Оценочный консалтинг

Обратите внимание на то, сколько раз повторяется запрет на выполнение функций адвоката при всяческих разбирательствах в отношении стоимости.

………..

Консалтинг

 

Благодаря их знаниям и опыту оценщики могут быть привлечены для предоставления услуг, которые не связаны с оценкой или экспертизой.

Эти услуги, которые в широком смысле называются “консультациями”, варьируются от простого предоставления рыночных данных до предоставления консультаций о стандартах и практике в сфере недвижимости или рекомендаций, например, о том, следует ли инвестировать в недвижимость или соответствует ли предполагаемый дизайн проекта вкусам рынка.

Консалтинг — это общий термин, охватывающий широкий спектр консультационных услуг, и этот термин следует использовать с осторожностью.

Многие услуги, предоставляемые оценщиком, могут быть классифицированы как консультации в соответствии с общепринятыми словарными определениями. Чтобы избежать введения в заблуждение, консультации следует использовать только в сочетании с описанием обсуждаемого типа консультаций.

Некоторые консультационные задания предполагают разработку отчётов об оценке или экспертных заключений, а некоторые — нет.

В любом случае, если клиент ожидает, что нанятое лицо будет обладать опытом оценки и предоставлять услуги беспристрастным, объективным образом, это лицо действует в качестве оценщика, и профессиональные стандарты применяются независимо от того, включает ли услуга предоставление отчёта об оценке или экспертизы.

Многие консультационные услуги требуют специальных знаний и навыков, и оценщику может потребоваться дополнительное обучение и опыт в этих областях. Оценщики должны быть особенно осторожны при предоставлении консультационных услуг или рекомендаций, чтобы правильно определить проблему клиента, которую необходимо решить, и для этого получить консультацию, а также понять, обладают ли они необходимой компетенцией для решения этой проблемы. Если консультационная услуга не предполагает предоставления отчёта об оценке экспертизы, то не существует никаких стандартов эффективности, применимых к разработке или документированию консалтинговой услуги.

Однако, и в этих случаях применяются требования, касающиеся этики и компетентности.

Например, если оценщик подчиняется Единым стандартам практики профессиональной оценки (USPAP), то будут применяться правила этики и компетентности USPAP.

Если оценщик является Членом, Кандидатом или Практикующим аффилатом Appraisal Institute, будет применяться Кодекс профессиональной этики Appraisal Institute (CPE).1

 

  1. Технически, также будут применяться Preamble, Definitions и Jurisdictional Exception Rule USPAP. Правила Record Keeping Rule и Scope of Work Rule применяться не будут.

 

Некоторые консультационные услуги действительно включают оценку, и эта оценочная часть услуги регулируется применимыми стандартами разработки и отчетности.

В этих обстоятельствах одно или несколько оценочных заключений “упаковываются” в консультационную услугу.

 

Если цель задания состоит в том, чтобы выразить мнение о работе другого оценщика, то задание является не консультацией, а скорее экспертизой

 

Эта оценка может быть подготовлена оценщиком, привлеченным к консультационным услугам, или она может быть подготовлена другим оценщиком. Если оценка подготовлена другим оценщиком, оценщик-консультант может либо:

  • просмотреть отчет об оценке и согласиться с ним (или не согласитесь и предоставьте альтернативный вывод о стоимости) или
  • полагаться на отчет об оценке другого оценщика и основывать консультационное заключение на особом / экстраординарном предположении о том, что оценка, на которую он опирается, заслуживает доверия.

Этот последний подход может быть уместен, когда консультанту-оценщику не хватает компетенции (особенно компетенции в географической или рыночной области) для оценки, но он компетентен завершить остальную часть консультационного анализа.

Этот последний подход также может быть уместен, когда оценочная часть консультационной услуги менее важна для окончательной рекомендации или заключения консультационной услуги. Несмотря на это, оценщик-консультант должен полагаться на работу другого специалиста только в том случае, если у оценщика-консультанта нет оснований сомневаться в его достоверности.

 

Технико-экономические обоснования

 

Примером консультационной услуги, включающей оценку, является технико-экономическое обоснование.

Цель технико-экономического обоснования состоит не в том, чтобы выработать мнение о стоимости, а скорее в том, чтобы сделать вывод о целесообразности, которая обычно оценивается путем определения того, равна ли финансовая выгода (т.е. стоимость) от некоторого действия или проекта затратам или превышает их, или для анализа альтернативных действий или проектов.

