ОБ «УЧЁТЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ ИПОТЕКОЙ» ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии с п 8. Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», «Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию:
… права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки».
Отметим, что стандарт предписывает указывать только те права и их ограничения (обременения), которые учитываются при оценке, а не все права и их ограничения (обременения), которые могут иметь место.
Тем не менее, возникают дебаты о влиянии обременений на итоговую величину рыночной стоимости.
По нашему мнению, при анализе возможного влияния обременений на рыночную стоимость надо применять строго дифференцированный подход, анализируя возможное влияние обременения на цену сделки с ипотечным объектом.
В /1/ приведён анализ схем продаж квартир, обременённых ипотекой, позволяющий прийти к однозначному выводу об отсутствии какого бы то ни было влияния обременения ипотекой на цену сделки купли – продажи объекта недвижимости, обременённого ипотекой с учётом того, что купля – продажа ипотечных квартир не отличается от купли – продажи иных объектов недвижимости по способам организации расчётов
………………

Недвижимость в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка.
Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение.
Существует, как минимум, четыре схемы продажи ипотечного объекта.
Это может быть:
1. Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
4. Продажа ипотечного жилья банком.
Значение для оценки рыночной стоимости недвижимости, обременённой ипотекой, заключается в том, что во всех этих случаях по договору купли – продажи объекта недвижимости платится полная цена объекта, которая в идеале должна быть равна рыночной стоимости, определённой оценщиком.

1. Продажа квартиры при досрочном погашении кредита
Самый простой и популярный способ, когда покупатель располагает необходимой для покупки суммой собственных средств.
• покупатель платит задаток продавцу,
• продавец погашает ипотечный заем,
• покупатель платит остаток по договору купли – продажи
• происходит оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре
Отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность прямо предусмотрена в Гражданском кодексе. Задаток, помимо платежной функции выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере.
Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж как правило платится напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, т.е. происходит гашение ипотечного кредита.

2. Погашение долга по кредиту в ходе сделки
Требует непосредственного участия банка. Тоже реализуется в случае, когда покупатель располагает необходимой для покупки суммой собственных средств.
• банк предоставляет справку об остатке долга у продавца
• покупатель, при помощи системы безопасных расчетов или аккредитив, кладет деньги для продавца и для банка.
• происходит оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре

3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
Довольно частое явление в условиях, когда у покупателя нет необходимой для покупки суммой собственных средств.
В этом случае недостающая сумма предоставляется покупателю в кредит в банке продавца или ином банке.
При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту, если это позволяют условия рефинансирования.

4. Продажа ипотечного жилья банком
Происходит тогда, когда у продавца появляются приличные долги по платежу.
Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

………………..

Отметим, что такой вариант купли продажи недвижимости, при котором покупатель платит только разницу между рыночной стоимостью и остатком долга продавца, но переводит долг продавца на себя, на практике не применяется.
А это абсолютно ясно указывают на то, что для оценки объектов недвижимости, обременённых ипотекой, ни учёт, ни какой бы то ни было анализ обременения не требуется, поскольку никакого влияния на цену сделки обременение ипотекой не оказывает.

1. Густова Н. (2020), Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать, РБК, 04.08.2020, https://realty.rbc.ru/news/5f29295f9a79472bbb437768