Введение
В отношении возможности / невозможности включения налога на добавленную стоимость (НДС) из цен предложения на продажу единых объектов мы придерживаемся однозначной позиции, сформулированной в [1] по результатам опроса оценщиков – методологов – при оценке стоимости НДС однозначно должен быть исключён из цен предложения на продажу (запрашиваемых ставок аренды и т.п.) во всех случаях, когда он там присутствует.
Тем не менее, применительно к применению этого требования к оценке с помощью обобщённого модифицированного метода выделения (ОММВ) [2], этот вопрос пока рассмотрен не был.
Однако, этот вопрос является существенным, поскольку его игнорирование ведёт к методической некорректности применения методологии оценки.
В данной статье мы устраняем имеющий место недостаток.
На Рис. 1 показаны три варианта ситуаций оценки относительно наличия НДС в ценах предложения на продажу единых объектов недвижимости.
Рисунок 1. Варианты ситуаций оценки с помощью ОММВ относительно наличия НДС в ценах предложения на продажу единых объектов недвижимости
| Цены предложения на продажу единых объектов недвижимости | ||||
| Варианты ситуаций оценки | ||||
| 1. все не включают в себя НДС | 2. все не включают в себя НДС | 3. частично включают в себя НДС, частично не включают в себя НДС | ||
Далее приведённые варианты рассматриваются последовательно. При этом, основное внимание уделяется последнему, третьему варианту, который является самым общим, но и единственным, требующим приложения определённых дополнительных усилий.
Вариант 1. Все цены предложения на продажу единых объектов недвижимости, рассматриваемых как аналоги, не включают в себе НДС.
Это, очевидно, имеет место при оценке любых единых объектов жилой недвижимости – коттеджей, таунхаусов и т.д.
Никаких специальных комментариев это случай не требует. Результаты определения удельных цен предложения на продажу земли и улучшений гарантированно не будут содержать в себе НДС.
Такую ситуацию можно обеспечить в оценке единых объектов недвижимости коммерческого назначения, путём использования в качестве аналогов объектов, цены которых не включают в себя НДС, пренебрегая объектами, цены которых включают НДС. Однако, в этом случае может возникнуть проблема с обеспечением достаточного для обеспечения достоверности итогового результата оценки количества объектов – аналогов. Кроме того, могут возникнуть вопросы относительно неполного использования в оценке всей доступной оценщику информации.
Вариант 2. Все цены предложения на продажу единых объектов недвижимости, рассматриваемых как аналоги, включают в себе НДС.
В случае, если цена предложения на продажу единого объекта недвижимости включается в себя НДС, то НДС, приходящийся к уплате, определяется, исходя не из всей цены, а только из той её части, которая приходится на улучшение. Как известно сделки купли – продажи земли от уплаты НДС освобождены.
Для корректного определения удельных цен предложения на продажу земельного участка и улучшения следует исходить из следующих достаточно очевидных соображений.
Базовый вариант ОММВ
Уравнение, описывающее базовый вариант ОММВ и учитывающее НДС, выглядит следующим образом:
[1] Баринов Н.П., Козырь Ю.В., Слуцкий А.А. (2019), Учёт НДС при оценке имущества. Обобщение мнений оценщиков — методологов, Имущественные отношения в РФ, №5 (212), http://tmpo.su/barinov-n-p-kozyr-yu-v-sluckij-a-a-uchyot-nds-pri-ocenke-imushhestva-obobshhenie-mnenij-ocenshhikov-metodologov/
[2] Особенности ОММВ рассмотрены нами ранее в целом ряде статей, опубликованных на сайте «Теория, методология и практика оценки». Обобщение см. Слуцкий А.А. (2020), Применение Обобщённого Модифицированного Метода Выделения для оценки Единых Объектов Недвижимости. Презентация вебинара РОО 30.04.2020, Теория, методология и практика оценки, 30.04.2020, http://tmpo.su/sluckij-a-a-primenenie-obobshhyonnogo-modificirovannogo-metoda-vydeleniya-dlya-ocenki-edinyx-obektov-nedvizhimosti-prezentaci-vebinara-roo/