1. Общей базовой формулой затратного подхода является формула, в которой все расчётные параметры выражены в абсолютных единицах – рублях. А именно:

 

РСеон = РСзу.нэи + Затр.в/з + ППа – ФИа – ФУа — ВОа,    (1)

 

где

РСеон – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, руб., не включая НДС;

РСзу.нэи – рыночная стоимость земельного участка при его наиболее эффективном использовании, как свободного, руб., не включая НДС;

Затр.в/з – затраты создания (воспроизводства / замещения) объекта капитального строительства, руб., не включая НДС;

ППа – абсолютная прибыль предпринимателя, руб., не включая НДС;

ФИа – абсолютный физический износ объекта капитального строительства, руб., не включая НДС;

ФУа – абсолютное функциональное устаревание объекта капитального строительства, руб., не включая НДС;

ВОа – абсолютное внешнее обесценение объекта капитального строительства, руб., не включая НДС.

В таком «каноническом» виде реализация затратного подхода представлена, в частности, в [1] (Рисунок 29.1 «Анализ классического затратного подхода») — см. ниже.

 

Анализ классического затратного подхода

 

Оценка стоимости создание нового (стоимость замещения или стоимость воспроизводства) Прямые затраты Косвенные затраты Предпринимательский стимул (или прибыль) Промежуточный итог Минус: обесценения Физический износ Отложенное техническое обслуживание Неустранимый физический износ недолговечных элементов Неустранимый физический износ долгоживущих элементов Промежуточный итог Функциональное устаревание Устранимое Пункт 1 Пункт 2 . . . Неустранимое Пункт 1 Пункт 2 . . . Промежуточный итог Внешнее обесценение Местоположение Рынок Промежуточный итог Промежуточный итог Плюс: Амортизированная стоимость улучшений участка (включая прибыль предпринимателя) Плюс: Оценка стоимости земли Равно стоимости fee simple interest [2] недвижимости, определённой затратным подходом Корректировка прав собственности Корректировка арендной платы Стоимость оцениваемого права, полученная затратным подходом

 

2. Тем не менее, прибыль предпринимателя и внешнее обесценение в оценке являются взаимоисключающими параметрами (явлениями), они не могут существовать одновременно.

Объясняется это тем, что и тот, и другой параметр могут быть корректно определены только для новых, современных объектов капитального строительства, не имеющих физического износа и функционального устаревания. Соответственно, рыночная стоимость нового, современного объекта капитального строительства может быть либо меньше, либо больше затрат на создание объекта капитального строительства (затрат воспроизводства или затрат замещения).

Поэтому добавление к затратам создания объекта капитального строительства (воспроизводства или замещения) прибыли предпринимателя с последующим вычитанием внешнего обесценения является логически и математически бессмысленным действием.

Отсюда следует, что первым шагом оценки затратным подходом после определения затрат воспроизводства или замещения объекта капитального строительства должна быть идентификация состояния рынка в сегменте объекта оценки – имеется там внешнее обесценение или, напротив, там присутствует прибыль предпринимателя.

 

3. При этом базовыми расчётными формулами затратного подхода по-прежнему остаются формулы, в которых все расчётные параметры выражены в абсолютных единицах – рублях. А именно

• при наличии прибыли предпринимателя

 

РСеон = РСзу.нэи + Затр.в/з + ППа – ФИа – ФУа,    (2)

 

• или при наличии внешнего обесценения

 

РСеон = РСзу.нэи + Затр.в/з — ВОа – ФИа – ФУа,   (3)

 

4. Тем не менее затратный подход может быть реализован при выражении прибыли ПП, ВО, ФИ и ФУ в долях от Затр.в/з, т.е. в их относительном выражении, что может являться методологически более удобным в применении. Однако, для сохранения логической целостности переход к относительному выражению формул затратного подхода должен осуществляться строго на основании базовых формул (2) и (3), а не из абстрактных умопостроений. А именно

• при наличии прибыли предпринимателя формула (2) преобразуется следующим образом

 

РСеон =

= РСзу.нэи + Затр.в/з х (1 + ППа : Затр.в/з — ФИа : Затр.в/з — ФУа : Затр.в/з) =

= РСзу.нэи + Затр.в/з х (1 + ППо – ФИо – ФУо),     (4)

 

• или при наличии внешнего обесценения формула (3) аналогичным образом преобразуется к виду

 

РСеон = РСзу.нэи + Затр.в/з х (1 — ВОо – ФИо – ФУо),     (5)

 

где

ППо – относительная прибыль предпринимателя, отн. ед. от Затр.в/з;

ФИо – относительный физический износ объекта капитального строительства, отн.ед. от Затр.в/з;

ФУо – относительный функциональное устаревание объекта капитального строительства, отн.ед. от Затр.в/з;

ВОо – относительное внешнее обесценение объекта капитального строительства, отн. ед от Затр.в/з.

