Частый вопрос на форумах: Как оценить вспомогательные помещения (лестничные клетки, входные группы и т.п.) в зданиях коммерческого назначения?
……………………………………………………………………………
Наш подход заключается в следующем.
ПлЗд = АпПл + ПлВсП
где
ПлЗд — Площадь здания
АпПл — Арендопригодная площадь
ПлВсП — Площадь вспомогательных помещений
АпПл = ПлЗд х Каппл
ПлВсП = ПлЗд х (1 – Каппл)
где
Кппл — Коэффициент арендопригодной площади
РСзд = РСаппл + РСвсп
где
РСзд – рыночная стоимость здания
РСаппл – рыночная стоимость арендопригодных помещений
РСвсп – рыночная стоимость вспомогательных помещений
РСзд = УдРСзд х ПлЗд = ПлЗд х Каппл х УдРСаппл + Плзд х (1 – Каппл) х УдРСвсп
где
УдРСаппл – удельная рыночная стоимость арендопригодной площади
УлРСвсп — удельная рыночная стоимость вспомогательных помещений
УдРСвсп = [УдРСзд х ПлЗд — ПлЗд х Каппл х УдРСаппл] : [ПлЗд х (1 – Каппл)] (1)
Если УдРСзд = УдРСаппл = УдРС
УдРСвсп = [УдРС х ПлЗд — ПлЗд х Каппл х УдРС] : ПлЗд х (1 – Каппл) =
= УдРС х ПлЗд х [1 — Каппл ] : ПлЗд х (1 – Каппл) = УдРС = УдРСзд (2)
Далее возможны два варианта
Вариант простой, но не рыночный:
1. Определить УдРСаппл некоторой площади
2. Скорректировать на площадь до площади здания по Справочникам оценщика недвижимости (под ред. Л.А. Лейфера)
3. Скорректировать на соотношение «помещение / отдельно стоящее здание» по Справочникам оценщика недвижимости (под ред. Л.А. Лейфера), тем самым получить УдРСзд
УдРСзд = УдРСаппл х Корректировка на площадь х Корректировка на «помещение / ОСЗ»
4. Определить УдРСвсп по формуле (1)
5. Умножить на площадь объекта оценки
Каппл зависит от назначения здания и года постройки и составляет в среднем 0,84 — 0,95. Точные значения можно взять сайте Ассоциации StatRielt по адресу https://statrielt.ru/index.php/ocenka/57-stati-po-teme-otsenki-nedvizhimosti/666
Вариант более сложный, но правильный – получать указанные корректировки по рынку, они вполне могут быть равны 1,00. Тогда всё проще — использовать формулу (2).
Скачать Оценка Вспомогательных Помещений в Коммерческом Здании