Аннотация

Обзор литературы по земле и ее стоимости выявляет семь источников неопределенности:

1. часто отсутствует точное определение типа исследуемой земли,
2. временные и
3. пространственные аспекты характеристик стоимости земли могут быть указаны непоследовательно,
4. часто упускается из виду релевантность используемых методов оценки,
5. отдельная стоимость земли, как правило, является лишь побочным продуктом общей стоимости недвижимости и, следовательно, не имеет должного внимания,
6. не всегда учитываются различные участники земельных рынков, и, наконец,
7. объяснения непредсказуемых аспектов стоимости земли носят спорадический характер.

В данной статье [1] рассматривается каждая из этих областей неопределенности.

Исследования стоимости земли, представленные в современной литературе, лишь повторяют те же концепции, что и три столетия назад, когда земля была преимущественно сельскохозяйственной. Хотя основные объяснительные элементы классических городских моделей, безусловно, помогают понять закономерности изменения стоимости земли, они не дают удовлетворительных ответов. Такие объяснения обычно ссылаются на понятия пространственного равновесия, однородности и непрерывности, тогда как суть вопроса на самом деле заключается в дисбалансе, асимметрии и разрыве.

В контексте большинства застроенных городов, где рынок земли постепенно исчезает, стоимость земли становится все более неуловимым понятием. Мы часто даже не обращаем внимания на реальную стоимость земельного участка, который, кажется, «теряется» под зданиями или «сливается» с ними, создавая форму капитала, известную как «недвижимость» (“real estate”). [2]

Хотя литература по стоимости земли и ее оценке обширна, к сожалению, в ней присутствует определенная неразбериха и неясность.

Можно взглянуть на любую статью о стоимости земли и/или связанную с ней и заметить, что ответы на один или несколько из следующих вопросов (в этой статье они называются «7 вопросов») полностью или, зачастую, частично игнорируются.

1. Какой тип земли изучается?
2. Когда оценивается стоимость земли?
3. Где находится земля?
4. Какой метод оценки является подходящим?
5. Почему важна стоимость земли?
6. Кто является участниками рынка земли?
7. Какими бы ни были объяснения, достаточно ли их?

Тщательный анализ этих «7Wh» становится гораздо более актуальным для точного измерения стоимости городской земли. Несмотря на свою «молчаливость» и кажущуюся «невидимость», стоимость земли продолжает формировать динамику рынков недвижимости. Это серьезная практическая проблема, например, для миллионов американцев, которые ощутили на себе ее тяжелые последствия в течение почти последних двух десятилетий жилищного бума и последующих спадов.

На основе большого объема данных о рынке жилья в 46 крупных мегаполисах США за период с 1984 по 2004 год Davis and Palumbo (2008) отметили, что замечательная эволюция стоимости земли гораздо значительнее, чем мы склонны считать: к 2004 году стоимость земли составляла около 51 процента от общей рыночной стоимости жилья, по сравнению с 32 процентами в 1984 году. Недавние данные, опубликованные Школой бизнеса Висконсина, подтверждают этот рост, показывая также резкое снижение к 2009 году, которое заметно различается в зависимости от мегаполиса. [3]

В этой статье рассматривается каждый из 7 вопросов и читателям предлагается самостоятельно оценить, как бы они поступили, исходя из объяснения проблемы, обзора связанных концепций и описания некоторых практических ситуаций. Поскольку ключевые теоретические и практические основы проблемы стоимости земли разбросаны по обширной (и несколько запутанной) литературе, статья также объединяет их в четкую структуру. [4]

Авторы потенциальных рукописей по теме стоимости и оценки городской земли (а также их рецензенты) также могут найти это исследование особенно полезным в качестве своего рода контрольного списка вопросов, которые необходимо рассмотреть.

Какой тип земли изучается?

Интуитивно мы представляем землю как часть планеты, на которой мы живем. Но вопрос о том, что означает «земля», скорее всего, вызовет самые разные, порой очень сложные ответы. Из-за существования множества определений, сложность четкого определения земли часто приводит к неспособности последовательно использовать какой-либо из них. Даже если сложность определения земли иногда признается в начале исследования, во многих случаях этот термин используется вольно, как если бы все типы земли имели одинаковое значение.

Различные определения и классификации земли различаются в зависимости от дисциплины (различные способы классификации земли см., например, в работах Duhamel 1998; Fitzsimons and Wescott 2004).

Из различных объяснений становится ясно, что земля неоднородна и очень сложна по своей природе. Это часто затрудняет определение стоимости земли, поскольку в ней задействованы сильно дифференцированные характеристики, которые варьируются в зависимости от типа и использования земли.

