Ниже представлен пример оценки односемейного жилого дома на земельном участке методом сравнения продаж сравнительного подхода, приведённый в Главе 22 в [1].
Следует обратить внимание на следующие обстоятельства.
- В тех случаях, когда количественные корректировки невозможны, используется качественный ранговый анализ (в данном случае по трём элементам сравнения).
- Качественный ранговый анализ направлен не на корректировку цен объектов – аналогов, а на то, чтобы определить относительное место объекта оценки среди объектов аналогов.
- Качественный ранговый анализ позволяет избежать согласования скорректированных цен объектов – аналогов для получения итогового значения рыночной стоимости объекта оценки.
***
Решение проблемы представлено в том виде, в каком оно может быть представлено в отчете об оценке.
Объект недвижимости – земельный участок, улучшенный за счет 25-летней односемейной резиденции. В ней есть оригинальная кухня, гараж на одну машину и нет кондиционера. Она имеет 1 200 квадратных футов общей жилой площади. Качество строительства сооружения среднее. С участка открывается вид на озеро, что на рынке считается преимуществом.
- Продажа А — это текущая продажа недвижимости за наличные, которая была продана за 274 500 долларов. Дом расположен на двойном участке, в нем есть современная кухня, гараж на одну машину и нет кондиционера. Общая жилая площадь 25-летнего дома составляет 1 100 квадратных футов. Дом имеет среднее качество строительства. Участок не имеет видовых преимуществ.
- Продажа B была произошла год назад за 230 000 долларов с рыночным финансированием. 25-летний дом расположен на одном участке, в нем есть старая кухня, гараж на одну машину и нет кондиционера. Он имеет 1 150 квадратных футов общей жилой площади. Из дома открывается такой же вид на озеро, как и из объекта недвижимости. Качество строительства хорошее.
- Продажа C — это текущая продажа недвижимости за наличные, которая была продана за 246 000 долларов. 27-летний дом расположен на одинарном участке и имеет старую кухню, гараж на две машины и центральное кондиционирование воздуха. Он имеет 1 300 квадратных футов общей жилой площади. Дом имеет хорошее качество строительства. С участка не открывается такой же вид на озеро, как с объекта оценки. Недвижимость была продана два года назад за 223 650 долларов.
- Продажа D — это текущая продажа за 240 000 долларов США с 90%-ным кредитом FHA, требующим, чтобы продавец заплатил three points. Здание представляет собой 29-летний дом на одном участке с видом на озеро. В нем есть старая кухня, гараж на одну машину и центральное кондиционирование воздуха. Он имеет 1 200 квадратных футов общей жилой площади. Качество строительства сооружения среднее.
Дополнительные рыночные данные включают в себя следующие факты:
- Участки в этой области имеют стоимость в размере 30 000 долларов США.
- Стоимость модернизации кухни в рассматриваемом районе составляет в среднем 22 500 долларов. Однако проведенное оценщиком исследование последующих продаж домов с современными кухнями показывает, что рынок готов заплатить за дом с современной кухней на 30 000 долларов больше.
- Центральное кондиционирование воздуха в настоящее время доступно в новой застройке аналогичных домов по цене 4 500 долларов США. Многие покупатели предпочитают устанавливать центральное кондиционирование воздуха в качестве дополнительной функции. Хотя в некоторых домах в рассматриваемом районе есть центральное кондиционирование воздуха, из-за нехватки данных парный анализ данных не может быть использован для корректировки этого фактора.
- В большинстве существующих домов в этом районе есть гаражи на одну машину. Сравнение продаж домов на рынке с гаражами на две машины и более с преобладающими домами с гаражами на одну машину показывает, что покупатели регулярно платят на 10 000 долларов больше за существующий дом с гаражом на две машины.
- Средний износ домов по соседству с объектом недвижимости составляет примерно 33,33%.
Первым шагом на пути к решению проблемы оценки является объединение данных путем определения как типичных элементов сравнения, так и тех, которые очевидны из постановки задачи.
Этот тип массива данных помогает оценщику определить, какие корректировки вносить не придется.
Таблица 22.1 Таблица рыночных данных: Элементы сравнения
| Объект оценки | Продажа А | Продажа В | Продажа С | Продажа D | |
| Передаваемые права | Fee simple | Fee simple | Fee simple | Fee simple | Fee simple |
| Финансирование | рыночное | наличные | рыночное | наличные | 3 points |
| Условия продажм | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные |
| Расходы, которые покупатель должен понести сразу после покупки | нет | нет | нет | нет | нет |
| Дата продажи | текущая | текущая | 1 год ранее | текущая | текущая |
| Участок | одинарный | двойной | одинарный | одинарный | одинарный |
| Кухня | старая | новая | старая | старая | старая |
| Гараж, машиномест | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 |
| Кондиционер | нет | нет | нет | есть | есть |
| Общая жилая площадь, кв.фут. | 1 200 | 1 100 | 1 150 | 1 300 | 1 200 |
| Возраст дома, лет | 25 | 25 | 25 | 27 | 29 |
| Вид на озеро | есть | нет | есть | нет | есть |
| Качество строительства дома | среднее | среднее | хорошее | удовлетво-рительное | среднее |
Анализ массива (Таблица 22.1) показывает, что три характеристики — переданные права собственности, условия продажи и расходы, произведенные сразу после покупки — одинаковы для всех продаж и для объекта недвижимости.
