Текущее время говорит о том, что новые реалии будут отличаться от привычных. Нас всех ждет экономический шторм под названием «делевиридж», что означает стремление жить без долгов. Инвесторы бегут со всех рынков и будут пересматривать свои инвестиционные стратегии. Технический прогресс развивает нейронные сети, заменяя труд оценщиков. Самое главное, что в этой неопределенной динамике, мы не смогли построить организационную систему, способную быстро решать сложные вопросы. Конечно, можно продолжать делать вид, что изменения нас касаются только при распределении бюджета и внешней помощи. Продолжать считать эти вопросы «не нашими», не важными и не влияющими на экономику страны. Действительно, рынок часто не обращал внимания на экологические и энергетические изменения, справедливую, инвестиционную стоимость и системы контроля за бюджетами и предприятиями – монополистами или с существенным государственным участием. По мере того, как эти и другие вопросы становятся понятными, они входят в нашу повседневную практику, а мы не понимаем как на них реагировать или делаем это с большим опозданием.

Хорошим примером является энергетические проблемы и связанные с ними вопросы экологии и промышленного развития. Мы не просто проигнорировали сигналы о строительстве энергоэффективных производств, логистических цепочек и другие моменты стандартизации и маркировок территориального развития и усугубили «неожиданный» энергетический кризис. Другие вопросы протекают по такому же принципу. Например, рынки недвижимости постсоветского пространства, по всем отраслям, погрязли в коррупции и проигрывают конкуренцию не только развитым и развивающимся странам, но и смежным рынкам, например финансовым.

Множество вопросов, связанных с развитием, кажутся сложными. Пробелы регулирования, информационного вакуума, нарастающего разрыва в уровне организации усиливают желание оставить разбирательства «более развитым» коллегам. Это — ошибка и сейчас никаких сомнений в обратном нет. Все эти ограничения не должны останавливать, потому что современное развитие направлено на долгосрочную перспективу и от оценщиков необходимо требовать не только текущих измерений, но и выявления ожиданий, рисков в условиях информационной неопределённости и аналитических инструментов.

Молдова уже по-полной ощущает последствия мирового экономического цунами. Республика сегодня лидирует по темпам и уровню инфляции среди европейских стран. В мае инфляция достигла 29%, сейчас 35% — рекордный показатель за последние 20 лет. Инфляция, в свою очередь, ведёт к снижению уровня реальных доходов населения и является «прелюдией» к стагфляции — одновременному росту цен и торможению экономики (по данным статистики рост ВВП в первом квартале составил чуть более 1%).

При этом, основным, а по сути единственным, инструментом борьбы с инфляцией, применяемым сегодня НБМ является рост ключевой ставки, что на фоне ограниченных и сокращающихся возможностей государства поддержать бизнес и население, может привести к ещё большему торможению экономики.

Вполне очевидно, что в ближайшие месяцы экономическая ситуация не улучшится. Напомним, Молдова является нетто-импортером всех видов топливно-энергетических ресурсов, а значит рост цен на энергоносители, в том числе и на европейском рынке, обеспечит дальнейшее подорожание товаров и услуг. И, как следствие, в совокупности ставит под угрозу сам факт выживания страны.

Сейчас, спектр антикризисных мер, которые предлагает правительство крайне ограничен, и во многом связан с своевременным поступлением в страну очередного внешнего транша. При этом власти фактически игнорируют всё ещё существующие внутренние возможности, которые при конструктивном взаимодействии государства, бизнеса и профессионального сообщества, уже в краткосрочной перспективе, могут превратиться из терры-инкогнито в источник развития и стабильного наполнения бюджета. Одним из таких направлений – является рынок недвижимости и, в первую очередь, оценочная деятельность. На чем мы и концентрируем свое внимание.

 

В Журнале «Европейский Оценщик» № 27 от сентября 2022 года, вышла статья украинских коллег Драпиковский А.И., Иванова И.Б. «Концепция определения стоимости при оценке ущерба». Позиция коллег объясняется геополитическими реалиями. На наш взгляд сейчас большой соблазн выстраивать территориальное развитие по лекалам, шаблонам и на скорость. Но если делать упор на «ущерб», то есть риски отойти от «развития».

Когда мы говорим об ущербе, то в основном понимаем недвижимость, игнорируя иные имущественные характеристики. Полагаем, что развитие в современных условиях должно быть ориентировано на полный потенциал территории, включая бизнес и нематериальный актив. Долгий опыт Молдовы тому подтверждение. Искусственное разделение потенциала страны на недвижимость, нематериальный актив и остальное с дополнительным дроблением по функциональному регулирование привели к большим разрушениям в экономике, чем в соседней Украине, которая находится под грузом военного давления.

Именно по этой причине, мы считаем, что любое территориальное развитие должно опираться на потенциал полного комплекта имущества территории, измеряемого на текущий момент и в динамике процессов, с учетом социальных благ.

На наш взгляд, важнейшей задачей оценки на современном этапе является участие в вопросах устойчивого территориального развития. В соответствии с ЕСО 2020, устойчивость — способность выдерживать испытание временем, а устойчивое развитие подразумевает наличие согласования устойчивости с любыми изменениями. Вопрос устойчивости является по своей сути вопросом использования территорий, земельных участков. Это – важный этап изменения. Ранее мы регулярно сталкивались с устойчивостью, например, устойчивый денежный поток. При этом, мы уделяли внимание процессам, но мало задумывались над УСТОЙЧИВОСТЬЮ. Учитывая то, что в наших условиях экономические, политические и социальные процессы часто разнонаправленные, важно на начальном этапе устойчивость воспринимать как процесс, а не как цель. Вопрос устойчивости должен войти в обиход современного оценщика, равно как и некоторые другие термины. Развитие или потенциал имущества будет изменяться вместе с территориальным развитием, он может приносить имуществу дополнительную стоимость, а может обесценивать объект об этом надо помнить, равно как и о том, что территории составляют экономический каркас больших образований (страны) и важно соблюдать баланс при их развитии. Еще раз важно напомнить, что мы говорим о полном комплекте имущества территории, а не только о недвижимости.

