В любом задании по оценке важность определения проблемы оценки будет определять объем работы. Наиболее эффективное использование (НЭИ) объекта определяется впоследствии. Почему НЭИ так важно в процессе оценки? Это потому, что НЭИ определяет наиболее выгодное использование участка, будь то свободная земля или улучшенная недвижимость на участке.

Эта статья относится как к оценщикам жилья, так и к оценщикам коммерческих объектов. НЭИ обычно требует меньшего анализа при оценке существующего объекта недвижимости, а не предполагаемого в будущем объекта недвижимости. Однако уже улучшенная структура не всегда обеспечивает НЭИ.

Пятое издание The Dictionary of Real Estate Appraisal Appraisal Institute определяет НЭИ как: разумно вероятное и законное использование свободной земли или улучшенной недвижимости, которое физически возможно, надлежащим образом обосновано, финансово осуществимо и дает максимальную стоимость.

В большинстве учебников не упоминается “надлежащее обоснование” как часть определения НЭИ. В Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)  нет определения НЭИ. Однако, если отчет об оценке подготовлен, он требует, чтобы оценщик обобщил основания и обоснования этого мнения.

На базовых курсах оценки нас обучают различным теориям оценки и подходам к оценке. Важным элементом подготовки НЭИ является понимание рыночных сил, которые влияют на объект недвижимости.

Каковы окружающие объекты? Похожи ли они на ваш объект оценки? Это наиболее важно при оценке предполагаемой в будущем строительной структуры, будь то жилая или коммерческая недвижимость.

Большинство оценщиков жилья используют форму Fannie Mae и довольствуются отметкой “да”, указывающей на то, что НЭИ объекта в качестве улучшенного — это его текущее использование. Но оценщик, который не думает дальше отметки “да”, оказывает медвежью услугу своему клиенту, не понимая, что такое НЭИ.

 

Четыре теста максимального и наилучшего использования

 

Четыре критерия НЭИ:

(1) юридическая допустимость

(2) физическая возможность

(3) финансовая осуществимость и

(4) наибольшая прибыльность.

Первые два теста взаимозаменяемы по порядку, и во многих случаях последние два комбинируются.

Шаги три и четыре (финансовая осуществимость / наибольшая прибыльность) не могут быть определены до тех пор, пока не будут проанализированы первые два шага.

 

Юридическая допустимость

 

Допустимое с юридической точки зрения в первую очередь относится к зонированию недвижимости и его ограничениям, таким как ограничение на действие.

По большей части оценщики жилья сосредотачивают свой анализ на различных аспектах зонирования, таких как минимальный размер участка и максимальный размер здания.

Прибрежные объекты могут иметь сервитут на техническое обслуживание, который влияет на существующую или предполагаемую строительную структуру.

Поэтому обязательно получите текущий обзор объекта недвижимости.

Для коммерческих оценщиков зонирование становится все большей проблемой из-за высоты и размера здания.

При оценке жилого комплекса важно учитывать плотность или количество единиц на акр многоквартирного дома.

Необходимо провести межевание, чтобы указать, есть ли какие-либо ограничения или посягательства.

Другое соображение заключается в том, является ли существующая строительная структура юридически несоответствующим использованием.

Юридически несоответствующее использование может быть “дедушкиным”, что означает, что структура может оставаться такой, какая она есть, но ее нельзя строить сегодня, согласно текущим требованиям зонирования. При этом она считалась законной, когда была построена. Примером законного, несоответствующего требованиям использования может быть дуплекс на участке, предназначенном для проживания одной семьи или многоквартирного дома, с более высокой плотностью, чем это допустимо сегодня.

 

Физическая возможность

 

При определении того, что физически возможно оценщик должен учитывать размер, форму, топографию и доступность участка.

• Достаточен ли размер участка для создания улучшения?
• Что, если участок намного больше, чем окружающие участки?
• Можно ли физически разделить участок на дополнительные участок?
• Является ли участок ровным или наклонным, требующим дополнительной заливки для его выравнивания, или это типично для объектов в этой области?
• Легко ли добраться до объекта?
• Это улица с односторонним движением, разделенная дорога или главная магистраль?

