Методы оценки обычно делятся на сравнение продаж, капитализацию доходов и стоимостные подходы.

Проблема с такой категоризацией заключается в том, что методы прямой капитализации часто классифицируются как часть доходного подхода, в то же время они могут основываться на сопоставимых продажах.

В этой статье предлагается новая классификация, отправной точкой которой являются два способа подключения методов к рынку — либо через сопоставимые продажи, либо через знания участников рынка (акторов).

Для каждого из этих методов стратегической переменной может быть цена, доход или затраты.

На втором этапе вносятся корректировки. В этой статье обсуждаются четыре различных метода корректирования.

В статье также разъясняется, где метод дисконтированных денежных потоков вписывается в эти категории.

 

**********

 

Методы оценки недвижимости для определения рыночной стоимости обычно подразделяются на три широких подхода: подход сравнения продаж, подход капитализации доходов и затратный подход. (1)

 

(1.) Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 14th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2013).

 

В этой статье обсуждаются некоторые проблемы, связанные с такой категоризацией, и представлена модифицированная классификация, позволяющая более прозрачно описать, что на самом деле делают оценщики в своих анализах.

Основную цель статьи можно описать как «распаковку» различий, ранее сделанных Kenneth M. Lusht в (2), между «предсказанием» рыночной стоимости на основе прямых доказательств и «оценкой» (estimation) стоимости путем моделирования процесса определения цены, а также того, как различные методы оценки взаимодействуют в процессе оценки.

 

(2.) Kenneth M. Lusht, «Data, the Appraisal Process, and the Market Value Definition,» The Appraisal Journal 49, no. 4 (October 1981): 534-546. Kenneth M. Lusht, «Most Probable Selling Price,» The Appraisal Journal 51, no. 3 (July 1983): 346-354.

 

Lusht утверждает: «Предсказание (prediction) подразумевает более объективное обоснование. Оценка (estimation) относительно субъективна, в большей степени основана на мнении и предполагает меньшую точность» (3).

 

(3.) Lusht, «Data, the Appraisal Process, and the Market Value Definition,» 539.

 

С более широкой точки зрения, способность четко описать, как оценщик определяет рыночную стоимость, важна для репутации профессии.

Прозрачность значения и роли различных методов также облегчает пользователю оценку того, в какой степени оценка является «прогнозом» (prediction) и в какой степени она является «оценкой» (estimation). (4)

 

(4.) Упомянутые статьи Lusht в большей степени посвящены концепции стоимости, в то время как эта статья в большей степени посвящена применяемым методам и прозрачному описанию оценщиком того, что действительно было сделано в процессе оценки.

 

Вторичная цель этой статьи состоит в том, чтобы прояснить, что на самом деле делается, когда недвижимость оценивается с использованием метода дисконтированных денежных потоков. Такое разъяснение особенно важно в свете сообщений о том, что использование метода дисконтированных денежных потоков в разных странах существенно различается. (5)

 

(5.) См., например, Clare McParland, Alastair Adair, and Stanley McGreal, «Valuation Standards: A Comparison of Four European Countries,» Journal of Property Investment and Finance 20, no. 2 (2002): 127-141,

 

Швеция является одной из стран, где большинство оценщиков говорят, что они используют метод дисконтированных денежных потоков (6), но утверждается, что этим методом легко манипулировать, результаты очень чувствительны к конкретным допущениям, и, кроме того, метод имеет неясное отношение к рыночной деятельности.

 

(6.) Lina Bellman, Auktoriserade fastighetsvarderares syn pa vardering: tankemonster om kommersiella fastigheter [Подход сертифицированных оценщиков недвижимости к оценке: когнитивные структуры коммерческой недвижимости], Mid-Sweden University, Sundsvall 2012, http://miun.diva-portal.Org/smash/get/diva2:567065/FULLTEXT01.pdf.

 

Структура статьи выглядит следующим образом.

Во-первых, описана проблема, связанная с категоризацией.

Затем представлена основная предлагаемая структура, за которой следует представление систематизированных методов внесения корректировок для учета различий.

Далее специальный раздел посвящен обсуждению основных предпосылок анализа дисконтированных денежных потоков (DCF).

Наконец, представлены выводы и ограничения.

 

Описание проблемы

 

Отправной точкой для этого обсуждения является вопрос о том, как провести грань между подходом сравнения продаж и подходом капитализации доходов.

