чтобы стоимость суммы его частей превышала стоимость целого.

В простейшей форме дробления собственности покупатель организует ипотечное финансирование по рыночным ставкам и на рыночных условиях. Покупатель, который становится владельцем акций, использует инвестиции в свою пользу. Кредитное плечо увеличивает доходность, как отрицательную, так и положительную.

Ипотечный кредитор стремится получить конкурентоспособную норму прибыли на инвестиции за счет получения процентов и возмещения инвестиций за счет амортизационных отчислений или единовременного погашения основной суммы долга. Ипотека с более высокой, чем обычно, основной суммой может быть оформлена в обмен на процентную ставку ниже рыночной. Можно было бы оформить вторую или третью ипотеку.

Собственность может быть дополнительно разделена, что часто и происходит, особенно в случае коммерческой недвижимости. Земля может быть продана и сдана в аренду, что немедленно высвободит денежные средства для продавца, который, как арендатор, будет обязан производить будущие платежи. Арендная ставка, подлежащая уплате, будет зависеть от гарантии аренды земли, в зависимости от подчиненности (или ее отсутствия) предыдущим владельцам.

Более сложные механизмы финансирования или владения могут быть достигнуты путем продажи различных материальных или нематериальных компонентов недвижимости тем, кто оценит предлагаемые характеристики.

Кроме того, сам акционерный капитал может быть разделен на части с помощью одной из различных форм синдикации, включая корпоративную, товарищескую, коммандитное товарищество, компании с ограниченной ответственностью или совместную аренду. Каждая из них может иметь уникальные обязательства, налог на прибыль, контроль или другие последствия.

Каждая возможная частичная доля участия, объект или вариация могут увеличить стоимость таким образом, что совокупная стоимость отдельных частей может превысить стоимость в целом.

Успешный предприниматель пытается разделить различные доли собственности, каждая из которых продается стороне, проявляющей особый интерес к данному компоненту. Привлечение большего количества денег для покупки недвижимости за счет продажи отдельных компонентов демонстрирует силу финансовой синергии.

Возможности синергетического эффекта усложняются из-за ограничений, накладываемых на структуру финансирования кредиторами, которые требуют определенных условий для своего участия. Это может ограничить гибкость управления и ограничить потенциал роста стоимости.

УРОВЕНЬ 5

Уровень 5 касается нематериальной собственности, связанной с предприятиями в сфере недвижимости. Особое значение имеют такие вопросы, как авторские права на архитектурные проекты, фирменный стиль и брендинг. Также могут возникнуть некоторые проблемы, связанные с патентами на бизнес-модели.

Нематериальные активы и интеллектуальная собственность (ИС) могут быть ключевым элементом оценки стоимости современной недвижимости. За последнее десятилетие природа и важность ИС изменились. Правила изменились.

Первоначально трансформация началась, когда законы об интеллектуальной собственности в Соединенных Штатах и других странах стали частью процесса Всемирной торговой организации (ВТО). В результате правовых реформ владельцы интеллектуальной собственности смогли успешно подавать судебные иски, выиграв крупные суммы за незаконное присвоение и нарушения авторских прав. Решение судов было услышано, поскольку компании были заинтересованы в скорейшем заключении лицензионных соглашений.

Четыре основных вида оружия обеспечивают правовую защиту целого ряда активов и видов деятельности, создавая преимущество для компаний, конкурирующих на мировом рынке. Оружие — это коммерческая тайна, патенты, авторские права и товарные знаки.

