Ниже представлен пример оценки офисного здания методом сравнения продаж сравнительного подхода, приведённый в Главе 22 в [1].

Следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

1. В тех случаях, когда количественные корректировки невозможны, используется качественный ранговый анализ (в данном случае по трём элементам сравнения — соотношение парковочных мест к арендуемой площади, локация, уровень затрат).
2. Качественный ранговый анализ направлен не на корректировку цен объектов – аналогов, а на то, чтобы определить относительное место объекта оценки среди объектов аналогов.
3. Качественный ранговый анализ позволяет избежать согласования скорректированных цен объектов – аналогов для получения итогового значения рыночной стоимости объекта оценки.

***

Объект оценки

Объект оценки представляет собой пятилетнее офисное здание средней этажности с несколькими арендаторами общей площадью 36 000 квадратных футов общей площади (GBA) и 31 800 квадратных футов арендуемой площади (88% от GBA).

Его заполняемость составляет 90%, что считается стабильным в данной области рынка.

Площади, занимаемые отдельными арендаторами, колеблются от 2 500 квадратных футов до 7 000 квадратных футов.

Здание имеет среднее качество строительства и находится в среднем состоянии по сравнению с конкурирующими зданиями.

Соотношение арендуемой площади к общей площади (88%) является низким по сравнению со средним соотношением в рассматриваемой области рынка, которое составляет примерно 91%.

Участок соответствующим образом благоустроен. Имеющаяся парковка на открытом пространстве является адекватной и соответствует кодексу зонирования (6,0 мест на 1 000 квадратных футов брутто).

Расположение, которое также можно считать средним, является не угловым участком, доступ к которому осуществляется с главной магистрали.

Текущая базовая арендная плата колеблется от 24,00 до 26,00 долларов США за квадратный фут арендуемой площади в год.

Арендная плата за все здание в среднем составляет 25,20 доллара за квадратный фут, а качество арендаторов хорошее.

За исключением телефонной связи, арендодатель оплачивает все расходы, включая услуги по уборке и электричеству.

Операционные расходы типичны для рынка.

Договоры аренды заключаются на три и четыре года и содержат возможность продления еще на три года по текущей рыночной арендной плате на дату продления.

Все договоры аренды были подписаны менее 18 месяцев назад, а арендная плата и условия отражают текущий рынок.

Сопоставимые продажи

В анализе используются пять сопоставимых продаж.

Все сопоставимые объекты недвижимости представляют собой офисные объекты средней этажности с несколькими арендаторами, расположенные в зоне рынка объекта оценки.

Все сделки с сопоставимыми объектами финансировались по рыночным ставкам с использованием обычных соотношений кредита к стоимости.

Единицей сравнения, используемой в этом анализе, является цена за квадратный фут арендуемой площади.

Пять сопоставимых продаж описаны ниже (на дату продажи). Анализ обобщен в Таблице 22.6:

• Продажа A произошла девять месяцев назад за 5 860 000 долларов. Улучшениям шесть лет, и они находятся в среднем состоянии. Здание имеет 40 000 квадратных футов общей площади застройки и 37 600 квадратных футов арендуемой площади (94% от общей площади). Цена за квадратный фут арендуемой площади составляет 155,85 доллара США. Средняя арендная плата составляет 25,60 доллара за квадратный фут арендуемой площади. Арендодатель оплачивает все расходы, а заполняемость составляет 87%. Арендная плата, условия аренды и расходы на недвижимость находятся на рыночном уровне. Участок расположен на пересечении крупной магистрали и дороги. Парковка достаточна, из расчета 6,0 парковочных мест на 1000 квадратных футов общей площади здания.
• Продажа B произошла четыре месяца назад за 4 240 000 долларов. Зданию четыре года, и в нем 32 000 квадратных футов общей площади застройки и 29 700 квадратных футов арендуемой площади (93% от общей площади застройки). Цена за единицу составляет 142,76 доллара за квадратный фут арендуемой площади. Благоустройство территории является средним, а соотношение парковочных мест к арендуемой площади аналогично показателю объекта недвижимости. Здание находится в среднем состоянии. Договоры аренды предоставляют арендаторам полный спектр услуг. Заполняемость составляет 85%, а средняя арендная плата составляет 23,60 доллара за квадратный фут арендуемой площади, что ниже рыночной ставки. Продолжительность аренды соответствует рыночным условиям. Общие расходы на здание немного выше, чем это типично для рынка, потому что два арендатора, которые занимают 15% от общей площади, потребляют чрезмерное количество электроэнергии и не платят дополнительную арендную плату, чтобы компенсировать дополнительные расходы. Недвижимость расположена на не угловом участке, доступ к которому осуществляется с улицы. Парковка достаточная.
• Продажа C произошла пять месяцев назад за 4 900 000 долларов. Здание имеет 35 000 квадратных футов общей площади застройки и 32 200 квадратных футов арендуемой площади (92% от общей площади застройки). Цена за единицу составляет 152,17 доллара за квадратный фут арендуемой площади. Улучшения были построены пять лет назад и находятся в среднем состоянии. Арендная плата составляет в среднем 25,20 доллара за квадратный фут арендуемой площади. Все услуги оплачиваются арендодателем. Заполняемость здания составляет 90%, и все арендные ставки, условия аренды и категории расходов снаходятся на уровне рынка. Недвижимость расположена на пересечении дороги и главной магистрали. Объект имеет коэффициент парковки (минимум зонирования), равный коэффициенту парковки объекта оценки.
• Продажа D была произошла два месяца назад за 4 000 000 долларов. Зданию шесть лет, и оно находится в среднем состоянии, но на момент продажи ему требовалась новая система кондиционирования воздуха. По оценкам, это обошлось в 100 000 долларов. Объект имеет 30 000 квадратных футов общей площади и 26 700 квадратных футов арендуемой площади (89% от GBA). Цена за единицу составляет 149,81 доллара США за квадратный фут арендуемой площади. Арендная плата составляет в среднем 25,20 доллара за квадратный фут арендуемой площади, а условия аренды и расходы находятся на рыночном уровне. Заполняемость составляет 95%. Участок расположен в превосходном месте, рядом с пересечением двух основных магистралей. Владелец получил разрешение на строительство этого объекта, выделил часть прилегающего участка, как часть парковки для этого здания. С тех пор как он передал часть прилегающей земли, в обоих зданиях коэффициент парковки ниже минимального, и арендаторы всегда жалуются на это — коэффициент парковки составляет всего 4,0 места на 1 000 квадратных футов общей площади здания.
• Продажа E произошла шесть месяцев назад за 4 940 000 долларов. Здание было построено четыре года назад и находится в среднем состоянии. Оно имеет 38 000 квадратных футов общей площади застройки и 33 800 квадратных футов арендуемой площади (89% от GBA). Цена за единицу составляет 146,15 доллара за квадратный фут арендуемой площади. Объект находится на не угловом участке, к которому ведет улица. Заполняемость здания составляет 90%. Арендная плата составляет в среднем 21,50 доллара за квадратный фут арендуемой площади. Все услуги оплачиваются арендодателем. Арендная плата, условия аренды и расходы на недвижимость находятся на рыночном уровне. В собственности есть достаточная парковка, и соотношение парковочных мест аналогично показателю объекта оценки.