Предположим, оценщик определяет рыночную стоимость коммерческой недвижимости А, и недавно был продан ряд аналогичных объектов.

Доступны данные о ценах и характеристиках этих объектов недвижимости, например — количество квадратных футов и чистый операционный доход.

Предположим сначала, что существует устойчивая связь между уплаченной ценой и площадью этих сопоставимых объектов недвижимости и что это соотношение используется для оценки объекта недвижимости A путем умножения площади объекта недвижимости A на наблюдаемую цену, уплаченную за квадратный фут.

Это, без сомнения, можно было бы рассматривать как пример использования подхода сравнения продаж.

Теперь предположим вместо этого, что не существует стабильной связи между площадью и ценой, но обнаружена стабильная связь между наблюдаемой ценой и чистым операционным доходом для объектов недвижимости, с которыми совершаются сделки.

Начальная доходность (initial income return) (или прямая доходность (direct yield), или доходность с учетом всех рисков (all-risk yield)) оказывается одинаковой во всех проведенных сделках.

Вместо того, чтобы использовать цену за квадратный фут для определения стоимости объекта A, для которого известен чистый операционный доход, для этого используют значение наблюдаемой первоначальной доходности.

Величина просто определяется путем деления чистого операционного дохода на наблюдаемый доходность, полученную из анализа сделок.

В литературе это обычно называется использованием (разновидностью) подхода капитализации доходов. Значение стоимости получается путем прямой капитализации чистого операционного дохода с использованием данных сопоставимых продаж для определения ставки капитализации.

 

Трудно увидеть какую-либо принципиальную разницу между двумя процедурами, описанными для оценки объекта A.

В обоих случаях отправной точкой является наблюдаемое соотношение, полученное из недавних транзакций, с использованием либо площади, либо чистого операционного дохода в качестве нормализующего фактора. Тогда можно было бы сделать вывод о том, что оба используемых метода следует классифицировать как подход сравнения продаж и что здесь нет места для подхода, основанного на доходах. (7)

 

(7.) Как отметил один рецензент, существуют примеры оценок, в которых капитализация чистого операционного дохода представлена в качестве метода сравнения продаж вместе с использованием мультипликатора валового дохода, но это лишь иллюстрирует путаницу, которую следует избегать. Метод должны быть представлен как вариант подхода сравнению продаж и ничего больше.

 

Часто подчеркивается, что при использовании затратного подхода важно найти рыночные доказательства взаимосвязи между затратами и стоимостью. (8)

 

(8.) См., например, Sven Bienertet al., Methodologies for Integration of Energy Performance and Life-Cycle Costing Indicators into Property Valuation Practice (Working Paper No. D7.2, 2011); http://immovalue.e-sieben.at/pdf/immvalue_wp7_report_d7.2.pdf.

 

Готовы ли участники рынка платить больше за недвижимость более высокого качества, строительство которой обходится дороже?

Предположим, что в наборе рыночных транзакций можно найти стабильную связь между затртами (замещения) здания и рыночной стоимостью; если да, то не следует ли это также рассматривать как вариант подхода сравнению продаж, а не как конкретный альтернативный подход, т.е. затратный подход. В этом подходе, как и в других, основой для вывода является наблюдаемая связь между конкретной переменной (затраты замещения) и ценой, уплаченной в недавних сделках.

 

Классификация основных методов

 

Оценка часто проводится в несколько этапов.

Здесь утверждается, что метод, используемый на первом базовом этапе, следует отличать от методов, используемых впоследствии при корректировке на оставшиеся различий в характеристиках.

На первом этапе при классификации метода оценки рассматриваются два аспекта:

• Какие стратегические переменные используются — цена, доход или затраты?
• Какая информация используется для установления связи с рынком — в первую очередь наблюдаемые транзакции или в первую очередь знания участников рынка?

В традиционных подходах стратегические переменные могут быть описаны следующим образом:

• цена, где устанавливается прямая связь между рыночной ценой и гипотетической ценой объекта недвижимости, подлежащего оценке; эта переменная получается путём использования очень похожих транзакционные объекты или путем нормализации на физический показатель, такой как площадь.
• доход, когда при оценке используется связь между некоторой переменной дохода, например, чистого операционного дохода или валовой арендной платы, и ценами на рынке.
• затраты, когда при оценке используется связь между затратми и ценами.

