По данным BlackStone Keeping Company [1] сейчас на рынке применяются три основные схемы оплаты управляющих компаний бизнес – центров:
- первая — фиксированное вознаграждение — когда управляющая компания занимается только обслуживанием объекта;
- вторая — фиксированное вознаграждение плюс процент от арендных платежей — когда управляющая компания занимается заполнением объекта и его обслуживанием;
- третья – используется вторая схема, но вознаграждение напрямую зависит от заполняемости объекта.
По фиксированному вознаграждению оплата производится из расчета 1 кв. м арендопригодной площади и может варьироваться в пределах от 2 до 10 долларов, при этом:
- чем выше класс объекта, тем выше вознаграждение.
- чем больше площадь объекта, тем ниже вознаграждение.
Процент от аренды добавляется при условии, что управляющая компания занимается комплексным управлением, а не только технической эксплуатацией объекта.
Ориентировочно это 1% от арендной платы, плюс 10% от непрофильных доходов, которые инициирует УК, — сдача рекламных площадей в аренду, сдача в краткосрочную аренду мест общего пользования для проведения мероприятий, предоставление дополнительных услуг пользователям объектов и т.д.
Если вознаграждение напрямую зависит от заполняемости объекта, то определяется вознаграждение при 100%-ной заполненности, и если объект заполнен только на 60%, то и вознаграждение будет составлять 60% от суммы вознаграждения, согласованной сторонами за обслуживание целиком заполненного и функционирующего здания.
При этом существует предел, ниже и выше которого вознаграждение быть не может, например,
- если объект небольшой, то вознаграждение УК составит около 5% от арендной ставки,
- если площадь объекта превышает 100 тыс. кв. м, то вознаграждение может быть и на уровне 0,5%.
Таким образом, в оценке можно ориентироваться на размер вознаграждения управляющей компании
= в 1% от валовой арендной ставки для наиболее крупных коммерческих объектов
= в 5% от валовой арендной ставки для малых объектов
= в 3% от величины валовой арендной ставки в среднем.
[1] О. Штода: «Вознаграждение УК составляет приблизительно 1% от арендной ставки бизнес-центра», РБК, 15.06.2010,, https://realty.rbc.ru/news/577d32289a7947a78ce9824f