Введение
Тема корректного определения ставок капитализации объектов коммерческой недвижимости является основополагающей в методе прямой капитализации доходного подхода.
Между тем, как показывает практика, в этой теме существуют существенная неразбериха и путаница, приводящие порой к существенно разным представлениям о процессах определения ставок и следом – к существенно различающимся значениям ставок, получаемых в одних и тех же условиях, на одном и том же рынке разными оценщиками, а значит и к расхождению результатов оценок.
При этом, в известной методической литературе данный вопрос очень слабо освещён (если вообще как-то освещён) с методологической и практической сторон, что, как представляется, является значительным упущением, в значительной мере дезорганизующим практическую оценку.
Устранению этого недостатка посвящена данная статья.
1. Общие требования к определению ставки капитализации
В соответствии с п. 23 е) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», «структура … используемых ставок … капитализации должна соответствовать структуре … (капитализируемого) дохода».
Это означает, что при выполнении этого условия
• рыночная стоимость, получаемая методом прямой капитализации, не зависит от структуры капитализируемого дохода, т.е. капитализировать можно операционный доход любой структуры при условии, что используемая ставка капитализации ей соответствует,
• результаты капитализации операционных доходов разной структуры по разным, но соответствующим разным структурам операционных доходов, ставкам капитализации будет одинаковым.
При этом, в соответствии с п. 23 в) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» ставка капитализации для метода прямой капитализации «определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту».
По аналогии с требованием п. 22 в) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при определении ставок капитализации необходимо использовать весь объём доступной оценщику информации. Абсолютно не допустимым является подбор для определения ставок капитализации информации, дающей заниженные или завышенные относительно среднерыночного уровня ставки капитализации.
2. Методы определения ставки капитализации
На основании собственного практического опыта можно выделить следующие девять методов определения ставок капитализации, основанные на анализе «рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту».
1. Методы рыночной экстракции:
1.1. метод группы пар данных:
1.1.1. на объектах арендного бизнеса,
1.1.2. на объектах бизнеса, основным активом, формирующим стоимость которого, является объект недвижимости,
1.1.3. на объектах одновременно продаваемых и сдаваемых в аренду;
1.2. метод пары групп данных:
1.2.1. метод упорядоченных выборок,
1.2.2. метод кросс – корреляции.
2. Данные, публикуемые в разных источниках.
3. Метод простого (не дисконтированного) срока окупаемости инвестиций.
4. Метод группы инвестиций.
5. Метод рыночно обоснованных корректировок.
Далее приведены описание перечисленных методов, а также некоторые особенности их применения.