Ценный материал для рецензирования экспертиз и вообще для работы в судах.

……………………………….

I. Что такое оценка? [1]

Оценка — это мнение о стоимости определенного интереса к недвижимому имуществу в определенном состоянии на определенную дату. Существует множество интересов, которые могут быть оценены, так же как они могут быть куплены и проданы, в том числе:

1. полное право собственности (fee simple);
2. право арендатора в арендованном имуществе (leasehold);
3. ставка аренды (lease rental rate);
4. сервитут (easement);
5. право выкупа (right to purchase);
6. опцион на покупку (option to purchase);
7. частичная доля участия в качестве общего арендатора или совместного арендатора в виде полного права собственности или других интересов (a fractional interest as tenant in common or joint tenant in a fee simple or other interest);
8. доход от продажи (profit à prendre); и
9. пожизненное имущество (life estate).

Обратите внимание, что кондоминиум общего права, находящийся в долгосрочной аренде у акционера компании, скорее всего, оценивается по интересу, поскольку интерес арендатора связан с пакетом акций. Многие объекты недвижимости для отдыха также находятся в собственности подобных структур.

Оценщики проводят текущие оценки и “ретроспективные” оценки. Заключение о текущей стоимости относится к дате вступления в силу, совпадающей с датой составления отчета, на момент проверки или на какую-либо другую дату в течение разумно короткого периода времени с даты проверки, когда рыночные условия не изменились или не ожидается, что они изменятся. Заключение о ретроспективной оценке относится к дате вступления в силу, предшествующей дате составления отчета.

Оценщик может также провести перспективную оценку или оценку, предполагающую, что улучшение было произведено до начала строительства. Заключение о предполагаемой стоимости — это прогноз. Эти заключения должны оцениваться на основе рыночной поддержки прогнозов на момент их составления, а не на основе того, действительно ли они были сделаны в ретроспективе. В заключении о предполагаемой стоимости должно быть четко указано чрезвычайное допущение в отчете со ссылкой на рыночные условия, на основе которых было составлено заключение о предполагаемой стоимости, и объяснение того, что оценщик не несет ответственности за непредвиденные события, которые изменят рыночные условия до даты вступления в силу.

Оценщик также может подготовить обновленную оценку, которая расширяет первоначальную оценку путем изменения даты вступления в силу. В обновленной оценке оценщик должен указать любые изменения в статусе объекта недвижимости, рыночных условиях или в любом отношении, влияющем на стоимость, произошедшие с момента проведения предыдущей оценки, и проанализировать эти изменения для выработки обновленного мнения. В обновленном отчете должно быть указано, что на него можно полагаться только в сочетании с первоначальной оценкой.

Оценки проводятся для различных целей, включая:

1. для финансирования;
2. для продажи;
3. для пересмотра или продления арендной платы; и
4. для налогов.

II. Как проводится оценка? (Подходы к определению стоимости)

Оценщик использует три основных подхода к определению стоимости::

1. прямое сравнение;
2. доход; и
3. затраты замещения.

При использовании метода прямого сравнения оценщик будет искать “сопоставимые объекты недвижимости” (либо по цене продажи, либо по арендной ставке) и корректировать сопоставимые объекты с учетом ряда факторов, таких как:

1. местоположение;
2. дата совершения сделки (в идеале — дата принятия предложения о покупке или аренде);
3. размер объекта недвижимости;
4. качество любых улучшений;
5. срок действия любых улучшений;
6. использование или разрешенный вид использования объекта недвижимости;
7. любые ограничения на объект недвижимости, такие как:
8. зонирование и контроль за землепользованием;
9. разрешенные виды использования и ограничения в договоре аренды; или
10. сервитуты или установленные законом права пути; и
11. продолжительность срока аренды, если арендная плата сопоставима.

Метод прямого сравнения обычно используется как для полного права собственности, так и для оценки арендной ставки, а также для оценки других менее значимых интересов.

