Введение
Споры относительно необходимости учёта НДС в профессии российской оценки длятся уже около (или не менее) 20 лет.
При этом существует всего две непримиримые точки зрения
- НДС в оценке принципиально необходимо игнорировать;
- НДС в оценке игнорировать недопустимо и его надо учитывать, «очищая» от него все соответствующие расчётные параметры.
Дабы найти конкретный выход из этого тупика ещё в 2018 году был инициирован опрос оценщиков – методологов, результаты которого опубликованы в статье [1].
Поддержку получила вторая точка зрения.
Однако, действительность такова, что никакого существенного влияния на практику оценки эти результаты не оказали.
Далее мы, не вступая в спор о том, как нужно относиться к НДС в оценке, и презюмируя правильность второй позиции, рассмотрим известные варианты учёта НДС в оценке. Мы не претендуем на то, что иные варианты не существуют или они не могут существовать в принципе, но нам они не известны.
Наша задача обобщить имеющийся практический опыт, критически проанализировать его и найти наиболее приемлемое для практики решение.
Для краткости далее мы говорим только о ценах объектов – аналогов, однако всё сказанное полностью относится и величинам годовых арендных плат объектов – аналогов (а через них и к ставкам аренды).
В связи с тем, что представленный далее анализ описывает различные варианты решения обозначенного вопроса, рассматривает их преимущества и недостатки, а также содержит обоснованные анализом выводы, его можно рассматривать как профессиональное суждение.
Варианты указания НДС в информации о цене объектов недвижимости
В отношении указания НДС информация о цене объектов недвижимости имеет три варианта.
- Объявление содержит чёткое указание на отсутствие НДС в цене или арендной плате. Указание на УСН таковым не является, поскольку НДС там может быть по ставке 5% или 7%.
- Объявление содержит чёткое указание на присутствие НДС в цене или арендной плате и по какой ставке
- Объявление не содержит чёткого указания на наличие НДС в цене или арендной плате.
Объявление содержит чёткое указание на отсутствие НДС в цене или арендной плате
В этом случае вне зависимости от величины цены или годовой арендной платы НДС не вычитается.
Необходимо учитывать, что указание об отсутствии НДС в цене / арендной плате НДС может иметь место даже при соответствующих величинах, заведомо превышающих нормативно установленные пороговые значения (например, при 500 млн руб. и более). Однако это свидетельствует о том, что в дальнейшем при оформлении соответствующего договора цена / арендная плата будет увеличена на НДС при применимой у продавца ставке, либо объект принадлежит физическому лицу.
Реальный
пример предложения на продажу, в котором при цене, предполагающей ставку НДС
22%, указано, что НДС в ней не содержится (УСН) показан на Рис. 1. Необходимо
учитывать то, что при указанной цене применение ставок НДС 5% или 7% на
упрощённой системе налогообложения (УСН) невозможно.
[1] Баринов Н.П., Козырь Ю.В., Слуцкий А.А. (2019), Учёт НДС при оценке имущества. Обобщение мнений оценщиков — методологов, Имущественные отношения в РФ, № 5 (212), 2019Скачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2026/04/я-НПР-по-НДС.pdf
Скачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2026/04/я-НПР-по-НДС.pdf