 

При этом вследствие физического износа и/или функционального устаревания и/или внешнего обесценения расчётные затраты на создание объекта капитального строительства могут быть отрицательными, особенно с учётом того, что затраты на устранение физического износа и/или функционального устаревания могут превышать затраты на создание и, в том числе, значительно. В этом случае объект капитального строительства будет представлять собой не «улучшение», а «ухудшение» земельного участка при его наиболее эффективном использовании. Внешнее обесценение, при его наличии, только усиливает этот эффект. Однако, в этом случае рыночная стоимость объекта капитального строительства, не может превышать отрицательную величину затрат на его снос, которые должны относиться на снижение рыночной стоимости земельного участка, а сама рыночная стоимость объекта капитального строительства должна приниматься равно 1 (одному) рублю, не включая НДС.

 

5. Неверными являются формулы, никоим образом не следующие из базовых формул (2) и (3). А именно

 

РСеон = РСзу.нэи + Затр.в/з х (1 + ППо) х (1 – ФИо) х (1 – ФУо),   (6)

 

и

 

РС = РСзу.нэи + Затр.в/з х (1 – ВОо) х (1 – ФИо) х (1 – ФУо),    (7)

 

Насколько можно судить, эти формулы, которые встречаются на практике, являются продуктом умопостроений на основании искусственно заданного методологически ложного ограничения, заключающегося в том, что затраты на создание объекта капитального строительства с учётом физического износа, функционального устаревания и внешнего обесценения не могут быть отрицательными, т.е. объект капитального строительства не может быть ухудшением земельного участка.

Использование формул (6) и (7) вместо формул (4) и (5) даёт заниженный, методологически недостоверный результат, что показано в таблице ниже путём сопоставления результатов расчёта рыночной стоимости объекта капитального строительства по формулам (2), (4) и (6). При этом расчёт по формуле (2) является методологически истинным, расчёт по формуле (4) ожидаемо и необходимо даёт тот же результат, а результат расчёта по формуле (6) на 21% ниже и является методологически недостоверным.

 

Затраты воспроизводства	100 руб.
Расчёт по формуле	(1)	(3)	(5)
Прибыль предпринимателя	50 руб.	0,5 отн. ед.	0,5 отн. ед.
Физический износ	40 руб.	0,4 отн. ед.	0,4 отн. ед.
Функциональное устаревание	30 руб.	0,3 отн. ед.	0,3 отн. ед.
Внешнее обесценение	0 руб.	0,0 отн. ед.	0 отн. ед.
Рыночная стоимость объекта капитального строительства	80 руб.	80 руб.	63 руб.
Вывод	совпадение результатов, методологически достоверный результат		занижение рыночной стоимости, методологически недостоверный результат

 

6. Прибыль предпринимателя в оценке не является доходностью на весь вложенный капитал, а является доходностью только на капитал, вложенный затраты на создание объекта капитального строительства, без учёта затрат на приобретение (рыночной стоимости) земельного участка.

Это принципиально и, кроме того, непосредственно следует из фундаментального предположения теории оценки недвижимости о том, что рыночная стоимость земельного участка всегда (т.е. независимо от того является ли земельный участок застроенным или нет) равна рыночной стоимости земельного участка при его наиболее эффективном использовании как незастроенного (свободного, вакантного). Соответственно, рыночная стоимость земельного участка не может увеличиться (и уменьшиться) в процессе строительства и по его завершении. Напротив, она может измениться при изменении наиболее эффективного использования земельного участка, как незастроенного, по причинам, никак не связанным с наличием или отсутствием на земельном участке объекта капитального строительства, например, при изменении градостроительного зонирования (с промышленного на жилое) или норм застройки (в частности – увеличения этажности жилой застройки).

Это также прямо следует из базовых формул (2) и (3). А получение из этих формул следующего вида

 

РСеон = [РСзу.нэи + Затр.в/з х (1 – ФИо) х (1 – ФУо)] х (1 + ППо),   (8)

 

и

 

РС = [РСзу.нэи + Затр.в/з х (1 – ФИо) х (1 – ФУо)] х (1 – ВОо),    (9)

 

или, альтернативно формуле (9) ^[3]

 

РС = РСзу.нэи + Затр.в/з х (1 – ФИо) х (1 – ФУо) х (1 – ВОо),    (10)

 

При этом, автор данной статьи вовсе не утверждает, что доходность на весь вложенный капитал, требуемая инвестором, не может быть использована для оценки единого объекта недвижимости затратным подходом. При отсутствии внешнего обесценения это вполне возможно при условии знания таковой доходности, которая очевидно ниже прибыли предпринимателя в точном её понимании, как это представляется здесь. Однако, при этом такой подход ни в коем случае не может быть использован для распределения стоимости единого объекта недвижимости между земельным участком и объектом капитального строительства. Прибыль предпринимателя ни в какой доле не может быть отнесена на земельный участок, увеличивая его рыночную стоимость выше той, которая соответствует наиболее эффективному использованию как незастроенного.

——————————

[1] The Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, Fifteenth Edition, Appraisal Institute, 200 W. Madison, Suite 1500, Chicago

[2] fee simple interest – американский эквивалент российскому пониманию ничем не ограниченного и не обременённого права собственности на объект недвижимости

[3] Уверенно говоря о том, что прибыль предпринимателя должна быть разделена между землёй и объектом капитального строительства, сторонники такого подхода полностью умалчивают о том, надо ли аналогично разделять внешнее обесценение. Поэтому, формулы (9) и (10) являются исключительно плодом методологической фантазии автора данной статьи.