Хотя язык недвижимости кажется статичным, это не так.
Джеймс Грааскамп
1.0 Введение
Концепция наиболее эффективного использования (НЭИ) является основополагающей для оценки. [1]
На ранних этапах обучения студентов, изучающих недвижимость, учат тому, что текущее использование недвижимости может быть не самым оптимальным. Примером может служить овцеводческая ферма в Хокс-Бей, окруженная фруктовыми садами. В этом случае покупатели будут основывать свои цены на НЭИ. Если садоводство с гектара более прибыльно, чем овцеводство или другие альтернативные виды землепользования, то НЭИ овцеводческой фермы является садоводство. Наиболее выгодное землепользование в этом году может оказаться не самым выгодным в следующем. Например, текущие трудности с выращиванием киви привели к тому, что в некоторых садах залива Изобилия были удалены виноградные лозы. Когда на участке есть хороший дом и он находится недалеко от Тауранги, он может стоить больше, чем жилой комплекс без виноградников, чем как фруктовый сад. Таким образом, НЭИ — это динамичная концепция, которая меняется по мере изменения структуры спроса на рынке недвижимости. В соответствии с изменениями в экономической мысли со временем изменились и определения НЭИ. В этой статье описываются эти изменения, а затем обсуждаются некоторые текущие проблемы, связанные с применением теории НЭИ.
2.0 Классическая концепция
Классическое определение НЭИ было дано Babcock (Babcock, 1932):
Это доступное использование и программа будущего использования земельного участка, которые обеспечивают наибольшую текущую стоимость земли.
Это определение основано на подходе свободного рынка, который отстаивал экономист Адам Смит. Смит решительно выступал против любого вида государственного вмешательства в рыночную жизнь. Классическая концепция экономического человека, развивающего недвижимость с целью ее НЭИ, четко рассматривалась с точки зрения того, что было бы лучше для отдельного человека, а не того, что могло бы быть лучше для общества в целом.
Исторически сложилось так, что общества с большим количеством неосвоенных земель и небольшой численностью населения относительно не интересовались вопросом о правах государственного и частного землепользования.
В Новой Зеландии стремление к заселению земель в первые дни заселения европейцами привело к наиболее рациональному использованию природных земель, когда сначала в лесах заготавливалась древесина, а затем вырубали оставшийся кустарник, чтобы освободить место для пастбищ и животноводства. За несколько поколений значительная часть ландшафта превратилась из местных лесов в пастбища. За исключением нескольких относительно изолированных населенных пунктов и национальных парков, местных лесов больше не существует. Однако в наши дни, если фермер задумывает превратить участок местного леса в пастбище, он, вероятно, столкнется с серьезным противодействием со стороны экологического лобби. В нескольких недавних случаях вырубка кустарника на землях, находящихся в частной собственности, была заблокирована внешними группами давления или правилами планирования. Очевидно, что идея о том, что экономический человек может действовать в вакууме, не прибегая к общественному благу, нереалистична.
3.0 Современная концепция
В последние годы в учебное пособие были внесены изменения в связи с влиянием сообщества, которое влияет на принятие решений о собственности.
Например, определение понятия «наиболее эффективное использование», содержащееся в The Appraisal of Real Estate (1983), определяет концепцию как:
Разумное и вероятное использование, обеспечивающее максимальную приведенную стоимость, определенную на дату проведения оценки.
Альтернативно:
Из числа разумно вероятных и законных альтернативных видов использования, которые считаются физически возможными, надлежащим образом поддержанными и финансово обоснованными и которые обеспечивают максимальную стоимость земли.
Второе определение применимо только к объекту недвижимости, если он пустует. Это современное определение НЭИ земли ставит перед оценщиком следующие вопросы, касающиеся землепользования.
- Допустимо ли это с юридической точки зрения?
- Возможно ли это физически?
- Осуществимо ли это с финансовой точки зрения?
- Поддерживается ли это адекватно рынком?
- Является ли это достаточно вероятным?
