1. Введение
Это сильно отредактированный обзор основного доклада, прочитанного на открытии конференции Pacific Rim Real Estate Society, состоявшейся в Сиднее в январе 2000 года. [1]
Данная версия подготовлена для публикации в журнале Pacific Rim Property Research Journal. В статье рассматривается область оценки недвижимости в контексте обеих методик и их функционирования на рынках, и ставится цель выделить несколько тем, а не пытаться построить новую исследовательскую программу.
Процесс оценки можно разделить на
- инструкции (общение с клиентами),
- базы (задаваемый вопрос),
- методы (способ ответа на вопрос) и
- отчет (информирование клиентов и третьих лиц об ответе и всех его ограничениях).
Поскольку как инструкции, так и отчет можно отнести к общению с клиентами, в статье основное внимание уделяется различным вопросам в рамках этих трех категорий: базы, методы и общение с клиентами.
Как и во всех классификациях, некоторые вопросы не вписываются в них.
Данная статья была адресована более широкой аудитории, чем основные специалисты и практики в области оценки. Оценки используются для построения данных, применяемых в исследованиях, и некоторые из этих исследований были бы более обоснованными, если бы лучше понимались предпосылки проведения оценок. В статье был рассмотрен ряд примеров, иллюстрирующих этот тезис, в рамках трех подразделов, указанных выше.
2. Базы оценки
Достигнут значительный прогресс в определении общепринятых на мировом уровне баз оценки, и в будущем работа будет направлена на создание подробного руководства по стандартам оценки.
В настоящее время детализация руководств, похоже, снижается по мере перехода от национального уровня к международному.
В Великобритании к этому добавляется сложность европейских стандартов, которые нигде не могут быть приняты.
Как бы сложно ни было достичь трансграничного соглашения по стандартам, образцом должна служить подробная Красная книга RICS (1995) и Руководство по профессиональной практике API (1999), а не более общие подходы, принятые в настоящее время в международных и европейских стандартах (хотя в последние проекты, распространенные после написания этой статьи, было добавлено много деталей).
Различные концепции рыночной стоимости и ценности (инвестиционная оценка) теперь, кажется, хорошо понятны. Теперь необходимо двигаться к соглашению относительно формулировок и интерпретаций, включая соглашение об основных требованиях к бухгалтерскому учету.
Если бы это удалось, кредиторы, собственники и арендаторы могли бы быть уверены, что оценки для аналогичных целей будут иметь некоторую согласованность в разных странах.
Однако согласованные подробные стандарты никогда не смогут обеспечить полную согласованность, поскольку местные/национальные интерпретации всегда будут присутствовать. Главный исследовательский вопрос заключается в выявлении этих различий в интерпретации, не обязательно для их устранения, а скорее для информирования пользователей о том, что кажущаяся согласованность может быть обманчивой.
Несколько примеров проблем в концепциях баз оценки приведены ниже для иллюстрации общей проблемы.
2.1 Инвестиционная ценность
Хотя концепция, по-видимому, хорошо устоялась во всем мире, и в ряде стран существуют или находятся в стадии разработки руководства по ее применению (например, в Австралии, Новой Зеландии, Великобритании), ее использование, похоже, ограничивается оценкой стоимости недвижимости для отдельного человека, а не для рынка.
Необходимо провести исследования по этому вопросу на глобальном практическом уровне, изучив, как используются оценки, какие информационные базы применяются, как они взаимодействуют с рыночной оценкой и являются ли исходные данные персональными или применимыми к более широкому кругу покупателей.
Модели денежных потоков относительно стандартизированы во всем мире, однако вопросы применения и информации представляют больший интерес.
2.2 Устойчивая стоимость
Вторая важная проблема, касающаяся концепций и баз — это оценка для банковского кредитования в целом и концепция устойчивой стоимости в частности. В банковском кредитовании концепции обменной цены / рыночной стоимости не сразу принимаются как полезные базы, и в некоторых странах Европы наблюдается тенденция к использованию базы, называемой устойчивой стоимостью.
Она закреплена в законодательстве Германии и недавно была с энтузиазмом принята Европейской ипотечной федерацией (EMF, 1999) и в последнем проекте Европейских стандартов оценки.
