Баринов Н.П. (2022), От определения рыночной стоимости к достоверности ее оценки, Презентация. Доклад на XIV Поволжская научно-практическая конференция «Особенности использования методов индивидуальной и массовой оценки недвижимости в условиях неопределенности и риска. Как обеспечить требуемое качество оценки?», Нижний Новгород, Июнь 2022
Одноимённый вебинар автора запланирован на площадке РОО 13.07.2022.
Далее текст презентации с моими комментариями (А.С.)
********
Достоверность по ст. 12-15 135-ФЗ. Процедурная достоверность отчета об оценке
- Ст.12. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.
- Ст.15. Оценщик обязан соблюдать требования настоящего ФЗ, ФСО, иных нормативных правовых актов РФ в области ОД, а также требования стандартов и правил ОД, утвержденных СРО оценщиков, членом которой он является.
- Согласно новым общим ФСО, список НПА, подлежащих исполнению при осуществлении ОД, пополнят Методические рекомендации по оценке, одобренные Советом по ОД при Минэкономразвития.
- Суды также принимают замечания о нарушении положений общепризнанной методологии оценки (?)
- Процедурно достоверный отчет об оценке признается допустимым доказательством, содержащим сведения о стоимости.
Комментарии А.С.
- Что такое процедурная достоверность отчёта (!!!)? Где определение?
- Ст. 12 говорит о достоверности итоговой величины рыночной или иной стоимости, а не о достоверности отчёта.
- В соответствии с Конституцией РФ и процессуальными кодексами допустимым признаётся доказательство, полученное в соответствии с действующим законодательством, а не процедурно достоверное доказательство.
- В итоге какая — то самодеятельная каша, изобретённая на коленке, противоречащая законодательству. Так про достоверность говорить бесполезно. Смысла нет.
Доказательственная достоверность (доказательственная сила) отчета об оценке
- Из двух процедурно достоверных отчетов суд выбирает тот, выводы которого о размере рыночной стоимости, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.
- Т.о. условием и свидетельством доказательственной достоверности отчета является выбор его судом в качестве достоверного доказательства в конкретном деле.
- Различающиеся результаты оценки, содержащиеся в двух процедурно достоверных отчетах являются экономически обоснованными (равноправными) оценками рыночной стоимости. Существование различающихся значений равноправных оценок стоимости одного объекта свидетельствуют о неопределенности оценки.
- Непринятие судом результата процедурно достоверного отчета не означает его недостоверности и не влечет какой-либо ответственности оценщика.
- Основной причиной существования различных по величине равноправных, экономически обоснованных оценок стоимости является свобода профессионального усмотрения оценщика.
Комментарии А.С.
- Что такое доказательственная достоверность отчёта (!!!)? Где определение?
- Суд действует в соответствии с принципами внутреннего убеждения и свободы оценки доказательств. Он вправе исключать доказательства, противоречащие иным доказательствам. И выбирает он, как правило, не из двух отчётов, а из отчёта, допустимость которого в качестве доказательства проверяется и зачастую отчёт оказывается недопустимым доказательством, поскольку составлен с нарушениями законодательства (ФСО в частности), и заключением суд. эксперта, допустимость которого в качестве доказательства, как правило, не проверяется. Поэтому, даже если отчёт и не является недопустимым, заключение суд. эксперта всегда имеет больший вес, как доказательство, поскольку там к нему ещё и подписка прилагается. А вот достоверность результата оценки и экспертизы специально не проверяется, а обязана проверяться отдельно и специально. Но как же её проверить, коли никто не знает, что такое достоверность результата оценки?
- Про невлечение ответственности процедурно достоверного отчёта – не правда. Где там суд говорит о том, что результат оценки достоверен, коли суд его не признал? Кто это проверял? Да нигде и никто. Результат такого отчёта спокойно может быть полностью недостоверным, невзирая на его эту самую «процедурную достверность», которая никто не знает что это такое. Проверка достоверности результата в порядке, соответствующем законодательству (экспертиза, жалоба и пр.) и здравствуй ответственность.
- Таким образом, и тут каша какая – то и никакой практической пользы.
Свобода усмотрения оценщика
- Усмотрение – свобода (вариативность) принятия решения, реализуемая лицом, которое обладает властью выбирать между двумя и более альтернативами, когда каждая из альтернатив законна в контексте системы.
- Усмотрение является способом перехода от неопределенности к определенности как в ходе правотворческой деятельности, так и в процессе реализации права, а также в технике, экономике и других областях деятельности, в т.ч. оценочной.