Все эти ситуации должны быть приняты во внимание и при необходимости упомянуты в отчете. Даже если на земельном участке уже есть улучшения, вы должны объяснить это в своем отчете об оценке, чтобы ваш клиент полностью понимал объект, который вы оцениваете.

Анализ “физической возможности” также может изучить текущие улучшения. Существующее строение, которое недоиспользует участок, например, небольшое строение на большом участке, должно учитывать эту проблему в отчете об оценке. Это пример несоответствующего использования, которое не обязательно является законным несоответствующим использованием. Это также может рассматриваться как временное использование или оцениваться только для учаська.

 

Осуществимо с финансовой точки зрения

 

Возможность, с финансовой точки зрения также может быть рассмотрено как то, является ли недвижимость экономически целесообразной. Это относится к НЭИ, как если бы участок был вакантным. Опять же, важно знать окружающие объекты. Если предполагаемая недвижимость будет среднестатистическим жильем для одной семьи, скорее всего, было бы нецелесообразно с финансовой точки зрения иметь дом, в который планируется включить много дополнительных удобств высокого класса по сравнению с окружающими домами, потому что это привело бы к чрезмерному улучшению.

То же самое относится и к предполагаемому большому двухэтажному дому, общая жилая площадь которого в два раза больше, чем у одноэтажных домов в окрестностях. Оценщик должен упомянуть в отчете, что затраты строительства улучшений значительно превышают затраты строительства типичного дома, который более приемлем в непосредственной близости. Никто не хочет платить доллар за доллар за большой дом, если он единственный, подобный ему в квартале. Стоимость, полученная с помощью затратного подхода будет больше, чем при использовании метода сравнения продаж, если только вы не вычтете функциональное устаревание, которое будет сложно определить количественно.

Еще одним соображением является дизайн объекта недвижимости. Есть много необычно спроектированных домов, которые мог бы хотеть только владелец недвижимости. На Флорида-Кис есть один дом, который имеет форму носа рыболовецкого судна с двухэтажным маяком, прикрепленным к его борту. Я также видел коммерческие объекты, где дизайн здания уникален для данного района. Затраты строительства этих структур нецелесообразны с финансовой точки зрения и будут больше, чем финансовая отдача.

 

Наибольшая прибыльность

 

Наиболее прибыльное (выгодное) использование, как правило, относится к коммерческой недвижимости.

Суть в том, какой будет самый высокий чистый доход для предлагаемой строительной структуры.

Для определения наиболее выгодного использования может потребоваться анализ рынка или технико-экономическое обоснование. Прежде чем принять задание и назначить плату, сообщите своему клиенту, в чем будет заключаться объем вашей работы.

Коммерческий оценщик, оценивающий свободный коммерческий участок на углу оживленного перекрестка, должен рассмотреть, какой тип коммерческой недвижимости следует построить и его наиболее выгодное использование. Для коммерческого оценщика вывод о НЭИ более конкретен в отношении типа улучшения, которое должно быть построено (магазин, офис, ресторан быстрого питания, станция технического обслуживания и т.д.). Опять же, для этого потребуется анализ чистого операционного дохода для каждого потенциального здания, которое может быть юридическии и физически построено на месте.

Для оценщиков жилья финансово обоснованное использование обычно идет рука об руку с наиболее выгодным использованием и может быть объединено. Оценщику жилья не обязательно быть настолько специфичным для конкретного типа дома, который будет построен. В утверждении “дом есть дом” есть доля правды, хотя размер предполагаемого дома может основываться на типичном соотношении площадей земли и здания в непосредственной близости, а также на том, какой тип дома следует построить, исходя из спроса на момент оценки (размер, дизайн / стиль, удобства и т.д.). Но оценщик жилья не делает такого конкретного вывода. Это зависит от владельца или покупателя недвижимости.

 

Важность анализа максимального и наилучшего использования “по мере улучшения”

 

Что, если назначение оценки предназначено для дома, предназначенного для проживания одной семьи, а существующая строительная структура очень старая, а рыночная активность в этом районе отражает спрос на индивидуальные дома? Старые дома покупаются и сносятся, чтобы освободить место для строительства домов под заказ.