Она определяется следующим образом:
Стоимость ипотечного крежитования определяется оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей рыночной привлекательности объекта недвижимости с учетом долгосрочных аспектов устойчивости, нормальных и местных рыночных условий, текущего использования и альтернативных вариантов использования объекта.
Спекулятивные элементы не учитываются при оценке ипотечной стоимости.
Стоимость ипотечного кредитовани должна быть задокументирована прозрачным и понятным образом.
И рыночная стоимость, и ценность представляют собой оценки цены на дату оценки, могут быть определены и иногда проверяемы путем сравнения с фактическими ценами.
Такое определение EMLU вызывает значительные вопросы относительно сроков оценки и интерпретации некоторых фраз, таких как «будущая рыночная привлекательность», «долгосрочные аспекты устойчивости» и «спекулятивные элементы».
Мнение автора по этому поводу было опубликовано ранее, но достаточно сказать, что эта база, по-видимому, предполагает, что стоимости могут сохраняться во времени, что чуждо большинству экономических концепций стоимости (Crosby, et al, 2000).
Ее применение показывает, что это не более чем консервативная рыночная стоимость, использующая текущие показатели стоимости, которые затем корректируются с учетом прошлых тенденций. Это форма корректировки отношения суммы кредита к стоимости. Дайте ей новое название, и она каким-то образом приобретает более высокий статус.
Я надеюсь, что оценщики и экономисты в сфере недвижимости во всем мире будут противостоять любым попыткам кредиторов принять ее.
Неопределенность, окружающая эту базу, может способствовать возникновению исков о профессиональной халатности против оценщиков, а отсутствие ясности в используемых в этих определениях и принципах терминах является открытым приглашением для банков подавать в суд на оценщиков в случаях, когда их решения о предоставлении кредита были ошибочными.
Изучение различных аспектов халатности при оценке в Великобритании и Австралии (Crosby, Lavers and Murdoch, 1998 и Crosby, Lavers and Foster, 1997) показывает, что нет сомнений в том, что это определение сделает защиту практически невозможной, если оценщик не использовал предположения, граничащие с наихудшим сценарием для каждого аспекта оценки. Действительно ли это было намерением?
Одна из моделей исследования выявляет конкретную практическую проблему и предлагает решения этой проблемы. Нет сомнения, что вся область оценочных баз, полезных для банков в процессе кредитования, требует определенного академического подхода, чтобы сосуществовать с этими практическими разработками. Этот вопрос связан с более широкими вопросами о том, какие методы использовать, какая информация необходима для их практического применения и как эта информация должна быть включена в отчеты об оценке, чтобы лучше информировать кредиторов.
Но в основе именно специалисты в области недвижимости должны исследовать и определять услуги, которые они могут предложить банкирам, и то, чего не могут сделать оценки и отчеты, то есть ограничения, присущие этому процессу. Если они этого не сделают, банки будут продолжать предлагать способы, с помощью которых, по их мнению, оценочная услуга может лучше информировать о решении о кредитовании, и продолжать жаловаться, когда эта услуга не предоставляется.
2.3 Стоимость аренды открытого рынка
Лишь недавно в Великобритании в «Красной книге», а в Австралии в «Руководстве по профессиональной практике» была предпринята попытка решить проблему стоимости аренды.
Определение стоимости аренды гораздо сложнее, чем определение стоимости капитала, и дополнительные факторы, требующие рассмотрения, включают условия аренды и порядок применения стимулирующих выплат. Это очень хороший пример того, как последовательная база может привести к различным интерпретациям, а также как трудно достичь единого международного стандарта.
Например, в «Красной книге» приведено формальное определение, в то время как в австралийском руководстве описано, как арендная плата может оцениваться в различных обстоятельствах.
Проблемы с оценкой арендной стоимости недавно обострились в Великобритании в связи с проблемой согласования стоимостей аренды, определенных для конкретных оценок, и последующего использования их для целей измерения эффективности.
