Введение
Важная роль допущений в оценке определяется тем, что они могут оказывать существенное влияние на результат оценки. В частности, это определено в п. 6 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)».
Тем не менее, до последнего времени в отечественной методологии оценки вопрос смысла и роли допущений рассматривался буквально в единичных статьях [1], которые мало что проясняют. При этом доказательственная оценки невозможна без чёткого понимания и обоснования сути и характера используемых допущений. Этому вопросу посвящается данный материал.
Для удобства анализа все допущения, используемые в оценке следует разделить на два вида:
- фундаментальные, заложенные в определение (базу, тип) стоимости, которые не раскрыты (не прокомментированы в Федеральных стандартах оценки, но комментируются в зарубежных стандартах оценки;
- ситуативные, которые требуются к использованию в конкретной оценке, которые в Федеральных стандартах оценки и именуются собственно допущениями разных типов.
Далее последовательно рассмотрим указанные виды допущений.
Фундаментальные допущения, заложенные в определение (базу, тип) рыночной стоимости
В соответствии со Статьёй 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ
… под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Это определение несколько отличается от определений рыночной стоимости в иных стандартах оценки, существующих в мире. В частности:
- в Международных Стандартах оценки 2022 (IVS) [2] определено, что
Рыночная стоимость — это предполагаемая сумма, на которую актив или обязательство должны быть обменены на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в рамках сделки «на расстоянии вытянутой руки» после надлежащего маркетинга и при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, осмотрительно и без принуждения.
- Это определение принято Королевским институтом дипломированных сюрвейеров (RICS) в глобальных стандартах оценки (RICS – Global) [3];
- TEGOVA в Европейских Стандартах Оценки 2020 (EVS) [4] даёт «универсально применимое общее руководство-определение»:
Предполагаемая сумма, за которую имущество должно быть обменено на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом, действующими независимо друг от друга, после надлежащего маркетинга, при котором каждая из сторон действовала со знанием дела, осмотрительно и без принуждения.
- В американской
практике оценки имеется сразу несколько определений рыночной стоимости,
концептуально не противоречащих друг другу. В частности:
- в Единых стандартах профессиональной практики оценки (USPAP) [5] рыночная стоимость описывается, а не определяется следующим образом
Тип стоимости, заявленный в качестве мнения, который предполагает передачу имущества (т.е. права собственности или совокупности таких прав) по состоянию на определенную дату при определенных условиях, изложенных в определении стоимости, которое определено оценщиком как применимое при оценке.
- Правительственные Агентства, регулирующие деятельность финансовых учреждений, застрахованных на федеральном уровне, используют следующее определение рыночной стоимости [6]:
Наиболее вероятная цена, по которой недвижимость может быть продана на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, необходимых для честной продажи, когда покупатель и продавец действуют осмотрительно и со знанием дела, и при условии, что на цену не повлияют чрезмерные стимулы. Это определение подразумевает завершение сделки купли-продажи на определенную дату и переход правового титула от продавца к покупателю на условиях, при которых:
- Покупатель и продавец мотивированы типично;
- Обе стороны хорошо информированы или имеют хорошие рекомендации и действуют в соответствии с тем, что они считают наилучшим для себя образом;
- Для размещения информации на открытом рынке предоставляется разумный срок;
- Оплата производится наличными в долларах США или с помощью сопоставимых с ними финансовых инструментов; и
- Цена представляет собой обычное вознаграждение за продаваемую недвижимость, не зависящее от специального или креативного финансирования или уступок при продаже, предоставленных кем-либо, связанным с продажей.
- 15-е издание The Appraisal of Real Estate (Оценка недвижимости) [7] содержит следующее определение:
Рыночная стоимость.
Наиболее вероятная цена на указанную дату в наличных деньгах, или в эквиваленте наличных денег, или в других точно указанных терминах, за которые указанные права собственности должны быть проданы после разумной экспозиции на конкурентном рынке при всех условиях, необходимых для справедливой продажи (fair sale), при этом покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и в личных интересах, и предполагается, что ни один из них не находится под чрезмерным давлением.
