Слуцкий А.А., Слуцкая И.А., РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ МЕСТ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКИХ ЗДАНИЯХ. ПОДХОД НА ОСНОВАНИИ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА

Оценка мест общего пользования – не редкая задача практической оценки.
Один из вариантов решения вопроса мы рассмотрели ранее в . Там же мы обозначили второй, более правильный, вариант определения корректировки, связывающей удельные цены основных (арендопригодных) помещений и мест общего пользования, основанный на непосредственном исследовании рынка.
Он заключается в следующем.
Если пренебречь теоретически возможной зависимостью удельной рыночной стоимости от площади, т.е. тем, что удельная рыночная стоимость с ростом площади может снижаться, то в принципе возможны три очевидных варианта
1. если удРСосн.пом > удРСмоп, как это «обычно» предполагается, то должно наблюдаться соотношение удРСзд.цел < удРСосн.пом
2. однако, если удРСосн.пом = удРСмоп, то должно наблюдаться равенство удРСзд.цел = удРСосн.пом
3. наконец, может наблюдаться соотношение удРСзд.цел > удРСосн.пом, что можно объяснить наличием «премии за полный контроль» над зданием – возможность единолично принимать решения о его дальнейшей судьбе (например, снести здание).
Таким образом, отбирая на рынке предложения о продаже коммерческих (например, офисных) зданий, которые продаются как целиком, так и по частям, в виде набора помещений, можно осуществить тестирование всех трёх указанных гипотез, а также определить наиболее часто встречающийся на рынке вариант, в случае, если таковой имеется.
Мы вовсе не считаем, что некоторый вариант характерен именно для коммерческих зданий всех назначений, классов, площадей и т.п. Но по мере появления задачи оценки здания конкретного назначения, класса и т.п. можно проводить совсем не сложное исследование и накапливать фактологический материал.
В задаче, для которой осуществлялось данное исследование, речь шла об оценке мест общего пользования в особняке офисного назначения класса В (низшего класса в классификации компании Фортекс Групп).
Соответственным образом и осуществлялся подбор объектов для исследования – это были бизнес – центры класса В, расположенные в Москве, представлявшие собой отдельно стоящие здания общей площадью 300 — 4 000 кв.м., продаваемые одновременно целиком и по частям, содержащиеся в базе компании Фортекс Групп (https://fortexgroup.ru/).
Всего база содержала 269 отдельно стоящих бизнес – центров класса В. Из них случайным образом была сформирована выборка из 33 зданий.
Результаты исследования по выборке приведены в таблице и на гистограмме, представленных ниже.

 

Скачать полностью Рыночная Стоимость Мост Общего Пользования в Офисных Зданиях