При доходном подходе оценщик определяет фактический доход от объекта недвижимости и применяет к этому доходу ставку капитализации для определения рыночной стоимости. Ставка капитализации рассчитывается на основе продаж сопоставимых объектов недвижимости. Оценщик соберет сопоставимые данные и рассчитает ставку капитализации, применимую к каждой продаже, а затем определит подходящую ставку (называемую “ cap rate”). Доходный подход обычно используется для оценки полного права собственности на объекты недвижимости, которые занимают арендаторы. Он также может быть использован для коммерческих зданий, не занятых арендаторами, если оценщик определяет арендную стоимость (чистый операционный доход) здания, а затем применяет ставку капитализации к этому условному доходу.

Разновидностью доходного подхода является подход “дисконтированного денежного потока», при котором оценщик капитализирует ожидаемый поток дохода в будущем. Этот подход обычно используется при оценке коммерческой недвижимости, приносящей доход, когда:

1. часть или весь текущий доход значительно ниже рыночных ставок;
2. в объекте имеются значительные свободные площади;
3. объект находится в стадии строительства или реконструкции; или
4. существуют договоры аренды, которые еще не вступили в силу.

Оценщик рассчитает доход в будущем, чтобы учесть эти проблемы, а затем дисконтирует доход для получения рыночной стоимости. Аналогичный подход используется для расчета текущей стоимости потока платежей (например, аннуитета).

Метод затрат замещения используется нечасто и, как правило, предполагает использование метода прямого сравнения для определения стоимости земли, а затем “калькулятора” для определения затрат замещения улучшений. Оценщики располагают компьютерными программами, которые рассчитывают затраты зданий и других улучшений. Затем применяется коэффициент обесценения, учитывающий возраст улучшений.

При оценке частичного интереса возникает дополнительная проблема, связанная с тем, существует ли скидка на частичный интерес. 40%-ная доля в собственности не обязательно оценивается в 40% от справедливой рыночной стоимости всего имущества.

III. Инструктаж оценщика

Прежде чем провести надлежащий инструктаж оценщика, необходимо определить, какой интерес оценивается. Это означает, что необходимо учитывать следующие факторы:

1. оцениваемый юридический интерес;
2. дата вступления оценки в силу;
3. любые конкретные допущения, которые должен сделать оценщик;
4. любые относящиеся к делу факты, которые оценщик должен принять во внимание; и
5. толкование любого соответствующего положения договора аренды в случае оценки арендной ставки.

Оценщику следует предоставить письмо-инструкцию с изложением задания и любых предположений о фактах, которые оценщик должен сделать. Также следует указать любое толкование любого соответствующего положения в договоре аренды или другом соглашении.

Обратите внимание, что любое предположение о факте должно быть подтверждено независимо.

Обратите внимание, что если оценка проводится в качестве экспертного заключения в рамках судебного разбирательства [2], обязанности эксперта изложены в правиле 11-2:

Обязанности свидетеля-эксперта

(1) При представлении заключения суду эксперт, назначенный в соответствии с настоящей частью одной или несколькими сторонами или судом, обязан помогать суду и не должен выступать в качестве адвоката какой-либо стороны.

Консультации и аттестация

(2) Если эксперт назначается в соответствии с настоящей частью одной или несколькими сторонами или судом, эксперт должен в любом отчете, который он или она готовит в соответствии с настоящей частью, подтвердить, что он или она

(а) осведомлены об обязанностях, указанных в подпункте (1),

(b) представил отчет в соответствии с этой обязанностью, и

(c) будет, если его призовут к даче устных или письменных показаний, давать эти показания в соответствии с этой обязанностью.

Если есть какие-либо изменения в предположениях или фактах, на которые должен опираться оценщик, ему следует направить соответствующее письмо. Помните, что после того, как вы будете вызваны в качестве свидетеля, все досье оценщика будет доступно для ознакомления, и как наличие, так и отсутствие инструкций может послужить основой для перекрестной проверки. Во всех контактах с оценщиком важно, чтобы не было никаких намеков на то, что оценщика направляют к определенному выводу. Оценка может не приниматься во внимание, если адвокат направил оценщика к определенному заключению: Summit Staging Ltd. v. 596373 BC Ltd., 2008 BCSC 198, пункты 91-92.

