Ниже представлен пример оценки офисного здания методом сравнения продаж сравнительного подхода, приведённый в Главе 22 в ^[1].

Следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

1. В тех случаях, когда количественные корректировки невозможны, используется качественный ранговый анализ (в данном случае по трём элементам сравнения — соотношение парковочных мест к арендуемой площади, локация, уровень затрат).
2. Качественный ранговый анализ направлен не на корректировку цен объектов – аналогов, а на то, чтобы определить относительное место объекта оценки среди объектов аналогов.
3. Качественный ранговый анализ позволяет избежать согласования скорректированных цен объектов – аналогов для получения итогового значения рыночной стоимости объекта оценки.

***

Объект оценки

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой 30-летний склад, занимаемый владельцем, общей площадью 25 000 квадратных футов и 2 500 квадратных футов готовой офисной площади.

Высота потолков составляет 18 футов.

Качество строительства хорошее, а состояние здания среднее.

Проводится оценка стоимости недвижимости объекта.

Сопоставимые продажи

На рынке недвижимости объекта были обнаружены продажи пяти сопоставимых объектов недвижимости. Все объекты представляют собой склады с соотношением зданий и земли, аналогичным объекту недвижимости.

• Продажа А была продана год назад владельцу-арендатору за 1 244 000 долларов США. Продавец предоставил выгодное финансирование, в результате которого покупатель заплатил на 10% больше, чем если бы он заплатил наличными (т.е. за счет ипотеки). Эта корректировка не составляет в точности 10% от общей цены, поскольку общая цена была увеличена в результате финансирования. Расчет будет таким: $X × 110% = $ 1 244 000, что означает, что цена без учета финансовой выгоды составит $ 1 244 000 / 1,10 = $1 130 909. Разница в цене составляет 113 091 доллар. Объект представляет собой склад площадью 28 000 кв. футов с 18-футовым складским помещением. высота потолков и готовая офисная площадь 2 750 квадратных футов. На момент продажи зданию было 25 лет. Качество строительства хорошее, но на момент продажи склад имел отложенное техническое обслуживание. Когда оценщик уточнил детали сделки со сторонами, участвующими в продаже, покупатель сообщил, что в бюджете предусмотрены расходы в размере 35 000 долларов на отложенное техническое обслуживание, которые покупатель учел при определении цены.
• Продажа В была продана шесть месяцев назад владельцу — оккупанту за 1 060 000 долларов наличными. Этот склад площадью 27 000 кв. футов имеет 18-метровые потолки и 2 200 кв. футов готовой офисной площади. Зданию было 23 года. Качество строительства и состояние среднее.
• C — это текущая сделка купли-продажи на сумму 990 000 долларов США. Покупатель взял кредит по ставкам ниже рыночных. В результате этого выгодного финансирования покупатель заплатил на 9 000 долларов больше, чем если бы он привлек финансирование на рыночных условиях. Этот склад площадью 22 000 кв. футов имеет 17-метровые потолки и 3000 кв. футов готовой офисной площади. Объекту 20 лет. Качество строительства хорошее, а его состояние среднее. Этот склад сдается в долгосрочную аренду по ставке ниже рыночной, что привело к снижению цены на 5%. Корректировка цены Продажи C будет рассчитана следующим образом $990,000 / 0.95 = $1,042,105. Таким образом, сумма корректировки составляет 52 100 долларов США (т.е. 1 042 100 — 990 000 долларов США).
• Продажа D была продана три месяца назад владельцу-оккупанту за 1 108 000 долларов. Этот склад площадью 25 000 кв. футов имеет высоту потолков 19 футов и 2500 кв. футов готовой офисной площади. Зданию 35 лет. Качество строительства хорошее, а состояние среднее благодаря регулярному техническому обслуживанию.
• Продажа E — это текущая продажа за 1 252 000 долларов, оплаченная продавцу наличными. Этот склад площадью 26 000 кв. футов имеет 18-футовые потолки и 2 100 кв. футов готовой офисной площади. Зданию 35 лет. Качество строительства хорошее, а состояние среднее. Недвижимость сдается в долгосрочную аренду по цене выше рыночной. Эта аренда также повлекла за собой корректировку, равную увеличению цены, в связи с тем, что она выше рыночной и является долгосрочной. Другие условия аренды аналогичны условиям, которые ожидаются на рынке. Увеличение составляет 10%, таким образом, расчет будет равен $ X × 1,10 = $ 1 252 000. Цена без увеличения составила бы 1 252 000 долларов / 1,10 =1 138 182 доллара. Цена была увеличена на 113 818 долларов.

Количественные корректировки

Процедура количественной корректировки приведена в Таблице 22.8 и описана ниже.

Обратите внимание, что в Таблице 22.8 показана цена продажи после каждой корректировки транзакции.

Предлагается порядок корректировки, но порядок корректировок не имеет значения, если они суммируются или умножаются, как в этом примере.

В Таблице 22.8 приведены количественные корректировки транзакций, но проведен качественный анализ физических элементов сравнения. В этом анализе предполагается, что другие атрибуты, такие как железнодорожные пути, размер площадки, причалы и верхние двери, являются одинаковыми.

---

[1] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate Fifteenth Edition, Appraisal Institute, Chicago: Il.

Скачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2025/11/ПРИМЕР-ОЦЕНКИ-Индустриального.pdf