3.1 Юридически допустимо
Speedy (1980) объясняет, что с момента введения законодательства о городском и загородном планировании произошло всеобщее признание того, что права собственности отдельных лиц должны быть ограничены, чтобы создать новые права собственности от имени общества в целом.
Без определенного контроля частные лица, скорее всего, возведут здания, которые могут загораживать солнце от соседних объектов. Аналогичным образом, частные лица могут загрязнять окружающую среду или эксплуатировать природные ресурсы таким образом, что стоимость близлежащих объектов недвижимости снижается.
Общественный контроль за этими видами деятельности помогает поддерживать стоимость недвижимости в районе и не допускать частную застройку с целью эксплуатации.
Правила планирования обычно влияют на размер и тип здания, которое может быть построено на участке. Они также могут использоваться для регулирования вида деятельности, осуществляемой на участке. Правовые ограничения, влияющие на максимальное и оптимальное использование, можно найти в договорах аренды. Например, при аренде фермерских хозяйств на арендатора могут быть наложены ограничения на выращивание сельскохозяйственных культур. Аналогичным образом, договор аренды земли, предусматривающий использование в жилых целях, будет препятствовать перепрофилированию под более прибыльную коммерческую деятельность.
3.2 Физически возможно
Вопрос о том, какие улучшения физически возможны на участке, зависит от контура земли и геологических особенностей, а также от размера и формы участка.
Очень крутой участок, как правило, не подходит для торгового центра.
Высотные здания будут построены только в том случае, если геологическая структура, лежащая в их основе, не сможет обеспечить необходимый фундамент.
Небольшие участки могут оказаться нерентабельными для перепланировки, если они не будут объединены в более крупные участки.
Строительство на участках неправильной формы, как правило, обходится дороже, чем строительство на участках правильной формы.
3.3 Финансово осуществимо
После определения диапазона видов использования, которые являются как физически возможными, так и юридически допустимыми, следующим шагом является проведение технико-экономического обоснования для оценки наилучшего варианта использования.
Для конкретного участка варианты могут варьироваться от двухэтажного до пятиэтажного офисного здания.
Будут рассчитаны капитальные затраты по каждому варианту, а также прогнозируемые доходы и расходы по каждому варианту. Затем будет рассчитана рентабельность инвестиций, чтобы показать, какой вариант является наиболее прибыльным при различных сценариях финансирования и после уплаты налогов.
3.4 Рыночный спрос
Спрос на тип недвижимости, предусмотренный в разделе «Наиболее эффективное использование», является очень важным фактором. Как правило, для любой конкретной деятельности по землепользованию может быть предоставлено достаточно земли. Девелоперы, как правило, обращают внимание на одни и те же сигналы спроса, не обращая внимания на совокупный эффект своих действий на стороне предложения. Это означает, что если в городе будет востребован только один офисный блок, но будут построены три новых офисных блока, то уровень арендной платы упадет и возникнет избыток свободных офисных площадей. Спрос должен поддерживаться за счет покупательной способности. Многие потребители хотят обновить свое жилье, но лишь относительно небольшое число из них располагают необходимыми для этого финансовыми средствами.
3.5 Вероятность
Введение вероятности в концепцию НЭИ соответствует современной теории управления недвижимостью. Существует ряд возможных вариантов использования, для которых может быть использовано большинство объектов недвижимости; вероятность некоторых видов использования гораздо выше, чем вероятность других. В реальном мире большинство планов застройки далеки от идеала из-за компромисса между целесообразностью и максимальным использованием участка. Девелоперы хорошо осведомлены о длительных сроках рассмотрения возражений и апелляций в рамках процесса планирования. Временные задержки в процедурах планирования обходятся девелоперам очень дорого, и этот фактор часто используется их оппонентами для того, чтобы попытаться заставить их согласиться на более мелкие компромиссные варианты девелопмента. Девелопер, столкнувшийся с выбором между необходимостью ждать два года, чтобы получить разрешение на строительство большого офисного здания, вызывающего споры, или возможностью немедленно получить разрешение на строительство меньшего офисного здания, не вызывающего споров, вполне может выбрать последний вариант. Девелопер будет осведомлен о дополнительных юридических и организационных расходах, связанных с первым вариантом, а также о последствиях этого для бизнеса. Возможно, что еще более важно, девелопер захочет продолжить свою деятельность в том же городе и, возможно, осознает, что институциональные покупатели завершенных проектов не любят, когда их связывают со спорными новостройками.