Например, участки, отведенные под городские дороги, и участки, на которых расположены многоквартирные дома (при условии, что их использование останется неизменным в будущем), не имеют одинаковых характеристик стоимости; тем не менее, оба известны как «городская земля».

Аналогично, участок городской земли, использование которого ограничено правом прохода по переулку (или сервитутом), не будет иметь той же стоимости, что и другой участок, свободный от какого-либо права прохода, даже если можно утверждать, что они идентичны во всех остальных отношениях.

В полностью застроенном городе рынок земли с редкими, но нерегулярными продажами не так надежен, как, например, рынок часто продаваемых аналогичных одноквартирных домов. Прежде чем оценивать влияние различных факторов на стоимость земли, следует сначала дать точное определение типа земли. Большинство из тех немногих земельных участков, которые продаются на рынке, обычно представляют собой либо высокоспекулятивные участки, либо парковки, либо земли с обветшавшими строениями, либо небольшие участки, пострадавшие от пожара, либо земельные участки, разделенные под строительные проекты в определенном районе города.

Неразумно рассматривать их все как относящиеся к одному рынку, чтобы объяснить и предсказать стоимость других земельных участков с различными характеристиками в разных местах. [5]

На практике особенности земельных участков невозможно абстрагировать и обобщить. Поскольку каждый земельный участок уникален, крайне важно четко определить тип рассматриваемого участка и провести соответствующую сегментацию.

Фактически, одной из основных целей определения типа земли является сегментация рынка и определение наиболее эффективного использования (HBU) участка, как если бы он был незастроенным.

Затем можно проанализировать стоимость каждого земельного участка с учетом его конкретного использования.

Когда проводится оценка стоимости земли?

Города — это динамичные системы, постоянно растущие и изменяющиеся различными способами в результате взаимодействия социальных, экономических, экологических, религиозных, политических или технологических сил. Рискованно — или, по крайней мере, вводить в заблуждение — анализировать стоимость земли без учета конкретного городского контекста, точной даты и периода времени.

Со временем стоимость городской земли менялась в зависимости от различных контекстов.

Например, на стоимость земли в городах XV века не могли влиять те же самые факторы, которые актуальны для современных городов. Сегодня люди (и, следовательно, городская деятельность) стремятся к местам с развитой инфраструктурой, перемещаясь с одного места на другое по мере изменения своих предпочтений и доходов. В отличие от городов прошлого, экономика которых была централизованной и в значительной степени основывалась на производстве товаров, постиндустриальные города характеризуются скорее децентрализованной экономикой, основанной на услугах и информации (Garreau 1991; Wei 1993).

Таким образом, при анализе стоимости земли важно учитывать городской контекст, поскольку меняющиеся рыночные условия создают необходимость корректировки факторов, определяющих стоимость, которые значительно различаются по характеру и количеству от одного контекста к другому.

В рамках определенного городского контекста мы можем дополнительно различать конкретную дату (определенный день в году) и период времени, охватывающий несколько лет. [6]

На практике, чтобы оценить стоимость конкретного участка земли («объекта оценки») на определенную дату, необходимо знать удельные цены ряда аналогичных участков земли (или «сопоставимых объектов»), недавно проданных (обычно в течение одного года), чтобы лучше отразить состояние рынка.

В условиях эффективного и однородного рынка оценка на определенную дату, таким образом, дает мгновенную картину рыночной стоимости земли. Кроме того, вместо наблюдения за отдельными ценами можно изучать различия в стоимости земли за определенный период времени (т.е. за десятилетие или даже столетие), исследуя, например, динамику средних цен по населенным пунктам, городам или странам (McMillen 1996; Abelson, 1997).

В этом случае, поскольку временная шкала расширена, мы не можем предполагать, что оцениваем стоимость конкретного участка земли, поскольку каждый из них, будучи частью среднего значения, вносил бы свой вклад в объяснение всего явления.

В условиях эффективного и однородного рынка оценка на определенную дату, таким образом, дает мгновенную картину рыночной стоимости. Рассматривая временную шкалу более подробно, особенно в рамках эмпирических моделей, при попытке оценить стоимость рассматриваемого земельного участка на основе сопоставимых объектов за тот же период времени, мы не должны учитывать, например, «инфляцию» в качестве определяющего фактора (даже если она теоретически таковой является), поскольку предполагается, что этот показатель является распространенным в тот же период времени. Однако, когда мы расширяем временную шкалу анализа, пытаясь включить больше сопоставимых объектов, мы должны учитывать инфляцию, поскольку рыночные условия могут варьироваться в зависимости от этого фактора, типов использования и сектора. [7]

Где находится земля?

Стоимость городской земли в основном определяется ее местоположением. Это хорошо известно в литературе по городской экономике, но как же на самом деле определить местоположение? На этот вопрос существует множество ответов, зависящих от различных подходов, каждый из которых использует несколько разные концепции и характеристики местоположения, что демонстрирует сложность анализа стоимости земли.

