1. Классический остаточный метод, иногда называемый «статическим остаточным методом» [1], используется для определения стоимости свободных земельных участков, пригодных для девелопмента, незавершенного строительства или земельных участков и зданий с потенциалом реконструкции или ремонта. Предполагается, что процесс девелопмента, ремонта или реконструкции является бизнесом, и, принимая это допущение, можно оценить рыночную стоимость земли или земельных участков и зданий в их существующем виде, отражая потенциал девелопмента как часть этого процесса. Остаточный метод часто также применяется для оценки осуществимости проектов по развитию недвижимости.
- Этот метод прост по своей концепции, но требует больших навыков и опыта в применении, поскольку кажущиеся незначительными изменения допущений, сделанных при проведении оценки, могут оказать существенное влияние на окончательный ответ.
- Оценка включает в себя оценку «валовой стоимости девелопмента» участка или зданий в готовом или реконструированном виде либо путем сравнения, либо с помощью инвестиционного метода. Оценщик должен с большой осторожностью подходить к использованию имеющихся фактических данных для определения общей стоимости застройки. «Валовая стоимость девелопмента» — это не будущая стоимость, а стоимость объекта недвижимости, исходя из предположения, что строительство было завершено на дату оценки. Таким образом, она отражает рыночные условия на дату оценки.
- Оценщик
должен вычесть из этой «валовой стоимости девелопмента» все расходы,
которые будут понесены при приведении объекта недвижимости в тот вид, который
будет соответствовать этой стоимости. Эти расходы будут включать в себя затраты
на
- снос любых существующих зданий,
- проектирование,
- инфраструктурные работы,
- строительство,
- оплату услуг специалистов,
- агентские сборы,
- расходы, необходимые для продолжения девелопмента,
- а также расходы на финансирование девелопмента.
- Строительство объекта недвижимости, как правило, финансируется из внешних источников, таких как банковский кредит. Однако часто девелопер занимает только часть необходимой суммы, а остальное предоставляет в качестве собственного капитала. В таких обстоятельствах остаточный расчет, тем не менее, должен отражать «альтернативные издержки» или упущенные проценты на капитал, инвестированный «желающим приобрести недвижимость покупателем». Это также относится к финансированию затрат на приобретение недвижимости, будь то банковский кредит или собственный капитал.
- Так называемая ‘прибыль девелопера’ также должна быть вычтена из общей стоимости девелопмента. Это надбавка за риск, связанный с проведением девелопмента. Прибыль девелопера будет выражена либо в процентах от затрат, связанных с проектом, либо в процентах от общей стоимости девелопмента, и принятые проценты будут варьироваться в зависимости от множества факторов, связанных, главным образом, с рисками, присущими проекту, а также со сдачей в аренду и продажей завершенных объектов недвижимости.
- При оценке объекта недвижимости в процессе девелопмента оценщик должен учитывать прибыль девелопера в процентах от оставшихся затрат, которые еще предстоит понести «желающему приобрести» для завершения девелопмента. По мере продвижения строительных работ процент, применяемый к оставшимся затратам для получения прибыли разработчика, также может уменьшаться, что отражает снижение риска того, что девелопмент близится к завершению. Следует отметить, что оставшиеся расходы на завершение строительства для «желающего покупателя» могут отличаться от тех, которые предусмотрены в бюджете существующего владельца недвижимости. В качестве альтернативы прибыль девелопера может быть принята в процентах от общей стоимости девелопмента. Поскольку последний показатель, как правило, стабилен в течение всего периода строительства (если только рыночные условия не изменятся) и не меняется в соответствии с ходом строительных работ, оценщик должен вручную скорректировать этот процент, чтобы отразить снижение уровня риска, связанного с приближением завершения строительства.
- Учитывая, что в соответствии с определением рыночной стоимости оценщик должен предполагать гипотетическую продажу объекта недвижимости, все затраты должны быть рассчитаны с точки зрения ”желающего покупателя» на дату оценки. Любые существующие договорные обязательства между текущим владельцем и подрядчиками следует игнорировать.
- После вычета всех затрат на девелопмент и прибыли девелопера из общей стоимости девелопмента получается остаточная стоимость. Затраты на приобретение и финансовые издержки, связанные с владением земельным участком в период строительства (затраты по кредиту на покупку недвижимости или альтернативные издержки), должны быть вычтены из остаточной стоимости, чтобы определить рыночную стоимость недвижимости, принимая во внимание временную стоимость денег.
- Поскольку оценка с помощью остаточного метода чувствительна даже к незначительным изменениям в допущениях, используемых в процессе оценки, оценщик должен проверить результат, по крайней мере, сопоставив полученную стоимость единицы с любыми известными рыночными данными или рассчитав оцененную рыночную стоимость как долю от общей стоимости девелопмента. На большинстве рынков опытные оценщики, хорошо знающие местность, будут осведомлены о таких пропорциях, чтобы оценить точность расчета остаточной стоимости. Как правило, чем удачнее местоположение объекта, тем выше процентная ставка.
- Анализ и суждения, использованные при оценке, должны быть изложены в отчете.
2.
Альтернативный метод дисконтирования денежных потоков для оценки недвижимости в
девелопменте, иногда называемый «динамическим остаточным методом«, является более
точным по сравнению с традиционным (статическим) методом с точки зрения сроков
получения доходов и затрат. Этот метод также позволяет количественно оценить
внутреннюю норму прибыли. Исходные данные с точки зрения затрат в основном такие
же, как и при традиционном методе, включая затраты на строительство,
профессиональные и агентские сборы, затраты на финансирование девелопмента и,
если это не отражается на внутренней норме доходности, прибыль девелопера.
[1] TEGOVA (2024), EVS 2025 at a Glance. Valuation Methodology. The residual methods, European Valuer Journal, Is. №34, Oct., https://tegova.org/static/412a258c535e9f649a0c794f5f33e28a/European%20Valuer%20Journal%20%20(34)%20October%202024%20(desktop%20version).pdf