IV. Анализ (рецензирование) результатов оценки

Заключение оценщика должно основываться на одном из трех подходов к оценке, описанных выше. Обоснованность мнения оценщика обычно зависит от качества и надежности сопоставимых данных, используемых для определения стоимости. При проведении оценок полного права собственности оценщики полагаются на документы о праве собственности на землю, информацию от управлений по недвижимости и данные органов по оценке, а также интервью с агентами по недвижимости, продавцами и покупателями. Последние источники предназначены для сделок, которые еще не завершены, но находятся в процессе осуществления. Многие объекты коммерческой недвижимости находятся в собственности доверенных лиц, так что при продаже передаются только акции.[3]

Таким образом, в Бюро регистрации прав на землю не регистрируются никакие передачи. Обратите внимание, что эти данные, как правило, основаны на слухах. При оценке арендной ставки большинство сопоставимых доказательств, на которые опирается оценщик, являются слухами, поскольку в Бюро регистрации прав на землю зарегистрировано очень мало договоров аренды. Данные часто не оспариваются, если только другой оценщик не высказывает сомнений в точности или надежности данных. Оценщики полагаются на свой собственный сбор данных и беседы с управляющими недвижимостью, арендодателями и арендаторами. Доказать достоверность спорных данных может быть непросто. Закон об арбитраже предусматривает:

Вызов свидетеля в суд

7 (1) Сторона арбитражного разбирательства или по поручению суда может направить свидетелю повестку в суд.

(2) Согласно подразделу (1) Судебная повестка не может быть выдана на документ, за исключением случаев, когда свидетеля можно заставить предъявить документ в ходе судебного разбирательства.

(3) Суд может распорядиться о выдаче повестки в суд, чтобы заставить свидетеля присутствовать на арбитражном разбирательстве.

При анализе (рецензировании) оценки следует учитывать следующее:

1. допущения, сделанные оценщиком;
   1. включая любые экстраординарные допущения;
2.  выбранные параметры сопоставления, в том числе:
   1. местоположение по сравнению с объектом недвижимости;
   1. размер объекта недвижимости;
   1. дата совершения сделки;
   1. включена ли стоимость улучшений; [4]
   1. использование недвижимости [5], включая зонирование и любые ограничения на использование, и определил ли оценщик:
3. текущее использование;
4. наиболее эффективное использование; или
5. неопределённое (любое) использование;
6. использовал ли оценщик ретроспективные данные; и
7. достоверность данных, на которые опирался оценщик.

V. Общие вопросы оценки

При оспаривании стоимости, которая должна быть присвоена земельному участку, возникает ряд общих вопросов.

При проведении оценки, как правило, учитывается:

1. была ли указана правильная дата оценки;
2. была ли оценка подписана более чем одним лицом.;
3. представил ли оценщик анализ или только заключение;
4. имеются ли пояснения, количественно определяющие корректировки;
5. имеются ли доказательства, подтверждающие корректировку;
6. использует ли оценщик корректировку, которая не согласуется с доказательствами в других разделах оценки;
7. показывает ли оценщик взаимосвязь между сопоставимыми данными в разных разделах;
8. ненадлежащим ли образом оценщик использует ретроспективные данные;
9. соответствует ли или не соответствует типовая таблица действительности или требованиям (например, не та область, не тот тип оценки);
10. соответствует ли оценка канадским единым стандартам профессиональной оценочной практики («CUSPAP»), предписанным Канадским институтом оценки («AIC»);
11. есть ли в оценке утверждения, противоречащие здравому смыслу;
12. вводит ли резюме оценщика в заблуждение или является неполным.

При оценке арендной платы, как правило, учитывается:

1. произвел ли оценщик оценку на основе требований договора аренды или инструкций, таких как:
   1. включая улучшения, когда они должны быть исключены, или исключая их, когда они должны быть включены; или
   1. включая стоимость оборудования арендатора.
2. проанализировал ли оценщик положения сопоставимых договоров аренды на предмет:
   1. наличия валового увеличения;
   1. наличия платы за управление или административных расходов;
   1. наличия дополнительных преимуществ, включенных в арендуемые помещения, такие как складские помещения, внутренние дворики, террасы и другие удобства;
   1. наличия ограничений на использование или ограничительные соглашения; и
   1. наличия положений о сносе, расторжении договора или переселен
3. проверил ли оценщик сопоставимые объекты недвижимости на предмет сходства и различий;
4. объяснены ли либо не объяснены, продемонстрированы ли либо не продемонстрированы временные корректировки, внесенные оценщиком; и
5. сравнил ли оценщик дополнительные арендные платежи (налоги и эксплуатационные расходы) с объектом оценки.