- Единые Стандарты Оценки для федеральных приобретений земли (Жёлтая книга) [8], используемые в судебной практике в США содержат несколько отличающееся определение:
Рыночная стоимость — это сумма наличными или на условиях, разумно эквивалентных наличным деньгам, за которую, по всей вероятности, недвижимость была бы продана на дату вступления в силу стоимости, после разумного периода времени, проведенного на открытом конкурентном рынке, желающим и достаточно осведомленным продавцом желающему и достаточно осведомленному покупателю, без принуждения к покупке или продаже, должным образом учитывая все возможные виды экономического использования имущества.
При всей общей направленности приведённых определений обращает на себя внимание следующая разница в определениях
- Международные Стандарты Оценки, Европейские Стандарты Оценки и Стандарты RICS определяют рыночную стоимость как «предполагаемую сумму»;
- Единые Стандарты Оценки для федеральных приобретений земли определяют рыночную стоимость ещё проще – как «сумму …, за которую, по всей вероятности …»;
- Правительственные финансовые Агентства США, 15-е издание The Appraisal of Real Estate и 135-ФЗ определяют рыночную стоимость, как «наиболее вероятную цену». При этом определение рыночной стоимости в 135-ФЗ наиболее близко к её определению Правительственными финансовыми Агентствами США.
Необходимо отметить, что определение рыночной стоимости как «наиболее вероятной цены» без соответствующих комментариев может вводить (и в ряде случаев фактически вводит) в заблуждение тем, что даёт возможность проводить аналогию со статистическим пониманием наиболее вероятного значения статистического распределения цен, т.е. с модой распределения. Это категорически неверно, что убедительно подтверждается определениями рыночной стоимости никакой ссылки на наиболее вероятный характер цены не содержащими, т.е. статистическое понимание рыночной стоимости в оценке не является уместным.
Между тем, определение рыночной стоимости, как просто «предполагаемой суммы», также может вводить в заблуждение отсутствием ссылки на вероятностную природу рыночной стоимости.
По этим причинам автору представляются наиболее приемлемым определение рыночной стоимости, как предполагаемой «суммы, за которую, по всей вероятности … », как это определено в Жёлтой книге.
Между тем, российское определение рыночной стоимости является вполне операционно пригодным (что и показывает судебная практика), однако, оно требует сопровождения надлежащих комментариев, что обычно имеет место в цитированных выше источниках определений рыночной стоимости.
Именно в этих комментариях раскрывается суть фундаментальных допущений, нормативно определяющих определение (базу, тип) стоимости, как рыночная. Однако в известной автору отечественной литературе этого до последнего времени сделано не было.
В Табл. 1 автор попытался ликвидировать этот недостаток, используя в качестве основы комментарии к определению рыночной стоимости в цитированных выше источниках определений рыночной стоимости, а также в некоторых местах внеся свои собственные комментарии.
Таблица
1.
Комментарии к определению рыночной стоимости в 135-ФЗ, раскрывающие
фундаментальные предположения, лежащие в основе определения
[1] Например, см. Захматов Д.Ю, Салихова Д.Ч. (2021), Правовые последствия применения допущений при составлении отчета об оценке, Имущественные отношения в РФ, № 7(238), https://cyberleninka.ru/article/n/pravovye-posledstviya-primeneniya-dopuscheniy-pri-sostavlenii-otcheta-ob-otsenke
[2] International Valuation Standards Council (2022), International Valuation Standards (IVS), Effective 31 January 2022
[3] RICS (2022), RICS Valuation – Global Standards, Effective from 31 January 2022
[4] TEGOVA (2020), European Valuation Standards 2020, Ninth edition, https://procenitelji.org.rs/wp-content/uploads/2020/11/TEGOVA_EVS_2020_English_digital.pdf
[5] The USA Appraisal Foundation (2020 – 2021), The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), Effective Jan. 1, 2020 trough Dec. 31, 2021
[6] The Appraisal Institute (2022), The Dictionary of Real Estate Appraisal. Seventh Edition, The Appraisal Institute, Chicago, Illinois
[7] The Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, Fifteenth Edition, Appraisal Institute, Chicago: Il.
[8] Interagency Land Acquisition Conference (2016), The Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions (The Yellow Book), Sixth Edition, The USA Appraisal Foundation
Скачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2024/12/1.-ДОПУЩЕНИЯ-И-ПРЕДПОСЫЛКИ.pdf