База данных инвестиционной недвижимости (Investment Property Databank) — это чрезвычайно крупная и сложная система измерения эффективности коммерческой недвижимости, которая генерирует индексы стоимости аренды, доходность от оценки и показатели потенциала реверсии. Она делает это на основе показателей стоимости аренды, предоставленных ей владельцами недвижимости. Эти показатели формируются на основе периодических оценок, и, хотя IPD запрашивает стоимость аренды, основанную на определении из Красной книги, недавние исследования показывают, что они получают различные вариации: иногда это арендная плата, которую, по мнению владельца, можно было бы сохранить при пересмотре арендной платы в договоре аренды, иногда это номинальная арендная плата при новой сдаче в аренду после предоставления ряда стимулов, а иногда это арендная плата при новой сдаче в аренду, если никаких стимулов для сдачи в аренду не было предоставлено.
Проблема измерения эффективности не ограничивается индексами, основанными на реальной недвижимости. Некоторые другие индексы стоимости аренды, не основанные на фактической недвижимости (например, индекс арендной платы Hillier Parker), основаны на номинальных арендных ставках и, следовательно, не отражают истинный уровень арендной платы во время рецессии. В Австралии существуют те же проблемы с использованием стимулов, поэтому там может наблюдаться аналогичный уровень несоответствия в показателях измерения эффективности.
2.4 Оценка стоимости для собственников-оккупантов для финансовой отчетности
Здесь возникает менее концептуальный, более детальный исследовательский вопрос, требующий ответа. Опять же, речь идет о согласованности применения предположений о существующем использовании как между странами, так и внутри них.
Понятие рыночной стоимости при существующем использовании принято как в Великобритании, так и в Австралии, но его применение, по-видимому, сильно различается. Необходимо провести исследование, чтобы определить, насколько сильно различаются эти подходы и какие решения работают лучше всего. Сравнение Великобритании и Австралии было бы интересным, поскольку в Великобритании концепция предполагаемой продажи с последующей арендой по преобладающим рыночным ценам и на условиях, установленных для компании-занимающей помещение, специально исключена, но, по-видимому, активно поощряется в Австралии.
Как эти подходы соотносятся с подходами в других странах, работающих в рамках аналогичных систем бухгалтерского учета? Комитет Великобритании, разрабатывающий «Красную книгу», в настоящее время рассматривает этот вопрос, и исследование, анализирующее австралийский подход, было бы, по меньшей мере, информативным.
3. Методы оценки
Это более сложная область для детального обсуждения, поскольку количество тем, требующих внимания, велико. Однако, мне кажется, одна из них привлекает больше внимания, чем другие. Возможно, это более очевидно в Великобритании, чем где-либо еще, но в некоторых странах произошли кардинальные изменения, приведшие к устойчивому переходу к тому, что арендодатели берут на себя большую часть рисков владения недвижимостью и не могут перекладывать на арендаторов столько обязательств, сколько раньше. Арендаторы все чаще хотят иметь возможность быстро входить и выходить из помещений с низкими транзакционными издержками и готовы платить за эту гибкость во время использования помещений. Это поднимает множество вопросов, включая (среди прочих) использование методов финансового рынка в целом и ценообразование опционов в частности на рынках недвижимости, а также вопрос ценообразования, основанного на глубоком понимании денежных потоков и прибыльности бизнеса.
3.1 Ценообразование опционов
В Великобритании ценообразование опционов в первую очередь направлено на ценообразование различных условий аренды, поскольку в течение многих лет необходимость в ценообразовании на разнообразие условий аренды отсутствовала, так как подавляющее большинство высококачественной недвижимости в Великобритании сдавалось в аренду на стандартных условиях.
В 1990-е годы в этом отношении произошли значительные изменения, что можно увидеть на Рисунках 3.1 и 3.2.
| Частота краткосрочных, среднесрочных и долгосрочных договоров аренды в 1990 и 1998 годах (взвешенная по арендной плате) | |
| Рисунок 3.1. Частота возникновения арендных договоров на короткий, средний и длительный срок в Великобритании в 1990 году | Рисунок 3.1. Частота возникновения арендных договоров на короткий, средний и длительный срок в Великобритании в 1998 году |
| Источники: Investment Property Databank |
Введение пунктов о досрочном расторжении в эти и без того короткие договоры аренды увеличивает разнообразие арендных продуктов, поэтому сравнение сделок становится сложнее. До 1990 года объекты недвижимости сравнивались по физическим и локальным различиям, поскольку договоры аренды были практически идентичны во всех случаях, и объектов, сдаваемых в аренду по одному договору, было много. Теперь различные пункты договора аренды требуют индивидуального ценообразования; как для арендной платы, так и для капитальной стоимости.