При проведении оценок полного права собственности, как правило, учитывается:

1. проверил ли оценщик сопоставимые объекты недвижимости на предмет сходств и различий;
2. прокомментировал ли оценщик район расположения сопоставимых объектов или подлежащих оценке объектов недвижимости; и
3. рассматривал ли оценщик возможность аренды, сервитутов или других нарушений правового титула.

Доказательства, ставшие известными после даты оценки являются важным вопросом. Как правило, по закону оценщик не может полагаться на доказательства, которые не были бы доступны на соответствующую дату, за исключением случаев, когда эти доказательства используются для подтверждения того, что прогнозируемая им тенденция на рынке была верной [6].

Причина, по которой не принимаются во внимание такие доказательства, заключается в том, что на стоимость на более поздние даты могут повлиять рыночные факторы, не обязательно действующие на дату оценки. В редких случаях, при отсутствии других доказательств, можно использовать таким данные, если они “логически обоснованны” [7].

Отчеты об оценке должны соответствовать требованиям СUSPAP. Правило 7.6 Стандарта оценки устанавливает временные рамки для составления оценочных заключений. Правило 7.6.2 конкретно касается использования данных, ставших известными после даты оценки, при подготовке ретроспективных оценочных заключений и содержит этот комментарий:

Данные, полученные после даты вступления в силу, могут рассматриваться как подтверждение тенденций, очевидных на эту дату. Оценщик должен определить соответствующую предельную дату. При отсутствии таких данных датой вступления в силу является дата истечения срока действия.

Правило 14.35 СUSPAP содержит практические рекомендации для оценщиков, использующих метод прямого сравнения при оценке, и санкционирует использование ретроспективных данных при условии надлежащего учета:

14.35.9 Продажи, произошедшие после даты вступления в силу оценки, могут быть полезны при анализе, но при этом они подлежат соответствующему учету.

VI. Важность отчетов с опровержениями

В делах об оценке отчет с опровержениями может иметь большое значение. На практике стороны обычно не могут урегулировать спор об оценке, если оцениваемый объект является уникальным или редким. Часто конкурирующие оценщики используют совершенно разные подходы к определению стоимости. Отчет с опровержением является полезным инструментом для изучения и критики подхода, применяемого оценщиком другой стороны. Он также предоставляет основания для перекрестного опроса оценщика другой стороны.

Отчет-опровержение, подготовленный оценщиком в ответ на другую оценку, известен как отчет о рецензии оценки, который подпадает под действие стандартов CUSPAP для назначений проверки, изложенных в правиле 8.2.

Среди прочего, эти стандарты требуют, чтобы оценщик, проводящий проверку, должен:

• 8.2.8. высказать мнение относительно полноты рассматриваемого отчета,
• 8.2.9. высказать мнение относительно очевидной адекватности и актуальности данных и целесообразности любых корректировок данных,
• 8.2.10. высказать мнение относительно целесообразности и надлежащего применения используемых методов и техник технического обеспечения,
• 8.2.11. высказать мнение о том, являются ли анализы, мнения и заключения, содержащиеся в рассматриваемом отчете, уместными, обоснованными и пригодными для использования предполагаемым пользователем по назначению, и
• 8.2.12 указать причины любого несогласия или согласия с рассматриваемым отчетом.

Рецензент оценки может включать, а может и не включать отдельную оценку стоимости. Отчет о рецензии, в котором критикуется применяемый подход или внесенные корректировки, но не предлагается, каким должен быть лучший подход или корректировка, может иметь ограниченную ценность. Арбитр или судья обычно предпочитает одну из двух конкурирующих методологий решению сложной задачи оценки, даже если эта методология подвергается существенной обоснованной критике. Если не представлено никаких доказательств или мнений, позволяющих “исправить” вывод, сделанный с использованием данной методологии, судья может быть вынужден принять вывод без изменений, даже если его неточность доказана, поскольку он представляет собой “менее ненадежное мнение о стоимости”.

