Как убежденный оптимист, я не склонен относиться к этому с тревогой. И все же для меня стало шоком осознание того, насколько широко распространены оценочные ошибки в оценках, на которые опираются при вынесении судебных приговоров. [1] Природа и последствия этих ошибок в теории и практике оценки привлекут наше внимание позже; на данный момент, принимая гипотезу о широко распространенных ошибках в оценке, рассмотрим порочный круг обстоятельств, который порождает и увековечивает эти ошибки. 

Несколько упрощённо представим последовательность событий.

Специалист по оценке разрабатывает правдоподобный метод анализа, который создает видимость научной точности и который он использует в случае осуждения.

Его адвокат, обнаружив, что этот метод убедительно подтверждает правоту клиента, с радостью признает его обоснованным.

В суде оценщик, благодаря своему многолетнему опыту в сфере недвижимости, получает квалификацию эксперта. 

Судья, который сам не является экспертом по оценке, не компетентен оценивать обоснованность метода и склонен принять его в том виде, в каком он представлен квалифицированным экспертом. 

Адвокат противоположной стороны, также не знакомый с методологией оценки, не в состоянии оспорить этот процесс.

Это звучит впечатляюще для фермеров и домохозяек, входящих в жюри, которые полагаются на результаты исследования при присуждении премии.

Другие оценщики, видя, что этот метод кажется общепринятым и эффективным, применяют его в других случаях.

Другие юристы, находя его неоспоримым и принятым судьями, принимают его сами и не осмеливаются оспаривать его в суде, когда он используется другой стороной.

Это является общепринятой доктриной в судебных решениях. Это отражено в оценочной литературе и преподается как Евангелие.

Наконец, государственные служащие, выкупающие агентства, требуют, чтобы их оценщики использовали этот испытанный метод и подготовили оценочные формы, которые требуют его использования и которые должны заполнить все оценщики, нанятые агентством. 

Теперь откуда-то доносится тихий голос, который ставит под сомнение обоснованность метода, указывает на ошибочную теорию, на которой он основан, и демонстрирует ее ошибочность.

Кто готов выслушать вас?  Кто готов разорвать порочный круг? 

Оценщик государственного учреждения обязан использовать этот метод, если он хочет, чтобы его наняли.

Адвокат лица, выносящего приговор, и адвокат обвиняемого будут настаивать на том, чтобы его оценщик использовал этот проверенный и общепринятый метод, предполагая, что это поможет делу клиента, или он найдет другого свидетеля-эксперта.

Если ни одна из сторон не оспаривает этот метод, судья может так и не осознать его двойственную логику; или же, если вопрос будет поднят, существует удобный прецедент принятия решений в прошлом, к которому можно вернуться.

Очевидным фактом является то, что не одна такая ошибка, а многие из них стали неотъемлемой частью теории и практики оценки, принятой большинством оценщиков, юристов, судей и государственных учреждений.  Все стороны судебного процесса так или иначе внесли свой вклад — оценщик, юрист, государственное учреждение, судья и законодательный орган.

Из-за растущей важности и частоты принудительного отчуждения земли и большого количества судебных дел теория и практика оценки, получившие признание в этой сфере деятельности, приобрели статус, который делает их контролирующими в других областях оценки.

Трудно оценить социальную значимость ошибки в оценке, но в качестве обобщения можно с уверенностью сказать, что любой метод, приводящий к вынесению приговора, который не соответствует намерениям закона, представляет собой социальные издержки, и с этим нельзя мириться.

ПРИРОДА ОЦЕНОЧНОЙ ОШИБКИ

Прежде чем предлагать пути и средства для разрыва порочного круга, который, по-видимому, препятствует рационализации практики оценки в судах, было бы неплохо обосновать существование пагубной ошибки. 

Ранее говорилось, что наша точка зрения принадлежит меньшинству в сообществе оценщиков; она противоречит большей части общепринятой литературы по оценке и во многом не согласуется с учениями некоторых профессиональных оценочных организаций. Таким образом, наше дело должно основываться на кристально чистой логике, не подкрепленной прецедентом и поддержанной лишь несколькими сочувствующими властями.

