Введение
Задача определения годовой величины рыночной арендной платы является достаточно распространённой задачей оценки. Между тем, как представляется, как и во многих иных областях, и в этой «относительно понятной» области не всё находится в методологическом порядке.
Приведём два популярных мема, отражающих альтернативные решения самых разных практических вопросов, в том числе и в применительно к этой задаче оценки.
Как сложилось исторически
Исторически сложилось так, что наиболее частно в российской оценке годовая рыночная арендная плата за объект недвижимости определяется по формуле бессрочной (вечной) аренды [1]:
РАП = РСпа х R, (1)
где
РАП – рыночная годовая арендная плата за предмет аренды;
РСпа – рыночная стоимость предмета аренды;
R — ставка капитализации в сегменте рынка, к которому относится предмет аренды в месте его нахождения и на дату определения арендной платы.
Строго говоря, бессрочность аренды, являясь юридическим термином, не оказывает влияния на экономическую суть сделки при условии регулярного пересмотра годовой арендной платы. По этой причине практика определения годовой рыночной арендной при срочных договорах аренды игнорирует это обстоятельство.
Очевидно, что в этом случае годовая арендная плата определяется как доля от рыночной стоимости, с коэффициентом пересчёта, равным ставке капитализации.
Однако, как мы увидим далее, на самом деле, формула (1) отражает только позицию владельца – арендодателя и то не всегда, в только в некоторых частных случаях, полностью игнорирует позицию арендатора, и в реальности, несколько занижает оценку величины годовой рыночной арендной платы.
Тем не менее, в силу простоты и не полного понимания сути вопроса, стоящего перед оценщиком при отсутствии непосредственных рыночных данных — отражение поведения продавцов (арендодателей) и покупателей (арендаторов), а не применение наиболее простой и интуитивно понятной математической формулы, исторически в практике российской оценки сложилось именно так.
Мы сдаём в аренду или берём в аренду?
Между тем, в мировой методологии оценки уже достаточно давно к вопросу определения арендной платы за недвижимость (особенно находящегося в правительственной и муниципальной собственности) относятся более ответственно и внимательно. Это привело к разработке целого ряда равновесных [2] математическо — экономических моделей, основанных, в частности, на поиске рационального экономического равновесного решения между
- двумя альтернативами владельца – собственника;
- двумя альтернативами потенциального.
Эти альтернативы показаны
на Рис. 1
[1] Альтернативой является определение рыночной ставки аренды методами сравнительного подхода, что при правильной реализации более достоверно и доказательственно, но на практике далеко не всегда возможно и применимо.
[2] Автору известны как (1) пренебрежительно и даже уничижительное отношение ряда российских авторов к понятиям «экономической равновесие» и «равновесная цена», так и (2) полностью противоположное практически полное отождествление терминов «равновесная цена» и «рыночная стоимость» рядом других российских авторов. Причём, в зависимости от контекста дискуссии мнение одних и тех же авторов может изменяться на диаметрально противоположное. Мнение автора данной статьи заключается в том, что оба радикальных отношения неприемлемы для практики, поскольку в совём большинстве экономико – математические абстракции в оценке не могут быть отвергнуты в принципе («с порога»), но и не могут быть уместны всегда и во всех случаях. При этом отождествление равновесной цены с точкой пересечения линий на «маршаллианском (вальрассианском) кресте» является всего лишь очень грубым начальным допущением.