Поскольку эти характеристики одинаковы для всех объектов, они не могут учитывать различия в стоимости, и поэтому для них не требуется никаких корректировок в сетке корректировок.
Многие из необходимых корректировок могут быть получены на основе информации, приведенной в постановке задачи.
- Корректировка на финансирование для продажи D рассчитывается путем умножения суммы ипотеки в размере 216 000 долларов США (90% от цены продажи в 240 000 долларов США) на 0,03 (т.е. three points). Таким образом, цена продажи D корректируется в сторону уменьшения на 6 480 долларов США, и цена в денежном (наличном) эквиваленте становится 233 520 долларов США.
- Корректировка продажи B на рыночные условия получена путем анализа цены продажи и цены перепродажи Продажи C, которая была продана за два года до текущей продажи за 223 650 долларов США. Общее изменение за двухлетний период составило примерно 10,0% или 5,0% в год.
- Поскольку продажа B была совершена год назад, она корректируется в сторону увеличения на 5%, или на 11 500 долларов. После корректировки на рыночные условия цена продажи B составляет 241 500 долларов США.
- Корректировка на двойной размер участка в продаже A составляет 30 000 долларов США, исходя из имеющихся рыночных данных.
- Корректировка на наличие современной кухни в продаже A составляет 30 000 долларов США, что также получено на основе рыночных данных. В данном случае корректировка основана на добавленной стоимости современной кухни, а не на затратах модернизации.
- Вклад стоимости центрального кондиционирования воздуха в продажах C и D оценивается в 3 000 долларов США. Затраты на обеспечение этой функции в новом строительстве составляет 4 500 долларов. Недвижимость в рассматриваемом районе изношена примерно на 33,33%. Поскольку компоненты имущества подвергаются аналогичному износу, система кондиционирования воздуха, установленная в доме в соответствующем районе, будет отражать общее обесценение имущества. Таким образом, основой корректировки является обесцененные затраты кондиционера.
- Как и корректировка на современную кухню, корректировка цены продажи C на наличие гаража на две машины оценивается на этом рынке путем анализа добавленной стоимости гаража большего размера, т.е. конкурентного преимущества на рынке домов с гаражами на две машины по сравнению с домами с гаражами на одну машину. Анализ рынка подтверждает корректировку в размере 10 000 долларов.
После того, как все корректировки оценены, можно использовать сетку рыночных данных (Таблица 22.2), чтобы помочь получить оставшуюся корректировку на разницу в размере гаража.
Корректировки для последних трех элементов сравнения, перечисленных в Таблице 22.2 – возраст дома, вид на озеро и качество строительства дома — не могут быть определены на основе имеющихся рыночных данных, хотя они должны способствовать различиям в стоимости.
Таблица 22.2 Таблица Рыночных Данных: Количественные корректировки
| Объект оценки | Продажа А | Продажа В | Продажа С | Продажа D | |
| Цена продажи | $274,500 | $230,000 | $246,000 | $240,000 | |
| Финансирование | рыночное | наличные | рыночное | наличные | 3 points |
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | — $6,480 | |
| Наличный эквивалент | $274,500 | $230,000 | $246,000 | $233,520 | |
| Дата продажи | текущая | текущая | 1 год ранее | текущая | текущая |
| Корректировка | 0 | + $11,500 | 0 | 0 | |
| Наличный эквивалент | $274,500 | $241,500 | $246,000 | $233,520 | |
| Участок | одинарный | двойной | одинарный | одинарный | одинарный |
| Корректировка | — $30,000 | 0 | 0 | 0 | |
| Кухня | старая | новая | старая | старая | старая |
| Корректировка | -$30,000 | 0 | 0 | 0 | |
| Кондиционер | Нет | нет | нет | есть | есть |
| Корректировка | 0 | 0 | — $3,000 | 0 | |
| Гараж, машиномест | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 |
| Корректировка | 0 | 0 | — $10,000 | 0 | |
| Элементы сравнения по которым количественные корректировки невозможны | |||||
| Возраст дома, лет | 25 | 25 | 25 | 27 | 29 |
| Корректировка | 0 | 0 | ? | ? | |
| Вид на озеро | есть | нет | есть | нет | есть |
| Корректировка | ? | 0 | ? | 0 | |
| Качество строительства дома | среднее | среднее | хорошее | удовлетво-рительное | среднее |
| Корректировка | 0 | ? | ? | 0 |
Влияние этих элементов сравнения на стоимость будет рассмотрено позже в качественном анализе.