Мы начинаем с признания того факта, что никакая оценка никогда не проводится абстрактно, что каждое назначение оценки связано с необходимостью принятия решения

• при вынесении приговора — для определения суммы компенсации; при ипотечном кредитовании
• для оценки целесообразности предоставления кредита на определенную сумму;
• при инвестировании в недвижимость, чтобы решить, сколько вложить в недвижимость или проект.

Второй принцип, имеющий основополагающее значение, заключается в том, что любая стоимость должна быть основана на поведении человека в прошлом; другой возможной основы не существует.

Не существует такой вещи, как внутренняя стоимость; нет необходимой взаимосвязи между стоимостью и затратами. 

Возьмите железное кольцо для носа, изготовление которого может стоить 12 центов. Для готтентота оно могло бы стоить и одной козы для украшения; фермер, у которого есть норовистый бык, заплатил бы во много раз дороже; в нью-йоркском обществе оно не имело бы никакой стоимости. 

Оценщик недвижимости не может определить стоимость, кроме как на основании своих наблюдений за реакцией реальных людей в прошлом на аналогичные объекты недвижимости при аналогичных обстоятельствах. Оценка стоимости должна отражать, во что другим людям обошлось приобретение нового объекта недвижимости с аналогичными характеристиками.

Наконец, существует только один акт оценочного суждения, который может выполнить оценщик — он может только предсказать, по какой цене недвижимость, вероятно, будет продана при определенных условиях. 

Оценка — это прогнозирование, основанное на наблюдаемом поведении людей в отношении стоимости в прошлом. 

В большинстве случаев потребности клиента в оценке удовлетворяются с помощью экспертного прогноза наиболее приемлемой цены продажи объекта недвижимости в существующих рыночных условиях.

Но клиент может изменить условия по любым своим личным причинам; он может спросить, по какой цене недвижимость, вероятно, будет продаваться на рынке в следующем году.  Или он может захотеть узнать, по какой цене она будет продаваться, если процентные ставки снизятся на один процент.  Или же он может признать, что сегодняшний рынок несбалансирован, с избытком предложения и низкими ценами.  Таким образом, он может спросить, по какой цене недвижимость продавалась бы на сбалансированном рынке.

Оценщик может столкнуться с бесконечным разнообразием гипотетических условий, при которых он должен предсказать наиболее вероятную цену продажи.  Конкретные условия, которые были поставлены перед ним при оценке с целью осуждения, будут рассмотрены позже. 

Но каковы бы ни были условия, которые могут быть установлены при выполнении задания по оценке, единственное, что может сделать оценщик, — это обратиться к своим наблюдениям за прошлыми сделками и, насколько это возможно, оценить, как покупатели и продавцы с наибольшей вероятностью будут действовать в данных условиях его задания.

Из этого следует, что если оценщик не наблюдал за прошлыми сделками соответствующего характера или не имеет возможности обнаружить записи о таком поведении, он не подготовлен для оценки имущества.

Кратко изложим основные принципы оценки, которые необходимо понять и принять для выявления распространенных ошибок в оценке:

1. Выводы оценщика должны быть направлены на решение проблемы клиента, а полученные стоимостные показатели должны соответствовать этой проблеме.
2. Поведение человека в прошлом является единственным возможным основанием для оценочного суждения.
3. Единственным возможным результатом оценки является реальная цена продажи имущества при указанных условиях.

КОНЦЕПЦИЯ СТОИМОСТИ В СУДЕБНОМ ПРОЦЕССЕ

Разнообразие концепций и определений стоимости, о которых говорится в литературе по оценке, почти так же велико, как и количество оценщиков. 

Но в последнее время оценщики взяли на вооружение юридическое определение стоимости, обозначенное как «рыночная стоимость» или «справедливая рыночная стоимость».

Это судебное определение, которое, по-видимому, является общепринятым в делах об принудительных выкупах, вытекает из ряда юридических концепций, высказанных судами, которые, по-видимому, сводятся примерно к одному и тому же.

