Слуцкий А.А. МЕТОД СОГЛАСОВАНИЯ ОЦЕНОК, ПОЛУЧЕННЫХ В ПРОЦЕССЕ КОРРЕКТИРОВОК ЦЕН ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ – АНАЛОГОВ В СРАВНИТЕЛЬНОМ ПОДХОДЕ МЕТОДОМ НАИМЕНЬШИХ КВАДРАТОВ

В завершение процесса оценки рыночной стоимости сравнительным подходом для получения итогового результата оценки сравнительным подходом производится согласование оценок, полученных в процессе корректировок цен отдельных объектов – аналогов.

Необходимо отметить, что никаких стандартизированных методов такого согласования нет.

Традиционно на практике согласование производится путём определения среднего, медианного значений или средневзвешенного тем или иным способом значения [1]. Дополнительно, как идею, можно предложить интервальный метод.

Далее рассмотрим ещё один метод согласования, который, наряду с собственно согласованием, позволяет

  1. визуально и формально — математически показать единство ценообразования среди использованных объектов – аналогов, т.е. подтвердить выполнение требования п. 22, б) Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости»;
  2. проконтролировать и продемонстрировать однородность цен использованного набора объектов – аналогов.

В соответствии с предлагаемым методом, после проведения всех корректировок кроме корректировки на площадь:

  1. В случае, если корректирование осуществлялось на удельных ценах предложения на продажу производится определение абсолютных скорректированных цен предложения на продажу. В случае, если корректирование осуществлялось на абсолютных ценах предложения на продажу никаких действий не требуется.
  2. Строится диаграмма рассеяния в координатах «площади объектов – аналогов (аргумент) – скорректированные абсолютные цены предложения на продажу объектов — аналогов (функция)».
  3. С помощью стандартных возможностей MS Excel строится аппроксимирующий тренд и определяется его уравнение.
  4. При построении тренда надо иметь в виду, что функциональный вид тренда должен быть монотонно возрастающим, но при этом не может быть выпуклым вниз [2], т.е. может быть или линейным или выпуклым вверх, что отражает действие закона убывающей предельной полезности.
  5. Рекомендуется задавать пересечение линии тренда с началом координат для обеспечения полной объяснимости получаемого уравнения тренда с позиций экономического смысла, поскольку наличие не нулевого свободного члена (особенно отрицательного) в уравнении тренда — наличие некоторой не нулевой (особенно отрицательной) цены при нулевом значении площади — объяснить очень сложно, если вообще в принципе возможно. Среди стандартных возможностей MS Excel этим требованиям
    • удовлетворяют линейный, степенной и полиномиальный тренды (в последнем случае надо специально отследить монотонность тренда на исследуемом интервале площадей)
    • не удовлетворяют – логарифмический и экспоненциальный тренды.
  6. При выборе функционального вида аппроксимирующего тренда следует исходить из двух критериев:
    • минимизация средней (менее 15%) и максимальной (менее 35%) ошибок аппроксимации – в первую очередь.
    • максимизации значение коэффициента детерминации R2 (как можно ближе к 1,00, но не менее 0,50) – во вторую очередь.

В случае, если разные функциональные виды трендов дают примерно одинаковые коэффициенты детерминации и ошибки выбор функционального вида тренда не является принципиальным.

  1. Согласованное значение стоимости объекта оценки определяется по уравнению аппроксимирующего тренда.

В результате, описанный выше метод позволяет

  1. осуществить согласование всех имеющихся оценок стоимости в итоговое значение без использования каких бы то ни было субъективных факторов, исходя из критерия минимизации суммы квадратов отклонений скорректированных цен от аппроксимирующего корреляцию площади и скорректированных цен математического уравнения;
  2. показать выполнение п. 22 б) ФСО №7, поскольку определение аппроксимирующего уравнения, удовлетворяющего вышеуказанным критериям средней и максимальной ошибок, показывает единство ценообразования всех использованных объектов – аналогов и однородность их скорректированных цен.

Добавление к описанному выше процессу анализа на статистическую значимость имеющей место корреляции, аппроксимируемой определённым уравнением тренда, с помощью непараметрического критерия Спирмена [3], при его успешном проведении завершит процесс формального доказывания результата оценки.

 

 

[1] Среди методов взвешивания можно выделить взвешивание через абсолютные значения совокупных или относительных по модулю корректировок.

[2] Функция выпукла вверх, если, соединив две точки на графике отрезком прямой, обнаруживается, что соответствующая часть графика лежит выше проведённого отрезка. Функция выпукла вниз, если, соединив две точки на графике отрезком прямой, обнаруживается, что соответствующая часть графика лежит ниже проведённого отрезка.

[3] Слуцкий А.А. (2021), Непараметрический критерий статистической значимости результата оценки – коэффициент ранговой корреляции Спирмена, Теория, методология и практика оценки, 29.03.2021, http://tmpo.su/sluckij-a-a-neparametricheskij-kriterij-statisticheskoj-znachimosti-rezultata-ocenki-koefficient-rangovoj-korrelyacii-spirmena/