Рассматривая вопрос НЭИ торгового центра инвестиционного класса ниже А как застроенного земельного участка (единого объекта недвижимости) нельзя пройти мимо вопроса о целесообразности его реконцепции (включая ремонт и реконструкцию) с целью улучшения эффективности текущей деятельности.
Обычно говорят о трёх вариантах реконцепции торговых центров, которые различаются объёмом требуемых затрат (см. Табл. 1, см., например, [1]).
Таблица 1. Три варианта реконцепции торговых центров
| Подход к реконцепции | Комментарии | |
| 1 | Фейслифтинг (face lifting) Самая «мягкая» форма реконцепции. | Касается смены дизайна фасада, световых решений общих зон и так далее. Направлен на изменение восприятия потребителями этого комплекса. Как правило, в таких случаях не производится глубокая ротация арендаторов, но возможна смена названия, маркетинговой политики и тому подобное. |
| 2 | Рефурбишмент (refurbishment) Самый распространенный способ реконцепции | К опциям фейслифтинга добавляется смена концепции либо ротация арендаторов. Вариантов смены концепции много, для понимания варианта проводится углубленное изучение потребительского спроса в данной локации, формируется новая матрица арендаторов, которая будет востребована жителями в зависимости от размера комплекса. |
| 3 | Редевелопмент | Наиболее радикален — здание полностью меняет формат или сносится. К редевелопменту прибегают реже всего, потому что это наиболее затратный способ. |
Четыре примера реконцепции торговых центров приведены в Табл. 2.
Таблица 2. Примеры реализованных проектов реконцепции торговых центров
| Продавец | Покупатель | Торговый центр | Ссылка |
| н.д. | ФПК Гарант-Инвест | ТРЦ Перово Молл (Москва) | [2] |
| Immofinanz | Fort Group | ТРК Европолис (Москва), ранее — Золотой Вавилон | [3] |
| PPF Real Estate | Девелоперская компания Мармакс | М5 Молл (Рязань) | [4] |
| Холдинг-центр | Accent Capital | ТЦ «Сокольники» (Москва) | [5] |
Однако ключевым вопросом проекта реконцепции в любом варианте является окупаемость затрат на его реализацию, которая должна иметь разумную вероятность. Согласно данным участников рынка интервал таких затрат естественным образом зависит от варианта реконцепции и сложности проекта и при этом является очень широким (см. Табл. 3).
Талица 3. Рыночные интервалы затрат на реконцепцию торговых центров.
| Источник информации | Оценка затрат на реконцепцию торгового центра | Ссылка |
| Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин | от 50 000 до 100 000 руб./кв.м. в зависимости от сложности проекта | [6] |
| директор по управлению активами ADG Group Мария Ромашина | [7] | |
| IBC Real Estate | от 30 тыс. до 300 тыс. руб./кв.м. в зависимости от сложности проекта | [8] |
При этом, по данным автора, затраты на строительство нового торгового центра можно оценить в 70 000 – 90 000 руб./кв.м, не включая НДС, в состоянии с отделкой общих зон и без отделки торговых помещений (состояние «ванильной коробки»). Поэтому затраты на реконцепцию, превышающие 30 000 – 40 000 руб./кв.м. уже следует рассматривать как редевелопмент — как минимум, капитальной ремонт, а, как максимум — реконструкция.
Однако, по мнению автора, достоверно оценить требуемый вариант реконцепции и требуемые на его реализацию затраты в процессе оценки силами оценщика невозможно. Для этого требуется разработка специального проекта силами профильных специалистов, что требует соответствующего бюджета.
Тем не менее, к этому вопросу можно подойти иным путём – через анализ риска неуспеха проекта реконцепции при обоснованной величине затрат на его реализацию.