Коммерческая тайна — это деловая информация, которая имеет ценность, поскольку конкуренты о ней не знают; для сохранения этой информации в тайне должны быть приняты разумные меры. Общее право и законы штатов защищают коммерческую тайну. В разных штатах применяются разные определения. Некоторые государства защищают только техническую информацию (например, исходный код компьютера, механические процессы и т.д.) в качестве коммерческой тайны. Для обеспечения защиты нетехнической информации (деловой информации, такой как списки клиентов или данные о ценах) потребуется подписание соглашений о конфиденциальности. Уголовно-правовая защита обеспечивается как на уровне штатов, так и на федеральном уровне. Федеральное правительство США приложило все усилия для защиты коммерческой тайны в Законе об экономическом шпионаже 1996 года (18 U.S.C. 1832), который был подписан 11 октября 1996 года. Этот закон квалифицирует кражу информации, составляющей коммерческую тайну, в качестве федерального уголовного преступления и наделяет Министерство юстиции полномочиями по судебному преследованию за нарушения, связанные с коммерческой тайной. Закон призван дополнить государственную защиту коммерческой тайны, а не подменять ее. Коммерческая тайна может защитить данные о недвижимости, списки клиентов и планы развития, а также другие активы, связанные с недвижимостью.

Патент — это государственное право собственности, предоставляемое для того, чтобы запретить другим лицам создавать, использовать, продавать, предлагать к продаже или импортировать заявленное изобретение на определенный период времени на территории страны. Патенты способствуют технологическому прогрессу и экономическому росту. Изобретатель получает монополию на определенный период времени в обмен на полное публичное раскрытие того, как работает его изобретение. Изобретатель получает стимул к изобретательству, поскольку может финансово использовать изобретение и исключить конкурентов. Владелец патента несет ответственность за то, чтобы взять на себя инициативу по защите патента. У владельца есть экономический стимул поддерживать законную монополию. Благодаря строгому соблюдению патентных прав можно получать дополнительные лицензионные сборы, возмещать ущерб и поддерживать монопольное ценообразование для оптимизации общего дохода в условиях рыночного спроса. Патенты имеют ограниченное применение в отношении большинства объектов недвижимости, но некоторые строительные процессы, материалы и бизнес-процессы (особенно те, которые связаны с компьютерными приложениями) потенциально создают синергию.

Авторское право защищает оригинальные авторские произведения, включая литературные, драматические, музыкальные, художественные и некоторые другие интеллектуальные произведения, как опубликованные, так и неопубликованные. Эта защита может действовать в течение всей жизни автора плюс 70 лет. Для компаний срок действия авторских прав на публикации составляет 95 или 120 лет с момента создания.

Некоторые люди могут не знать, что с 1 декабря 1990 года авторские права распространяются на архитектурные чертежи и элементы дизайна, включенные в здания. Художественные произведения, такие как скульптуры в зданиях, подпадают под действие Закона о правах художников 1990 года (VARA). Некоторые штаты, такие как Калифорния, предоставляют аналогичные права художникам. VARA позволяет художнику при определенных обстоятельствах контролировать работу, даже если она была продана, сохраняя за собой “моральные права” на произведение. [12]

Художник может согласиться отказаться от этих прав, как в случае с контрактом “работа по найму” или другими положениями об отказе в контракте.

Знак (торговая марка или знак обслуживания) — это название, символ, комбинация названия и символа или другое указание на источник и качество, которое отличает бизнес или продукцию от конкурентов в той же области. Товарный знак защищает бизнес от недобросовестной конкуренции со стороны тех, кто выдает свои товары или услуги за товары владельца товарного знака. Наиболее признанный товарный знак, торговая марка, является территориальным правом и должен соответствовать регистрации и другим требованиям, установленным в каждой стране. Основанием для охраны в большинстве стран является регистрация в национальном реестре товарных знаков. В США это Ведомство по патентам и товарным знакам США. Также возможно зарегистрировать товарный знак в определенном штате, но тогда охрана будет ограничена этим штатом. Национальная регистрация позволяет обеспечить соблюдение прав на товарный знак, включая действия, которые могут ослабить действие товарного знака в судебной системе. Также возможно защитить незарегистрированный товарный знак в соответствии с общим правом, если длительное использование привело к тому, что знак приобрел вторичное значение.

Торговые марки являются основой для защиты брендов. Некоторые проекты в сфере недвижимости повысили свою ценность благодаря брендингу. Например, Disney’s Celebration во Флориде смогла повысить стоимость домов благодаря бренду Disney. До недавнего времени бренд Trump повышал ценность роскошных кондоминиумов, отелей, полей для гольфа и другой недвижимости.

