Просто и доступно про НЭИ. Особо ценны семь ключевых моментов анализа НЭИ.
………………………………………………………………………………………………..
В зависимости от того, кого вы спрашиваете, конкретный объект недвижимости может иметь много различных оптимальных применений. Для данного пустыря градостроитель может предусмотреть парк, в то время как застройщик может предпочесть многоквартирный дом, а местные родители могут представить себе новую начальную школу.
Одним из методов определения наилучшего способа использования имущества является система, называемая “наиболее эффективное использование”.
Наиболее эффективное использование (НЭИ) — это термин в сфере недвижимости, обозначающий максимально выгодное использование объекта недвижимости. Он не учитывает социальную или историческую ценность, а также нефинансовые выгоды, такие как открытое пространство. Тем не менее, он остается одним из полезных способов принятия решения о том, как использовать объект.
Что Является Наиболее Эффективным Использованием В Сфере Недвижимости?
Наиболее эффективное использование — это наиболее выгодное использование данного объекта недвижимости. Расчет НЭИ требует, чтобы вы знали текущее использование объекта и рентабельность других возможных видов использования. Как вы можете себе представить, это требует большого анализа и оценок, и может потребоваться некоторое время, чтобы получить точные цифры.
НЭИ также включает в себя любые затраты, которые могут быть понесены при переходе с одного вида использования на другой. Например, преобразование блока домов на одну семью в многоквартирный жилой комплекс влечет за собой затраты на строительство, которые учитываются в уравнении. Если затраты на строительство достаточно высоки, то самым эффективным и оптимальным вариантом все равно могут быть дома на одну семью.
В других случаях НЭИ ограничивается определенным типом использования. Это часто происходит с парковой зоной, где город обязал, чтобы эта территория оставалась общественным пространством. В такой ситуации оценщик может порекомендовать скейт-парк, игровую площадку или выгул собак, но он не порекомендует ресторан быстрого питания.
Каковы 4 Теста Наиболее Эффективного Использования?
Существует четыре стандарта, которым должно соответствовать использование, чтобы быть НЭИ. Оно должно быть:
- Физически возможно
- Юридически допустимо
- Финансово осуществимо
- Максимально продуктивно
Давайте подробнее рассмотрим все четыре.
- Использование, Которое Физически Возможно
Начнем с того, что участок должен быть физически достаточно большим для применения.
Например, предположим, что вы хотите установить магазин big box площадью 60 000 квадратных футов. Если площадь объекта составляет всего 20 000 квадратных футов, у вас не будет достаточно места для размещения магазина.
Еще одним важным фактором является рельеф местности. Возможно, участок достаточно велик для вашего применения, но он находится на экстремальном склоне. В этом случае вы можете рассмотреть другое применение или разделить участок на несколько участков.
Доступность — чрезвычайно важный фактор. Подумайте о том, как люди будут добираться до вашей недвижимости и обратно. Например, вы не должны строить спортивную арену на улице с односторонним движением без парковки.
Концепция физической возможности также может быть использована для оценки существующего объекта. Хорошим примером этого является объект с одним небольшим строением и огромной парковкой. В этом случае недвижимость используется недостаточно эффективно и не по максимуму.
- Разрешенные Законом Виды Использования
В большинстве случаев законно разрешенное использование определяется правилами зонирования вашего местного самоуправления. Большинство объектов недвижимости имеют особые требования в отношении применения, плотности застройки и других характеристик. Также важны минимальные и максимальные размеры участка и здания.
Аналогичным образом, некоторые объекты имеют определенные ограничения. Могут существовать сервитуты на коммунальные услуги или, в случае объектов на набережной, сервитут на техническое обслуживание. Эти обстоятельства могут ограничить то, что вы можете построить на участке или для каких целей он может быть использован. По этим причинам межевая съемка является важной частью процесса оценки.
В некоторых случаях текущее использование может быть “дедушкиным”.
Это означает, что это было законно, когда недвижимость впервые была использована для этого, но с тех пор правила изменились. На данный момент текущее использование все еще является законным, но если недвижимость перестраивается, она должна быть перепрофилирована.
Например, в районе, который сейчас зонирован как жилой, может быть небольшой магазин. Однако, если бы вы купили здание и отремонтировали его, его использование больше не было бы «дедушкиным», поэтому его больше нельзя было бы использовать в коммерческих целях.