3.6 Наиболее подходящее использование
Профессор Graaskamp (Graaskamp, 1981) настаивал на том, что термин «наиболее эффективное использование» должен быть заменён терминами «наиболее подходящее использование» (most fitting use) и «наиболее вероятное использование» (most probable use).
Graaskamp утверждал, что наиболее приемлемым является то применение, которое наилучшим образом согласует потребительский спрос, затраты производства и воздействие на третьи стороны. Далее он указал, что наиболее вероятное использование часто будет не самым подходящим, в зависимости от политических ограничений, технологий в сфере недвижимости и давления денежных потоков на участников процесса продажи недвижимости.
Graaskamp предположил, что взаимодействие оценщиков с проектировщиками поможет решить вопросы, касающиеся наиболее подходящего и вероятного использования. Оценщикам также необходимо будет провести финансовую оценку различных вариантов и их стоимости как для девелопера, так и для сторонних организаций.
4.0 НЭИ как улучшено
Эта концепция используется в отношении существующих улучшений на объекте. В настоящее время в Палмерстон-Норт наблюдается переизбыток мотелей. Это означает, что в мотелях, как правило, наблюдается низкий уровень заполняемости, а некоторые из старых и небольших мотелей больше не являются рентабельными. Учитывая спрос на арендное жилье в городе, НЭИ вариантом некоторых мотелей является переоборудование их в арендуемые апартаменты.
В будущем спрос на номера в мотелях, вероятно, возрастет, и не исключено, что некоторые из них будут отремонтированы и преобразованы обратно в мотели. Поскольку мотели, как правило, используются гораздо более интенсивно, чем прилегающие к ним жилые объекты, маловероятно, что здания будут снесены или перестроены заново. Таким образом, в среднесрочной перспективе необходимо максимально эффективно использовать существующие улучшения.
5.0 НЭИ как вакантно
В этом случае существующие улучшения на участке игнорируются, и оценка НЭИ проводится на основе незанятого участка.
Метод остаточной стоимости земли является наиболее часто используемым подходом к оценке стоимости земли. Аналитик рассматривает ряд возможных сценариев развития и выбирает наиболее выгодный вариант.
Например, предлагаемый новый проект может приносить доход в размере 3 миллионов долларов в год при затратах строительства в 30 миллионов долларов. Капитализация дохода, скажем, в размере 8%, может составить 37,5 миллионов долларов. Если вычесть затраты строительства из общей стоимости проекта, то остаточная стоимость земли составит 7,5 миллионов долларов.
Оценка улучшенного участка, как если бы он был пустующим, не соответствует современным экономическим представлениям.
Ratcliff (1972) отметил, что
… оценщик вынужден прибегать к фикции, к предположению о том, что земля свободна, и оценке того, за сколько можно было бы продать гипотетическую свободную землю …
Далее, мы поднимаем вопрос о том, может ли стоимость земли, предполагающая несуществующее использование, отличное от фактического, быть значимой в качестве показателя о вкладе только земли в общую рыночную стоимость улучшенного объекта недвижимости и о том, добавляется ли она к другой гипотетической величине, независимо определенной для объекта недвижимости, таким образом, чтобы общая сумма была наиболее вероятной ценой продажи объекта недвижимости.
Современный экономист рассматривает землю просто как один из факторов производственного процесса. Без сочетания капитала, рабочей силы и управления земля сама по себе не является производительным объектом.
Разделение дохода от недвижимости на доход, связанный со зданием, и доход, связанный с землей, сопряжено с трудностями.