Если рецензент оценки не приводит свою собственную оценку стоимости, в рецензии может быть выражено мнение о том, что:

1. выводы о стоимости, изложенные в отчете об оценке, подтверждаются (или не подтверждаются);
2. вывод о стоимости является (или не является) надлежащим и обоснованным с учетом представленных данных и анализа;
3. выводы остоим, изложенные в отчете, были разработаны (или не были разработаны) в соответствии с применимыми стандартами и требованиями;
4. содержание, анализ и выводы, изложенные в рассматриваемом отчете, соответствуют (или не соответствуют) применимым стандартам и требованиям; и/или
5. вывод о стоимости, изложенный в отчете, отклоняется как недостоверный из-за обнаруженных ошибок и/или несоответствий.

Когда оценщик, производящий рецензию, включает свою собственную оценку стоимости, он должен:

1. указать согласен ли он или она с оценкой или нет;
2. указать является ли стоимость неверной, слишком высокой или слишком низкой; и
3. высказать свое мнение о стоимости.

VII. Перекрестный допрос оценщика

Как и при перекрестном допросе любого свидетеля-эксперта, перекрестный допрос оценщика требует тщательной подготовки. Вклад и советы оценщика со стороны, проводящей перекрестный допрос, будут неоценимы.

Полезной отправной точкой для перекрестного опроса является CUSPAP. Текущая редакция была опубликована 1 апреля 2014 года, но, в зависимости от даты вступления в силу рецензируемой оценки, может оказаться целесообразным обратиться к более ранней редакции.

CUSPAP устанавливает определенные правила, которые определяют минимальное содержание, необходимое для создания достоверного отчета, который не будет вводить в заблуждение. Вводящий в заблуждение отчет может быть вызван упущением или небрежностью, а также может быть результатом одной крупной ошибки или серии мелких ошибок, которые в совокупности приводят к созданию отчета, который считается вводящим в заблуждение.

Правило 6.2 Стандартных правил оценки предусматривает, что в отчете оценщик должен:

• 6.2.1. указать имя клиента и предполагаемых пользователей,
• 6.2.2. указать предполагаемое использование мнений и заключений оценщика,
• 6.2.3. определить цель задания,
• 6.2.5. определить, является ли оценка текущей, ретроспективной, перспективной или обновленной,
• 6.2.7. определить дату вступления в силу заключений оценщика,
• 6.2.9. определить местоположение и характеристики объекта недвижимости, а также оцениваемый интерес,
• 6.2.12. определить меры контроля за землепользованием,
• 6.2.13. указать существующее использование и те виды использования, которые отражены в оценке,
• 6.2.4. определить и обосноватьнаиболее эффективное использование,
• 6.2.16. описать и применить процедуры оценки, относящиеся к заданию, и обосновать причину исключения любой из обычных процедур оценки,
• 6.2.17. подробно изложить аргументы, подтверждающие анализ, мнения и заключения по каждому подходу к оценке.,
• 6.2.18. проанализировать влияние условий аренды на стоимость, если таковые имеются, при формировании мнения о стоимости арендуемого имущества,
• 6.2.19. проанализировать влияние сборки (assemblage) на стоимость,
• 6.2.20. проанализировать влияние на стоимость ожидаемых государственных или частных улучшений,
• 6.2.23. проанализировать и сверить данные, анализы и выводы каждого подхода к оценке с окончательной оценкой стоимости. 

Имейте в виду, что, в отличие от почти всех других экспертов, оценщики полагаются на слухи, которые редко подтверждаются. Если есть расхождения, их можно изучить путем перекрестного допроса. Однако у обоих оценщиков будут схожие проблемы с данными – в отношении арендных ставок большая часть данных поступает из разговоров, и часто договоры аренды недоступны. Ключевыми областями для изучения в ходе перекрестного допроса являются:

1. характер интереса, который оценивает оценщик;
2. допущения, сделанные оценщиком или которые его попросили сделать;
3. отбор и отклонение сопоставимых данных;
4. дата проведения оценки;
5. корректировки, внесенные в сопоставимые данные на:
6. время;
7. местоположение;
8. размер;
9. усовершенствования;
10. использование;
11. ограничения на использование;
12. пункты, указанные в части 5 выше.

