Содержание | Параграфы |
Введение | 10 |
Рыночный подход | 20 |
Методы рыночного подхода | 30 |
Доходный подход | 40 |
Методы доходного подхода | 50 |
Затратный подход | 60 |
Методы затратного подхода | 70 |
Обесценение / Устаревание | 80 |
Модели оценки | 90 |
10. Введение
10.1. Необходимо рассмотреть соответствующие подходы к оценке. Для определения стоимости в соответствии с базой оценки может быть использован один или несколько подходов к оценке. Три подхода, описанные и определенные ниже, являются основными подходами, используемыми при оценке. Все они основаны на экономических принципах ценового равновесия, ожидания выгод или замещения. Основными подходами к оценке являются:
- рыночный подход,
- доходный подход и
- затратный подход.
10.2. Каждый из этих подходов к оценке включает в себя различные, детализированные методы применения.
10.3. Цель выбора подходов и методов оценки актива состоит в том, чтобы найти наиболее подходящий метод в конкретных обстоятельствах. Ни один метод не подходит во всех возможных ситуациях. В процессе отбора следует, как минимум, учитывать:
- соответствующую базу(-ы) оценки и предпосылку(-и) оценки, определяемые условиями и целью задания на оценку,
- соответствующие сильные и слабые стороны возможных подходов и методов оценки,
- целесообразность каждого метода с учетом характера актива и подходов или методов, используемых участниками соответствующего рынка, и
- наличие надежной информации, необходимой для применения метода (ов).
10.4. Оценщики не обязаны использовать более одного метода для оценки актива, особенно если оценщик с высокой степенью уверенности в точности и надежности одного метода, учитывает факты и обстоятельства выполнения задания по оценке. Однако оценщикам следует учитывать возможность использования нескольких подходов и методов, и для определения стоимости следует рассмотреть и может быть использовать более одного подхода или метода оценки, особенно в тех случаях, когда недостаточно фактических или наблюдаемых исходных данных для получения надежного заключения с помощью одного метода. Если используется более одного подхода и метода или даже несколько методов в рамках одного подхода, вывод о стоимости, основанный на этих нескольких подходах и/или методах, должен быть обоснованным, а процесс анализа и согласования различных значений в единый вывод, без усреднения, должен быть описан оценщиком в отчёте об оценке соответствующим образом.
10.5. Хотя в настоящем стандарте рассматриваются определенные методы в рамках затратного, рыночного и доходного подходов, он не содержит исчерпывающего перечня всех возможных методов, которые могут оказаться подходящими. Выбор подходящего метода (ов) для каждого задания по оценке является обязанностью оценщика. Соблюдение требований IVS может потребовать от оценщика использования метода, не определенного или не упомянутого в IVS.
10.6. Когда различные подходы и/или методы приводят к значительным расхождениям в показателях стоимости, оценщик должен выполнить соответствующие процедуры, чтобы понять, почему показатели стоимости различаются, поскольку, как правило, нецелесообразно просто взвешивать два или более различных показателя стоимости. В таких случаях оценщикам следует пересмотреть руководство, приведенное в пункте 10.3, чтобы определить, обеспечивает ли один из подходов/методов лучшее или более надежное определение стоимости.
10.7. Оценщики должны максимально эффективно использовать соответствующую наблюдаемую рыночную информацию во всех трех подходах. Независимо от источника исходных данных и допущений, используемых при оценке, оценщик должен провести соответствующий анализ, чтобы оценить эти исходные данные и допущения, и их соответствие целям оценки.
10.8. Хотя ни один подход или метод не применим во всех обстоятельствах, информация о ценах на активном рынке, как правило, считается наиболее убедительным доказательством стоимости. Некоторые базы оценки стоимости могут запрещать оценщику вносить субъективные корректировки в информацию о ценах на активном рынке. Информация о ценах на неактивном рынке все еще может быть хорошим свидетельством стоимости, но могут потребоваться субъективные корректировки.
10.9 При определенных обстоятельствах оценщик и клиент могут договориться о подходах к оценке, методах и процедурах, которые будет использовать оценщик, или об объеме процедур, которые он будет выполнять. В зависимости от ограничений, налагаемых на оценщика, и выполняемых процедур, такие обстоятельства могут привести к оценке, не соответствующей требованиям IVS.