Кроме того, связь с рынком может быть описана двумя основными способами:

• с помощью наблюдаемых транзакций или подхода сравнению продаж. (Более правильным названием может быть «метод анализа продаж», но здесь используется традиционное название, чтобы избежать путаницы.)
• благодаря знаниям об актерах на рынке. Многие рынки недвижимости разрежены и неоднородны, и оценщик может в первую очередь использовать знания о том, «как мыслят участники», чтобы связать информацию о характеристиках объекта недвижимости с оценочной рыночной стоимостью. В настоящем обсуждении это будет называться подходом, основанным на акторах (actor-based approach). (9)

 

(9.) Также возможны более формальные версии подходов, основанных на акторах. М. Кривобоков (M. Kryvobokov, Mass Valuation of Urban Land in Ukraine: From Normative to Market-Based Approach, doctoral dissertation, Royal Institute of Technology. Stockholm, 2007) предлагает так называемый процесс аналитической иерархии для определения веса различных факторов, определяющих рыночную цену на землю на основе оценок, сделанных экспертами в конкретном исследуемом регионе. Например, для выяснения того, насколько важны различные характеристики, например, дополнительная стоимость плавательного бассейна, когда это невозможно определить на основе рыночных данных, могут использоваться анкеты для покупателей и продавцов на рынке.

 

Если эти два измерения — стратегические переменные и связь с рынком — сочетаются, получается матрица с шестью различными методами оценки, как это показано в Таблице 1.

 

Таблица 1 Матрица шести основных методов оценки

 

 

 

 

 

 

 

 

Стратегическая переменная	Тип связи с рынком
	Наблюдаемые транзакции (подход сравнения продаж)	Знания об акторах (подход на основе акторов)
Цена	1. Прямой подход сравнения продаж, который анализирует наблюдаемые цены, или использует физическую характеристику в продажах, например, цену за квадратный фут	4. Когда нет транзакций (или их осень мало) оценщик использует свои знания о готовности или способности акторов платить
Доход	2. Прямая капитализация или мультипликатор валового дохода, которые основаны на соотношении чистого операционного дохода и ценой или валового рентного дохода и ценой, получаемых из транзакций	5а. Анализ дисконтированных денежных потоков, основанный на знаниях акторов на рынке. 5б. Прямая капитализация, основанная на спросе акторов *)
Затраты	3. Стабильные наблюдаемые отношения между затратами (замещения) и ценами (которые больше затрат замещения)	6. Знания о том, что акторы на рынке думают о соотношении между затратами и ценами

 

*) Это может быть соотношение спроса между чистым операционным доходом и ценой (доходность) или между валовой арендной платой и ценой (мультипликатор валового дохода).

 

Конечно, в конкретном случае может быть использована комбинация этих методов.

Обратите внимание, что категоризацию двух типов связей с рынком — сравнение продаж и на основе акторов — можно рассматривать как упрощенную версию иерархии справедливой стоимости, предложенной в Международном стандарте финансовой отчетности (МСФО) 13 «Оценка справедливой стоимости». (10)

 

(10.) МСФО (IFRS) 13 направлен на повышение согласованности и сопоставимости оценок справедливой стоимости и соответствующего раскрытия информации посредством «иерархии справедливой стоимости». Иерархия классифицирует исходные данные, используемые в методах оценки, на три уровня. В иерархии наивысший приоритет отдается нескорректированным котировкам на активных рынках идентичных активов или обязательств, а наименьший — ненаблюдаемым данным. (МСФО (IFRS) 13:72) Если исходные данные, используемые для оценки справедливой стоимости, классифицируются по различным уровням иерархии справедливой стоимости, оценка справедливой стоимости полностью классифицируется на уровне исходных данных самого низкого уровня, которые являются значимыми для всей оценки (на основе применения суждения). (МСФО (IFRS) 13:73); для дополнительного обсуждения см. http://www.iasplus.eom/en/standards/ifrs/ifrs13/#hierarchy.

 

Иерархия исходных данных в МСФО (IFRS) 13 включает исходные данные уровня 1, состоящие из котировок идентичных активов без корректировки. Они близки к наблюдаемым сделкам, обсуждаемым здесь.

Исходные данные уровня 3 МСФО (IFRS) 13 являются ненаблюдаемыми исходными данными и могут потребовать значительных корректировок; они близки к методам, основанным на акторах, обсуждаемым здесь.