В 1990-х годах был опубликован ряд работ по использованию опционного ценообразования для оценки различных пунктов договора аренды, особенно пункта о повышении арендной платы (например, Ambrose и др., 1998; Grenadier, 1995; Ward и French, 1997).
Как ни парадоксально, из всех изменений в структуре договоров аренды именно этот пункт остался практически неизменным в Великобритании, поэтому необходимость ценообразования именно для него меньше, чем для других; То есть, досрочные расторжения договоров, более короткие сроки аренды и т. д. Однако большинство этих работ, по-видимому, предлагают альтернативу традиционным подходам к анализу денежных потоков, которые учитывают волатильность будущих оценок денежных потоков и используют нейтральные к риску подходы к выбору ставки дисконтирования. Тем не менее, проблемы операционализации этих моделей не следует упускать из виду. Ward в Crosby, Lizieri, Murdoch and Ward (1998) предполагает:
При попытке внедрения подобных моделей на рынках недвижимости приходится сталкиваться со значительными трудностями. В опубликованных работах эти трудности в значительной степени замалчиваются.
Затем он приводит пример, обсуждавшийся выше, касающийся различных арендных ставок при пересмотре, продлении договоров аренды и заключении новых договоров, чтобы проиллюстрировать институциональный эффект, который игнорировался в финансовой литературе, посвященной недвижимости. Он заключает:
В принципе, эти институциональные факторы можно было бы учесть в моделях ценообразования. Однако для этого потребуются эмпирические данные о разнице между арендными ставками при продлении и заключении новых договоров аренды, волатильности этой разницы и ее связи с рыночными переменными. Это значительно усложняет моделирование.
Направление исследований в области ценообразования опционов ясно. После применения этой и других финансовых моделей к недвижимости на в основном упрощенном уровне, настало время для тех, кто считает, что ценообразование опционов и другие финансовые модели превосходят существующие подходы, основанные на денежных потоках, операционализировать их совместно с теми, кто понимает институциональные и поведенческие факторы, влияющие на стоимость, оценку и оценщиков.
3.2 Оценка бизнеса
Mallinson Committee (1994) в Великобритании выдвинул идею о том, что оценщики должны предпринимать адекватные шаги, чтобы «знать своих клиентов», то есть понимать их бизнес. Это фактически рассматривалось в контексте общения с клиентами, но появление спроса арендаторов на гибкие помещения, такие как офисы с полным спектром услуг / бизнес-центры, усиливает необходимость моделирования бизнес-операций, осуществляемых в объекте недвижимости, для понимания его стоимости.
Это не новость в области так называемой специализированной недвижимости, такой как отели, развлекательные заведения и т.д., но все чаще это применяется к торговым центрам и другим основным инвестициям в коммерческую недвижимость.
Это имеет два основных последствия для оценщиков.
Во-первых, если им необходимо понимать бизнес, осуществляемый в объекте недвижимости, оценщикам придется все больше специализироваться на аналогичных типах недвижимости. Это становится все более важным в Великобритании из-за давления на арендодателей с целью принятия на себя большей части рисков владения недвижимостью, о которых говорилось выше.
Офисы с полным спектром услуг представляют собой интересную новую форму аренды и поднимают ряд вопросов, на которые исследования в области оценки бизнеса пока не дали удовлетворительных ответов.
Главный из них — различие между стоимостью бизнеса, осуществляемого из недвижимости, и базовой стоимостью недвижимости.
Но есть и другие вопросы: кто является арендатором?
Это физическое лицо, владеющее или арендующее недвижимость в качестве традиционного офиса до установки оборудования и приспособлений, добавления услуг, а затем сдающее комнаты и/или апартаменты в краткосрочную аренду?
Или это отдельные арендаторы помещений и апартаментов?
