Слуцкий А.А. Ограничения в применении «исторического» метода выделения

На неделе говорили с уважаемым коллегой об оценке большого земельного участка с небольшими улучшениями. Т.е. для этих улучшений земля была очевидно избыточной.
Мне тут вспомнился один давний американский материал на эту тему.
Просто очень полезный кмк. В нашей статье с классификацией методов оценки ЕОН этот метод был поименован «исторический методы выделения» (кроме него ещё был выделен «традиционный метод выделения», модифицированный метод выделения, обобщённый метод выделения).
Далее сам материал. А коллега интуитивно поступил именно таким же образом, как там и рекомендуется.
Land Valuation: Extraction Has No Traction, Vol. 4, Issue 1, January 2012 of the Illinois Appraiser newsletter from the Illinois Department of Financial and Professional Regulation, Appraisalscoop, January 10, 2012, https://appraisalnewsonline.typepad.com/…/land…
«Стоимость земли была определена методом выделения». Что-то знакомое?
The Dictionary of Real Estate Appraisal определяет [метод выделения, extraction method] следующим образом:
Метод оценки стоимости земли, при котором оцененные амортизированные затраты замещения улучшений на улучшенном земельном участке вычитается из цены продажи единого объекта для того, чтобы получить расчетную цену продажи земли; метод наиболее эффективен, когда улучшения вносят незначительный вклад в общую цену продажи имущества.
Выделенная часть говорит сама за себя. Обычно эта техника используется в сельской местности. Возможно, при оценке какой-нибудь охотничьей хижины на паре сотен акров кустарника.
Но нет, мы видим его применение в центре пригородных районов — Хинсдейла, Бельвиля, Тейлорвилля и других мест, где стоимость улучшений (резиденция) обычно составляет значительную часть общей стоимости.
По определению, выделение на самом деле не работает в городах и пригородах, где улучшения, как правило, имеют высокую стоимость.
Кроме того, некоторые оценки затратным подходом настолько плохо обоснованы, что мы серьезно сомневаемся в способности оценщика выделить что-либо.
Не используйте выделение бездумно.
Если вы не можете продемонстрировать способность к разумному определению износов, то вы не сможете обосновать применение выделения.