В результате оценщику предлагается оценить, по какой цене объект недвижимости был бы продан, если бы и покупатель, и продавец были готовы, если бы в этом не было необходимости, если бы он был полностью информирован о рыночных условиях и потенциальной полезности объекта недвижимости, если бы объект находился на рынке разумный период времени и если бы баланс спроса и предложения был в норме.

Несомненно, что это определение стоимости имеет этическое содержание, которое согласуется с намерением конституции обеспечить «справедливую компенсацию». Как ни странно, его буквальное применение может привести к потере его цели.

Предположим, что оценщик ищет «справедливую рыночную стоимость» в нестабильных условиях — в условиях экономического спада, избытка предложения и снижения цен в результате проблем с продажами. 

Он должен начать с оценки того, за сколько объект недвижимости можно было бы продать на текущем рынке, которую он определяет как сумму в 10 000 евро.

Затем, в соответствии с ограничениями, налагаемыми определением стоимости, он должен скорректировать эту цифру, чтобы она соответствовала уровню, который можно было бы ожидать на сбалансированном рынке.

По его оценке, это около 15 000 долларов.

Решение, вынесенное на этом основании, позволило бы владельцу получить существенную выгоду, заменив утраченное имущество другим, аналогичным по качеству, на 10 000 долларов и прикарманив лишние 5 000 долларов. 

Или предположим обратную ситуацию — нехватку жилья при завышенных ценах. В этом случае сумма компенсации была бы снижена ниже текущего уровня цен продаж, и владельцу, возможно, пришлось бы ждать несколько лет, прежде чем восстановление сбалансированного рынка позволило бы ему вернуть свою недвижимость на средства, вырученные от выплаты компенсации. 

Ни в одной из этих двух ситуаций арбитражное решение не могло бы считаться «справедливой» мерой в отношении изъятого имущества. 

Казалось бы, справедливость восторжествовала бы, если бы решение было вынесено на основании «наиболее вероятной цены продажи в текущих рыночных условиях». 

Теоретически, по крайней мере, владелец может вернуть изъятое имущество по текущим ценам.

На практике можно заметить, что большинство присужденных компенсаций в большей степени соответствуют этому последнему определению стоимости, чем техническим терминам юридического определения.

ЗАТРАТЫ МИНУС ОБЕСЦЕНЕНИЕ

Наиболее вопиющим нарушением логики оценки является широко распространенное неправильное использование метода расчета затрат за вычетом обесценения. 

Игнорируя ряд уважаемых оценочных органов, которые уже давно указывают на ошибочность затратного подхода, оценщики упорно продолжают его использовать, и многие суды продолжают принимать его в качестве действительного основания для представления доказательств стоимости.

Большая часть его популярности, без сомнения, обусловлена кажущейся разумностью, широко распространенным параллельным подходом к бухгалтерскому учету, хотя и для совершенно разных целей, и тем фактом, что присяжные с готовностью поверят, что имущество стоит как затраты минус начисленное обесценение.

В качестве ужасного примера неправильного использования затратного подхода приведем случай с реальной оценкой, проведенной недавно сотрудником организации выдающегося и известного на всю страну оценщика.

Эта оценка была представлена в государственное агентство в связи с приобретением земли и подготовлена в соответствии со стандартной формой, требуемой этим агентством. 

Объект недвижимости представлял собой старый магазин и многоквартирный дом, построенный в 1898 году и расположенный в районе трущоб.

Оценщик, потратив много времени, тщательно измерил здание и рассчитал его затраты воспроизводства. 

Он тщательно изучил как внешний, так и внутренний вид и, используя общепризнанную классификацию источников обесценения, оценил потерю стоимости в 30% из-за физического износа, в 35% из-за функционального устаревания и в 20% из-за экономического устаревания. В сумме это составило 85-процентное обесценение.

Когда на него надавили, оценщик в частном порядке признал, что у него не было реальных оснований для таких масштабных корректировок и что на самом деле он уже пришел к ориентировочной стоимости, основанной на рыночной информации, и просто подтасовал оценки обесценения, чтобы итоговая цифра была близка к его уже установленной стоимости. 