Исследовательская повестка дня охватывает всю область оценки коммерческой недвижимости, которая, за исключением США (см., например, готовящуюся к публикации статью Kinnard, et al, 1999), либо плохо, либо недостаточно изучена.
Различие между стоимостью недвижимости и стоимостью бизнеса размыто, и рекомендации RICS и API, похоже, не помогают.
Последствия для кредитования важны.
Например, если рассматривать офисные помещения с полным спектром услуг, то, если компания воспринимается как предприятие, работающее в недвижимости, к ней будут относиться так же, как и к любой другой компании, занимающей или владеющей недвижимостью и получающей прибыль. В качестве залога по обеспеченному кредиту может выступать недвижимость, а компания может брать дополнительные средства под залог своей деятельности у корпоративного отдела банка.
Но если компания рассматривается как предприятие, работающее с недвижимостью, кредиты будут основываться только на имущественных активах; и оценщики, несомненно, будут соотносить стоимость недвижимости с пустующим офисом, используемым по назначению.
Таким образом, арендодатели не только взяли на себя часть обязанностей собственника, но и теперь участвуют в прибыльности бизнеса, работающего из недвижимости. Как указывалось ранее, эти изменения могут быть гораздо более важными и далеко идущими для Великобритании, чем для других стран, и сравнительные исследования стран с большим опытом разделения рисков между арендодателями и банками могли бы помочь Великобритании.
4. Коммуникация с клиентами и влияние поведенческих факторов на оценку и оценщиков.
Если банки Великобритании чему-то и научились из краха рынка жилой недвижимости 1988 года и рынка коммерческой недвижимости 1989/90 годов, так это тому, что им необходимо более тесно участвовать в процессе оценки, и ключ к этому участию имеют инструкции и отчетность.
С тех пор был предпринят ряд инициатив, включая работу Mallinson Committee (1994) и последнюю версию руководства для оценщиков и кредиторов, разработанного Британской банковской ассоциацией / Королевским институтом дипломированных сюрвейеров, в котором обсуждалась формализация процесса предоставления инструкций. Это нашло отражение и в других странах, и многие подробные стандарты оценки теперь включают типовые инструкции (например, «Client Focus 2» в АРI, 1999).
Во-вторых, и это более интересно для исследовательской программы, это поднимает вопрос влияния клиентов. Чем теснее связь с клиентами, тем больше вероятность того, что клиенты повлияют на результат оценки. Это, в свою очередь, открывает целую область исследований в области поведенческой оценки.
Это можно разделить на две области.
Во-первых, это влияние на оценщиков внешних институциональных факторов, таких как методические указания, решения по делам о профессиональной халатности и влияние процедур, установленных законом, решениями трибуналов или положениями об аренде (т. е. процессами определения третьей стороной). Все это повлияет на то, как работают оценщики и к каким выводам они приходят в определенных ситуациях (Quan and Quigley, 1991).
Существует ряд веских причин ожидать, что на оценку будут влиять процедурные вопросы.
Во-первых, существует мнение, что традиционные определения рыночной стоимости по своей природе ориентированы на прошлое из-за маркетингового периода, предшествующего дате оценки.
Кроме того, влияние окажут юридические прецеденты и процедурные нормы. К ним относятся влияние законодательного вмешательства и определения арендной платы третьей стороной; нормативные требования в рамках профессиональных руководств; и требования к проверке компетентности практикующих специалистов в делах о халатности.
Прецедент влияет на поведение профессионалов и на то, как их могут оценивать в случае оспаривания компетентности выполненной работы. «Правильные» процедуры и иерархии доказательств, касающиеся использования сравнительных данных, подкрепляются трибуналами и судами (при этом ведущие сторонники этих «правил игры» оценки выступают в качестве экспертов). Отклонение оценщика от этих норм чревато серьезными последствиями, и он будет признан виновным в халатности, если подход или результат слишком сильно отличаются от подхода или результата, полученных с использованием всех этих правил. Все эти факторы могут привести оценщика к чрезмерному полаганию на достоверную информацию о сделке (или на предыдущую оценку или соглашение, которые казались достоверной информацией).