Определить эту величину можно, исходя из следующих двух условий:
- по данным Nikoliers, в результате меняющейся конъюнктуры рынка недвижимости и, как следствие, необходимости более частой актуализации проектов средний жизненный цикл концепции торгового центра может сократиться и составить 5 — 8 лет вместо 8 – 10; [9]
- по утверждению президента ФПК «Гарант-Инвест» Алексея Панфилова, расходы на реновацию торгового центра должны окупаться за 5 лет. [10]
Соответственно, для того, чтобы увеличить годовой чистый операционный доход торгового центра на 20% допустимо потратить на его реновацию не более 100% от текущего чистого операционного дохода (т.е. в 5 раз больше ожидаемого эффекта), если на 40% — не более 200% от текущего ЧОД, а если на 100% (в 2 раза) – не более 400% от текущего ЧОД.
Тогда, если реконцепцию проводить каждые 8 лет, то при условии успеха проекта первые 5 лет затраты на реконцепцию будут возвращаться, а три года приносить прибыль в размере 20% от затрат в год, что примерно соответствует годовой величине прибыли предпринимателя при новом строительстве в Москве на конец 2025 года.
Далее это даёт влияние риска неуспеха проекта реконцепции, выражая его как отношение фактически достигнутого увеличения чистого операционного дохода к запланированному, определяя снижение нормы внутренней доходности по мере роста риска.
Этот анализ позволяет довольно определённо оценивать целесообразность осуществления реконцепции, поскольку она в принципе возможна (целесообразна) отнюдь не всегда:
Реконструкция и модернизация возможны, когда центр удачно
расположен и имеет хорошие показатели розничной торговли, но находится в
упадке из-за решаемых проблем с управлением, финансированием или
розничной торговлей. [11]
[1] ipg-estate. Зачем нужна реконцепция ТРК и что это такое? https://ipg-estate.ru/blog/zachem-nuzhna-rekontseptsiia-trk-i-chto-eto-takoe
[2] PROfashion.ru (2020), 15% Московских ТРЦ подверглись реконструкции. В отдельных ТРЦ на ремонтные работы закрыто до 20% торгового пространства, PROfashion.ru, 13.02.2020, https://profashion.ru/business/retail/15-moskovskikh-trts-podverglis-rekontseptsii/
[3] Грозный Д. (2020), Решили, что пойдем напролом, — и все, Маркет – Медиа, 23.06.2020, https://marketmedia.ru/media-content/reshili-chto-poydem-naprolom-i-vse/
[4] РИА Новости (2022), Девелопер, купивший ТРЦ у PPF Real Estate, планирует реконцепцию объекта, РИА Новости. Недвижимость, 16.12.2022, https://realty.ria.ru/20221216/trts-1839180539.html?chat_room_id=1839180539
[5] cre.ru (2023), Реконцепция ТЦ: проблемы и решения, cre.ru, 01.09.2023, https://cre.ru/analytics/92176
[6] Неретина М., Романова Т. (2025), Одинокая старость: торговые центры не могут победить отток покупателей, Forbes, 27.02.2025, https://www.forbes.ru/biznes/531493-odinokaa-starost-torgovye-centry-ne-mogut-pobedit-ottok-pokupatelej
[7] Андрианова Д. (2025), Ни брендов, ни развлечения. В России растет число устаревших торгцентров, Газета «Коммерсантъ» №113 от 28.06.2025, https://www.kommersant.ru/doc/7835846
[8] РБК (2025), В Петербурге рассказали о старении дефицитного типа недвижимости, РБК, 12.06.2025, https://www.rbc.ru/spb_sz/12/06/2025/6848421c9a79475c87ce2cb8
[9] bn.ru (2025), В финансовой модели ТЦ необходимо предусматривать расходы на реконцепцию, bn.ru, 03.07.2025, https://www.bn.ru/gazeta/news/282475/
[10] Панфилов А. (2020), Как сделать ТРК, которого хватит на 20 лет, marketmedia.ru,, 17.09.2020, https://marketmedia.ru/media-content/kak-sdelat-trk-kotorogo-khvatit-na-20-let/
[11] Vernor J.D., Amundson M.F. и др. (2009), Shopping Center Appraisal and Analysis – цит. соч.