Введение
Общепринятое применение затратного подхода к оценке объектов производственно – складского назначения (а именно для такого рода специализированных объектов он рекомендуется к применению Федеральным Стандартом Оценки №7 «Оценка недвижимости») заключается в использовании разного рода справочников восстановительной стоимости с индексированием при необходимости содержащихся там значений к дате оценки [1].
Однако, справочные данные не обладают никакими признаками проверяемости, не ясно, на каком объёме исходной информации они получены и каковы реальные пределы (интервалы) изменения этих данных.
В частности, это приводит к невозможности формулирования критериев достоверности результатов, получаемых оценкой затратным подходом. Практически в профессиональной среде до сих пор нет единого мнения в отношении того, какие справочники и в каких случаях дают более реалистичные результаты, а какие и в каких случаях не реалистичные результаты.
Соответственно, любая оценка затратным подходом не может рассматриваться, как достоверная в полном смысле этого слова.
Между тем, существует альтернативная и полностью методологически правильная альтернатива использованию справочной информации, заключающаяся в анализе непосредственно рыночных данных, находящихся в открытом доступе. Такой информацией являются данные подрядных организаций, публикуемые ими на своих сайтах в сети Интернет, а также довольно многочисленные публикуемые данные об объёмах планируемых или фактически осуществлённых в процессе реализации строительных проектов инвестиций, актуальных на дату оценки.
А обобщение такого рода данных максимально приближает методологию затратного подхода к методологии сравнительного подхода, неся с собой все возможности демонстрации достоверности итогового результата, которые разработаны для сравнительного подхода.
Пример такого подхода к реализации затратного подхода приводится ниже.
Данные подрядных организаций
В соответствии с данными компании «ПанельСтрой» [2] цены на строительство быстровозводимых зданий по М оскве и Московской области начинаются от 14 — 15 тысяч рублей за метр квадратный, что соответствует зданию без фундаментной плиты или иного фундамента (см. таблицу ниже).
Минимальные цены на быстровозводимые здания из сэндвич-панелей — простое прямоугольное однопролётное здание (коробка), высотой не выше 6м и шириной не более 12м. Источник: Компания «ПанельСтрой»
| Площадь, кв.м. | |||
| 360 | 504 | 720 | |
| Металлокаркас здания с доставкой и монтажом, руб., включая НДС | 2 430 000 | 3 601 000 | 5 094 000 |
| Сэндвич панели с доставкой и монтажом, руб., включая НДС | 3 444 000 | 4 564 000 | 6 322 000 |
| Фундаментная плита 200мм, руб., включая НДС | 2 870 000 | 4 064 000 | 6 082 000 |
| ИТОГО, руб. , включая НДС | 8 744 000 | 12 229 000 | 17 498 000 |
| Металлокаркас здания с доставкой и монтажом, руб./кв.м. , включая НДС | 6 750 | 7 145 | 7 075 |
| Сэндвич панели с доставкой и монтажом, руб./кв.м. , включая НДС | 9 567 | 9 056 | 8 781 |
| Фундаментная плита 200мм, руб./кв.м. | 7 972 | 8 063 | 8 447 |
| ИТОГО, руб./кв.м. , включая НДС | 24 289 | 24 264 | 24 303 |
| Металлокаркас здания с доставкой и монтажом, отн. ед. | 0,28 | 0,29 | 0,29 |
| Сэндвич панели с доставкой и монтажом, отн. ед. | 0,39 | 0,37 | 0,36 |
| Фундаментная плита 200мм, отн. ед. | 0,33 | 0,33 | 0,35 |
| ИТОГО, отн. ед. | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
Полные затраты строительства быстровозводимых зданий – 24 200 – 24 500 руб./кв.м. — включают в себя:
- разработку проектной документации
- устройство основания здания (фундамента)
- изготовление и монтаж металлоконструкций
- изготовление и монтаж сэндвич панелей (толщиной 120 мм).
- транспортные расходы
- расходы на подъёмную технику
Однако, на формирование цены влияют ряд дополнительных опций, а именно:
- дополнительное армирование фундамента, например под автомобильную нагрузку;
- утепление фундамента;
- гидроизоляция фундамента;
- колодец, септик или резервуар для стока технических жидкостей, например для автомойки;
- цоколь и отмостка;
- утеплённые сэндвич панели, толщиной более 120мм (до 250мм);
- дополнительная жёсткость сэндвич панелей, металл до 0,7мм толщиной;
- специальное покрытие для сэндвич — панелей PVDF или PURAL для агрессивных сред;
- внутренние перегородки;
- остекление или входные группы из ПВХ или алюминия;
- въездные секционные или распашные ворота;
- двери металлические, алюминиевые или ПВХ;
- межэтажные перекрытия;
- устройство систем водоотведения, как навесной, так и наземной;
- монтаж снегозадержателей.
Кроме того, имеют место следующие факторы удорожания проекта
- не стандартность проекта (разработка и реализация),
- более, чем один пролёт в здании,
- подключение к внешним коммуникациям,
- удалённость объекта,
- сезонность.
Кроме этого, есть ещё большая часть скрытых затрат, с которыми в любом случае приходится сталкиваться по ходу строительства. В частности, это закупка и снабжение строительной площадки большим количеством мелких строительных материалов и принадлежностей (например биты, отрезные круги, саморезы, электроды, перчатки и многое др.).
Данные компании «Битекс» [3], практически совпадая с данными компании «ПанельСтрой», позволяют осуществить визуализацию продуктов по сложности реализуемой конструкции зданий общей площадью от 1 400 до 20 000 кв.м. (см. рисунки ниже).
Кроме того, компания выделяет такой фактор удорожания, как применение железобетонных колонн вместо металлических.
[1] Необходимо отметить, что такого рода индексирование, осуществляемое на сроки в десятки лет (при применении справочников УПВС) заведомо исключает получение достоверного результата вследствие использования огромного числа индексов, достоверность и применимость которых не подтверждается ничем.
[2] Компания «ПанельСтрой» (2021), Цены на строительство быстровозводимых зданий по Москве и Московской области, https://paneli-s.ru/stroitelstvo/tseny-na-stroitelstvo
[3] Компания «Битекс» (2021), Строительство промышленных зданий, https://www.biteks.ru/online/