Поскольку существует большое количество возможных характеристик, мы можем объяснить их в рамках пяти различных, но не обязательно взаимоисключающих подходов, а именно классического экономического, неоклассического экономического, географического, социального и политического подходов. Чтобы ответить на вопрос о том, как можно оценить стоимость земли, классический экономический подход отвечает, рассматривая ренту, которую она генерирует. Неоклассический экономический подход утверждает, что стоимость земли возникает из ее полезности, оцениваемой рациональными агентами. [8]

Концепция «арендной платы за местоположение» фон Тюнена и более поздняя теория функции арендной платы Алонсо придают пространственную направленность чисто экономическому анализу, утверждая, что стоимость земли в основном определяется компромиссом между доступностью и транспортными издержками.

Социальный подход утверждает, что происхождение стоимости городской земли не является ни чисто экономическим, ни чисто географическим, но также и социальным. [9]

Поскольку конкретные интересы экономических агентов или групп не обязательно совпадают с потребностями и предпочтениями сообщества, политика развития земель направлена ​​на управление и создание более эффективного распределения городских земель. В результате их стоимость, в свою очередь, также будет зависеть от (и являться следствием) политических решений (например, правил зонирования). [10]

Как видно из вышеизложенного, стоимость земли можно понимать с разных точек зрения. Какой из них правильный?

Задавая этот вопрос, мы, в некотором смысле, отвечаем на него, поскольку видим, что все подходы вносят свой вклад в объяснение стоимости земли, даже если каждый из них может иметь различное теоретическое направление или происхождение. [11]

Выявление и сбор всех атрибутов (или детерминантов) стоимости, связанных с конкретным местоположением, в соответствии с этими подходами не означает, что их необходимо учитывать для измерения стоимости конкретного участка городской земли. Специалисты в области оценки недвижимости знают, что в повседневной жизни уникальность земли определяется именно ее особыми характеристиками. Возможно, что характеристики одного местоположения одинаково влияют на стоимость многих участков земли, расположенных в одном районе, например, если расстояние до центрального делового района (ЦДР) составляет 20 км. При оценке стоимости определенного участка земли, рассматривая аналогичные объекты в том же районе, не следует интерпретировать расстояние до ЦДР как детерминант (даже если теоретически это так), поскольку оно одинаково для всех участков земли в этом районе. Однако, если мы расширим пространственный масштаб анализа, включив в него больше сопоставимых объектов из других районов, расположенных ближе к центральному деловому району, то нам следует учесть это при корректировке стоимости, поскольку теперь она варьируется от одного района к другому.

Какой метод оценки является наиболее подходящим?

Из-за несовершенства рынка и сложности концепции стоимости оценка недвижимости считается скорее «искусством», чем точной наукой (Gaul et al. 1992). Несмотря на это, практика оценки в Северной Америке неуклонно развивается в научном плане уже более века, фактически, её методы, использующие три основных подхода (продажа, себестоимость и доход), были разработаны Hurd в 1903 году и впоследствии дополнены Babcock (1924), Ratcliff (1965) и Wendt (1974), а также многими специалистами в сфере недвижимости.

Оценка городских земель представляет собой большую сложность, чем оценка всей недвижимости. Основная причина этого – постоянно растущий дефицит сопоставимых сделок с незастроенными земельными участками.[12]

В отличие от оценки недвижимости в целом (земля и улучшения), в процессе оценки неприменим только земли метод затрат.

Доходный метод подходит для оценки земли, приносящей доход. Однако, если земля не приносит дохода, например, под одноквартирными домами, предпочтительнее использовать метод сравнительной оценки продаж. Тем не менее, этот метод становится бесполезным, когда продаж незастроенных земель мало.

На основе этих трех основных методов существует множество техник оценки земли, таких как прямое сравнение, распределение, экстракция, разделение и остаточная стоимость земли.

Несмотря на доступность и применимость этих признанных техник (а также других), в литературе, как правило, используется метод капитализации дохода.

Однако на практике предпочтение метода(ов) и/или техники(техник) будет зависеть от типа недвижимости и цели оценки (например, покупка, ликвидация, приобретение, страхование или компенсация). Применение одного или нескольких методов может быть уместным для решения различных задач оценки и может иметь большее значение в конкретном случае (например, метод прямого сравнения нельзя использовать для оценки стадионов из-за отсутствия сопоставимых объектов).