Этот случай не уникален; на самом деле, он типичный.  Заказчик, государственное учреждение, потребовал от оценщика использовать этот подход. 

Нам бы не пришлось подтасовывать цифры, потому что на самом деле нет основы, на основе которой можно было бы произвести такие значительные корректировки, если только стоимость недвижимости уже не известна.  Неприятный факт заключается в том, что ценой значительных затрат для своего клиента и налогоплательщика оценщик был вынужден заняться бесполезной работой, которая никак не повлияла на его заключение.

Почему затратный подход был неправильным в приведенном выше примере, а также в большинстве случаев, в которых он в настоящее время свободно используется?

1. Все начинается с ложного предположения, что затраты нового объекта недвижимости эквивалентны его стоимости нового.  Но поскольку никто не стал бы строить это сооружение в таком месте, такая цифра — затраты нового — является гипотетической, нереалистичной и, по сути, бессмысленной. Стандарты проектирования и строительные технологии значительно изменились с 1898 года. Характер местности изменился настолько, что ни один разумный инвестор не стал бы рассматривать строительство такого рода зданий в районе, который долгое время считался неблагополучным.
2. Метод суммирования затрат нереалистичен. Формула предусматривает добавление стоимости земли, определенной отдельно для сравнения, как если бы она была свободной, к затратам нового здания. Стоимость земли определяется исходя из наиболее эффективного использования, которое не предполагает аналогичного строения.  Таким образом, стоимость земли предполагает иное использование, чем у здания, к стоимости которой добавляются затраты строительства.  Стоимость свободной земли, которая на самом деле не является свободной, прибавляется к затратам здания, которое никто не стал бы строить.
3. Если корректировки на обесценение будут сделаны с учетом величины, которая изначально не имеет смысла, конечный продукт неизбежно потеряет смысл.
4. Вся концепция обесценения должна быть отвергнута судом в контексте оценки. Термин «начисленное обесценение» неверен, поскольку он подразумевает течение времени, однако оценщик признает, что некачественно спроектированная конструкция подвергается «обесценению» с момента ее завершения. Обычно обесценение определяют как «потерю стоимости», что также подразумевает течение времени.
5. Учитывая, что единственной возможной основой для определения стоимости является поведение человека и что в большинстве случаев оценщик стремится предсказать наиболее вероятную цену продажи, из этого следует, что оценка стоимости используется только тогда, когда она отражает вероятную стоимость приобретения альтернативной новой недвижимости, которую покупатель на самом деле мог бы приобрести. Это должен быть реальный потенциал, чтобы быть построенным на земле, которая в настоящее время пустует и доступна, и обеспечивать практически те же коммунальные услуги и удобства. При наличии небольших качественных различий оценщик может внести корректировки (не с учетом обесценения) на основе своих наблюдений за реакцией рынка в прошлом на такие различия.  Таким образом, оценщик рассматривает гипотетическую новую структуру так же, как он рассматривает любое сравнение, представляющее реальную альтернативу или замену объекта недвижимости на рынке.  Если это не реальная альтернатива, она не имеет отношения к проблеме.

Распространенным возражением на аргумент о том, что данные о затратах имеют лишь ограниченную полезность в процессе оценки, является указание на специфику объекта недвижимости или памятника.

В настоящее время оценка памятников практически не проводится, поскольку на ее основе принимается мало деловых решений.

Однако объектов недвижимости специального назначения, таких как церкви, предостаточно, и они являются прекрасными примерами ситуаций, в которых недоступны ни сравнительные данные о продажах, ни история доходов.

Рассмотрим ситуацию с недвижимостью, не приносящей дохода, такой как церковь, где продажи такой недвижимости ограничены. На каком основании, кроме стоимости, может работать оценщик? 