 

Классификация методов корректировки

 

В таблице 1 описаны шесть основных методов оценки, однако обычно также используются методы корректировки.

В большинстве случаев между объектом оценки и объектами, которые являются основой для определения рыночной стоимости, сохраняется ряд различий. При этом для определенного типа недвижимости могут быть рыночные данные (методы 1-3), и оценщик может обладать знаниями о том, как субъекты оценивают определенный тип недвижимости (методы 4-6), но в конечном итоге все равно будут некоторые специфические особенности объекта оценки, которые не были приняты во внимание. Здесь утверждается, что эти особенности могут быть учтены с помощью четырех основных корректировок:

1. Корректировки, основанные на общем статистическом анализе влияния определенных факторов.
2. Корректировки, основанная на том, как определенная функция влияет на чистую приведенную стоимость инвестиций.
3. Корректировки, основанные на знании взаимосвязи между затратами на определенную характеристику и изменением рыночной стоимости.
4. Корректировки, основанная на более прямом знании оценки акторами определенных различий в характеристиках.

Метод Корректировки 1: Общий статистический анализ

Корректировки рыночной стоимости могут быть сделаны на основе общего статистического анализа влияния конкретной характеристики.

Такие общие (гедонистические) исследования рассматривают влияние характеристики в выборке, охватывающей, возможно, несколько более широкий набор объектов или большую площадь рынка. Затем этот результат используется в конкретном случае.

Например, предположим, что объект недвижимости является единственным, в котором есть бассейн в посёлке, и статистический анализ в рассматриваемом регионе показывает, что если у объекта есть бассейн, то в цена продажи увеличивается среднем на 15 000 долларов.

Затем эта цифра используется в оценке для корректировки оценочной стоимости, при этом базовая стоимость основана на прямом сравнении продаж с учетом других соответствующих характеристик объекта недвижимости (размер, местоположение и т.д.).

 

(11.) Nordlund более подробно обсуждает, что следует раскрывать в отношении методов оценки в соответствии с МСФО и как европейские компании, зарегистрированные на бирже, соответствуют этим требованиям к раскрытию информации: см. Bo Nordlund, «Need for Disclosure Regarding Property Valuations in Financial Reports according to IFRS,» Journal of Property Investment and Finance 28, no. 5 (2010): 333-353.

 

Метод Корректировки 2: Анализ Дисконтированных Денежных потоков

Корректировка также может быть произведена в зависимости от того, как определенная функция влияет на чистую приведенную стоимость инвестиций.

Например, предположим, что оценщик оценивает офисную недвижимость и использует метод прямой капитализации с использованием данных наблюдаемых транзакций в качестве базового метода.

Есть еще некоторые другие специфические особенности объекта недвижимости, которые необходимо учитывать (например, возможно, объект является «более экологичным» и имеет более низкие затраты на электроэнергию).

Оценщик вносит коррективы на основе чистой приведенной стоимости снижения затрат на электроэнергию.

Rushmore (12) утверждает, что корректировки могут быть сделаны путем расчета приведенной стоимости этих разниц и внесения корректировки с учетом этой суммы.

 

(12.) Stephen Rushmore, Hotels and Motels: A Guide to Market Analysis, Investment Analysis, and Valuations (Chicago: Appraisal Institute, 1992).

 

Может рассматриваться разница уровня арендной платы, эксплуатационных расходов или более значительных расходов на техническое обслуживание, необходимых для исследуемого объекта недвижимости, по сравнению с объектами, использованными на первом этапе базовой оценки.

Метод корректировки 3: Корректировка на основе затрат

Корректировка рыночной стоимости также может основываться на более общих результатах соотношения между стоимостью и затратами.

Например, на определенном рынке может быть обнаружено, что при установке новой крыши на здании рыночная стоимость увеличивается в среднем на сумму, равную половине затрат.

Если существует такая взаимосвязь, может быть проведен регрессионный анализ затрат улучшения и разницы в ценах.

Таким образом, Метод корректировки 3 — это всего лишь версия Метода корректировки 1. Эта корректировка используется для свойства объекта, даже если на этом субрынке нет конкретной информации о рассматриваемом отношении.

Как и в Методе корректировки 1, предполагается, что исследуемый рынок ведет себя примерно так же, как и другие рынки.

Метод корректировки 4: Более прямые корректировки на основании данных акторов

Корректировки рыночной стоимости могут основываться на более точном знании поведения участников на рынке и оценке определенных характеристик участниками.

