Пример упрощённого расчёта стоимости «тёмного помещения» приведён в [1]. Следует отметить, что этот расчёт является именно упрощённым, поскольку не использует процедуру дисконтирования. Тем не менее, он описывает логику определения корректировки на передаваемое право между более высокой стоимостью права собственности на арендуемое помещение (полного права собственности, обременённого арендой) и более низкой стоимость полного (ничем не обременённого) права собственности.
***
Кредиторы часто анализируют стоимость «темного помещения» для более полного понимания рисков. Она относится к стоимости объекта в случае, если основной арендатор “погасит свет” или освободит объект. Это более важный показатель риска в сценариях, когда в здании имеется один арендатор.
Включение стоимости «темного помещения» в контекст
Horizon Equity Partners, частная инвестиционная компания, занимающаяся недвижимостью, рассматривает возможность приобретения Canyon Plaza Retail, торгового здания площадью 35 000 квадратных футов, рассчитанного на одного арендатора, расположенного в пригороде Финикса, штат Аризона.
Недвижимость сдана в аренду компании Best Buy на условиях трехкратной аренды с сохранением срока аренды на 8 лет.
Horizon анализирует стоимость реверсии недвижимости по истечении срока аренды, уделяя особое внимание стоимости «тёмного помещения» на случай, если Best Buy не продлит срок аренды.
Текущая стоимость в сравнении со стоимостью реверсии
Недвижимость приносит годовой чистый операционный доход в размере $787 500, исходя из арендной платы в размере $22,50 за квадратный фут. С учетом того, что действует Best Buy и до истечения срока аренды осталось 8 лет, ставка рыночной капитализации для объектов недвижимости, сдаваемых в аренду одному арендатору, с аналогичными кредитными арендаторами составляет 7,5%. Используя эти исходные данные, текущая рыночная стоимость недвижимости рассчитывается как:
Текущая рыночная стоимость = NOI / Ставка капитализации = $787 500 / 0,075 = $10 500 000
Компания Horizon осознает, что, хотя аренда с Best Buy приносит стабильный доход в краткосрочной перспективе, важно понимать риск реверсии, если Best Buy решит не продлевать договор в конце срока аренды. Horizon необходимо оценить стоимость «тёмного помещения», которая отражает как более низкую рыночную стоимость при сдаче в аренду новому арендатору, так и затраты, связанные с повторной арендой.
Оценка стоимости «тёмного помещения» (если Best Buy не продлевает контракт)
Если Best Buy освободит недвижимость в конце срока аренды, стоимость «тёмного помещения» будет отражать две составляющие:
- Рыночная стоимость, основанная на замещающей арендной плате и ставке капитализации
Новый арендатор, скорее всего, будет платить более низкую арендную плату, чем Best Buy, из-за изменений на рынке розничной торговли и кредитного риска, связанного с более мелким или менее устойчивым арендатором. По оценкам Horizon, новый арендатор заплатит арендную плату на 10% меньше, чем Best Buy, в результате чего прогнозируемая арендная плата составит $20,25 за квадратный фут, или 709 000 долларов в год.
Кроме того, ставка ограничения для нового арендатора будет выше, что отражает повышенный риск, связанный с некачественным арендатором. По оценкам Horizon, рыночная ставка капитализации в этом сценарии увеличится с 7,5% до 9%.
Замещающая рыночная стоимость = NOI (новый арендатор) / Ставка капитализации (новый арендатор) = $709 000 / 0,09 = $7 900 000
2. Расходы, связанные с повторной арендой
В дополнение к более низкой рыночной стоимости Horizon также должна учитывать затраты, связанные с заменой Best Buy, которые включают:
- Скидки за улучшения арендаторов (TI): Horizon планирует предложить пакет TI в размере $20 за квадратный фут для привлечения нового арендатора на общую сумму $700 000 (35 000 кв.фут. х $20 за квадратный фут).
