Слуцкий А.А. Реновация бизнес — центров в Москве под жильё как тенденция в кризисные времена

На западных рынках кризисы часто становятся спусковым крючком для редевелопмента бизнес-центров и даже целых бизнес-кварталов в жилые апартаменты, гостиницы или многофункциональные комплексы.

Аналогичная тенденция наметилась и в Москве после начала кризиса 2014 – 2015 года, поскольку спрос на жилье в Москве падает наименьшими темпами [1].

Необходимо также указать, что и целый ряд новых проектов бизнес – центров изначально имеют в себе «апартаментную» часть, что, например, имеет место в нескольких башнях Москва – Сити.

На середину 2021 года в таком направлении развивалось более двух десятков проектов, причём эти проекты вышли за пределы премиум- и элит-класса, и в большей степени относились к бизнес- и к комфорт-классу [2].

Несколько характерных сделок прошли в 2022 году.

  1. Шестиэтажный бизнес – центр класса В 1915 года постройки в Потаповском переулке, 5, стр. 4. рядом с Чистопрудным бульваром в паре минут пешком от метро Чистые пруды был куплен компанией Sminex под реновацию в элитный жилой комплекс [3]. Бизнес – центр площадью 6 600 кв.м продавался на площадке Фортекс – групп за 990 млн. руб. или за 150 000 руб./кв.м. Можно предполагать, что цена сделки была ниже. По проекту реновации в доме будет 31 квартира, а также подземный этаж, где разместят парковку на 45 машин. В настоящее время квартиры в доме уже продаются по удельным ценам 820 000 – 1 700 000 руб/кв.м.
  2. Девелопер Vesper выкупил бизнес – центр класса В на Шаболовке (проблемный объект Сбербанка) площадью 95 200 кв.м. за 13,5 млрд руб. или 141 807 руб./кв.м. [4] Однако, в периметр сделки кроме самого бизнес-центра компания покупает права на участок общей площадью около 4 га и на прилегающий участок площадью около С учетом площади участка, предполагается, что на нём можно возвести не менее 125 000 кв. м жилья.
  3. Компания «КБК недвижимость», связанная с Газпромбанком за 1,45 млрд. руб. на торгах выкупила бывшее здание ЦНИИПСК им. Мельникова площадью 7 470 кв. м или за 194 110 руб./кв.м. на ул. Архитектора Власова на юго-западе Москвы [5]. Кроме того, в периметр сделки вошёл участок площадью 1,25 га. На месте здания ЦНИИПСК им. Мельникова логичнее всего построить жилой комплекс площадью 40 000 – 50 000 кв. м
  4. В марте 2022 года Сбербанк выставил на торги новый, но проблемный бизнес — центр «Etmia III» (B+ класса, м. Проспект Мира, 530 м) площадью 12 865 м² [6]. Начальная цена торгов 1 419 326 100 руб. или 110 325 руб./кв.м. Бизнес центр имеет подземную автостоянку. С учётом такой цены и расположения бизнес – центра его реновация в элитный жилой комплекс очень вероятна.

Из представленных данных можно сделать следующие выводы:

  1. покупка бизнес – центров целесообразна не только в центре под реновацию в жильё элитных классов, но и в иных, более периферийных районах под реновацию в жильё более низких классов;
  2. под реновацию можно рассматривать не только «старые» бизнес — центры, но и относительно новые, но проблемные;
  3. вероятный интервал удельных цен сделок по покупке бизнес — центров в Москве под реновацию можно оценить как 100 – 200 тыс. руб. /кв.м.

 

[1] Особенности трансформации офисов в апартаменты, CRE, 01.09.2016, https://cre.ru/analytics/40703

[2] В Москве старые бизнес-центры переоборудуют под апартаменты, Business FM, 29.08.2021, https://www.bfm.ru/news/480060

[3] Исторический доходный дом 1915 года на Чистых прудах снова превратят в жилой, МосквичMAG, 30.01.2022, https://moskvichmag.ru/gorod/istoricheskij-dohodnyj-dom-1915-goda-na-chistyh-prudah-snova-prevratyat-v-zhiloj/?utm_source=facebook.com&utm_medium=social&utm_campaign=do-poslednego-vremeni-zdes-razmeschalis&fbclid=IwAR0liRbcKRvMrhAFs9HHIzl5FGIhtzY7qE-G5mdTWrhJiTpjk3ZqJxOosa0

[4] Молоткова Д., Филатов А. (2022), Старый бизнес-центр на Шаболовке продан за 13,5 млрд. Vesper построит рядом с богадельней Нечаева премиальный жилой комплекс, Ведомости, 02.03.2022, https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2022/03/02/911793-biznes-tsentr-shabolovke

[5] Молоткова Д., Филатов А. (2022), Структура Газпромбанка выкупила бывшее здание проектного института за 1,5 млрд рублей. На месте офиса группы «Коперник» может появиться жилой комплекс или бизнес-центр, Ведомости, 04.03.2022, https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2022/03/03/912025-gazprombanka-vikupila-zdanie

[6] АУКЦИОН. Объект реализуется через электронный аукцион с 2022-03-01 по 2022-03-31 https://www.cian.ru/sale/commercial/269133458/