Если в действительности в сообществе вообще нет рынка для церквей, то ответ прост — имущество не имеет стоимости как церковное; его рыночная цена равна нулю. Это не означает, что земля может не иметь стоимости, если будет преобразована для какого-либо другого использования, или что земля не может быть оценена как свободная, за вычетом затрат на снос строения. 

Но предположим, что есть некоторый шанс продать церковь другой общине, хотя в последнее время другие церкви такого размера не продавались и сравнительной информации о продажах нет. 

При таких обстоятельствах может пригодиться цифра затрат нового, но скорее, это затраты приобретения доступного участка и строительства нового строения в соответствии со спецификациями предполагаемой конгрегации покупателей.

Гипотетическая новая церковь не была бы идентичной; на самом деле, она могла бы совершенно отличаться по местоположению, плану и архитектурному решению. Но это представляло бы реальную и действенную альтернативу для потенциального покупателя. 

Предположим, что община покупателя могла бы приобрести то, что она хотела, новое, при стоимости земли и здания в 500 000 долларов.

Задача, которая стояла бы перед ним, заключалась бы в том, чтобы решить, в сравнении с чем, сколько будет стоить объект недвижимости. Оценщик, имитируя подход покупателя, скорректировал бы стоимость с учетом возраста объекта недвижимости, неэффективности его поэтажной планировки, устаревшей архитектуры и нехватки парковочных мест и пришел бы к выводу, что покупающая община была бы готова заплатить 250 000 долларов за более старое здание.

Это точка безразличия — 500 000 долларов за новый или 250 000 долларов за старый. Таким образом, 250 000 долларов — это самая высокая цена продажи при условии, что продающая община решит, что она предпочла бы иметь 250 000 долларов, а не старую церковь.

 

АНАЛИЗ ДОХОДОВ

 

Оценщика удивляет, что некоторые суды неодобрительно относятся к так называемому доходному подходу к оценке.  Этот тип анализа очень полезен для оценщика, по крайней мере, в двух случаях.

Во-первых, способность приносить доход является наиболее важным качеством недвижимости, где производительность может быть измерена в долларах, как в случае с многоквартирным домом или офисным зданием. Таким образом, актуальность сопоставимых продаж зависит от сходства предполагаемого уровня, структуры и продолжительности, а также от определенности доходов объекта и сопоставимых объектов недвижимости. Как и архитектурный проект жилого дома, ожидаемый доход от доходной недвижимости является важной качественной характеристикой, которая определяет ее цену продажи.

Второе применение анализа доходов возникает, когда прошлые сделки купли-продажи объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, были настолько редкими или настолько отдаленными по времени, что оценщик может привести очень мало свидетельств о продажах, на которых можно основывать свой прогноз стоимости.  При таких обстоятельствах оценщик должен имитировать анализ и рассуждения потенциальных покупателей и продавцов. Мы должны поставить себя на место типичного инвестора в недвижимость такого типа и добавить аргументацию, подобную инвесторской. Это требует, чтобы оценщик был знаком с расчетами, которые инвестор, скорее всего, использует при составлении своего рейтинга или предложения.  Самой большой ошибкой оценщиков в этой связи является их неспособность реалистично идентифицировать себя с типичным инвестором.

Такая неспособность реалистично смоделировать инвестиционные рассуждения потенциального покупателя иногда просто отражает незнание оценщиком поведения рынка, связанного с этим типом недвижимости. 

Таким образом, оценщик, не способный действовать как инвестор, просто действует как он сам, что может быть совершенно иным. 

Опять же, оценщик может использовать эзотерические расчеты — например, метод расчета остаточной стоимости здания по формуле Хосколда, — которые впечатляют непосвященных, но которые очень далеки от того, как реальные инвесторы принимают инвестиционные решения.