Само собой разумеется, что в литературе содержится гораздо больше подробностей о наиболее часто используемых методах или техниках, чем о тех, которые используются реже или никогда не используются. Если исследования не сосредоточены на разработке нового метода (или некоторых его аспектов), используется хорошо известный метод, иногда опуская важные технические детали, как если бы они принимались как данность. [13]

Кроме того, цель теорий состоит в том, чтобы помочь объяснить и обосновать применимые методы или техники, а не заменить их. Например, традиционные теории городской экономики помогают нам понять некоторые закономерности изменения стоимости земли в городе, не рассматривая при этом стоимость отдельных участков (Atak and Margo 1998, Han and Basuki 2001).

Почему важна стоимость земли?

Хотя оценка общей стоимости недвижимости является наиболее распространенной формой оценки в Северной Америке, почти во всех городах как теоретические аргументы, так и практические ситуации требуют отдельной оценки стоимости земли и улучшений (Gloudemans, 1999).

Теоретические основы, поддерживающие отдельные оценки стоимости в литературе, которые в некоторой степени разрознены и не связаны, опираются на распределение доходов между агентами затрат производства, распределение предельной полезности между атрибутами недвижимости и распределение налогового бремени между стоимостью земли и улучшений.

Классическая теория распределения доходов четко выделяет землю как отдельный агент затрат производства.

Неоклассическая теория полезности рассматривает землю и улучшения как различные компоненты собственности, предполагая, что мы рассматриваем их с точки зрения их независимого (или отдельного) вклада в общую стоимость.

В отношении налогообложения имущества особенно важно различать землю и улучшения, учитывая их особые экономические характеристики, а также различное налогообложение этих двух компонентов (Anas, 2003).

В соответствии с этими дискуссиями, существуют также различные ситуации применения, как в сфере оценки недвижимости, так и в городской экономике, обосновывающие важность разделения стоимости земли и стоимости улучшений: для распределения общей стоимости имущества между землей и улучшениями,

• для целей муниципального налогообложения (Robinson, 1999),
• для землепользования и управления (Gihring, 1999),
• для оценки обесценения улучшений (Nandinee, 1999),
• для юридических обязательств (Kaster, 1994),
• для составления карт стоимости земли (Ohno, 1985),
• для применения методов себестоимости и доходности,
• для управления ипотекой и страхованием.

Несмотря на очевидные теоретические и практические основания, ни в практике оценки, ни в литературе по-настоящему не учитывалось разделение стоимости земли и стоимости улучшений, за исключением нескольких противоположных исследований (Andelson 2000; Plassmann and Tideman 2003; Hendriks 2005).

Возможно, с появлением зданий по всей территории современных или постмодернистских городов земля утратила свою специфику как свободное пространство?

Если земля исчезает «физически», перестает ли существовать ее стоимость? Возможно, нет, потому что стоимость земли определяется ее формой и размером, расположением в пределах района или близостью, например, к станциям метро.

После застройки (или улучшения) земли эти факторы не исчезают — они существуют и продолжают влиять на ее стоимость. Для оценки стоимости неразработанной и/или улучшенной земли мы можем определить эти атрибуты и суммировать их предельный вклад, чтобы получить общую оценку стоимости земли.[14]

Также существуют некоторые трудности, связанные с количеством возможных характеристик, влияющих на стоимость земли. Этот факт особенно сложен в случае благоустроенных городских земель. Фактически, ни в литературе, ни на практике не уделяется должного внимания четкому (и объективному) разграничению характеристик, связанных с землей и зданиями. Например, влияет ли близость к центральному деловому району только на стоимость земли или здания, или на обе — и почему? Если на обе, то в каких пропорциях? В литературе, как и на практике, до настоящего времени ответы на эти вопросы обходились стороной путем смешивания характеристик стоимости земли и зданий в рамках анализа общей стоимости недвижимости.

Кто являются участниками земельного рынка?

Производство и распределение городского пространства являются результатом ряда сложных процессов принятия решений различными экономическими агентами. Цены на землю, наблюдаемые после обмена между различными сторонами, отражают их решения относительно полезности, основанные на множестве факторов. Даже если каждая сторона отличается по личности и/или характеристикам, согласно экономической теории полезности, все стороны будут действовать и учитывать факторы, определяющие стоимость земли, аналогичным образом. Поэтому исследования, анализирующие различия в ценах на недвижимость, мало что расскажут об индивидуальных характеристиках различных агентов (Palmquist, 1984).

Предположение о том, что нет необходимости различать разных агентов, более приемлемо, когда исследования рассматривают недвижимость одного типа, поскольку характеристики агентов и недвижимости, как правило, коррелируют (Bartik, 1986).

Например, покупатели домов на одну семью выражают свои предпочтения в отношении аналогичных характеристик недвижимости, которые отличаются от предпочтений покупателей многоэтажных кондоминиумов. Но корреляция менее очевидна в случае земельного рынка. В действительности существует множество различных участников (правительства, девелоперы, кредитные учреждения, конечные потребители, посредники и т. д.), и их характеристики могут подразумевать значительные различия в ценах сделок.