Например, в случае дома на одну семью с бассейном или другой особенностью, характерной для исследуемой местности, могут отсутствовать аналогичные транзакции или соответствующие данные статистических исследований. В таком случае оценщик может использовать свой опыт и знания о том, как ведут себя местные субъекты, и внести корректировки таким образом, чтобы окончательная оценка была наиболее вероятной ценой на конкретном рынке.

В принципе, четыре метода корректировки можно комбинировать практически с любым из шести основных методов оценки, обобщенных в Таблице 1.

В прозрачном описании методов, используемых при конкретной оценке, должен быть указан используемый базовый метод оценки (один из шести в Таблице 1 или их комбинация), а также метод, используемый при внесении корректировок (один из четырех обсуждаемых или их комбинация).

При любой конкретной оценке можно использовать ряд методов, чтобы попытаться найти наиболее вероятную цену, как показано в примерах в таблице 2.

 

Таблица 2 Примеры оценок с использованием Основных методов и Методов корректировки

 

Пример 1

В этом случае оценки коммерческой недвижимости сначала анализируются сделки с аналогичными объектами недвижимости с учетом цены за квадратный фут и ставок чистой капитализации (Базовые методы 1 и 2, обе версии подхода к сравнению продаж). Проводится предварительная оценка рыночной стоимости, придающая больший вес результату подхода чистой капитализации, поскольку известно, что участники рынка делают это (мотив, основанный на акторах). Некоторые технические системы в объекте недвижимости были отремонтированы, но это не относится к сопоставимым объектам недвижимости, и поэтому корректировка производится с использованием как анализа движения денежных средств для снижения эксплуатационных расходов, так и корректировки на основе прямых затрат (Методы корректировки 2 и 3).

Пример 2

В этом случае оценивается земля для застройки жилой недвижимостью. Поскольку аналогичных сделок с землей не существует, используется метод рыночной экстракции (выделения – А.С.). Первым шагом является метод прямого сравнения продаж для ряда новых объектов недвижимости, построенных на землях аналогичного типа и местоположения (Базовый метод 1). Затем выполняется несколько шагов анализа на основе акторов. Субъекты, доминирующие на рынке, как известно, рациональны, а рынок достаточно конкурентен, поэтому есть основания полагать, что потенциальные покупатели земли начнут анализ с определения цены на единые объекты жилой недвижимости, а затем вычтут затраты строительства, включая нормальную прибыль. Эта разница определит, сколько они будут готовы заплатить за землю. Связавшись с участниками рынка, оценщик собрал информацию о затратах строительства и норме прибыли. Возвращаясь к таблице 1, эти шаги можно рассматривать как версии базовых методов 4 и 6. Также могут потребоваться различные корректировки, если объекты, используемые на первом этапе, отличаются от свойства объекта оценки.

 

Что такое подход дисконтированных денежных потоков на самом деле?

 

Обсуждение в этой статье сосредоточено на оценке рыночной стоимости. Принято считать, что подход дисконтированного денежного потока (DCF) может быть использован для оценки индивидуальной инвестиционной стоимости и что прогнозируемый денежный поток, стоимость выхода (exit value) и требуемая норма прибыли являются значениями, которые учитывает отдельный участник.

В Appraisal of Real Estate говорится: «Правильное применение анализа DCF определяет рыночные условия, которые инвесторы ожидают на дату оценки». (13)

 

(13.) The Appraisal of Real Estate, 14th ed., 529.

 

Оставшийся вопрос заключается в логике, лежащей в основе вопроса — претензии в том, может ли анализ DCF привести к оценке рыночной стоимости.

Во-первых, важно понимать, что конкретные исходные данные для анализа DCF не могут быть получены только из данных о рыночных транзакциях, поскольку одна и та же наблюдаемая цена может соответствовать большому количеству различных допущений, касающихся конкретных переменных в анализе.

Например, оптимистичные предположения о долгосрочной тенденции чистого операционного дохода объекта недвижимости в сочетании с суждением о том, что это довольно рискованная инвестиция (более высокая ставка дисконтирования), могут привести к точно такой же цене, как и более пессимистичные прогнозы относительно чистого операционного дохода в сочетании с более оптимистичным взглядом на риск инвестиций в недвижимость.

