Этот документ [1] является производной работой, основанной на Руководстве «Рыночная стоимость и массовая оценка для ассессмента недвижимости в Альберте» («Alberta Handbook»), которое было адаптировано для использования Агентством по управлению ассессментом Саскачевана по лицензии, выданной совладельцами «Руководства по оценке в Альберте».
Законодательство об ассессменте по рыночной стоимости в Саскачеване
Законодательство Саскачевана в области оценки [2] отличается от законодательства других юрисдикций Канады, что необходимо учитывать при оценке недвижимости для целей оценки и налогообложения. В Саскачеване существуют конкретные определения понятий ”базовая дата“, «рыночная стоимость”, “стандарт рыночной оценки” и “массовая оценка”. Важно понимать, как эти определения соотносятся друг с другом, и требования к оценке на основе рыночной стоимости, которые должны быть определены в соответствии со стандартом рыночной оценки.
Базовая дата определяется как
… дата, установленная агентством для определения стоимости земли и улучшений с целью составления оценочных ведомостей на год, в котором должна быть проведена оценка, и на каждый последующий год, в котором должна быть проведена следующая переоценка.
Рыночная стоимость определяется как
… сумма, которую, как ожидается, можно будет выручить от продажи объекта недвижимости, если он будет продан на конкурентном и открытом рынке желающим продавцом желающему покупателю, при этом каждый из них будет действовать осмотрительно и со знанием дела и при условии, что на сумму не повлияют неоправданные стимулы.
Стандарт рыночной оценки означает
… стандарт, достигаемый, когда асессорская стоимость имущества:
- составляется с использованием массовой оценки;
- представляет собой оценку рыночной стоимости имущества в виде платы за пользование имуществом;
- отражает типичные рыночные условия для аналогичных объектов недвижимости; и
- соответствует стандартам обеспечения качества, установленным приказом агентства.
Массовая оценка определяется как
… процесс подготовки оценок для группы объектов недвижимости на базовую дату с использованием стандартных методов оценки, с использованием общих данных и возможностью статистического тестирования.
Законодательство Саскачевана в области оценки требует, чтобы оценка нерегулируемого имущества проводилась в соответствии со стандартом рыночной оценки.
В данном
руководстве термин “оценка по рыночной стоимости” используется для обозначения
оценки нерегулируемого имущества. В отличие от единичных оценок имущества,
оценки, основанные на рыночной стоимости, должны быть подготовлены с
использованием массовой оценки и “…не могут быть изменены при обжаловании с
использованием методов оценки имущества по отдельности”. Все ссылки в
Руководстве на рыночную стоимость соответствуют требованиям Стандарта рыночной
оценки.
1.0 Обзор
Целью данного руководства по оценке является изучение методов признания и количественной оценки различных видов износа и устаревания, и, в частности, их применения к коммерческой недвижимости, где используется затратный подход к оценке стоимости. Правильное применение этих концепций является неотъемлемой частью затратного подхода. Конечной целью этого процесса является точная оценка на основе рыночной стоимости.
В области оценки обесценение определяется как:
… потеря полезности и, следовательно, стоимости по любой причине. [3]
Аналогичным образом, обесценение определяется как:
… потеря стоимости от затрат на воспроизведение или замену усовершенствования по любой причине на дату оценки. Это также может быть определено как разница между затратами на воспроизведение или замену усовершенствования и его рыночной стоимостью на дату оценки. [4]
В этом руководстве по оценке будет рассмотрена оценка имущества путем выявления причин износа и устаревания и определения методов оценки их влияния на оценку рыночной стоимости.
Ниже представлен краткий обзор процедуры затратного подхода.
1.1 Процедура затратного подхода
Принцип замещения является основополагающим принципом, используемым при затратном подходе к оценке стоимости. Стоимость объекта недвижимости равна затратам его замены на заменитель равной полезности.
Ниже приведены основные этапы затратного подхода.
- Оцените стоимость земли так, как если бы она была свободной и доступной для наиболее эффективного использования. Обычно это устанавливается путем подготовки и анализа сопоставимых рыночных данных о продажах.
- Оцените общие затрата воспроизводства или замены новых улучшений на базовую дату. При массовой оценке для оценки затрат требуется система классификации зданий, и ниже приведены примеры характеристик, которые могут повлиять на оценку:
- тип проекта;
- тип конструкции;
- класс качества;
- площадь помещения и;
- форма здания.
- Оцените общую сумму обесценения, включая:
- Физический износ (поддающийся устранению и неустранимый)
- Функциональное устаревание (поддающееся устранению и неустранимое) и
- Внешнее устаревание (иногда называемое экономическим).
- Вычтите обесценение из затрат воспроизводства или замены.
- Добавьте обесцененные затраты воспроизводства или замены к асессорской стоимости земли, основанной на рыночной стоимости, чтобы определить асессорскую стоимость недвижимости, основанную на рыночной стоимости.
