Функциональный износ – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации объекта в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. Бывает связан с недостатками, отсутствием или необходимостью модернизации или замены отдельных элементов объекта, а также с присутствием избыточных улучшений у объекта, не дающих вклад в выполнение объектом своей функции. Может быть как устранимым при относительно небольшой величине, так и не устранимым при относительно большой величине.

Пример.

Объект оценки — ограждение кирпичное, по простому — забор, вокруг старой фабрики далеко от Москвы в глухой провинции.

Возраст забора достоверно не известен, но предположительно — 40 -50 лет, не менее. Но физический износ оставим в стороне.

Можно ли воспроизвести такой забор? Можно. Цена местного подрядчика — заборостроителя — 4 600 руб./кв.м. Будем считать это стоимостью воспроизводства.

 

Однако, необходимо отметить, что кирпичные заборы в настоящее время являются наиболее дорогими и используются при строительстве ограждений элитных жилых и административных объектов, но не при строительстве ограждений промышленных предприятий, для которых они имеют все необходимые признаки функционального износа избытка улучшений.

В тоже самое время более бюджетный широко распространённый современный функциональный аналог кирпичного ограждения – забор из профнастила [1] — имеет затраты замещения нового по данным того же подрячика — заборостроителя 837 руб./кв.м.

И вот эту стоимость можно считать стоимостью замещения.

Таким образом, стоимость воспроизводства почти в шесть раз выше стоимости замещения современным более дешёвым аналогом, что свидетельствует о наличии у объекта функционального износа избытка улучшений, превышающего 80%.

В результате, в оценке используется именно стоимость замещения, а не стоимость воспроизводства.

Кроме того, полностью правильным является определение функционального износа как разницы между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения.

 

[1] Ещё более бюджетными являются ограждающие заборы из сеток разного диаметра проволоки, однако, такие заборы являются «прозрачными», т.е. не обладают свойством визуальной защиты, и потому здесь не рассматриваются.