Например, в случае с незастроенными землями, по мнению Isakson (1997), товарищество с ограниченной ответственностью может заплатить больше, чем физическое лицо, из-за своей специфической ситуации, связанной с налоговыми последствиями и спекуляциями на земле. [15]

Очевидно, что все участники земельного рынка играют разные роли. Их финансовое положение, политическая власть, уровень знаний и количество участников существенно различаются. Например, конкретные покупатели и продавцы, участвующие в продаже земельного участка, обычно не преследуют тех же целей и не обладают тем же уровнем финансирования, что и правительства, банки или учреждения. Кроме того, участники не всегда действуют в одиночку; иногда они действуют сообща, как в примере с партнерством (Calvert, 2005).

На практике это важная причина, по которой полезно и предпочтительно определить, кто кому продает, кто является посредниками и как они действуют. Поскольку цена сделки с землей зависит, помимо прочего, от типа участвующих сторон, действующих в одиночку или в партнерстве, важно учитывать их различия.

Какими бы ни были объяснения, достаточно ли их?

Этот последний вопрос привлекает внимание к некоторым непредсказуемым аспектам стоимости земли в дополнение к объяснениям предыдущих разделов. Они в основном связаны с несовершенством рынка, некоторыми операционными аспектами эконометрических моделей, стихийными бедствиями и недавними проблемами устойчивого развития.

Традиционно считается, что рынки недвижимости несовершенны. Хорошо известно, что основные предположения о совершенном рынке недвижимости не отражают истинную реальность на практике (Weinberg, 1981). Обычно покупатели и продавцы относительно неопытны и в значительной степени неинформированы; цены, которые они согласовывают, основаны на характеристиках товаров, которые весьма неоднородны. Несовершенство рынка делает задачу оценки рыночной стоимости недвижимости гораздо более сложной, чем на тех рынках, где существуют стандартные единицы или продукты, такие как акции или ценные бумаги. Тем не менее, для понимания и анализа рынка жилья мы исходим из предположения об эффективности рынка.[16]

Согласно недавнему исследованию Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC, 2008), когда рынки несовершенны и неактивны, включая ситуации, когда цены не столь надежны и доступны, возникает необходимость пересмотреть существующие концепции и подходы, чтобы сделать их более прагматичными.

Однако нынешняя сложная ситуация на мировом рынке не требует ни отказа от этих базовых концепций рынка, ни предписания того, что рынок должен делать или чем он должен быть, а, возможно, пересмотра и корректировки некоторых фундаментальных философских и даже политических вопросов.

Даже если предположение об эффективности рынка справедливо, оно дает лишь отправную точку для эмпирической работы по анализу рыночных стоимостей, поскольку информация о характеристиках активов, а также агентов должна быть собрана, систематизирована и — что наиболее важно — кодифицирована с использованием соответствующих методов, программ и оборудования. Помимо общих трудностей, связанных с тремя основными методами традиционной оценки, как это было показано в четвертом вопросе выше, существуют различные модели анализа и прогнозирования цен с современным подходом, которые сталкиваются с некоторыми эмпирическими трудностями, связанными с функциональной формой моделей, спецификациями переменных, их взаимодействием и т. д. (Pace 1995; Anglin and Gencay 1996).

Помимо неэффективности рынка и трудностей в моделировании цен, существуют некоторые стихийные бедствия, такие как пожары, наводнения, землетрясения, штормы, торнадо, эрозия, извержения вулканов и т.д., которые могут непредсказуемо изменить или даже уничтожить стоимость земли в течение нескольких минут (Kovacs and Kunreuther 2001).

Сегодня, даже если мы лучше понимаем причины некоторых из этих событий, таких как землетрясения или наводнения, наша неспособность предсказать их оставляет этот вопрос нерешенным. [17]

Растущая экологическая тревога, государственное регулирование и изменения в поведении потребителей — другие менее предсказуемые факторы, которые могут играть важную роль в определении стоимости земли (Lorenz, 2006). В настоящее время частные и корпоративные участники рынка лучше осведомлены о принципах устойчивого развития, что становится частью нового подхода к инвестированию и оценке рисков.

В этом последнем разделе подчеркивается тот факт, что даже если последствия предыдущих разделов признаны и правильно рассмотрены, мы всегда должны помнить о некоторых непредсказуемых и контекстуальных факторах, которые могут помешать нам точно оценить стоимость земли.

Заключительные замечания

На сегодняшний день большинство академических работ по объяснению стоимости земли возвращаются к традиционным моделям, которые стремятся отразить общую картину этого явления. Очевидно, что цель этих моделей не состоит в том, чтобы точно оценить рыночную стоимость каждого отдельного земельного участка. Однако общая картина, которую они пытаются изобразить, используя подход «сверху вниз», стала менее актуальной, особенно в контексте современных городов, где каждый земельный участок уникален.