- Финансовая целесообразность
Финансовая целесообразность означает определение того, будут ли какие-либо инвестиции реалистичными или расточительными. Например, вы не стали бы строить аэропорт, если в вашем городе уже есть аэропорт, отвечающий всем потребностям города. Вы также не стали бы строить гигантский многоэтажный жилой дом в маленьком городе с низким спросом на жилье.
Финансовая целесообразность часто играет важную роль в мире жилой недвижимости. Когда дом перестраивается или реконструируется, важно построить его по тем же стандартам, что и остальные дома по соседству. Например, представьте себе район, состоящий из небольших, более скромных домов.
Строительство дома большего размера с большим количеством удобств вряд ли будет хорошей инвестицией, потому что любой, кто ищет такой дом, захочет жить в районе, полном больших домов.
Дизайн — это еще одна важная вещь, которую следует учитывать. Иногда архитекторы придумывают уникальные планы, которые выглядят фантастически, но не являются финансово разумными. Здание, похожее на гигантский ананас, было бы привлекательным, но оно было бы неоправданно дорогим по сравнению с более приземленной альтернативой.
- Максимальная производительность
Определение максимальной производительности немного отличается в зависимости от зонирования.
Что касается жилой недвижимости, то наиболее выгодным использованием, как правило, будет то, которое имеет наибольшую финансовую осуществимость. Более дорогие инвестиции вряд ли окупятся, а дешевизна может иметь неприятные последствия.
Когда дело доходит до стоимости жилой недвижимости, “местоположение, местоположение, местоположение” по-прежнему остается эмпирическим правилом. В любом конкретном районе один дом более или менее так же хорош, как и другой. Самое лучшее, что нужно сделать, это убедиться, что он похож по размеру и дизайну на другие в непосредственной близости.
В большинстве случаев, когда вам приходится отдельно говорить о максимальной производительности, это происходит потому, что вы смотрите на коммерческую недвижимость. В отличие от жилых домов, цены на коммерческую недвижимость зависят от гораздо большего числа переменных факторов. Но конечная цель остается прежней: определить наиболее выгодный способ использования имущества. Это часто требует анализа рынка, что повлечет за собой дополнительные расходы.
Чтобы провести анализ, оценщику необходимо будет рассмотреть множество возможных вариантов использования и оценить полученную стоимость. После рассмотрения нескольких вариантов использования оценщик может затем определить, какой из них является самым высоким и лучшим.
Вот краткий пример:
В этом примере торговые площади big box обеспечивают наилучшую отдачу от инвестиций.
| Использование | Цена земли | Затраты на строительство | Конечная рыночная стоимость | Прибыль |
| Стрип-молл | $250,000 | $500,000 | $900,000 | 20% |
| Многоквартирный дом с высокой плотностью застройки | $250,000 | $750,000 | $1,100,000 | 10% |
| Большие торговые площади big box | $250,000 | $400,000 | $800,000 | 23% |
Как Оценщики Прогнозируют Наиболее Эффективное Использование?
Оценщики используют три различных подхода для определения НЭИ объекта недвижимости. Это:
- Подход сравнения продаж
Сравнения продаж — это аналогичные объекты недвижимости в том же районе, которые были недавно проданы. Посмотрев на то, за сколько эти объекты продаются, вы получите приблизительную оценку стоимости вашей недвижимости.
- Затратный подход
Для общественных зданий, таких как школы и библиотеки, нет никакой финансовой прибыли, которую можно было бы измерить. Вместо этого оценщики рассматривают, сколько будет стоить перестройка объекта недвижимости, в сравнении с амортизацией текущей структуры.
- Доходный подход
Проще говоря, будет ли недвижимость стоить больше, если ее использовать для каких-то других целей?
Каковы Ключевые Моменты Анализа Инвестиций И Оценки?
Итак, на что обращает внимание оценщик, когда проводит свой анализ? В общем, он рассматривает семь разных аспектов:
- Тенденции рынка
- Физические характеристики объекта недвижимости
- Атрибуты местоположения объекта недвижимости
- Текущая производительность объекта недвижимости Vs. Потенциальная производительность объекта недвижимости
- Конкурентные участки и Сопоставимые объекты недвижимости
- Существующее использование Vs. Затраты на модификацию
- Финансовые проформы
Тенденции рынка
Текущие тенденции рынка дают представление о том, на какую доходность может рассчитывать владелец недвижимости. Это означает уделять внимание как более широкому, так и местному рынкам аренды. Какова текущая арендная плата за квадратный фут для вашего типа недвижимости? Каковы показатели заполняемости и как долго площади остаются вакантными? Все это может помочь вам спрогнозировать эффективность ваших инвестиций.