Территориальное развитие может негативно влиять на стоимость. Например, затраты на модернизации или улучшения территорий, на соблюдение стандартов и прочее могут негативно влиять на рыночную стоимость, но быть крайне полезными для развития.   Нам кажется крайне важным в современных условиях, при определении государственной политики устойчивого территориального развития уходить от «рыночной стоимости». В основе модели территориального развития должен быть заложен принцип измерения капитала как социального блага, вне зависимости от существования и уровня развития рынка. Измерять следует не только в деньгах, но в качественных параметрах — вода, воздух, почва, благосостояние людей являются основным источником, порождающим услуги и правильное измерение динамики этих показателей должно стать обязательным условием формирования государственной политики.  Большая вероятность, что такие подходы очень часто могут основываться на предположениях, отличающихся от тех, к которым привыкло общество. Полученные в результате оценки могут иметь очень чувствительные к изменениям эффекты, являться полезными для государственной политики, но не будут отражать ни рыночной, ни справедливой стоимости. Такую стоимость, лучше всего понимать как отражающую инвестиционную стоимость в контексте общественной ценности. При формировании оценочной среды, государственная роль должна сводиться к адаптации этих процессов к их участию в качестве справедливой или рыночной стоимости. В этом заключается правильный и современный подход к формированию оценочной среды, который способен привести к устойчивому развитию. Важно понимать, что при реализации программ территориального развития, могут возникнуть другие стоимости, например, «зеленая стоимость». Подобные стоимости могут быть важными и даже выделенными в отдельные теоретические конструкции, но следует понимать, что они не могут существовать самостоятельно, а только являются полезным дополнением и частью рыночной, справедливой или инвестиционной стоимости.

Если отойти от рыночной стоимости при управлении рынками, то намного проще будет понимать происходящие процессы и правильно их интерпретировать. Например, на сильном рынке участники могут не акцентировать внимание на факторах устойчивости, а слабые рынки будут дифференцировать объекты по критериям устойчивости, ориентируясь на инвестиционную стоимость, которая значительно больше рыночной. Это может быть рассмотрено как возможности или ограничения для развития рынка и государству надо правильно реагировать на эти сигналы. Определённые важные дополнения к конструкциям могут быть значимыми, например – использование экологических материалов в строительстве, но искусственно понижены рынком в стоимости до уровня рыночных данных.

Современная задача оценщика — высказать не мнение, а суждение о стоимости на основании доступных на рынке данных так, чтобы заказчик смог на них положиться в зависимости от целей оценки. Понять и интерпретировать все вопросы и по возможности реакцию рынка на них, применяя профессиональное суждение к имеющимся данным при определении стоимости в конкретный момент времени. Современная задача государства — сформировать культуру, в соответствии с которыми вопросы устойчивости будут неотъемлемым важной частью правил и этической культуры. Суть культуры заключается в том, что факторы, которые формируют устойчивость имеют значение для изменения стоимости в будущем. Это достигается за счет стандартизации. Объекты, отвечающие определенным стандартам, будут расти в цене, обратно (несоответствующие) будут подвержены риску падения цены. Когда мы говорим о вопросах устойчивости, акцент будет смещаться к решению конкретных проблем и очень важно определить проблемы, которые будут доминировать. Например, при формировании стратегии городского развития, направленного на решение задач, установленных в концепции, необходимо определить показатели, которые будут измерять правильность реализации и выбранных суждений – качество уровня жизни населения, инновационно – экономические показатели и т.п..

Исследовать влияние таких факторов на стоимость можно любыми принятыми методами в рамках сравнительного, доходного и затратного подхода. В зависимости от качества, полноты и уместности имеющихся данных, а также от навыков объективного анализа можно использовать статистические методы расчета. Даже корректное применение методов в условиях информационной недостоверности, генерирует риски получения неопределенных результатов с чрезмерной чувствительностью к допущениям, которые могут не признаваться рынком (отличаться от него). В этом контексте затронем применение затратного подхода, который является по сути способом учета денежных потоков в проекте расчета формирования недвижимости в зависимости от ее цикла.  При расчете устойчивого развития при использовании затратного метода следует ориентироваться на анализ затрат жизненного цикла– приведенная стоимость затрат с учетом всего оставшегося срока службы объекта (включая расходы на строительство, эксплуатацию, техническое обслуживание и снос).  Поэтому, оценка в современных условиях для устойчивого развития требует при определении стоимости:

— идентифицировать, описать и обратить внимание на все характеристики имущества;

— определить качественные характеристики оцениваемого имущества;

— при проведении оценки отдельно определять допущения, на основании которых определена стоимость в плане влияния на нее характеристик территориального развития.

Дополнительная роль государства в создании условий функционирования рынка является в измерении и обеспечение эффективного движения капитала внутри страны. Этот процесс должен стать государственной программой на долгие годы. Без современного института оценки невозможно не только обеспечить такое движение, но и сократить катастрофический разрыв между официальной и реальной повесткой.

 

Дмитрий Тэрэбуркэ, REV, Директор Общественной Ассоциации «Общество Независимых Оценщиков Республики Молдовы» — SEI RM.

e-mail: d.taraburca@sei.md

+37369121493