Следовательно, то, что рынок думает о будущих денежных потоках и рисках, не может быть выведено только из наблюдаемых сделок, поскольку одним и тем же наблюдаемым ценам могут соответствовать несколько различных прогнозов. (14)

 

(14.) В исключительных случаях указывается долгосрочный чистый операционный доход, например, в очень долгосрочном договоре чистой аренды, и тогда ставка дисконтирования может быть получена из наблюдаемых сделок. Делая предположения обо всех переменных, кроме одной, можно вывести последнюю переменную из рыночных данных.

 

Одна из интерпретаций метода DCF для оценки рыночной стоимости заключается в том, что это подход, основанный на акторах (см. Таблицу 1). Прогнозы чистого операционного дохода и требуемой нормы прибыли основаны на более прямых знаниях об ожиданиях участников рынка относительно будущих денежных потоков и нормы прибыли.

Вторая интерпретация метода DCF описана в разделе о методах корректировки, где сначала используется подход прямой капитализации, а затем вносятся корректировки на конкретные различия в соответствии с тем, как эти различия влияют на чистую приведенную стоимость. За этим использованием стоит предположение, что именно так участники рынка оценивают различия между объектами недвижимости. Когда метод DCF используется только для корректировки, чтобы получить более рыночную стоимость, проблемы субъективности и отношения к рынку менее серьезны.

Существует, однако, третья возможная интерпретация метода DCF для оценки рыночной стоимости, которая, в свою очередь, может объяснить, почему в некоторых европейских странах анализ DCF рассматривается как лучший метод оценки коммерческой недвижимости.

Nordlund (15) провел серию интервью со шведскими оценщиками, чтобы понять, как метод DCF используется там на практике.

 

(15.) Bo Nordlund, «Valuation and Performance Reporting in Property Companies According to IFRS» (doctoral dissertation, KTH Royal Institute of Technology, Stockholm, 2008).

 

Результаты исследования показывают, что оценщики рассматривают анализ DCF как имеющий три основных входных параметра, состоящих из

1. предполагаемый чистый операционный доход;
2. значение в конце временного горизонта (обычно пять или десять лет в Швеции); и
3. ставка дисконтирования.

Более позднее и более тщательное исследование Bellman (16) указывает в том же направлении.

 

(16.) Bellman, Auktoriserade fastighetsvarderares syn pa vardering.

 

Как утверждалось ранее, определенная стоимость сегодня соответствует бесконечному числу комбинаций трех основных исходных данных: чистого операционного дохода, конечной стоимости и ставки дисконтирования. Оценщики уменьшают количество независимых переменных, предполагая, что чистый операционный доход увеличивается с ростом инфляции.

Известны как текущий чистый операционный доход (может быть скорректирован с учетом особых обстоятельств), так и ожидаемая инфляция. (Центральный банк Швеции, Riksbank, установил целевой показатель инфляции в 2%, который до сих пор примерно достигался, следовательно, он используется оценщиками.) Используемая ставка дисконтирования представляет собой предполагаемую первоначальную доходность с добавлением предполагаемого уровня инфляции.

Для оценки стоимости выхода чистый операционный доход через год после окончания временного горизонта капитализируется с использованием конечной ставки капитализации (доходности на выходе), которая связана с используемой реальной ставкой дисконтирования. Затем чистый операционный доход оценивается, начиная с текущего чистого операционного дохода, а затем просто добавляя предполагаемую инфляцию.

Эти допущения означают, что, в конечном итоге, остается только одна независимая переменная — требуемая первоначальная доходность на дату оценки. Эта начальная норма доходности может быть откалибрована по сделкам на рынке.

Таким образом, снижается субъективность и манипулируемость. Другими словами, метод DCF здесь на самом деле очень близок к методу прямой капитализации, и когда он используется таким образом, он действительно должен быть во второй колонке Таблицы 1, поскольку требование к первоначальному доходу выводится из наблюдаемых данных о транзакциях.

Однако можно утверждать, что представление анализа движения денежных средств должно облегчить потенциальному покупателю оценку того, разумно ли платить текущую рыночную стоимость. Является ли предположение о росте чистого операционного дохода обоснованным для конкретного рынка? Это можно было бы сделать более прозрачным способом, просто сравнив оценочную рыночную стоимость с индивидуальной инвестиционной стоимостью рационального покупателя. (17)

 

(17.) Сравнение этого типа представлено в Neil Crosby and Cathy Hughes, «The Basis of Valuations for Secured Commercial Property Lending in the UK,» Journal of European Real Estate Research 4, no. 3 (2011): 225-242.