Существуют эмпирические данные и результаты оценок, свидетельствующие о том, что подобные эффекты проявляются на рынке коммерческой аренды, где новые договоры аренды, как правило, значительно опережают соглашения об аренде при пересмотре арендной платы.
Данные оценок показывают, что в среднем это составляет около 10% на быстро меняющихся рынках Великобритании, и что на падающих рынках определение арендной платы выше уровня новых договоров аренды, что свидетельствует о сильном эффекте запаздывания (Crosby and Murdoch, 1997).
Также существует множество свидетельств того, что эффект запаздывания наблюдается при периодических оценках, когда оценщики привязываются к своим предыдущим оценкам, придавая им вес, даже если теоретически они должны их игнорировать.
В серии исследований, в которых оценщикам предлагалось имитировать свое повседневное поведение, Diaz (1990а; 1990Ь; 1997; Diaz and Hansz, 1997; Diaz and Wolverton, 1998) показал, что они:
- не следуют процедурам, которым их обучали [2];
- не всегда изучают всю доступную информацию [3];
- находятся под влиянием знания оценки другого человека, но только при оценке в незнакомой области [4];
- неадекватно адаптируются к своим предыдущим оценкам при проведении текущих оценок [5].
Используя аналогичный подход, Gallimore and Wolverton (1997) изучали, как знание цены предстоящей продажи влияет на выбор сопоставимых продаж для обоснования оценки. Они обнаружили, что как в США, так и в Великобритании знание цены предстоящей продажи оказывает эффект привязки, хотя характер этого эффекта различается между странами. Они предполагают, что это различие объясняется различиями в доступности данных и требованиях к отчетности.
Gallimore (1994) провел опрос оценщиков и в серии вопросов и смоделированных задач обнаружил признаки эффекта привязки, а также тенденцию придавать больший вес более свежим данным [6].
В более позднем исследовании Gallimore (1996) изучал, склонны ли оценщики к предвзятости подтверждения (тенденция действовать таким образом, чтобы подтвердить существующие взгляды или суждения). Он не обнаружил, что предвзятость подтверждения является значимым аспектом поведения оценщиков, хотя почти половина оценщиков, участвовавших в опросе, демонстрировали «опрометчивость» (тенденцию формировать суждения на очень ранних этапах процесса оценки).
Это поведение, по-видимому, в равной степени присутствовало как у оценщиков жилой, так и коммерческой недвижимости.
Основная проблема в этой области исследований — методология. В настоящее время часть работы проводится путем организации экспериментов, иногда со студентами, чтобы контролировать условия. Отличается ли поведение оценщиков в этих ситуациях от их поведения на практике, и сравнивают ли эти искусственно созданные ситуации с реальными условиями? И действительно ли подобные эксперименты позволяют выявить менее очевидные факторы, влияющие на процесс оценки?
Вторая область для дополнительных исследований — это влияние подобных вопросов на сами оценки, степень сглаживания и запаздывания оценок, а также последствия любого сглаживания и запаздывания для таких областей, как измерение эффективности, использующих оценки. Многое уже сделано, но многое еще предстоит сделать.
Ещё одна важная важная область поведенческих исследований — это влияние клиента на оценщика и оценку, и это гораздо более сложная область (Kinnard, et al, 1997; Schuck and Levy, 1999).
Это включает ситуации, когда предварительные оценки портфеля обсуждаются с клиентами, которые могут различными способами, как непреднамеренно, так и злонамеренно, повлиять на конечный результат. Известны случаи назначения новых управляющих, влияющих на оценку в следующем году, а также смены оценщиков, приводящие к значительным изменениям в оценке.
В сфере банковского кредитования конфликт интересов очевиден, когда кредитор позволяет заемщику участвовать в процессе оценки. В худшем случае, оценщик проводит оценку за заемщика, который затем передает ее различным кредиторам, которые на нее полагаются. Исследовательский вопрос заключается в том, достаточно ли доказательств злоупотреблений в этом процессе, чтобы доказать, что он негативно влияет на эффективность кредитования. Безусловно, существуют некоторые юридические доказательства его влияния (Crosby, Lavers and Murdoch, 1997).