В арифметике многих оценщиков роль заемного капитала игнорируется или приукрашивается в общих чертах. Однако ни в одной форме инвестиций игра с привлечением заемных средств не используется в полной мере.  Инвесторы стремятся максимально использовать заемный капитал; таким образом, доступность кредита, процентная ставка и условия, на которых он предоставляется, имеют большое значение при принятии инвестиционного решения. Краткосрочный денежный поток может оказаться для инвестора более важным, чем чистый доход до вычета обесценения, который оценщик с трудом оценивает на следующие сорок лет. В наше время ускоренного обесценения и преимуществ, связанных с приростом капитала, налоговые льготы могут стать основной мотивацией для инвесторов в недвижимость такого типа.  Суть в том, что если оценщик не рассуждает как инвестор, его прогноз относительно наиболее вероятной цены продажи будет неверным.

Неприемлемо, чтобы оценщик использовал общепринятые на рынке методы, независимо от того, верны они теоретически или нет.

Возможно, наиболее уязвимой частью обычной оценки дохода является ставка капитализации. 

Геометрическое влияние этого компонента таково, что небольшая разница в ставке приводит к значительной разнице в стоимостном ответе.  В большинстве сообществ и для многих видов доходной недвижимости просто не существует достаточного количества зарегистрированных рыночных сделок, чтобы предоставить оценщику то, что он должен знать, — ставку капитализации, фактически используемую реальными инвесторами в их инвестиционных расчетах.  Оценщик прибегает к процедуре моделирования или останавливается на заданной ставке для определенного типа недвижимости, которая стала общепринятой в местной практике оценки, при этом ее двойное происхождение теряется в древности, а ее точность как отражения реального поведения инвестора подвергается серьезному сомнению.

СОПОСТАВИМЫЕ ПРОДАЖИ

Сопоставимые продажи, безусловно, являются лучшим доказательством, на основе которого можно спрогнозировать наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости. 

Логика неопровержима, но на практике часто бывает противоречивой.  Любые факты, касающиеся поведения рынка, могут иметь отношение к задаче прогнозирования вероятной цены продажи объекта недвижимости, и степень значимости зависит не столько от степени идентичности объектов недвижимости, сколько от степени конкурентоспособности сопоставимого объекта недвижимости, т.е. от приемлемой альтернативы или замены объекту оценки. 

Таким образом, в реальной жизни покупателю может быть трудно сделать выбор между двухэтажным колониальным домиком на западной стороне и домом ранчо-типа на восточной стороне города, но, несмотря на их качественные различия, фактическая цена продажи одного будет полезным доказательством в предсказании вероятной цены продажи другого.

Чтобы корректировки были значимыми, корректировки на качественные различия между сопоставимыми объектами недвижимости и объектом оценки должны основываться на реальной реакции рынка на такие различия.

Затраты, необходимые для приведения двух объектов в соответствие, не являются надежной основой для корректировки. 

Таким образом, модернизация ванной комнаты может обойтись в 1 000 долларов, но ни один покупатель не увеличит свое ценовое предложение более чем на 500 долларов в ответ на это улучшение.

Или 350 долларов, потраченных на покраску фасада, могут принести увеличение цены продажи на 750 долларов. 

Добросовестные заявки и предложения являются полезными свидетельствами поведения рынка, и их не следует запрещать, если они представляют собой твердые обязательства.  Трудно понять, почему в некоторых судах предыдущая цена продажи объекта недвижимости не является приемлемым доказательством.  Хорошо известно, что рынок недвижимости склонен воспринимать цену сделки как убедительное доказательство стоимости объекта недвижимости и использовать эту цифру в качестве основы для будущих сделок.  Таким образом, цена, по которой недавно была продана недвижимость, является важным показателем на будущее.

ТРИ ПОДХОДА

Три подхода к оценке — затратный, доходный и рыночный — настолько прочно вошли в современную литературу и практику в области оценки, что оценщики придерживаются их.

Конвенция требует, чтобы оценщики получали три отдельных стоимостных показателя и с помощью таинственного процесса, называемого «корреляцией», выводили окончательное единую стоимость. 

Гораздо более простая и реалистичная концепция процесса оценки вытекает из нашей предыдущей гипотезы о том, что единственное, что может сделать оценщик, — это предсказать вероятное будущее поведение рынка на основе прошлых данных. 

