Ниже представлен пример анализа наилучшего и наиболее эффективного использования из отчёта об оценке отеля в центре Нью – Йорка, содержащийся в отчёте об оценке на 31.12.2019г. [1], который был нами несколько оптимизирован. Пояснения даны в тексте.
В целом, такой формат анализа НЭИ объектов, для которых существующее текущее использование в качестве НЭИ очевидно, но формально является необходимым, представляется полностью наглядным и приемлемым в российской практике оценки.
При определении наилучшего и наиболее эффективного использования мы учитывали текущие рыночные тенденции спроса и предложения, действующие правила зонирования и другие возможные ограничения, а также соседние виды землепользования.
Следует признать, что в тех случаях, когда участок имеет существующие улучшения на нем, наилучшее и наиболее эффективное использование может быть определено как отличное от существующего использования.
Однако, существующее использование будет продолжаться, однако, до тех пор, пока стоимость земли в ее наилучшем и наиболее эффективном использовании не превысит общую стоимость недвижимости в ее существующем использовании [2].
При оценке наилучшего и наиболее эффективного использования рассматриваются и проверяются альтернативные виды использования, такие как
- юридически допустимое использование,
- физически осуществимое использование,
- финансовая осуществимость
- наилучшее и наиболее эффективное использование для рассматриваемого объекта.
[1] Габжамилов Р. (2020), Отчет об оценке гостиницы Indigo в NY двумя подходами (на декабрь 2019г.), 12.09.2020, https://www.facebook.com/groups/437500082966055/permalink/3146660175383352
[2] Фактически это означает, что существующее использование продолжается до тех пор, пока улучшения земельного участка не становятся ухудшениями земельного участка, т.е. фактически не становятся обязательными к сносу, а их стоимость становится отрицательной и равной затратам на снос – Прим. А.С.