Аналогично товарным знакам, существует защита товарного вида объектов недвижимости. Товарный вид обеспечивает защиту в соответствии со статьей 43(а)(1) Закона Ланхэма. Он может быть защищен как с регистрацией, так и без нее.

Фирменный стиль — это сочетание форм, цветов, рисунков и других элементов, которые создают единый образ, например, в типичных ресторанах McDonald’s и кофейнях Starbucks. Ведущее дело о недвижимости — Two Pesos, Inc. v. Taco Cabana, 505 U.S. 763 (1992. Верховный суд США поддержал общую идею о том, что во избежание путаницы со стороны общественности одна сеть ресторанов не может копировать имидж, уже разработанный и продвигаемый другой сетью ресторанов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В этой статье предлагается пятиуровневая структура для анализа потенциальной синергии в проектах недвижимости.

Первые два уровня касаются аспектов проекта на месте.

Первый уровень включает в себя саму физическую недвижимость; второй уровень связан с коммерческой деятельностью, которая осуществляется на участке — как предприятиями, так и клиентами, которые пользуются сайтом.

Следующие три уровня связаны с внешними факторами, связанными с объектом недвижимости.

Уровень 3 касается внешних факторов, связанных с отношениями, включая четыре вида капитала: человеческий, структурный, потребительский и брендинговый. Они способствуют повышению эффективности и результативности, которые могут позволить объекту недвижимости максимизировать свою производительность. Ключом к полному раскрытию потенциала является умелое управление. Аналитик может только рекомендовать, что следует сделать. Команда менеджеров осуществляет это.

Уровень 4 решает проблему финансового структурирования. Лицо, принимающее решение, должно стремиться к достижению оптимального баланса между риском и доходностью, а также к тому, что позволят кредиторы и другие инвесторы в акционерный капитал.

Наконец, на уровне 5 определяется синергия, которая может быть достигнута путем переосмысления того, как новые законы, касающиеся интеллектуальной собственности, могут повысить стоимость. Новые доктрины Верховного суда США и судов штатов, новое законодательство о коммерческой тайне, принятое Конгрессом, усиленные меры по обеспечению соблюдения федеральной и государственной коммерческой тайны, а также международные правила ВТО создали новые возможности для синергии.

Большинство специалистов в области недвижимости, вероятно, в тот или иной момент неявно рассматривали каждый из пяти уровней синергетического потенциала. Опубликованные исследования отстают от передовой практики. Оценка объектов недвижимости в контексте принципов синергетики обеспечивает качественный подход к более точной оценке неопределенности/риска.

[1] Ordway N., Friedman J.P. (2010), Five Levels of Synergy Potential to Create Real Estate Value, Real Estate Issues, Vol. 35, № 1, https://cre.org/wp-content/uploads/2017/04/Five_Levels_of_Synergy_Potential.pdf . Николас Ордуэй (Nicholas Ordway), J.D., Ph.D., является штатным профессором кафедры финансовой экономики и институтов в бизнес-колледже Шидлера Гавайского университета, где он преподает в бакалавриате и магистратуре курсы по теории оценки, инвестициям в недвижимость и финансам. Ордуэй опубликовал множество книг и статей по оценке недвижимости и другим темам, связанным с недвижимостью. Его исследования и консультации сосредоточены на гостиницах, полях для гольфа и другой курортной недвижимости. Он был удостоен премии Вагнера от Института оценки, а также премии Балларда от Ассоциации консультантов по недвижимости и был выбран Национальным педагогом года Ассоциацией преподавателей недвижимости. Ордуэй получил докторскую степень по земельной экономике и степень магистра делового администрирования в сфере недвижимости в Университете штата Джорджия, а также степень доктора юриспруденции на юридическом факультете Университета Джорджии. Джек П. Фридман (Jack P. Friedman, Ph.D.), CRE, MAI, SREA, ASA, FRICS, CPA, является директором и генеральным директором Jack P. Friedman & Associates, Даллас, консалтинговой фирмы по оценке недвижимости и экономике. Он признан на национальном уровне как автор, оценщик и консультант в области экономики недвижимости и смежных дисциплин. В последние годы Фридман занимался сопровождением судебных процессов (в основном, оценочным анализом), связанных с адвалорными налоговыми спорами, ущербом окружающей среде, судебным осуждением, строительными дефектами, контрактными спорами и различными экономическими вопросами. Ранее он занимал должность старшего экономиста-исследователя и руководителя отдела исследований в Техасском исследовательском центре недвижимости при Техасском университете A&M, а также был профессором финансового факультета университета Ла Гуарта. Фридман написал более 20 книг и 200 статей и был опубликован в Журналах Оценки, Вопросы недвижимости, Обзор недвижимости, Финансы в сфере недвижимости и других журналах. Он входил в состав национальных комитетов по учету недвижимости AICPA и Техасского общества дипломированных бухгалтеров и был членом квалификационного совета оценщиков Фонда оценки. Фридман получил докторскую степень в Университете штата Джорджия.

