В краткой статье [1] в первом номере Appraisal Journal партнер офиса международной юридической фирмы Faegre Drinker Biddle & Reath LLP в Индианополисе, специализирующийся на налоговых спорах разного уровня по всей территории Соединенных Штатов, Benjamin A. Blair описывает очень примечательный свежий случай налогового спора о рыночной стоимости недвижимости дома для престарелых — Eagle Rock Convalescent Center v. West Caldwell Township New Jersey Tax Court January 6, 2021 32 N.J. Tax 122 – в котором налоговый суд штата отклонил оценку налогоплательщика, основанную на комбинации доходного и затратного подходов с преобладанием результата доходного подхода, по двум причинам

1. не доказанности соответствия доходов учреждения рыночному уровню;
2. отсутствия обоснованного разделения компонентов недвижимости и бизнеса в таком специфическом бизнесе, как дом для престарелых,

Кроме того, суд не признал правомерность аналогии дома для престарелых и отеля.

Характерно, что в этих условиях суд счёл обоснованной в данном случае оценку, основанную только на затратном подходе.

Такой подход суда представляется очень интересным и заслуживающим изучения и применения в практике оценке не только недвижимости домов для престарелых, но и недвижимости, используемой в иных схожих целях, предусматривающих одновременное проживание пациентов и их медицинское и сопутствующее обслуживание – санатории, больничные стационары и т.д.

 

***

Eagle Rock Convalescent Center (Налогоплательщик) — это квалифицированное медицинское учреждение, расположенное в посёлке West Caldwell Township, New Jersey.

Учреждение на 180 коек было построено в 1987 году и содержит 26 коек для усиленного или краткосрочного ухода, остальные предназначены для пациентов с длительным уходом.

Дома для престарелых обеспечивают наиболее интенсивную медицинскую помощь из всех видов учреждений долгосрочного ухода, поскольку острота состояния их пациентов требует круглосуточного ухода, в отличие от жителей в учреждениях для престарелых.

Пациенты учреждения представляют собой престарелых, пребывание которых оплачивается тремя источниками — частных лица, а также по программам Medicare и Medicaid.

Хотя более 50% общего дохода учреждения приходится на Medicaid, Medicare оплачивает наиболее высокую дневную плату, следом за которой следует дневная плата для частных лиц. Возмещение по программе Medicaid является самым низким из трех.

По утверждению налогоплательщика, за последние годы его расходы увеличивались, в то время как возмещение по программе Medicaid неуклонно сокращалось. По мнению налогоплательщика, преобладание Medicaid в качестве составной части дохода учреждения негативно влияет на стоимость недвижимости.

Налогоплательщик обжаловал начисления налога на имущество по объекту за 2008 — 2014 налоговые годы.

Оценщик налогоплательщика применил методологию доходного подхода, обычно применяемую к определению стоимости отелей, и вывел экономическую ренту из своего мнения о том, что фактические доходы и расходы объекта представляют собой рыночные величины. Кроме того, оценщик налогоплательщика применил затратный подход, но сделал больший акцент на доходном подходе.

Эксперты поселка, не соглашаясь с использованием доходного подхода экспертом налогоплательщика в качестве жизнеспособного метода оценки дома престарелых, использовали только затратный подход.

Оценщик налогоплательщика основал свой доходный подход с определения величины стабилизированного дохода. Для этого он проанализировал отчеты о доходах и расходах учреждения за семь лет, выявив тенденции в годовых показателях. Он высказал мнение, что фактические доходы и расходы учреждения отражают рынок. Этот вывод был основан на проведённых им сравнении состава плательщиков учреждения с составом плательщиков в трех других домах для престарелых в других округах.

После стабилизации доходов и расходов оценщик вычел резервы на замещение и разделил стоимость объектов, не относящихся к недвижимости, путем вычета дохода, относящегося к личному имуществу и возврат капитала личного имущества.

Оценщик описал эту методологию как признанную при оценке недвижимости отелей и казино, где доход, относящийся к использованию недвижимости, отделяется от общего дохода, полученного в результате деятельности бизнеса. Оценщик обнаружил сходство между типами недвижимости, сравнив дом престарелых с отелем.

Обсуждая подход налогоплательщика к доходам, налоговый суд начал с того, что отметил, что дома престарелых рассматриваются как приносящие доход объекты недвижимости, но пациенты в домах престарелых платят как за проживание, так и за уход, причем большая доля платежей пациентов приходится на уход за больными и личный уход. Тем не менее, часть сборов всё же приходится на аренду недвижимости.

Однако налоговый суд не был убежден в том, что доходный подход оценщика налогоплательщика обеспечивает надежное указание на стоимость.

Во-первых, придя к выводу, что доходы и расходы учреждения соответствуют рыночным уровням, оценщик налогоплательщика сравнил структуру пациентов с учреждениями в других округах. Но процент каждого типа плательщиков в каждом учреждении отличается, и соотношение внутри каждого учреждения меняется из года в год.

Во-вторых, тарифы Medicaid и Medicare варьируются в зависимости от округа, и ни одно из сопоставимых учреждений не было расположено на конкурентном рынке налогоплательщика.

Налоговый суд отметил, что правильное использование фактического дохода для оценки дома для престарелых должно включать методику измерения того, соответствует ли доход рынку.

Налоговый суд также отклонил доходный подход оценщика налогоплательщика из-за трудностей в разделении доходов от бизнеса и недвижимости.

Доход от дома престарелых получается как от деловых операций, так и от недвижимости.

Недвижимость сама по себе не является основным источником дохода, как в жилой недвижимости. Способность дома престарелых приносить доход является источником стоимости недвижимости, но доходный подход страдает от сочетания стоимости недвижимости и стоимости бизнес-операций.

Но, с другой стороны, налоговые оценки должны быть основаны исключительно на стоимости недвижимости.

Оценщик налогоплательщика удалил определенную им стоимость личного имущества, не связанного с недвижимостью, но он не предпринял попытки отдельно распределить стоимость между недвижимостью и стоимостью бизнес — операций.

Таким образом, подход налогоплательщика к доходам был признан ненадежным.

При этом налоговый суд счел затратный подход более надежным методом оценки объекта дома престарелых налогоплательщика.

В конечном счете, налоговый суд подтвердил оценки за все годы, на которые подана апелляция.

 

[1] Blair, Benjamin A. (2021), Use of actual income to value nursing home must measure whether income represents the market, Appraisal Journal, January 1, 2021, https://www.thefreelibrary.com/Use+of+actual+income+to+value+nursing+home+must+measure+whether…-a0659376641