На этом этапе количественные корректировки применяются для формирования скорректированных цен продаж в таблице 22.3.
Таблица 22.3. Таблица рыночных данных
| Объект оценки | Продажа А | Продажа В | Продажа С | Продажа D | |
| Цена продажи | $274,500 | $230,000 | $246,000 | $240,000 | |
| Финансирование | рыночное | наличные | рыночное | наличные | 3 points |
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | — $6,480 | |
| Наличный эквивалент | $274,500 | $230,000 | $246,000 | $233,520 | |
| Дата продажи | Текущая | текущая | 1 год ранее | текущая | текущая |
| Корректировка | 0 | + $11,500 | 0 | 0 | |
| Наличный эквивалент | $274,500 | $241,500 | $246,000 | $233,520 | |
| Участок | одинарный | двойной | одинарный | одинарный | одинарный |
| Корректировка | — $30,000 | 0 | 0 | 0 | |
| Кухня | Старая | новая | старая | старая | старая |
| Корректировка | -$30,000 | 0 | 0 | 0 | |
| Кондиционер | Нет | нет | нет | есть | есть |
| Корректировка | 0 | 0 | — $3,000 | 0 | |
| Гараж, машиномест | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 |
| Корректировка | 0 | 0 | — $10,000 | 0 | |
| Чистые корректировки (кухня, кондиционер и участок) — | — $60,000 | 0 | — $13,000 | — $3,000 | |
| Скорректированная цена продажи | $214,500 | $241,500 | $233,000 | $230,520 |
В этом примере диапазон оценок стоимости все еще несколько широк.
- Новые дома обычно продаются дороже, чем старые. Продажи C и D, которые старше объекта недвижимости, вероятно, уступают объекту недвижимости, в то время как продажи A и B аналогичны.
- Вид на озеро желателен на этом рынке и должен увеличить стоимость недвижимости. Продажи B и D имеют тот же вид, что и свойство объекта, но продажи A и C его не имеют и поэтому, вероятно, немного уступают свойству объекта.
- Качество строительства объекта недвижимости является средним, что аналогично качеству конструкций продаж A и D. Качество строительства Продажи B считается хорошим, хотя и превосходит объект недвижимости, а качество строительства продажи C является справедливым, что уступает объекту недвижимости.
Качественный анализ всех атрибутов сопоставимых объектов, которые не могут быть определены количественно, показан в Таблице 22.4.
Таблица 22.4. Качественный анализ
| Объект оценки | Продажа А | Продажа В | Продажа С | Продажа D | |
| Скорректированная цена продажи | $214,500 | $241,500 | $233,000 | $230,520 | |
| Общая жилая площадь, кв.фут. | 1 200 | 1 100 | 1 150 | 1 300 | 1 200 |
| Возраст дома, лет | 25 | 25 | 25 | 27 | 29 |
| Сравнение с объектом оценки | одинаково | одинаково | хуже | хкже | |
| Вид на озеро | Есть | нет | есть | нет | есть |
| Сравнение с объектом оценки | хуже | одинаково | хуже | хуже | |
| Качество строительства дома | Среднее | среднее | хорошее | удовлетво-рительное | среднее |
| Сравнение с объектом оценки | одинаково | лучше | хуже | одинаково | |
| Общее сравнение | хуже | немного лучше | хуже | хуже |
Затем данные упорядочиваются в порядке убывания в Таблице 22.5, заключая объект оценки в брекет («в квадратные скобки»).
Таблица 22.5. Анализ рангов
| Продажи | Скорректированная цена продажи | Общее сравнение |
| В | $241,500 | немного лучше |
| Объект оценки | ||
| С | $233,000 | хуже |
| D | $230,520 | хуже |
| A | $214,500 | хуже |
Анализ рангов показывает общую сопоставимость каждого отдельного объекта, сопоставимого с объектом оценки.
Скорректированная цена продажи C служит нижней границей «скобки», полученной на основе качественного анализа.
Продажа B больше похожа на объект недвижимости, чем продажа C, в отношении общей жилой площади, возраста улучшения и удобства просмотра.
Продажа B превосходит качество строительства, в то время как продажа C уступает в этом отношении.
Таким
образом, при большем весе, придаваемом скорректированной цене продажи B,
стоимость объекта недвижимости оценивается в 240 000 долларов США.
[1] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate Fifteenth Edition, Appraisal Institute, Chicago: Il.