[2] Оба запроса указывают на то, что слово “синергия” обычно было частью названия компании или обещанием того, что использование услуг повысит стоимость для клиента

[3] The Appraisal of Real Estate, 11th Edition, 1996, 12th Edition, 2001, and 13th Edition, 2008, Appraisal Institute, Chicago; Byrl N. Boyce and William N. Kinnard, Jr., Appraising Real Property, Lexington, Mass., Lexington Books, 1984; H. C. Smith, Real Estate Appraisal, 1977, Columbus, Ohio, Grid, Inc.; J. H. Boykin and A. A. Ring, The Valuation of Real Estate, 4th Edition, 1993, Englewood Cliffs, N.J., Regents/Prentice-Hall; G. F. Bloom and H. S. Harrison, Appraising the Single Family Residence, 1978, Chicago, American Institute of Real Estate Appraisers; and J. P. Friedman and N. Ordway, Income Property Appraisal and Analysis, 1981, Englewood Cliffs, N.J., Prentice-Hall.

[4] D. Schwanke, Mixed-Use Development Handbook, 1987, Washington, D.C., The Urban Land Institute.

[5] F.A. Elayan, “The Announcement Effect of Real Estate Joint Ventures on Returns to Stockholders: An Empirical Investigation,” The Journal of Real Estate Research, 1993, Vol. 8, n. 1.

[6] S.E. Roulac, “Real Estate Value Chain Connections: Tangible and Transparent,” The Journal of Real Estate Research, 1999, Vol. 17, n. 3.

[7] J.R. DeLisle, “The Evolution of Shopping Center Research: A 12-Year Retrospective,” Journal of Shopping Center Research, 2005, Vol. 12, n. 2.

[8] The Appraisal of Real Estate, 13th Edition, op. cit., pp. 277–278.

[9] Ibid., p. 278.

[10] J.A. Graaskamp, A Guide to Feasibility Analysis, 1970, Society of Real Estate Appraisers, p. 3.

[11] F. M. Babcock, The Valuation of Real Estate, 1932, New York, McGraw-Hill Company. Семью подходами или “методами” Бэбкока были: Доходный метод (коммерческая аренда); Доходный метод (коммерческая прибыль, приходящаяся на недвижимость); Доходный метод (коммерческая прибыль, распределяемая между недвижимостью и движимым имуществом); Доходный метод (коммерческая прибыль, распределяемая между недвижимостью и бизнесом); Метод восстановительных затрат (коммерческая прибыль); Метод рыночного сравнения (возврат на комфортность); и метод затрат замещения (возврат на комфортность), стр. 165-180.

[12] VARA пытается следовать международной Бернской конвенции об охране литературных и художественных произведений. Она пытается защитить право авторов произведений изобразительного искусства и фотографий контролировать использование их авторства и ограниченные права на предотвращение модификации их произведений. Наиболее существенным фактором, влияющим на недвижимость, является право на защиту художественного произведения, являющегося частью здания. От этих так называемых “моральных прав” можно отказаться только на основании специального подписанного соглашения.