Согласно The Appraisal of Real Estate:

 

«Земля, юридически определенная как включающая в себя все, что связано с землей, представляет собой недвижимость. Оценщики изучают стоимость физической недвижимости и сопутствующих ей прав собственности, признавая, что недвижимость существует в контексте нашего общества в целом. Поскольку на потенциальное использование земли влияют географические, правовые, социальные и экономические факторы, эти соображения формируют фон, на котором проводятся оценочные мероприятия» [1].

 

Это заставляет меня вспомнить малоизвестное событие в истории, увековеченное тремя веками предположений и дезинформации.

На древних картах Атлантического океана, датированных 1400 — 1800 годами, указан остров в нескольких милях от побережья Англии, называемый Бразилией.

На самом деле этот остров был показан на картах Христофора Колумба во время его первого путешествия. Когда корабли проходили мимо места, где предположительно находился остров, мореплаватели отмечали его на своих картах, фактически не видя острова.

Вскоре вокруг острова сложился миф. Моряки говорили, что он исчезал в тумане только для того, чтобы снова появиться по желанию. На самом деле остров никогда не существовал; тем не менее он оставался на картах H.M.S. более 300 лет, прежде чем был удален некоторое время назад в середине 1800-х годов.

Необоснованные предположения относительно факторов, влияющих на ваши решения, могут оказаться опасными для вашего благосостояния.

Недавнее задание оценить стоимость «как есть» примерно восьми акров земли было чревато предположениями и дезинформацией.

В ходе моего исследования мне сообщили, что застройщик заплатил 1,2 миллиона долларов за половину доли в земельном участке, рассчитывая построить 190 кондоминиумов для покупателей с низким доходом. У него была предыдущая оценка, датированная датой его покупки, которая предполагала, что ожидаемое использование застройщиком будет самым НЭИ, и что любые разрешения и изменения зонирования могут быть получены с относительной легкостью. Любопытно, что оценочная стоимость объекта составила 1,2 миллиона долларов.

Оценщик не потрудился опросить городских чиновников или другие группы лиц, которые могли бы задержать или запретить девелопмент. Эта земля была расположена в городе, который гордился сохранением открытых пространств. Более десяти лет до первоначальной оценки шли широко разрекламированные судебные тяжбы между застройщиками и различными экологическими группами.

Согласно десятому изданию The Appraisal of Real Estate, законы, регулирующие использование и застройку земли, позволяют владельцу решать, как она будет использоваться.

Однако эти права ограничиваются, когда они необоснованно наносят ущерб правам других лиц. Права собственности на недвижимость регулируются местным законодательством и законодательством штата; поэтому оценщик должен быть знаком с ними, включая зонирование и доступ, сервитуты и другие ограничения на использование.

Мое первое собеседование с чиновниками департамента городского планирования дало мне общее понимание.

Разрешенное зонирование, которое действовало с 1974 года, было Open Space и RS-5, что указывало на то, что разрешенная плотность составляла один дом на пять акров, а остальное — открытое пространство. Они также указали, что зонирование может быть изменено голосованием городского совета в любое время.

В дополнение к правовым факторам, связанным с землей, существовали также географические ограничения.

В период с 1991 по 1993 год были подготовлены два отдельных отчета о воздействии на окружающую среду (EIRS), которые находились в архиве Департамента планирования и были доступны как девелоперу, так и первому оценщику. EIRS определил несколько факторов, которые можно рассматривать как потенциальные препятствия на пути девелопмента:

• Обозначенные водно-болотные угодья на участке,
• Сильный уклон участка вниз,
• Неуплотненные заполняющие материалы глубиной от 40 до 120 футов,
• Гнездо калифорнийского комара с яйцами (в то время охраняемый вид) на участке,
• Ограниченный доступ.

Из-за социального / политического влияния, вызванного существованием водно-болотных угодий и гнезда комаров, я взял интервью у представителей двух самых влиятельных экологических групп в этом районе.

Оба решительно заявили, что их группы будут выступать против любого девелопмента открытого пространства.

Согласно газетным статьям, которые я скопировал в местной библиотеке и предоставил в приложениях к отчету об оценке, две группы были ответственны за задержку или отказ в нескольких местных проектах: отеля на 1000 номеров и 18-луночном поле для гольфа.

У этих двух групп есть хорошо укомплектованные «сундуки с военным капиталом» и политическое влияние в городском совете. Далее они с гордостью указали на тот факт, что судебные издержки обошлись девелоперу в миллионы долларов. Строительство поля для гольфа, хотя, есди судить по сообщениям, было одобрено, было отложено более чем на шесть лет, и экологические группы пообещали продолжать бороться с застройщиком. Они сказали, что отель, возможно, не будет построен никогда.

Это зловещее разоблачение побудило меня взять интервью у члена совета, который, как сообщается, выступал за девелопмент.

Поскольку в настоящее время она баллотировалась на пост губернатора штата, я знал, что интервью должно быть коротким и по существу.

Я подготовил несколько вопросов перед нашей встречей и отправил их по факсу в ее офис перед нашей встречей, чтобы дать ей время обдумать свои ответы. Вопросы были сосредоточены на основной теме:

• Можно ли изменить зонирование и плотность населения?
• Сколько времени может потребоваться, чтобы проработать его через совет?
• Какова была вероятность того, что это произойдет?

Все ответы указывали на то, что это будет тяжёлый день на заседании совета, прежде чем они откроют возможность для судебных разбирательств, возбужденных экологическими группами, не говоря уже о гневе избирателей в прилегающих районах.

Я отметил, что экономический спрос на предлагаемую застройку с низким доходом подтверждается высокой арендной платой и ценами продажи, относительно низким коэффициентом вакантных площадей и спросом на качественную школьную систему. Проект был явно финансово осуществим в том виде, в каком он был предложен.

Политик просто заявила, что в этом году выборов зонирование останется в силе и что застройщику не повезло.

В то время как некоторые из этих географических факторов можно было бы смягчить с помощью надлежащей инженерии, а юридические факторы, возможно, удалось бы отменить, установив лучшие отношения с членами городского совета, и в то время как экономические факторы могли продемонстрировать финансовую целесообразность, социальные факторы были огромными и исключали другие факторы.

Экологические группы укрепились в своей позиции и были полны решимости задержать или воспрепятствовать любому девелопменту на этом участке.

Неделю спустя я представил свой окончательный отчет кредитору / клиенту с окончательной оценочной стоимостью в 400 000 долларов. Они не могли поверить, что НЭИ может оказать такое драматическое влияние на стоимость.

Я заверил их, что определение НЭИ было центральным элементом процесса оценки и что предыдущая оценка была гипотетической стоимостью, основанной на ошибочных предположениях, которые, возможно, никогда не следовало делать, когда факты были легко доступны любому, кто хотел посмотреть.

Острова просто не было.

[1] Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 10th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 1992), 6.

 

Оригинал: Sarazen P. (1995), Highest and best use of a vacant parcel, Appraisal Journal, Jul 1, https://www.thefreelibrary.com/Highest+and+best+use+of+a+vacant+parcel.-a017154123