- Существование усмотрения неразрывно связано с наличием оценочных понятий в законодательстве. Усмотрение также является следствием несоблюдения в полной мере правила законодательной техники о том, что норма должна быть изложена полно, ясно точно.
- Предпосылкой усмотрения м.б. прямое указание НПА – там, где они говорят «оценщик вправе» (в новых редакциях ФСО — «следует», «может»).
- В оценочной деятельности невозможно сформулировать четкие критерии и алгоритмы, обеспечивающие однозначное определение величины стоимости. Следствием этого, а также ряда других факторов, является определенная свобода профессионального усмотрения оценщика.
Комментарии А.С.
- Откуда взялось «усмотрение оценщика»? Понятно откуда. Из желания присвоить себе право внутреннего убеждения. Оценщик теперь усматривать будет то, что оценить не способен. Ибо власть у него такая откуда-то появилась. Ерунда. Нет у него никакого права усмотрения по законодательству. И не будет, поскольку это исключительное право судов и следствия. Пустое это всё.
- Ни к какой определённости это усмотрение не ведёт, а вот заказуху лепить прямо способствует. Типа не «от балды», а «по праву усмотрения». Не тварь дрожащая.
- Вот там, где «оценщик вправе», там он вправе. Но и только там.
- Критерии и алгоритмы на все случаи жизни не определить, это правда. Но их можно определить для основных, ключевых мест процесса оценки. И это надо сделать. Но как их сделать, когда основной принцип – Нельзя запрещать ничего и пусть расцветают все цветы. Вот сорняки всё и забили, поскольку их не запретили. А теперь осталось «усмотрение» легализовать.
- В итоге, тут вообще ничего про достоверность не сказано. Какая тут достоверность? Если по усмотрению только. Но у каждого более вышестоящего своё усмотрение будет. А у оценщика – ответственность за усмотрение, не совпадающее с усмотрением вышестоящего.
Границы усмотрения оценщика
- Вопрос о границах усмотрения в оценочной деятельности звучит так: каково допустимое расхождение двух результатов оценки, при котором оба они не ставятся под сомнение, будучи полученными в отчетах (заключениях эксперта), процедурно достоверных с правовой точки зрения?
- Актуальность задачи определения границ свободы профессионального усмотрения оценщика несомненна, т.к. на практике результаты оценки одного объекта могут расходиться существенно (вспомним расхождение в 7 раз).
- Целью установления величин допустимого расхождения двух результатов оценки является фиксация существования неопределенности результатов оценки и защита оценщика от необоснованных претензий в случаях несущественного расхождения результатов.
- Возможности расчетного определения величины допустимого расхождения ограничены, основным является метод экспертного опроса. Оценки возможных интервалов неопределенности получены коллективом под руководством Л.А. Лейфера.
- В Национальном объединении оценщиков завершается работа по установлению значений допустимого расхождения (заведомо несущественного различия) двух результатов оценки.
Комментарии А.С.
- Поскольку никакого усмотрения в оценке нет нигде в мире, то и вопроса о границах усмотрения никакого нет.
- Метод экспертного опроса под руководством Л.А. Лейфера – никакого отношени к экспертным исследованиям не имеет. Никаких «экспертов» в смысле лиц, обладающих опытом в вопросах, по которым они лепят свои фантазии, там нет и никогда не было. В Нац. Объединении таких экспертов тоже нет. Да они и не нужны, поскольку интервал, в котором может находиться значение РС в виде конкретного числа, спокойно может быть посчитан по правилам интервальной арифметики. И критерий несущественности расхождения на этой основе тоже спокойно формализуется. Да он уже и есть в действующих (старых) ФСО. Но «экспертная бацилла» лезет наружу и тут. А потому что уже ничего, кроме «экспертных исследований» никто ничего не умеет.
- И опять – где тут хоть что то про достоверность? Ни слова.
Причины неопределенности оценки
- Их несколько:
- рыночная неопределенность (возмущенность, непрозрачность),
- неопределенность исходных данных (недостаток информации, цены предложений, агрегированные данные справочников, «оценочные» характеристики объектов и т.п.),
- неопределенность методов и моделей (выбор метода, различные варианты реализации метода, чувствительность к данным, согласование, отсутствие «общепризнанной методологии» и т.п.),
- статус оценщика (квалификация, независимость, влияние заказчика),
- объем и сроки выполнения работ (срочность, ограниченность финансирования).