В технико-экономическом обосновании оценщик составляет мнение о стоимости предлагаемого землепользования и проверяет целесообразность этого использования путем сравнения затрат и выгод.

 

Анализ затрат и выгод (Cost-Benefit Studies)

 

Оценщики проводят исследования затрат и выгод либо на макроэкономической, либо на микроэкономической основе.

Например, сообществу может потребоваться исследование затрат и выгод для определения экономического эффекта, который, скорее всего, будет получен в результате нового общественного проекта, такого как скоростная автомагистраль или станция очистки сточных вод.

Исследование затрат и выгод будет сосредоточено на взаимосвязи между созданными выгодами и затратами, связанными с проектом, чтобы определить, оправдывают ли выгоды затраты.

Некоторые государственные органы нанимают оценщика для определения предварительного эффекта проекта. Это может повлечь за собой оценку проектных рисков, а также затрат на реализацию различных сценариев проекта.

Например, проект расширения дороги, который приводит к ограничению доступа к коммерческому участку, может значительно снизить стоимость недвижимости, за что владельцу должна быть выплачена компенсация. Это увеличит стоимость публичного проекта, что необходимо учитывать в процессе принятия решений.

Девелоперы также используют исследования затрат и выгод, особенно когда им приходится устанавливать основные элементы. Исследование затрат и выгод может установить относительную стоимость затрат по отношению к ожидаемым выгодам.

В некоторых случаях исследование затрат и выгод может включать оценку. Оценщик должен тщательно продумать, что включает в себя услуга, и какие стандарты оценки могут применяться.

 

Исследования ценообразования и прогнозирование арендной платы

 

Исследования ценообразования и прогнозирования арендной платы могут быть компонентами исследований конкурентоспособности или предметом отдельных исследований.

Эти анализы часто проводятся для разработки стратегий продаж и маркетинга для проектов недвижимости и для облегчения принятия решений, связанных с управлением недвижимостью и инвестициями.

В некоторых случаях такое исследование включает в себя оценку.

 

Налоговый консалтинг

 

Владельцы недвижимости имеют право обжаловать адвалорные оценки своей недвижимости, и оценщиков часто нанимают для предоставления профессионального мнения о стоимости в споре по поводу налогооблагаемой стоимости.

Большая часть консультационных работ по налогу на имущество включает оценку, но иногда основанием для апелляции является нечто иное, чем стоимость — например, записи оценщика показывают неправильную площадь здания или земельного участка, или записи иным образом неверны в отношении характеристик имущества.

В этом контексте может быть уместным использование исследований уровней цен и исследований равновесной бухгалтерской стоимости.

Владельцы недвижимости, желающие получить налоговый вычет на имущество, как правило, утверждают, что их недвижимость переоценена и / или что их недвижимость не была оценена справедливо, но оценщики должны оставаться беспристрастными и сообщать о своих выводах об определенной стоимости независимо от того, является ли мнение о стоимости выше или ниже налогооблагаемой стоимости.

Оценщик не может быть адвокатом владельца недвижимости и не может принимать плату, зависящую от применимых стандартов USPAP.

Конкретные проблемы, связанные с надлежащей оценкой для целей налогообложения, включают

  • Потенциально резкие изменения стоимости недвижимости из года в год
  • Приносящие доход объекты недвижимости, которые превосходят местных конкурентов
  • Объекты специального назначения, которые оцениваются по стоимости использования, а не по рыночной стоимости
  • Определение соответствующего имущественного интереса, подлежащего налогообложению
  • Растущее разнообразие и специализация типов недвижимости. 2

 

  1. Robert W. Owens, “Valuation and the Property Tax,” The Appraisal Journal (July 2000): 342-346.

 

Оценщики, работающие над заданиями по апелляциям по налогу на имущество, регулярно занимаются этими вопросами.

Например, на рынке с изменчивыми ценами и спросом исследования оценщика и собранные доказательства быстро меняющихся рыночных условий будут иметь решающее значение для успешного применения мер по снижению налогов.

Двумя важными областями исследования при оценке для апелляции по налогу на имущество являются классификация имущества и любые налоговые льготы, которые могут применяться.

Если недвижимость неправильно классифицирована в документах юрисдикции, налогооблагаемая стоимость вряд ли будет соответствовать фактическому использованию имущества.