Вам необходимо определить, является ли существующий дом временным использованием с некоторой добавленной стоимостью. В этом случае ваш вывод о НЭИ будет указывать на то, что вы используете метод сравнения продаж с другими, более старыми домами для одной семьи в качестве аналогов. Однако, если существующий дом вышел из строя и имеет нулевой оставшийся экономический ресурс, он все еще может иметь срок полезного использования для домовладельца, даже если улучшения не вносят вклад в общую стоимость имущества.

Ваш вывод о НЭИ будет указывать на то, что вы используете метод сравнения продаж для свободных участков или других домов, не имеющих вклада в стоимость единого объекта. В любом случае, лучший способ определить, влияют ли улучшения на общую стоимость, — это оценить землю. Для тех оценщиков жилья, которые используют затратный подход в своем отчете об оценке, точная оценка участка важна для старого дома. Найдите продажи земли или проведите надлежащий анализ выделения земли. Не просто указывайте в своем отчете, что стоимость участка была основана на продаже земли и / или добыче земли.

 

Задание на оценку для коммерческих оценщиков

 

Что происходит, когда оценочным назначением является дом, который изначально был зонирован как резиденция для одной семьи, но там где зонирование изменилось на коммерческое использование?

Примером может служить оценка пустующего дома, расположенного на оживленной улице и окруженного другими домами. Объекты вдоль этой улицы ранее предназначались для проживания одной семьи, но теперь предназначены для использования как небольшие офисы. Многие из них были преобразованы в небольшие медицинские кабинеты. Через дорогу находятся односемейные резиденции с аналогичными зданиями и размерами участка, которые остались зонированными для проживания одной семьи.

Частью анализа НЭИ будет определение того, является ли стоимость дома, предназначенного для офисного использования, больше, чем у домов через дорогу, предназначенных для проживания одной семьи. В этом случае оценщику нужно будет не только найти продажи других бывших домов, которые были переоборудованы в офис, но и, скорее всего, придется использовать доходный подход, чтобы определить, является ли стоимость, указанная доходным подходом, больше, чем стоимость, указанная методом сравнения продаж. Если вывод о НЭИ — использование в качестве офиса, то для этого потребуется сертифицированный штатом общий оценщик недвижимости из-за коммерческого статуса объекта и потенциального использования в качестве офисного здания. Подобные сценарии важно понимать, прежде чем приступать к выполнению задания.

 

Требования USPAP для оценщиков жилых и коммерческих помещений

 

Оценщики, которые думают, что достаточно указать НЭИ объекта “как улучшенное”, ошибаются.

Несмотря на то, что в форме URAR 1004 оценщику жилья предлагается установить флажок, является ли НЭИ объекта недвижимости его текущим использованием, этого недостаточно для удовлетворения требования USPAP указать, почему.

Правило стандартов 2-2 (a) (ix) указывает: “укажите использование недвижимости, существующей на дату оценки, и использование недвижимости, отраженное в оценке”.

Но правило стандартов 2-2 (a) (x) идет дальше, заявляя: “когда оценщик составил мнение о наиболее эффективном использовании, обобщите основания и обоснование этого мнения”.

Это требование также относится к коммерческим оценщикам.

Достаточно простого абзаца, чтобы охватить все четыре части НЭИ. Ниже приведен пример из отчета об оценке жилого помещения, который можно использовать и при необходимости изменять:

 

“Объект является юридически допустимым использованием, основанным на его текущем зонировании.

Кроме того, размер участка, форма и соотношение площадей земли и здания позволяют сохранить существующую структуру и указывают на хорошее использование улучшений.

Исходя из текущих рыночных условий, существующая строительная структура — резиденция для одной семьи — является финансово целесообразным и максимально продуктивным использованием.

Наиболее эффективным использованием земельного участка, как если бы он был вакантным, было бы строительство дома для одной семьи ”.

 

Для коммерческого оценщика определение максимально продуктивного использования имущества и, в конечном счете, наиболее эффективного и использования может быть более сложным. Потребуется более подробное объяснение.

Оригинал: Spool P.G. (2014), Highest and Best Use Analysis, Working RE Magazine, Summer, https://www.workingre.com/highest-best-use-analysis-2/