Остаточный подход имеет экономический смысл только при определенных ограничивающих допущениях. Они заключаются в том, что, за исключением одного фактора, рыночная цена ресурсов равна их предельной стоимости, а вознаграждение за каждый фактор в точности равно его предельной производительности. Это известно как принцип Эйлера, который предполагает линейную однородную производственную функцию.
Оказывается, этот тип производственной функции может быть нетипичным для рынка недвижимости. Даже если мы уверены, что рыночная стоимость всех факторов, не связанных с недвижимостью, равна их предельной стоимости, мы все равно сталкиваемся с неудобным распределением между землей и улучшениями. По словам Ratcliff, единственное обстоятельство, при котором мы можем быть уверены в стоимости улучшений, — это то, что участок уже используется максимально эффективно, и у нас есть хорошие рыночные данные о стоимости земли. Это означает, что рыночная стоимость новых улучшений на участке равна их затратам. Оценщики должны знать, что затраты редко равны рыночной стоимости. При оценке НЭИ участка как незанятого, основополагающим принципом является то, что любые неблагоприятные факторы, приводящие к неоптимальному использованию участка, должны быть отнесены на счет улучшений, а не на счет земли.
6.0 НЭИ в областях изменяющегося использования
Трудности применения классического подхода к оценке остаточной стоимости земли становятся очевидными в быстро меняющихся городских районах.
Поскольку в застроенных районах, как правило, наблюдается дефицит свободных земельных участков, оценщики вынуждены использовать продажу улучшенной недвижимости, приобретенной для перепланировки.
Если девелопер заплатил 5 миллионов долларов за перепланировку участка, то предполагается, что аналогичные участки также будут стоить 5 миллионов долларов. (Для простоты мы не будем учитывать затраты сноса.) Однако это предположение может быть верным только в том случае, если есть другой девелопер, ожидающий своего часа, чтобы приобрести аналогичный объект для перепланировки. Если спрос ограничен (а это обычно так и есть), то, безусловно, неверно оценивать цену, уплаченную с наценкой за ряд аналогичных объектов недвижимости.
Как отмечает Murray (1969), участок под Эмпайр Стейт Билдинг вполне может иметь иную стоимость, чем аналогичный участок по соседству. Причина этого в том, что рынок может поддерживать только один Эмпайр Стейт Билдинг. Как только это здание было возведено, его использование стало менее эффективным.
В таком городе, как Палмерстон-Норт, предложение офисных площадей может кардинально измениться в результате строительства еще одного офисного здания, особенно если оно достаточно большое для города.
Как только возводится новое офисное здание, НЭИ участка по соседству с новым офисным зданием, безусловно, будет не новое офисное здание, поскольку новое здание поглотит весь рыночный спрос, возможно, в течение следующих двух лет.
Mahoney (Mahoney, 1974) высказывает аналогичную мысль, используя аналогию с магазином на углу перекрестка. Если в населенном пункте есть спрос только на один магазин, то, как только этот спрос установится на определенном участке на углу, наиболее эффективным использованием оставшихся трех объектов, вероятно, будет их текущее использование.
При определении НЭИ объектов недвижимости, которые еще не готовы к застройке, необходимо определить наилучшие варианты промежуточного использования. Предполагая, что недвижимость не будет перестраиваться в течение пяти лет, тогда наилучшим вариантом промежуточного использования будет продолжение использования улучшения до тех пор, пока недвижимость не «созреет» для перепланировки. Преждевременный снос существующих улучшений приведет к снижению доходности объекта в будущем. Объекты недвижимости с несоответствующими улучшениями имеют гораздо больше шансов на перепланировку, чем объекты недвижимости, которые используются по НЭИ. Таким образом, можно спрогнозировать объекты недвижимости, которые с наибольшей вероятностью будут реконструированы, и назначить им промежуточное НЭИ.
7.0 Последствия для рейтинговой оценки и земельного налога
The Valuation of Land Act 1951 года требует соблюдения критериев НЭИ для всех оцениваемых объектов недвижимости.