 

На практике оценщики также используют систему DCF для внесения специальных корректировок в конкретных ситуациях; например, если они знают, что срок действия конкретного договора аренды скоро истекает или что необходимые расходы на техническое обслуживание отличаются от расходов на сопоставимые объекты.

Вывод состоит в том, что то, что европейские оценщики называют оценкой методом DCF, можно рассматривать как версию подхода прямой капитализации, основанного на транзакциях, с корректировками, внесенными с учетом особых факторов путем оценки влияния этих особых факторов на чистую приведенную стоимость. В этой интерпретации подход DCF также в основном является подходом сравнения продаж, поскольку первоначальная доходность откалибрована по наблюдаемым транзакциям.

 

Заключительные замечания

 

Эта статья преследует две цели.

Первый состоит в том, чтобы представить разработанную основу для классификации методов или подходов оценки; второй заключается в более детальном анализе метода дисконтированных денежных потоков в этом контексте.

Что касается первой цели, то предпосылка состоит в том, что рыночная оценка недвижимости обычно начинается с анализа рынка сделок. Другими словами, метод сопоставимых продаж обычно является отправной точкой для рыночной оценки недвижимости.

В зависимости от деятельности на рынке прямых сделок с недвижимостью, иная информация должна быть применена в меньшей или большей степени. Как правило, это происходит из более непосредственных знаний о том, как действующие лица действуют на рынке. В каждом конкретном случае большее или меньшее значение придается данным сравнения продаж и информации, основанной на акторах. После использования базового подхода к оценке обычно вносятся корректировки; эти методы, в свою очередь, могут основываться на более общих исследованиях рынка или влиянии разницы в характеристиках на чистую приведенную стоимость.

Что касается второй цели, то утверждается, что метод DCF может означать ряд разных вещей: метод расчета индивидуальной инвестиционной стоимости, способ внесения корректировок в стоимость, полученную с помощью подхода сравнения продаж, метод моделирования на основе акторов и, что представляется наиболее распространенным в европейской практике, вариант подхода с прямой капитализацией.

В последних интерпретациях метод DCF также следует классифицировать как подход к сравнению продаж, поскольку норма прибыли откалибрована по данным транзакций.

Одним из ограничений этой статьи является то, что могут существовать дополнительные способы привязки данных о недвижимости к рынку, например, через рыночную стоимость акций компаний, занимающихся недвижимостью.

Несколько исследований (18) показывают значительную положительную корреляцию между стоимостью акций, включённых в листинг на бирже, и базовыми активами недвижимости, по крайней мере, в долгосрочной перспективе. Однако на практике оценщики, похоже, неохотно используют данные фондового рынка.

 

(18.) См., например, Steffen Sebastian and Alexander Schatz, Real Estate Equities—Real Estate or Equities? IRE BS International Real Estate Business School, December 2009; and Martin Hoesli and Elias Oikarinen, Are REITs Real Estate? Evidence from International Sector Level Data? Swiss Finance Institute, Research Papers series no. 12-15 (2012).

 

**********************

Hans Lind, PhD, является профессором экономики недвижимости, у него есть степень доктора экономических наук, а также степень в области геодезии. У него была долгая академическая карьера в Stockholm University и Royal Institute of Economics, где оценка недвижимости была одной из приоритетных областей в течение последних двадцати лет. Lind имеет большое количество международных публикаций и опубликованных статей в журналах, включая Journal of Property Investment and Finance, International Journal of Strategic Property Management, Journal of Real Estate Research, и Journal of European Real Estate Research.

Bo Nordlund, PhD, имеет степень в области делового администрирования и докторскую степень Royal Institute of Technology по вопросам оценки в рамках бухгалтерского учета. Nordlund является одним из ведущих экспертов Швеции в области бухгалтерского учета недвижимости, и помимо своей работы в качестве лектора, он руководит собственной консалтинговой фирмой в области недвижимости. Он много публиковался в шведских бухгалтерских журналах, а также на международном уровне в Journal of Property Investment and Finance.

 

Оригинал: Lind H.; Nordlund B (2014), A transparent two-step categorization of valuation methods., Appraisal Journal, Jun 22, https://www.thefreelibrary.com/A+transparent+two-step+categorization+of+valuation+methods.-a0384438991