Все относящиеся к делу доказательства собраны, обработаны и произведена окончательная оценка. Это всего лишь один процесс, хотя, возможно, было бы удобно классифицировать типы доказательств по различным категориям.

При таком подходе традиционная трихотомия распадается. Мы считаем оценку затрат нового объекта уместной только тогда, когда новый объект недвижимости является реальной альтернативой или заменителем рассматриваемого объекта недвижимости и когда стоимость рассматривается как рыночная цена приобретения гипотетического сопоставимого объекта недвижимости, который должен рассматриваться таким же образом, как и существующий сопоставимый объект, представляющий собой реальную альтернативу. 

Анализ доходов для оценки характеристик потока доходов необходим для того, чтобы адаптировать цену продажи сопоставимого объекта недвижимости для использования в качестве доказательства вероятной цены продажи рассматриваемого объекта недвижимости.

Когда не удается найти прошлые сделки купли-продажи, то используется анализ доходов для моделирования рассуждений наиболее вероятных инвесторов в качестве основы для прогнозирования наиболее вероятной цены продажи. Эта линия не разбивается четко на три подхода и бросает вызов общепринятому подходу к каждой оценке сразу с трех сторон.

ВЕРОЯТНОСТЬ

Мы настаиваем на том, что оценщик может предсказать только наиболее вероятную цену продажи при определенных условиях.

Большинство клиентов, включая государственные учреждения и суды, ошибочно настаивают на единой стоимости. 

Многие оценщики округляют свои оценки, признавая тот факт, что это не точная сумма, и некоторые предпочитают сообщать о своих выводах в виде диапазона.

Определение диапазона является правильным; на самом деле, было бы логично и полезно для клиента, если бы оценщик сделал заключительный шаг и высказал свое мнение о вероятности того, что фактическая цена продажи окажется в пределах этого диапазона.

Учтите тот факт, что, с точки зрения статистики, прогноз оценщика представлен в виде центральной тенденции, наиболее вероятного проявления в частотном распределении возможных событий.

Качество прогнозирования оценщиком точной стоимости будет сильно варьироваться в зависимости от конкретного случая.

При оценке загородного дома у него обычно есть в наличии значительное количество недавних продаж почти идентичных домов, и его прогноз относительно наиболее вероятной цены продажи рассматриваемого объекта недвижимости будет реализован в действительности с небольшой погрешностью.

Но если он оценивает большой роскошный дом в маленьком городке, где ранее не было подобных объектов недвижимости, фактическая цена продажи, вероятно, будет сильно отличаться от его оценки. 

В обоих случаях он может использовать всю доступную информацию с высочайшим уровнем квалификации. Таким образом, в любом конкретном случае надежность оценки стоимости зависит как от наличия надежной информации, так и от квалификации оценщика.

Но кто лучше оценщика знает, каковы шансы на то, что недвижимость действительно будет продана за сумму, близкую к его оценочной стоимости? 

И поскольку все деловые решения требуют оценки шансов за и против успеха, не будет ли полезно клиенту оценщика знать степень надежности оценки оценщика? 

При оценке оценщик может сообщить, что наиболее вероятная цена продажи недвижимости составит 17 500 долларов, и только один шанс из десяти, что она будет ниже 17 000 долларов или выше 18 000 долларов.

Для элитного дома это означало бы, что наиболее приемлемой ценой будет 75 долларов, но она может быть от 60 000 до 90 000 долларов, и только один шанс из десяти, что она будет выше или ниже.

Такой способ расчета коэффициентов реалистичен и может быть полезен при принятии решения клиентом.  Он добавляет важное уточнение к показателю стоимости и позволяет избежать ложного представления о том, что при каждой оценке оценочная стоимость имеет одинаковое практическое значение.

СРЕДСТВА ЛЕЧЕНИЯ

Эта дискуссия началась с того, что мы с тревогой наблюдали за самоподдерживающимся кругом, который превратил некоторые серьезные и распространенные ошибки оценки в процесс осуждения.