10.10. Оценка может быть ограниченной в тех случаях, когда оценщик не в состоянии использовать подходы, методы и процедуры оценки, которые применила бы разумная и информированная третья сторона, и разумно ожидать, что влияние ограничения на оценку стоимости может быть существенным.
20. Рыночный подход
20.1. Рыночный подход позволяет определить стоимость актива путем сравнения его с идентичными или сопоставимыми (то есть аналогичными) активами, по которым имеется информация о ценах.
20.2. Рыночный подход должен применяться и иметь значительный вес при следующих обстоятельствах:
- рассматриваемый актив недавно был продан в рамках сделки, приемлемой для рассмотрения на базе стоимости,
- рассматриваемый актив или по существу аналогичные активы активно торгуются на бирже и/или
- имеются частые и/или недавние заметные операции с, по существу, аналогичными активами.
20.3. Хотя вышеуказанные обстоятельства указывают на то, что рыночный подход должен применяться и иметь значительный вес, когда вышеуказанные критерии не соблюдаются, ниже приведены дополнительные обстоятельства, при которых рыночный подход может быть применен и иметь значительный вес. При использовании рыночного подхода в следующих обстоятельствах оценщику следует рассмотреть возможность применения и взвешивания каких-либо других подходов для подтверждения оценки, полученной на основе рыночного подхода:
- сделки, связанные с рассматриваемым активом или по существу аналогичными активами, были совершены недостаточно недавно, учитывая уровень волатильности и активности на рынке.
- актив или, по существу, аналогичные активы обращаются на бирже, но не активно.
- информация о рыночных сделках доступна, но сопоставимые активы имеют существенные отличия от рассматриваемого актива, что потенциально требует субъективных корректировок.
- информация о недавних сделках не является достоверной (например, слухи, недостающая информация, покупатель-синергетик, сделки не «на расстоянии вытянутой руки», неудачная продажа и т.д.).
- важнейшим элементом, влияющим на стоимость актива, является цена, которую он мог бы получить на рынке, а не затраты на воспроизводство или способность актива приносить доход.
20.4. Неоднородный характер многих активов означает, что зачастую невозможно найти рыночные доказательства сделок с использованием идентичных или сходных активов. Даже в тех случаях, когда рыночный подход не используется, следует максимально использовать рыночные исходные данные при применении других подходов (например, рыночных параметров оценки, таких как эффективная доходность и нормы прибыли).
20.5. Когда сопоставимая рыночная информация не относится к точному или, по существу, одинаковому активу, оценщик должен провести сравнительный анализ качественных и количественных сходств и различий между сопоставимыми активами и объектом оценки. Часто бывает необходимо внести корректировки на основе этого сравнительного анализа. Эти корректировки должны быть обоснованными, и оценщики должны задокументировать причины этих корректировок и то, как они были определены количественно.
20.6. Рыночный подход часто использует рыночные мультипликаторы, полученные из набора сопоставимых объектов, каждый из которых имеет разные мультипликаторы. Выбор подходящего мультипликатора в пределах диапазона требует суждения с учетом качественных и количественных факторов.
30. Методы рыночного подхода
Метод сопоставимых транзакций
30.1. Метод сопоставимых транзакций, также известный как метод базовых транзакций, использует информацию о сделках с активами, которые являются одинаковыми или сходными с рассматриваемым активом, для определения стоимости.
30.2. Когда рассматриваемые сопоставимые транзакции связаны с соответствующим активом, этот метод иногда называют методом предшествующих транзакций.
30.3. Если за последнее время было совершено несколько сделок, оценщик может рассмотреть цены на идентичные или сходные активы, которые представлены на бирже или предлагаются к продаже, при условии, что актуальность этой информации четко установлена, критически проанализирована и задокументирована. Этот метод иногда называют методом сопоставимых листингов, и его не следует использовать в качестве единственного показателя стоимости, но его может быть целесообразно рассматривать вместе с другими методами. При рассмотрении объявлений или предложений о покупке или продаже вес, придаваемый объявлениям/цене предложения, должен учитывать уровень приверженности, присущий цене, и то, как долго объявление/предложение находится на рынке. Например, предложению, представляющему собой обязательное к исполнению обязательство купить или продать актив по определенной цене, может быть придан больший вес, чем указанной цене без такого обязательного к исполнению обязательства.