При изучении обширной литературы, посвященной земле и ее стоимости, становится очевидно, что один или несколько из 7 факторов, рассматриваемых в этой статье, были полностью или, зачастую, частично упущены из виду, что может привести к беспорядку и путанице. Их рассматривают свободно в зависимости от конкретных целей исследований и доступности данных.

Обычно больше деталей уделяется рассматриваемому вопросу; менее связанные факторы рассматриваются поверхностно или полностью опускаются.

Первый вопрос заслуживает наибольшего внимания в литературе, особенно в эмпирических исследованиях, требующих конкретизации данных, но, к сожалению, часто деталей мало, и в большинстве случаев они оставляют простор для спекуляций.

Период оценки (вопрос 2) также имеет значение в рамках эмпирических исследований, и авторы обычно рассматривают его, даже если есть случаи с более длительными периодами времени, охватывающими несколько лет.

Местоположение земельного участка (вопрос 3), естественно, требует внимания, но опять же, детали зависят от того, какая область интересует авторов.

Если, например, они разрабатывают новый метод измерения (вопрос 4), то специфических для местоположения атрибутов (например, расстояние до центрального делового района) может быть меньше, даже если рассматривается вся территория города. И наоборот, когда факторы, определяющие стоимость земли, представляют особый интерес, обычно выбирается один метод без объяснений относительно пропущенных.

Как и в случае с первым вопросом, вопрос 5 серьезно страдает от недостатка внимания к теоретическим и практическим обоснованиям, лежащим в основе раздельного учета стоимости и оценки земли. Цена земли фактически рассматривается как часть общей цены недвижимости, где характеристики смешаны.

Что касается вопроса 6, лишь немногие исследования рассматривают важность различения того, кто определяет наблюдаемые цены — участники рынка предложения или спроса.

Наконец, вопрос 7 более широк и менее связан с анализом цен на землю.

Даже если на первый взгляд некоторые из 7 вопросов могут показаться знакомыми, их надлежащее рассмотрение требует гораздо большего внимания, и ответы не будут легко найдены путем грубых догадок или предположений. Хотя некоторые из этих вопросов важнее других, на все они необходимо дать четкий и точный ответ, пусть даже кратко. Действительно, прежде чем строить впечатляющие модели, которые претендуют на объяснение или измерение стоимости земли, мы должны больше знать о том, что происходит на самом деле (и что входит в такие уравнения). Если мы не изучим и не проясним эти 7 вопросов, сомнительно, что мы сможем продвинуться дальше в анализе, не упустив важных деталей.

---

[1] O¨zdilek U¨ (2011), Land Value: Seven Major Questions in the Analysis of Urban Land Values. The American Journal of Economics and Sociology, 2011, 70:1, https://studfile.net/preview/8712557/

[2] Термин «омлет» иллюстрирует идею неразделимости цен на недвижимость между землей и улучшениями. Ely (1925) и Ratcliff (1950) являются авторами этого тезиса омлетистской школы (согласно уточнениям Holland 1970 и Lindholm and Lynn1982). Недавно Hendriks  (2005) добавил еще один термин: ваза. Оба термина неуместны, поскольку суть решения проблемы разделения заключается не в таких физических субстанциях, а в концепции стоимости, которая является более подходящей.

[3] Lincoln Institute of Land Policy и Graaskamp Center for Real Estate предоставляют полезную информацию, доступную по адресу:: http://www.lincolninst.edu/subcenters/land-values/.

[4] Существует большое количество концептуальных и эмпирических исследований, в той или иной степени связанных со стоимостью и оценкой земли. Чтобы показать, насколько точно сформулированы 7 вопросов, полезно рассмотреть некоторые из них в этом разделе «Примечания». Они отобраны на основе их релевантности для проблемы стоимости и оценки земли, с акцентом на конкретный вопрос.