Физические Атрибуты
Обветшалая или устаревшая недвижимость не используется по максимуму и наилучшим образом. Например, жилая недвижимость стоит меньше, если в ней есть сквозняки в окнах или протекающая крыша. То же самое относится и к коммерческой недвижимости, в которой отсутствуют современные удобства. В этих случаях оценка часто рекомендует ремонт или модернизацию, а не перестройку или перепрофилирование.
Атрибуты местоположения
Города и районы меняются с течением времени, и разные места становятся более или менее желанными. Возможно, самым масштабным примером этого является строительство системы межштатных автомагистралей в середине 20-го века, когда многие районы были разделены надвое, в то время как в других районах наблюдался бум дорожного движения из-за легкого доступа между штатами.
Изменения в автомобильных дорогах, железнодорожных линиях и других видах транспорта могут повлиять на стоимость недвижимости как в лучшую, так и в худшую сторону.
Текущая производительность и Потенциальная производительность
Иногда тенденции соседства могут переходить от одного типа недвижимости к другому. Это, как известно, произошло на Манхэттене, когда финансовые учреждения начали переносить свои офисы из центра Манхэттена в Мидтаун. Это привело к резкому росту цен на коммерческую аренду в центре города.
Однако снижение цен заставило владельцев недвижимости переоборудовать эти помещения в новые модные многоквартирные дома. Эти переоборудованные здания стали чрезвычайно популярными, и цены на жилую недвижимость взлетели до небес. В этом случае, если бы вы оценивали коммерческое здание в центре Манхэттена, вам нужно было бы рассмотреть его потенциальную стоимость как многоквартирного дома.
Конкурентные участки и Сопоставимые объекты недвижимости
Если вы разрабатываете пустырь, вам нужно подумать о том, сколько местных объектов недвижимости подходят для той же цели. Это необходимо, потому что всегда существует риск того, что в вашем районе произойдет бум на рынке недвижимости. Допустим, вы строите торговый центр, и в течение следующего десятилетия на том же участке дороги будет построено еще одиннадцать. Это может привести к снижению арендной платы, которую вы можете взимать, что повлияет на стоимость
Существующее использование и Затраты на модификацию
Изменение существующего объекта недвижимости повлечет за собой затраты. Даже если измененная недвижимость будет стоить дороже, вы должны подумать, стоит ли она первоначальных инвестиций.
Финансовые проформы
Само собой разумеется, вы всегда должны оценивать потенциальную стоимость как можно более консервативно. Лучше ошибиться в сторону осторожности и не переоценивать потенциальную стоимость вашей недвижимости.
Как Определяется Наиболее Эффективное Использование Вакантных И Улучшенных Объектов Недвижимости?
Для улучшенных объектов НЭИ рассчитывается путем сравнения текущего использования с другими потенциальными видами использования. Это включает в себя базовое сравнение с тем, сколько стоила бы недвижимость, если бы она была свободной. Если ваша недвижимость на самом деле стоила бы больше, если бы она была неразвитой, она функционально устарела, и необходима обширная работа.
Для свободных участков расчет немного отличается. Поскольку строительство недвижимости обходится дорого, вам нужно рассмотреть возможность того, что земля действительно более выгодна в качестве пустого пространства. Если затраты на девелопмент просто слишком высоки, чтобы быть реалистичными, может иметь смысл сидеть на пустой земле в течение нескольких лет.
Резюме
НЭИ любого данного объекта недвижимости — это наиболее выгодное возможное использование. Это может быть коммерческая или жилая застройка, с высокой или низкой плотностью застройки или даже пустырь.
Хотя НЭИ не учитывает социальные и экологические факторы, оно остается ценным показателем для инвесторов в недвижимость.
Оригинал: Esajian P., Highest & Best Use In Real Estate: Definition & FAQs, FortuneBuilders, https://www.fortunebuilders.com/highest-and-best-use/