1.2 Затраты на воспроизводство в сравнении с затратами на замену
Существуют две основные концепции затрат, которые должен знать ассессор, чтобы правильно оценить стоимость усовершенствования и правильно применить обесценение. Эти концепции:
- затраты на воспроизводство и
- затраты на замену.
Затраты на воспроизводство
Затраты воспроизводства — это затраты замены существующего объекта на точную копию на определенную дату. Строго говоря, затраты воспроизводства предполагает определение затрат строительства из идентичных материалов и качества изготовления.
Этот вариант затратного подхода имеет ограниченную полезность, поскольку часто бывает невозможно или нежелательно дублировать существующий объект недвижимости либо из-за нехватки определенных материалов или профессиональных навыков, либо из-за функционального устаревания более старого объекта недвижимости.
Затраты на воспроизводство становится все труднее учитывать по мере старения объекта недвижимости. Однако эту трудность можно преодолеть, если правильно рассчитать обесценение. Если используется анализ затрат на воспроизводство, оценщик должен убедиться, что все виды обесценения учитываются для получения оценки, основанной на рыночной стоимости.
Примечание: Для единообразия в дальнейшем ссылки на “затраты нового” в данном руководстве будут относиться к затратам замены нового.
Затраты замещения
Подход, основанный на замене, отражает то, что на самом деле было бы построено, если бы улучшения были реконструированы. Таким образом, замена предназначена для замены существующих функций и возможностей объекта недвижимости. При замене используются достижения в области технологий при проектировании, планировке и строительстве улучшений. В результате затраты на замену учитывают многие элементы, которые приводят к функциональному устареванию, присущему объекту недвижимости. Концепция затрат на замену является наиболее значимой с точки зрения принципа замещения.
При определении затрат здания или сооружения в целях массовой оценки подход, основанный на восстановительной стоимости, является приемлемым и уместным методом получения оценок, основанных на рыночной стоимости.
1.3 Консолидация и применение обесценения
Система ассессмента включает в себя процесс массовой оценки. Как правило, системы массовой оценки определяют стоимость имущества в обычной, усредненной или типичной ситуации. Анализируются расхождения и характеристики отдельных объектов недвижимости, и по мере выявления отклонений в стоимости отдельных объектов вносятся коррективы.
Как правило, у асессоров нет времени или ресурсов для проведения анализа всех видов обесценения по всем объектам недвижимости в юрисдикции и/или на рынке. Для целей массовой оценки обесценение обычно рассчитывается с использованием таблиц обесценения в зависимости от срока службы с добавлением показателей оценки состояния.
Существует несколько методов определения величины обесценения объекта недвижимости. Оценка объекта недвижимости с использованием затратного подхода может потребовать принятия определенных решений в отношении объекта недвижимости. Оценка этих форм обесценения не обязательно является простой, и в данном руководстве по оценке не были рассмотрены все возможные методы определения и количественной оценки обесценения. Важно учитывать условия устаревания и каким-либо рациональным образом учитывать эти условия при оценке имущества.
В процессе определения коэффициентов обесценения необходимо учитывать три вопроса.
1) Существует ли проблема с обесценением имущества?
2) Влияет ли это на оценку рыночной стоимости?
3) Как можно количественно оценить это обесценение?
Чтобы
ответить на эти вопросы, оценщик должен спросить: “Как бы потенциальный
покупатель, включая нынешнего владельца, оценил эту недвижимость?” Ассессмент
по рыночной стоимости может быть завершен только после того, как будут
полностью рассмотрены и учтены потенциальные проблемы, связанные с обесценением.
[1] SAMA (2012), Depreciation Analysis Guide. Chapter 3 In: Market Value Assessment in Saskatchewan Handbook., Saskatchewan Assessment Management Agency, June 27, 2012, https://www.sama.sk.ca/sites/default/files/2018-11/6Depreciation.pdf
[2] Следующие законы обеспечивают законодательную основу для ассессмента недвижимости в Саскачеване:
- Закон об агентстве по управлению ассессментом
- Закон об интерпретации 1995 года
- Закон о городах
- Закон о муниципалитетах
- Закон о северных муниципалитетах 2010 года
Для получения более подробной информации о том, как получить доступ к этой информации, обратитесь к приложению 2: Ресурсы — раздел 2а (Queen’s Printer).
[3] Barber, A.M. ed, Basics of Real Estate Appraising, First Edition, (The Appraisal Institute of Canada, 1991, p. 284)
[4] The Appraisal of Real Estate, Ninth Edition, (The American Institution of Real Estate Appraisers, 1987, p. 377)
СКАЧАТЬ ПОЛНОСТЬЮ http://tmpo.su/wp-content/uploads/2025/09/Саскачеван.-Анализ-Обесценения.pdf