[5] Colwell and Munneke (2009) эмпирически измеряют вариации градиентов стоимости земли в зависимости от направления в различных секторах округа Кук (Иллинойс). Это исследование особенно интересно тем, что выявляет некоторые неясности, связанные с вопросом 1. В целом, авторы обсуждают вопросы 1 – 4, не рассматривая вопросы 5 – 7. Хотя категории жилой, коммерческой и промышленной застройки иногда рассматриваются отдельно, нет подробной информации о различиях в использовании внутри каждой категории. Натуральный логарифм площади участка может быть не единственной подходящей единицей сравнения для всех видов использования; может потребоваться учитывать размер по глубине и по фасаду, где форма участка имеет значение. Рассмотрение сделок с землей с 1986 по 1999 год было рискованным (вопрос 2), особенно учитывая динамичность рынка (Guerin, 2000). Факторы, определяющие стоимость земли, обычно увеличиваются с размером территории (вопрос 3); Однако авторы рассматривают лишь некоторые из них (железная дорога, открытые пространства, аэропорт и секторы). Разве в данных нет участков земли, расположенных вблизи автомагистрали, реки, горы, школы, больницы, церкви и т. д.? Для точной количественной оценки их воздействия важны детали данных (вопрос 4). Нахождение на расстоянии менее 100 футов от железной дороги не дает такой же качественной информации, как метрическая переменная, измеряющая каждый фут расстояния. Более того, влияние характеристик конкретного местоположения может быть значительным для использования в качестве жилья для одной семьи, но совсем незначительным для коммерческого или промышленного использования, в этом случае могут быть важны другие характеристики. Авторы учитывают эти детали, но, поскольку каждый участок земли уникален, они важны для точности результатов.

[6] При анализе стоимости недвижимости мы также различаем короткий, средний и длительный периоды времени в отношении 1) инвестиционных перспектив; 2) корректировки предложения земли; и 3) влияния характеристик земли на восприятие потребителей.

[7] Чтобы учесть влияние времени на цены, Clapp (1990) рассматривает почти 10 000 сделок, совершенных в период с 1984 по 1987 год в городах Коннектикута. Вариации цен, обусловленные «чистым временным эффектом», изолируются с помощью оценочных стоимостей, рассматриваемых в том же уравнении. Предполагается, что эти значения позволяют контролировать все вариации характеристик местоположения, структуры или района. Поскольку основное внимание в исследовании уделяется временному эффекту (вопрос 2), другим вопросам особое внимание не уделяется, предполагая, что город уже выполнил эту работу. Однако остаются некоторые нерешенные вопросы, связанные с временным фактором. Разве город уже не учитывает временную тенденцию в оценках, применимых для 10-летнего цикла? Оцененная чистая временная тенденция в модели, вероятно, представляет собой среднее значение для всех видов использования в данных, тогда как влияние времени может быть различным в зависимости от типа использования и различных секторов.

[8] Основываясь на этом неоклассическом вальрасовском объяснении, мы позже разрабатываем «гедонистический подход», утверждающий, что потребители не оценивают стоимость товара в его целостной конфигурации; вместо этого они оценивают предельную полезность каждой характеристики, составляющей товар (Lancaster, 1966). Таким образом, начиная с работы Rosen (1974), это позволяет разложить и объяснить ценовые различия товаров, учитывая их многочисленные характеристики (подробный обзор литературы см. в работе Sirmans et al. 2005).

[9] Социалисты Чикагской школы пытались объяснить эту динамику урбанизации с помощью концентрической, секторной и ядерной моделей. Не вдаваясь здесь в подробности (и множество исследований и ссылок), литература добавляет, что существуют и другие важные социальные факторы, объясняющие различия в ценах на землю, такие как различия в доходах, социальное положение, расовый состав района, уровень образования и тому подобное (Vandell 1995; Ondrich et al., 2001).

[10] Вопросы о том, кому выгодна арендная плата за землю и на кого ложится бремя налога на имущество, являются классическими дебатами, касающимися стоимости земли с политической точки зрения. Эти вопросы глубоко разделили мнения теоретиков. Например, Леон Вальрас, Вильфредо Парето и Генри Джордж поддерживали идею о том, что стоимость земли в основном создается за счет правительственных инвестиций в сообщество; следовательно, землевладельцы обязаны обществу. Таким образом, они предлагали изъятие земель правительством или применение специального или «единого» налога на землю. За последние 40 лет было предложено три теории или точки зрения для описания экономических последствий различных форм налога на имущество: традиционная, новая и выгодная. Однако, по мнению Cameron (2000), проведенные на сегодняшний день эмпирические исследования не позволили определить, какой из этих вариантов является более подходящим.

[11] Cheshire and Sheppard (1995) улучшают классическую теорию городской ренты, добавляя в объяснения цен на недвижимость атрибуты, специфичные для местоположения. Они дают концептуальное определение земли (вопрос 1) и подчеркивают важность вопроса 5, признавая, что земля и здание образуют два разных набора характеристик. Хотя они включают в свой анализ широкий спектр атрибутов, специфичных для местоположения (вопрос 3), концептуальное определение земли не сформулировано четко. Иногда атрибуты земли относятся к категории района; иногда к местоположению, как если бы они были разными, что помогает лишь в понимании стоимости земли. Однако авторы проясняют временной вопрос, используя данные только с 1984 года, когда рынок был стабилен (вопрос 2). Они выбрали модель гедонической функции (вопрос 4) и не предоставили подробностей о других методах или вопросах 6 и 7.