Процесс корректировок

В этом случае оценщик сначала анализирует рыночные данные и определяет, что все продажи офисных зданий включали передачу права собственности на недвижимость, находящуюся в существующей аренде.

Однако необходимо внести корректировки, чтобы учесть арендную плату ниже рыночной у Продаж B и E и рыночную ставку аренды Продажи A.

Эти корректировки учитывают упущенную чистую прибыль, поскольку ставки аренды ниже, чем в среднем по области рынка, что дает некоторым сопоставимым объектам позитивный и негативный лизгольд.

Поскольку сопоставимые объекты недвижимости имеют различия как в заполняемости, так и в ставках аренды, таблица корректировок включает корректировки на передаваемые права на недвижимость (наличие / отсутствие позитивного / негативного лизгольда) и отдельную корректировку на различия в арендной плате.

Вторая корректировка учитывает разницу в заполняемости и предназначена для учета затрат на оплату услуг брокера по недвижимости для привлечения новых арендаторов. Это также включает в себя расходы арендатора на улучшение помещений, которые часто требуются как часть условий аренды.

Поскольку процесс сдачи в аренду влияет на чистый доход — и, следовательно, на стоимость права собственности арендодателя, — некоторые оценщики вносят корректировки в арендную плату как часть корректировки передаваемых прав на недвижимость. Другие выделяют отдельную строку в корректировочной таблице различиям в заполняемости, чтобы избежать путаницы с другими вопросами прав собственности.

Ставка корректировки основана на средних расходах на улучшение помещений арендаторами (tenant improvements, TIs) и комиссионных брокера в размере 29,00 долларов США за квадратный фут.

Обратите внимание, что расчет корректировок на нерыночные арендные ставки и различия в заполняемости приведен в таблице внизу.

Все сопоставимые объекты недвижимости были проданы с использованием обычного рыночного финансирования, поэтому никаких корректировок для этого элемента сравнения не требуется.

Все сделки были проведены «на расстоянии вытянутой руки», и никаких корректировок условий продажи не требуется.

Покупатель объекта продажи D сразу после продажи вложил дополнительные 100 000 долларов в ремонтные работы для отсроченного технического обслуживания системы кондиционирования воздуха в здании.

Оценщик подтвердил как у покупателя, так и у продавца, что обе стороны в ходе переговоров рассматривали затраты этого ремонта в размере 100 000 долларов США.

В результате оценщик скорректировал цену за единицу на 3,75 доллара за квадратный фут (100 000 долларов США / 26 700 арендуемых квадратных футов).

Другие продажи не требовали корректировки расходов, произведенных сразу после покупки.

Согласно проведенному оценщиком анализу рынка, цены на местном рынке офисной недвижимости были стабильными в течение нескольких лет, поскольку рынок поглощал избыточное предложение. Два года назад цены продажи начали расти по мере увеличения спроса на офисные помещения.

Исследование рынка показало, что цены продажи аналогичной недвижимости выросли на 3% за первый год, а в течение текущего года этот показатель вырос на 4%.

Хотя в качестве сопоставимых продаж использовались, как правило, недавние сделки, совершенные в течение девяти месяцев с даты оценки, в этот период наблюдался активный рост рынка.

Оценщик изучил физические элементы сравнения, чтобы определить, подтверждают ли рыночные данные дополнительные количественные корректировки. Дополнительная информация о продаже сопоставимых объектов недвижимости выявила общие тенденции в стоимости, но не подтвердила количественные корректировки по этим элементам.

---

[1] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate Fifteenth Edition, Appraisal Institute, Chicago: Il.

Скачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2025/11/ПРИМЕР-ОценкиОфисного-Здания.pdf