Вся эта область поведенческих исследований, независимо от того, сосредоточена ли она на процедурных факторах или на коммуникации и формальных отношениях с клиентами и влиянии на них, представляется фундаментальной для совершенствования более традиционных областей исследований в области оценки, таких как основы, методы и отчетность.
5. Отчёт
Уже проведено множество исследований, посвященных тому, какая детализация должна содержаться в отчетах об оценке. Эти исследования, как правило, показывают, что оценщики очень хорошо предоставляют фактическую информацию о здании, местоположении и аренде, но гораздо менее охотно или способны предоставлять рыночную информацию о рынках аренды и инвестиций в недвижимость, а также о методах оценки и сравнительных данных, и еще менее охотно предоставляют информацию или комментарии о более широких рынках, таких как инвестиционный рынок.
Однако исследования показывают, что, по мнению клиентов, качество отчетности значительно улучшилось.
Возникает вопрос: повысит ли внедрение новых и улучшенных методов оценки способность оценщиков более полно сообщать рыночную информацию, которая позволяет оценить стоимость в контексте?
Представление оценок одним значением остается неизменным, несмотря на растущее количество данных о том, насколько сильно оценки различаются друг от друга и от продажной цены. Кстати, все эти данные свидетельствуют о том, что оценки оценщиков в Великобритании различаются почти вдвое больше, чем оценки оценщиков в США и Австралии. Это уже отдельный исследовательский вопрос.
| 1″ |
6. Заключение
В данной статье определение оценки сформулировано очень узко, так что лишь небольшое количество вопросов можно определить как пункты исследовательской повестки дня. В действительности оценка может охватывать все, что влияет на стоимость имущественных активов, и практические аспекты, такие как амортизация и ее причины, или более концептуальные вопросы эффективности рынка, могут быть отнесены к вопросам «оценки».
Одним из основных факторов является то, что клиенты требуют все более сложных услуг. Исследования и разработки жизненно важны для предоставления этих сложных услуг. В прошлом исследования в области оценки, как правило, концентрировались на методах, но за последние десять лет ситуация изменилась, и весь процесс оценки предоставляет множество исследовательских вопросов. В данной статье рассмотрены лишь несколько примеров.
Это имеет последствия для исследователей, преподавателей и оценщиков. Более сложные услуги требуют более специализированных специалистов. Это, в свою очередь, требует более детальных исследований и обучения. Все чаще отдельные исследователи не могут охватить весь спектр навыков, необходимых для проведения исследований, которые охватывают все вопросы в рамках данной темы.
Сотрудничество в области исследований является ответом как внутри, так и между учреждениями.
То же самое происходит на практике, когда все более крупные организации объединяют различные навыки для разработки практических решений.
И все же в сфере образования в
области недвижимости, как в Австралазии, так и в Великобритании, мы продолжаем
выпускать специалистов по недвижимости с учебными программами, охватывающими
множество стандартизированных тем, при все меньшем количестве ресурсов для
обеспечения разнообразия и специализации. Неужели мы выпускаем больше
выпускников общего профиля для более специализированного мира? Возможно,
исследования и практика опережают образование в наших трех странах, и отдельным
учреждениям следует начать концентрироваться на различных основных рынках,
опираясь на свои исследовательские специализации среди персонала. В противном
случае мы можем оказаться неспособными справиться с будущими вызовами в области
исследований, образования и практики оценки недвижимости.
Ммылки
Ambrose, В, R. Buttimer and Р. Hendershott (1998). Valuing upwards only adjusting leases. Paper at the ERES/AREUEA real estate conference, Maastricht, June.
API (1999) Professional Practice 1999. Deakin АСГ. Australian Property Institute.
Crosby, N., N.S. French and М. Oughton. (2000) Bank lending valuations on commercial property — Does European mortgage lending value add anything to the process? Journal of Property Investment & Finance, 18:1 2000; рр. 66-83 ‘
Crosby, N, А. Lavers and Н. Foster (1998) Commercial property loan valuations in the UК : implications of current trends in valuation practice and legal liability. Journal of Property Research, 15 (3): 183-209.
Crosby, N. and Murdoch, S. (1997). Тhе influence of procedure on rent determination in the commercial property market of England and Wales. RICS Cutting Edge Research Conference, Dublin.