Во-первых, наиболее эффективного с точки зрения капитальной стоимости и, во-вторых, с точки зрения стоимости земли.
Применение современной концепции НЭИ к стоимости капитала не представляет проблемы, если полученные стоимости соответствуют рыночным. Однако существует проблема с оценкой стоимости земли.
В Законе указано, что при оценке стоимости земли улучшения на участке не должны учитываться. Два одинаковых участка рядом, один свободный, а другой со зданием, будут иметь одинаковую стоимость земли.
В использовании этого подхода для рейтинговой оценки есть определенная логика, поскольку при его использовании достигается одинаковая стоимость земли между аналогичными объектами недвижимости. Опасность заключается в том, что стоимость земли может быть слишком высокой, если она основана на продаже нескольких участков для перепланировки, которые не отражают общий фактор спроса.
В некоторой степени трудности с оценкой стоимости земли в соответствии с The Valuation of Land Act 1951 года признаются в разделах 25А-25Е Закона. Эти подразделы допускают специальные стоимости, так что в особых обстоятельствах, определенных Законом, отдельные объекты недвижимости могут оцениваться по фактическому использованию, а не по рыночной стоимости.
Эксплуатационная проблема заключается в том, что специальные нормируемые стоимости применяются только в очень специфических обстоятельствах. Они охватывают не все ситуации, в которых возникают трудности с рейтингом.
Бюджет 1989 года увеличил число объектов недвижимости, облагаемых земельным налогом, примерно до 56 000. Земельный налог исчисляется исходя из стоимости земли. Плательщики налогов, как правило, довольны существующим методом оценки стоимости земли, поскольку он обеспечивает единообразие, а уровень стоимости земли не имеет особого значения. С земельным налогом проблемы иные, поскольку более высокая стоимость земли приводит к увеличению суммы земельного налога. Противники земельного налога, вероятно, подвергнут сомнению существующую систему оценки стоимости земли, поскольку она, по-видимому, создает «фиктивный» уровень стоимости в районах с изменяющимся использованием.
8.0 Резюме и выводы
С течением времени определение НЭИ менялось. Изначально НЭИ было результатом принципа невмешательства, при котором основное внимание уделялось тому, что было наилучшим для отдельного владельца недвижимости. Современная концепция признает, что решения о землепользовании являются конечным результатом процесса, в котором участвуют владельцы, потребители и общественная инфраструктура.
Землевладельцы по-прежнему будут стремиться к НЭИ, но это должно соответствовать общественным интересам и запросам потребителей. Концепция, согласно которой улучшенный участок считается незанятым, а стоимость земли оценивается по результатам продажи недвижимости для перепланировки, противоречит современной макроэкономической теории. Завышение стоимости земли за счет улучшений приводит к искажению ценообразования на факторы производства.
Приведенные ссылки
American Institute of Real Estate Appraisers (1983) The Appraisal of Real Estate 8th Edition, AIREA
Babcock F.M (1932) The Valuation of Real Estate. McGrawHill
Graaskamp J.A. (1981) Fundamentals of Real Estate Development Development Component Series, The Urban Land Institute
Mahoney J.D. (1974) Urban Land Economics, NZ Institute of Valuers
Murray J.F.N. (1969) Principles and Practice of Valuation 4th Edition, Commonwealth Institute of Valuers
Ratcliff R.U. (1972) Valuations for Real Estate Decisions Democratic Press
Speedy S.L. (1980) Property Investment 2nd Edition, Butterworths
[1] Hargreaves R.V. (1990), The Evolution of the Highest and Best Use, The New Zeland Valuers’ Journal, Mar., https://propertyinstitute.nz/Folder?Action=View%20File&Folder_id=526&File=1990March.pdf/ Боб Харгривз (Bob Hargreaves) — участник Новозеландского института оценщиков и старший преподаватель по оценке в Университете Мэсси. Он регулярно публикует статьи в The New Zealand Valuers Journal, в частности, о практике оценки компьютеров.