Существующая ситуация была подчеркнута рядом примеров ошибок, и остается надеяться, что более или менее убедительная логика послужила подтверждением моей позиции, доминирующих оценочных убеждений и практик, а не наоборот.  Не совсем верно, что все, кроме меня, идут не в ногу.

Некоторые из рассмотренных ошибок были признаны судами в ряде штатов.

Среди вдумчивых оценщиков появляется все больше свидетельств того, что они разделяют определенные точки зрения, изложенные здесь.

На самом деле, неправильное использование затратного подхода было отмечено около тридцати лет назад, и с 1934 года Федеральное жилищное управление избегало его использования в своих миллионах оценок именно по причинам, изложенным в этой статье. 

Но факт остается фактом: большая часть протеста против традиционных, но необоснованных методов оценки носит молчаливый характер и не выражается в изменении методов.

Основная причина медленного внедрения рационализации в практику оценки, возможно, кроется в том факте, что очень многие суды и государственные учреждения беспрекословно принимают или даже настаивают на неправильной практике.  В такой среде, ориентированной на прецеденты, какая выгода для оценщика в том, чтобы бороться против сильного течения традиций и общепринятой теории?

Но также верно и то, что подавляющее большинство практикующих оценщиков не осознают своей ошибки. Они придерживаются теории и методов, которые уже давно преподаются торговыми ассоциациями и профессиональными обществами и которые опираются на большинство книг и периодических изданий, признанных авторитетными.  Возможно, отставание в развитии оценочной техники можно пролить свет на это, рассмотрев ее с точки зрения медленной эволюции к профессиональному статусу.

История любой профессиональной группы показывает, что вначале развитие теоретической базы и совершенствование методик почти полностью зависели от более способных и вдумчивых практиков. Ученики обучались у тех, кто был опытен в этом искусстве, и накопленная мудрость передавалась каждому новому поколению посредством наблюдений и личных наставлений. До недавнего времени в области оценки большинство учебников было написано практиками, статьи в профессиональных журналах публиковались практикующими оценщиками, а организованные сообщества передавали накопленные знания посредством образовательных программ, подготовленных и преподаваемых практиками. 

Университетские профессора и ученые внесли очень небольшой вклад. Каковы бы ни были причины, за последние более чем сорок лет в теории и практике оценки было достигнуто очень мало существенных успехов.  Но по мере того, как оценщику становилось все труднее полагаться только на опыт, чтобы защитить свои выводы, он разрабатывал теоретические приемы, такие как три подхода, которые служили обоснованием его методов.  Он разработал впечатляющие арифметические методы обработки оценочных данных, которые создавали видимость научного анализа и точности.

Как показывает опыт других профессиональных областей, который можно считать актуальным, процесс превращения оценки в профессию будет по-прежнему запаздывать до тех пор, пока в наших высших учебных заведениях не будет значительно расширено количество дополнительных возможностей для обучения оценке и научных исследований. Без участия гораздо более широкого академического сотрудничества, чем существует сейчас, прогресс в повышении стандартов этого дедуктивного искусства будет незначительным. На этом направлении Висконсинский университет внес скромное дополнение в виде новой программы профессионального образования для выпускников, ведущей к получению степени магистра наук в области оценки. Государственные учреждения могли бы ускорить этот процесс, настаивая на надлежащем обучении персонала и оценщиков гонораров и отказываясь принимать результаты оценки, основанные на ошибочной теории и ошибочной практике.

Они могли бы предоставить возможности для переподготовки своих нынешних сотрудников.  И судьи находятся в наиболее выгодном стратегическом положении для ускорения рационализации практики оценки, поскольку, если судьи будут достаточно часто отказываться рассматривать результаты оценки, которые не имеют под собой разумных оснований, оценщики быстро исправятся. И кто должен обучать судей? Юристы.

---

[1] Rattcliff R.U. (1865), Condenination Awards and Appraisal Theory, Paper sponsored bу Special Committee on Highway Laws and presented at the 43rd Annual Meeting, https://onlinepubs.trb.org/Onlinepubs/hrr/1965/78/78-001.pdf . Richard U. Rattcliff, Профессор Экономики земли Университета Висконсина