Оценщики иногда проявляют небрежность и используют стандартные формулировки, вырезанные и вставленные из другого отчета, в котором оценивался другой интерес. Например, при оценке арендной платы могут использоваться стандартные формулировки, взятые из оценки полного права собственности. Выбор сопоставимых объектов является одним из наиболее важных этапов при проведении оценки. Если оценщик не использовал те же сопоставимые показатели, что и другой оценщик, может оказаться полезным выяснить, почему. Как правило, этому есть два объяснения:

1. оценщик не был осведомлен о сопоставимом объекте; или
2. оценщик был осведомлен об этом, но отклонил его как несоответствующий требованиям.

Каждый из этих ответов предоставляет богатый материал для перекрестного допроса.

Дата вступления оценки в силу имеет решающее значение, поскольку неправильная дата может привести к тому, что арбитр или судья отклонит отчет полностью. Ошибка в дате фактической оценки может быть исправлена с помощью поправки или дополнительного отчета, либо с повторным проведением анализа для исправления даты, либо с указанием того, как изменился рынок за период между двумя датами, и корректировкой выводов.

Многие оценщики вносят обобщённые (глобальные) корректировки, отмечая, что некоторые характеристики требуют “корректировки в сторону увеличения”, а другие — “корректировки в сторону уменьшения”, что приводит к общей корректировке X. Однако, если корректировки не выражены количественно, оценщику, как правило, будет трудно объяснить, как была получена окончательная цифра. Если оценщик в состоянии объяснить и даже количественно оценить корректировки, то возникает очевидный вопрос: «Почему эти корректировки не были включены в ваш отчет?».

Корректировки должны быть объяснены и, по возможности, количественно оценены. Это позволяет понять отчет и подвергнуть его критике. Полезной практикой является отображение данных по сопоставимым объектам недвижимости в виде диаграммы или таблицы, а затем применение корректировок в сторону увеличения, уменьшения или вообще без корректировок на основе сравнения с данными по объекту недвижимости. Эксперт-оценщик должен уметь объяснить, количественно оценить и обосновать каждую корректировку.

---

[1] Olson R.J., MacDonald H.S. (2016), Valuation of Interests in Real Estate: An Introduction, Continuing Legal Education Society of British Columbia, Real Estate Litigation. Paper 8.1, May 2016, https://www.rbs.ca/wp-content/uploads/2016/08/Valuation-of-Real-Estate-Interests-CLEBC-Paper-by-Scott-MacDonald-and-Richard-Olson-May-10-2016.pdf , Ричард Дж. Олсон (Richard J. Olson) — McKechnie & Company, Vancouver, BC; Х. Скотт МакДональд (H. Scott MacDonald) — Richards Buell Sutton LLP, Vancouver, BC,

[2] В правилах BCICAC или ADRIC нет аналогичных положений.

[3] Это также позволяет избежать уплаты налога на передачу имущества.

[4] При определении «справедливой рыночной арендной платы» для продления срока аренды необходимо учитывать стоимость улучшений арендатора, если только в договоре аренды не предусмотрено иное: Fire Productions Ltd. v Lauro, 2006 BCCA 497.

[5] При отсутствии противоположного намерения в пункте о пересмотре арендной платы, оценка должна определяться в соответствии с условиями существующего договора аренды, включая любые ограничения на использование: Basingstoke & Deane Borough Council v. Host Group Ltd. [1988] 1 All E.R. 824 (CA). Однако при определении «справедливой рыночной стоимости арендуемых помещений как голой земли» оценка должна производиться без учета ограничений на использование, содержащихся в договоре аренды: No. 100 Sail View Ventures Ltd. v. Janwest Equities Ltd. (1993) 84 BCLR 273 (CA) at para. 22-23, оставить на усмотрение в апелляции в SCC отказано.

[6] См.: Rainbow Country Estates Ltd. v. Whistler (Resort Municipality of), 2010 BCSC 300; Cyprus Anvil Mining Corporation v. Dickson (1983), 40 B.C.L.R. 180; Amos Investments Ltd. v. Minou Enterprises Ltd., 2008 BCSC 332 at paras. 40 to 45: полагаться на доказательства, ставшие известными после даты оценки — это арбитражная ошибка

[7] См.: Rainbow Country Estates Ltd. v. Whistler (Resort Municipality of), 2010 BCSC 300 at paras. 85 to 91