- Комиссионные за аренду: Лизинговые брокеры обычно взимают комиссию в размере около 6% от арендной платы за первый год для нового арендатора. При годовой арендной плате в размере $709 000 это составляет $42 540.
- Время простоя: по прогнозам Horizon, на сдачу помещения в аренду новому арендатору может потребоваться 12 месяцев. За этот период они потеряли бы $787 500 арендной платы (сумму, которую заплатила бы Best Buy) и все равно должны были бы покрыть текущие расходы (налоги на недвижимость, страховку, техническое обслуживание и т.д.), которые, по оценкам, составят $150 000.
Общие затраты на повторную аренду:
| Скидка арендатору на улучшение помещения (TI) | $700 000 | |
| плюс | Комиссионные брокеру за сдачу в аренду | $42 540 |
| плюс | Время простоя (потеря арендной платы + текущие расходы)) | $787,500 + $150,000 = $937,500 |
| равно | Общие затраты на повторную аренду | $1,680,040 |
Расчет стоимости «тёмного помещения»
Чтобы рассчитать стоимость «тёмного помещения», мы вычитаем общие затраты на повторную аренду из первоначальной рыночной стоимости:
Стоимость «тёмного помещения» = Замещающая рыночная стоимость – Затраты на повторную аренду = $7,900,000 – $1,680,040 = $6,219,960 = округленно = $6 200 000)
Сравнение: Текущая стоимость по сравнению со Стоимостью «тёмного помещения»
Текущая рыночная стоимость: $10 500 000 (на основе существующей арендной платы Best Buy по цене $22,50 за квадратный метр со ставкой капитализации 7,5%).
Стоимость «тёмного помещения» (если Best Buy освободит): $6 200 000 (с учетом замещающей арендной платы, более высокой ставки капитализации и затрат на повторную аренду)
Снижение рисков и инвестиционная стратегия
Несмотря на то, что текущая аренда с Best Buy обеспечивает стабильный доход в течение 8 лет, Horizon Equity Partners необходимо тщательно продумать риск реверсии. Если Best Buy откажется от аренды, стоимость «тёмного помещения» может снизиться до $6,2 миллионов, что значительно ниже текущей стоимости в $10,5 миллионов. Это снижение отражает как снижение рыночной стоимости (более низкая арендная плата, более высокая ставка капитализации), так и существенные затраты на повторную аренду недвижимости.
Для управления этим риском Horizon оценивает несколько стратегий:
- Переговоры о досрочном продлении аренды: Horizon планирует привлечь Best Buy к переговорам задолго до истечения срока аренды, чтобы изучить варианты продления аренды или досрочного продления срока действия, что позволит сохранить стоимость недвижимости.
- Активные лизинговые мероприятия: Фирма приступает к предлизинговым мероприятиям за 2-3 года до истечения срока аренды, что сокращает потенциальное время простоя.
- Изучение альтернативных вариантов использования: Horizon может рассмотреть возможность разделения площади площадью 35 000 квадратных метров на более мелкие торговые объекты, что привлечет более широкий круг арендаторов и снизит зависимость объекта от одного арендатора.
Заключение
В этом
гипотетическом сценарии понимание реальной стоимости имеет решающее значение
для Horizon Equity Partners
при оценке приобретения Canyon Plaza
Retail. Текущая стоимость объекта, основанная на стабильном
доходе Best Buy, составляет 10,5
миллионов долларов. Однако, если Best Buy
освободится, стоимость dark упадет до 6,2
миллионов долларов из-за более низкой арендной платы, более высокой ставки
лимита и затрат на повторную аренду. Принимая во внимание отрицательную
стоимость, Horizon может лучше оценить риски, связанные с
возвратом объекта недвижимости, и предпринять упреждающие шаги для снижения
потенциальных убытков.
[1] Adventuresincre.com, Dark Value, https://www.adventuresincre.com/glossary/dark-value/#toggle-id-3