Аналогичным образом, исследование оценщиком экономических характеристик объекта недвижимости может выявить невостребованные налоговые льготы, о которых владельцу недвижимости было бы полезно знать.

 

Сопровождение судебных разбирательств

 

Недвижимость часто становится предметом судебных разбирательств.

Оценщиков часто вызывают для дачи показаний в суде относительно методологии оценки, стандартов оценки или стоимости имущества, участвующего в споре.

Принципы и процедуры, установленные Верховным судом США, могут создать для суда необходимость запрашивать показания, чтобы квалифицировать (или дисквалифицировать) кого-либо, предложенного в качестве свидетеля-эксперта. 3

 

  1. John D. Dorchester Jr., “The Federal Rules of Evidence and ‘Daubert’: Evaluating Real Property Valuation Witnesses,” The Appraisal Journal (July 2000): 290-306.

 

Методология и стандарты свидетельств, как правило, включает общепринятые принципы и методы оценки и применимые стандарты оценки.

Выступление в качестве свидетеля-эксперта — обычное задание, которое может включать оценку, анализ оценки или консультационные услуги.

За кулисами оценщики оказывают поддержку в судебных разбирательствах другими способами, исследуя информацию о предмете недвижимости или сопоставимых объектах, которые могут быть полезны для дела, помогая организовать показания других свидетелей-экспертов или предлагая других экспертов для команды адвоката.

Адвокаты и их клиенты могут также попросить оценщиков помочь подготовить вопросы для допроса или перекрестного допроса свидетелей и проконсультировать по подготовке графики для представления в суде.

Оценщики часто могут предложить квалифицированную консультацию в случаях, связанных с расторжением делового партнерства или брака.

В дополнение к консультированию по стоимости совместно принадлежащих активов недвижимости, оценщики могут консультировать стороны относительно распределения их активов.

Например, оценщик может помочь разрешить спор между одним партнером, который готов взять на себя риски и ответственность, связанные с владением активом, требующим интенсивного управления, и другим, который хочет сохранить только активы, обеспечивающие денежный поток с небольшим риском.

Следует избегать адвокатской деятельности, когда оценщик выступает в качестве свидетеля-эксперта.

В то время как адвокаты признаны защитниками своих клиентов, оценщики могут отстаивать только свои собственные стоимостные мнения, чтобы соответствовать профессиональным стандартам.

Оценщик на свидетельской трибуне, который рассматривается как защитник клиента адвоката, теряет доверие как независимый и объективный аналитик.

Профессиональные стандарты обычно проводят различие между деятельностью в качестве оценщика и оказанием консультационных услуг.

Независимо от роли, которую берет на себя оценщик, он или она не может искажать эту роль в процессе выполнения задания.

 

Арбитраж

 

Другим примером оценщика, выступающего в качестве консультанта, является роль арбитра.

Оценщики могут выступать в качестве единоличного арбитра или чаще всего в качестве члена коллегии арбитров.

Такие коллегии обычно состоят из трех арбитров. Хотя могут быть затронуты и другие вопросы, наиболее распространенной целью арбитров является определение рыночной стоимости или рыночной арендной платы за конкретное имущество.

Это определение может основываться исключительно на представленных отчетах об оценке или может включать более формальные процедуры, которые включают показания под присягой и допрос свидетелей-экспертов противными сторонами, как правило, юристами.

 

Другие консультационные услуги

 

Некоторые другие задания, подпадающие под более широкую категорию консультационных услуг, включают

  • Исследования землепользования
  • Изучение рынка
  • Исследования конкурентоспособности на рынке
  • Due diligence при принятии решения о приобретении или продаже
  • Операционные аудиты
  • Анализ поглощения (спроса)
  • Анализ рисков
  • Анализ портфеля
  • Анализ адаптивного повторного использования — т.е. анализ предлагаемого изменения использования существующего объекта недвижимости
  • Проверки имущества
  • Анализ рынка капитала

Консультационные услуги часто предоставляются для оказания помощи клиентам в принятии решений о приобретении или отчуждении недвижимости, потенциале развития или реконструкции объекта недвижимости, а также в финансовом управлении и планировании альтернативных инвестиций в недвижимость. Конкретные услуги, предоставляемые клиенту, должны быть адаптированы к индивидуальным обстоятельствам.

 

Источник: The Appraisal of Real Estate, Fifteenth Edition

Глава 35. Консалтинг