[12] Несмотря на наличие систематического сбора данных о землепользовании, существуют некоторые интересные статистические данные, в основном основанные на опросах, проводимых отдельными городами, которые иногда доступны на их веб-сайтах (например, Оттава, Канада: http://www.ottawa.ca/city_services/statistics/counts/land_use/index_en.html). В городах США и Канады незастроенные земли составляют около 20–25 процентов от общей площади городов. Davis and Heathcote (2007) проанализировали земельный фонд жилой застройки в США в период с 1970 по 2002 год и обнаружили, что он сокращается (в случае жилых участков для 1–4 единиц жилья) в среднем на 0,6 процента в год. Очевидно, что эти статистические данные могут различаться в зависимости от методов сбора информации, классификации землепользования, учета (или неучета) земель как пустующих с устаревшими постройками и т. д. В других местах, например, в Австралии, цены на землю выросли в условиях сокращения предложения земли (UDIA 2008). Некоторые местные и правительственные политики могут способствовать созданию более компактной городской среды (Glaeser and Joseph 2003), что, таким образом, приводит к уменьшению размеров земельных участков и росту их цен (Monk and Whitehead 1996; Glaeser, Gyourko, and Saiz 2008).

[13] Guerin (2000) дает представление о важности отдельных показателей стоимости земли (вопрос 5) с практическим применением в Питерборо (Онтарио, Канада) в связи с обсуждением других доступных методов (вопрос 4). Он также рассматривает временное измерение (вопрос 2), но выделяет очень мало атрибутов стоимости земли (вопрос 3), в отличие от значительного числа атрибутов зданий (вопрос 1). В своем уравнении он считает, что «интенсивное движение» влияет как на стоимость земли, так и на стоимость зданий. Разве это не внешний фактор, влияющий на стоимость земли больше, чем на стоимость зданий? В его классификации атрибутов недвижимости нет никаких разъяснений. Он предлагает интересную стратегию разделения стоимости земли с помощью дихотомической переменной для улучшенных и неулучшенных земель. Однако с этой стратегией связаны некоторые технические проблемы (например, взаимодействие между переменными и нестабильность постоянных членов, которые могут содержать часть объяснения, обусловленную переменными обоих компонентов). В данной работе не рассматриваются вопросы 6 и 7.

[14] Использование гедонистического подхода может стать интересным направлением исследований для решения этой задачи, основанным на некоторых экономических критериях, отличающихся от существующих в литературе, например, если характеристики земли или здания: воспроизводимы, разрушаемы, расширяемы, более или менее мобильны, взаимозаменяемы, эластичны по предложению, физически амортизируемы и т. д. Это более обоснованные критерии для структурных характеристик, определяющих стоимость здания. Они менее применимы к специфическим характеристикам стоимости земли, таким как близость к центральному деловому району, поскольку для изменения стоимости земли нельзя воспроизвести, разрушить, расширить или вытеснить эту характеристику. Очевидно, что существует потребность в более объективной и эмпирической системе классификации. Существует обширный корпус литературы, предлагающий надежные теоретические рекомендации, но мало эмпирических доказательств, обычно находящихся под влиянием предлога сложности, характерного для «школы омлета». Например, Hendriks (2005) защищает тезис о неразделимости (вопрос 5), повторяя почти те же трудности на простых примерах из финансового подхода (вопрос 4); Остальные вопросительные знаки опущены.

[15] Isakson (1997) подчеркивает важность учета характеристик покупателя и продавца в качестве косвенной переменной, которая может помочь повысить точность статистических моделей. Доступ к этой информации затруднен, но он показывает, что категориальную информацию можно извлечь, просто исходя из имен покупателей и продавцов. В этом исследовании особое внимание уделяется важности вопроса 6, но игнорируется важность других вопросов. Colwell and Sirmans (1980) и Chicoine (1981) включают информацию о вопросе 6, которая обычно отсутствует в других исследованиях цен на недвижимость.

[16] По мнению Miller and Geltner (2005), рынок недвижимости стал более эффективным за последние несколько десятилетий благодаря улучшению доступности и увеличению количества доступной информации. Разработка и использование инструментов географических информационных систем (ГИС) также повысили качество доступной информации (Bible and Hsieh, 1996).

[17] Исследователи, изучающие последствия стихийных бедствий или экологических проблем, обычно сосредотачиваются на пострадавшей территории и типе бедствий (например, наводнения и землетрясения) с целью лучшего прогнозирования и управления ими (Kovacs and Kunreuther, 2001). Некоторые предлагают учитывать их при оценке земли как менее распространенные параметры (Zhai and Fukuzono 2003; Brookshire et al. 1985).