30.4. Метод сопоставимых транзакций может использовать множество различных сопоставимых доказательств, также известных как единицы сравнения, которые формируют основу для сравнения. Например, некоторые из многих распространенных единиц сравнения, используемых для оценки объектов недвижимости, включают цену за квадратный фут (или за квадратный метр), арендную плату за квадратный фут (или за квадратный метр) и ставки капитализации. Некоторые из многих распространенных единиц сравнения, используемых при оценке бизнеса, включают мультипликаторы EBITDA (прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации), прибыли, выручки и балансовой стоимости. Некоторые из многих распространенных единиц сравнения, используемых при оценке финансовых инструментов, включают такие показатели, как доходность и спред процентных ставок. Единицы сравнения, используемые участниками, могут отличаться в зависимости от класса активов, а также в зависимости от отраслей и географии.
30.5. Разновидностью метода сопоставимых транзакций является матричное ценообразование, которое в основном используется для оценки некоторых видов финансовых инструментов, таких как долговые ценные бумаги, не полагаясь исключительно на котировки конкретных ценных бумаг, а скорее полагаясь на соотношение ценных бумаг с другими базовыми ценными бумагами, котируемыми на бирже, и их атрибуты (т.е., выход).
30.6. Ключевыми этапами метода сопоставимых транзакций являются:
- определение единиц сравнения, которые используются участниками соответствующего рынка,
- определить соответствующие сопоставимые транзакций и рассчитать ключевые показатели оценки для этих операций,
- провести последовательный сравнительный анализ качественных и количественных сходств и различий между сопоставимыми активами и рассматриваемым активом,
- внести необходимые корректировки, если таковые имеются, в показатели оценки, чтобы отразить различия между сопоставимыми активами и объектом оценки (см. пункт 30.12(d)),
- применить скорректированные показатели оценки к рассматриваемому активу и
- если использовалось несколько показателей оценки, согласовать показатели стоимости.
30.7. Оценщик должен выбирать сопоставимые сделки в следующем контексте:
- свидетельства о нескольких сделках, как правило, предпочтительнее, чем об одной сделке или событии,
- свидетельства о сделках с очень похожими активами (в идеале идентичными) дают лучшее представление о стоимости, чем активы, цены которых требуют существенных корректировок,
- сделки, которые совершаются ближе к дате оценки, более эффективны. репрезентативнее рынка на эту дату, чем более ранние сделки, особенно на волатильных рынках,
- для большинства методов определения стоимости сделки должны проводиться на расстоянии вытянутой руки между несвязанными сторонами,
- должна быть доступна достаточная информация о сделке, позволяющая оценщику составить разумное представление о сопоставимом активе и оценить показатели оценки/сопоставимые доказательства,
- информация о сопоставимые операции должны проводиться из надежного источника, пользующегося доверием, и
- фактические операции обеспечивают лучшие доказательства оценки, чем предполагаемые операции.
30.8. Оценщик должен проанализировать и внести корректировки в отношении любых существенных различий между сопоставимыми сделками и рассматриваемым активом. Примеры общих различий, которые могут потребовать внесения корректировок, могут включать, но не ограничиваться ими:
- существенные характеристики (возраст, размер, технические характеристики и т.д.),
- соответствующие ограничения либо на рассматриваемый актив, либо на сопоставимые активы,
- географическое положение (местонахождение актива и/или место, где с активом, вероятно, будут совершаться сделки/использоваться) и связанные с этим экономические последствия. и нормативно-правовая среда,
- прибыльность или способность активов приносить прибыль,
- исторический и ожидаемый рост,
- доходность/купонные ставки,
- виды обеспечения,
- необычные условия в сопоставимых сделках,
- различия, связанные с товарностью и характеристиками контроля сопоставимых и рассматриваемый актив и
- характеристики владения (например, юридическая форма владения, процентная доля владения).
Метод принципов публично торгуемых сопоставимых объектов (Guideline publicly-traded comparable method)
30.9. Метод, основанный на принципах публичной торговли, использует информацию о сопоставимых объектах публичной торговли, которые являются одинаковыми или сходными с рассматриваемым активом, для определения стоимости.