Crosby, N., А. Lavers and J. Murdoch (1998) Property valuation variation and the «margin of error» in the UK Journal of Property Research, 15 (4): 305-30.
Cros y, N., С. Lizieri, S. Murdoch and С. Ward (1998) lmplicatzons of changing lease structures оп the pricing of lease contracts. Paper at the RICS Cutting Edge Conference, Leicester, September.
Diaz_III, J. (1997). An investigation into the impact of previous expert value estimates on appraisal Judgement. Journal of Real Estate Research 13 (1) 57-66.
Diaz III, J. and Hansz, J. А (1997). How valuers use the value opinion of others. Journal of Property Valuation and Investment, 15 (3), 256-60.
Diaz III J. and Wolverton, М. L. (1998). А longitudinal examination of the appraisal smoothing process. Real Estate Economics, 26(2), 349-56.
Downie, ML., К.W. Schulte and М Thomas (1996) Germany ш Adalf, А., M.L. Downie, S. McGreal and G. Vos. European Valuation Practice : Theory and Techniques. London. Е & FN Spon.
DIZ (1997). Overseas investment in UK Commercial Property /996. D1Z Debenham Thorpe Research. London.
ЕМF (1999). The Valuation of Property for Lending Purposes in the EU. European Mortgage Federation. Brussels.
FIRВ (1996). Foreign Investment Review Board Reports. Australian Government Publishing Service. Canberra.
Gallimore, Р. (1994). Aspects of information processing in valuation judgement and choice. Journal of Property Research 11 (2), 97-11О.
Gallimore, Р. (1996). Confirmation bias in the valuation process: А test for corroborating evidence. Journal of Property Research, 13 (4), 261-73.
Gallimore, Р. and Wolverton, М. L. (1997). Price knowledge induced bias: а cross — cultural comparison. Journal of Property Valuation and Investment, 15 (3), 261-73.
Grenadier, S. (1995). Valuing Lease Contracts; А Real Options Approach. Journal of Financial Economics, 38(3) 297-331.
JLL (1999) Letting and Pricing Space Contracts: Тhе Тhird Way for Investors and Occupiers. London. Jones Lang LaSalle.
Кinnard, W. N, Lenk, М. М and Worzala, Е. М. (1997). Client pressure in the commercial appraisal industry: how prevalent is it? Journal of Property Valuation and Investment, 15 (3), 233-44.
Mallinson, М. (1994). Commercial Property Valuations. London. Royal lnstitution of Chartered Surveyors.
Quan D. С. and Quigley J. М. (1991). Price formation and the appraisal function in real estate markets. Journal of Real Estate Finance and Economics. 4, 127-46.
RJCS (1995). RICS Appraisal and Valuation Manual (Red Book). London. Royal Institution of Chartered Surveyors.
Schuck, Е. J. and Levy, D. (1999). The influence of Clients on Valuations: Тhе Client’s Perspective. RICS Cutting Edge Research Conference, Cambridge, England.
Stork, Н.U. and С. Humphreys (1996). Valuation for Loan Security. ln Adair, А, M.L. Downie, S. McGreal and G. Vos. (Eds) European Valuation Practice Theory and Techniques. London. E & FN Spon.
Ward, С. and N. French (1997). Тhе Valuation
of Upwards Only Rent Reviews: An Option Pricing Model. Journal of Property Valuation
and Investment, 15. 171-8
[1] Crosby N. (2000), Future Directions and Challenges for Valuation Research and Practice,Pacific Rim Property Research Journal, Vol 6, No.1, https://www.prres.org/uploads/1350/1194/14445921.2000.11104079.pdf. Нил Кросби (Neil Crosby) — Профессор управления земельными ресурсами, Университет Рединга, Великобритания.
[2] На основе оценки жилой недвижимости.
[3] На основе оценки жилой недвижимости.
[4] На основе оценки промышленной недвижимости.
[5] На основе оценки жилых апартаментов.
[6] На основе оценки коммерческой недвижимости, хотя ответы не различаются в зависимости от типа оценщика (т.е. жилой или коммерческой).