- В неопределенности исходных данных, методов и моделей отдельно выделим проблему определений, требующих дополнительного раскрытия для ограничения оценочных суждений (удовлетворительное – хорошее – отличное, в непосредственной близости, существенное влияние, коэффициент капитализации, и ряд подобных).
Комментарии А.С.
- Вроде всё правильно про источники неопределённости. Только делать то что предлагается? «Экспертные опросы» проводить? Больше я ничего выше не прочитал. Нет, этого нам не надо ибо профанация полная и методологии экспертных исследований, и оценки как таковой.
- Что это такое «оценочные суждения»? Тут же всё просто – хотите суждения лепить гадательные, забудьте про достоверность. Нигде и никто не требует от суждений быть достоверными. Это более низкий по сравнению с умозаключением уровень мышления. Суждение о стоимости может поиметь доказательственную силу только в суде, коли оно будет принято в качестве доказательства. И только внутри суда и лиц, принимавших участие в процессе – истца и ответчика (оно даже преюдицию не создаст для другого суда).
- Итого, опять не о чём. Банальности про источники неопределённости и суждения, противоречащие ст. 12 135ФЗ, с которой всё начиналось.
Чего не хватает для уменьшения неопределенности оценки
- открытости цен сделок на рынке
- доступности необходимых для оценки характеристик объектов
- хорошей аналитики на всех региональных рынках
- четких формулировок профильного ФЗ-135, ФСО, других обязательных НПА
- свода Федеральных стандартов оценки, согласованных между собой
- методических рекомендаций, комментариев к ФСО Совета по ОД при Минэкономразвития
- документов «общепризнанной методологии»:
- полного глоссария (свода терминов и определений), единой терминологии
- современных базовых учебников (монографий).
Комментарии А.С.
Тут вообще всё просто. Пока кто то всё это не сделает, можно разойтись. Расходимся?
Об определениях на примере рыночной стоимости
- Само определение рыночной стоимости не предполагает алгоритмов ее расчета, приводящих к однозначным результатам. Никто ведь не исчисляет вероятности отдельных цен и не выбирает цену с максимальной вероятностью в качестве РС, не так ли?
- Как же можно обеспечить достоверность оценки, не понимая, что именно оценивается?
- Нужны дополнительные алгоритмические определения для каждого из подходов и, возможно, для отдельных методов.
- Например, для сравнительного подхода можно предложить следующее: «Под рыночной стоимостью понимается среднее значение всех возможных цен на такой же (гомогенный) актив на рассматриваемом рынке».
- Имея алгоритмические определения стоимости, мы понимаем – какая величина рассчитывается, и можем осознанно строить и контролировать процесс оценки.
Комментарии А.С.
Вот тут уже реально революция – Разные определения для разных методов и подходов. Это неопределённость снизит конкретно. Да. Даже сказать нечего.
Вместо выводов
- Если мы хотим сузить границы профессионального усмотрения оценщика и, тем самым, неопределенность оценки стоимости, нужно сделать многое.
- Часть необходимого зависит не только от нас (открытость рынка, например), но часть (единая терминология, общепризнанная методология, единые метод. рекомендации, ФСО) – в руках оценочного сообщества.
- Хотим ли мы уменьшения неопределенности оценки?
- И если хотим – почему так мало делаем для этого?
Комментарии А.С.
- Опять не понятно, кто всё это будет делать? Когда он это всё закончит делать? И главное пожелание – пусть этот кто то сделает всё так, чтобы сразу всех устраивало. И только потом приходит.
- Хотел услышать ответы, а получил вопросы.
*********
В заключение я (А.С.) могу сказать, что ответы на ВСЕ поставленные выше вопросы имеются в проектах ФСО 1 – 6, подготовленных рабочей группой Союза СОО (руководитель – к.т.н. Е.И. Нейман, члены – к.т.н. Кузнецов Д.Д., к.т.н. Мягков В.Н., к.т.н. Слуцкий А.А.) и рецензентами – д.т.н. Козин П.А., д.э.н. Козырь Ю.В., д.э.н. Косорукова И.В.). Поэтому не всё так плохо. А термин «неопределённость», который был занесён в методологию и практику российской оценки при моём личном и непосредственном участии, надо из языка удалить. Ибо достоверная величина неопределённой быть не может. А вот интервал иметь может абсолютно определённый.
Скачать Николай Баринов От определения РС к её достоверностиС