30.10. Этот метод аналогичен методу сопоставимых транзакций. Однако существует ряд отличий, связанных с тем, что сопоставимые активы обращаются публично, а именно:
- показатели оценки/сопоставимые данные доступны на дату оценки,
- подробная информация о сопоставимых объектах легко доступна в открытых отчетах, и
- информация, содержащаяся в открытых отчетах, подготовлена в соответствии с общепринятыми стандартами бухгалтерского учета.
30.11. Этот метод следует использовать только в том случае, если рассматриваемый актив в достаточной степени аналогичен сопоставимым активам, находящимся в публичной продаже, чтобы обеспечить возможность значимого сравнения.
30.12. Ключевыми шагами в рамках руководства по методу сопоставимости, обращающемуся на бирже, являются:
- определить показатели оценки/сопоставимые данные, которые используются участниками соответствующего рынка,
- определить соответствующие принципы для публично торгуемых сопоставимых активов и рассчитать ключевые показатели оценки для этих сделок,
- провести последовательный сравнительный анализ качественных и количественных сходств и различий между сопоставимыми объектами публичной торговли и рассматриваемым активом,
- внести необходимые корректировки, если таковые имеются, в показатели оценки, чтобы отразить различия между рассматриваемым активом и сопоставимыми объектами публичной торговли,
- применить скорректированный показатели оценки для рассматриваемого актива и
- если было использовано несколько показателей оценки, взвесьте показатели стоимости.
30.13. Оценщик должен выбирать публично торгуемые сопоставимые объекты в следующем контексте:
- рассмотрение нескольких публично торгуемых сопоставимых объектов предпочтительнее использования одного сопоставимого объекта;
- данные, полученные из аналогичных публично торгуемых сопоставимых ценных бумаг (например, с аналогичным сегментом рынка, географическим районом, размером выручки и/или активов, темпами роста, нормой прибыли, левереджем, ликвидностью и диверсификация) дает лучшее представление о стоимости, чем сопоставимые ценные бумаги, которые требуют существенных корректировок, и
- ценные бумаги, находящиеся в активном обращении, дают более значимые данные, чем ценные бумаги, находящиеся в ограниченном обороте.
30.14. Оценщик должен проанализировать и внести корректировки в отношении любых существенных различий между сопоставимыми активами, обращающимися на бирже в соответствии с руководством, и рассматриваемым активом. Примеры общих различий, которые могут потребовать внесения корректировок, могут включать, но не ограничиваться ими:
- существенные характеристики (возраст, размер, технические характеристики и т.д.),
- соответствующие скидки и премии (см. пункт 30.17),
- соответствующие ограничения либо на рассматриваемый актив, либо на сопоставимые активы,
- географическое положение базовой компании и соответствующие экономические и нормативные условия,
- рентабельность или способность активов приносить прибыль,
- исторический и ожидаемый рост,
- различия, связанные с характеристиками конкурентоспособности и контроля сопоставимого и рассматриваемого актива, и
- тип имущества.
Другие соображения, касающиеся рыночного подхода
30.15. В следующих параграфах рассматривается неполный перечень некоторых особых соображений, которые могут быть частью оценки с использованием рыночного подхода.
30.16. Иногда в качестве рыночного подхода рассматриваются случайные или “эмпирические” критерии оценки. Однако показателям стоимости, полученным в результате использования таких правил, не следует придавать существенного значения, если только не будет доказано, что покупатели и продавцы в значительной степени полагаются на них.
30.17. При рыночном подходе фундаментальной основой для внесения корректировок является учет различий между рассматриваемым активом и нормативными сделками или публично торгуемыми ценными бумагами. Некоторые из наиболее распространенных корректировок, проводимых при рыночном подходе, известны как скидки и премии.
- Скидки из-за низкой конкурентоспособности (Discounts for Lack of Marketability, DLOM) должны применяться в тех случаях, когда считается, что сопоставимые активы обладают более высокой конкурентоспособностью по сравнению с рассматриваемым активом. DLOM отражает концепцию, согласно которой при сравнении идентичных в остальном активов легко реализуемый актив будет иметь более высокую стоимость, чем актив с длительным периодом реализации или ограничениями на возможность продажи актива. Например, публично торгуемые ценные бумаги могут быть куплены и проданы практически мгновенно, в то время как акции частной компании могут потребовать значительного времени для выявления потенциальных покупателей и завершения сделки. Многие базы оценки позволяют учитывать ограничения на конкурентоспособность, присущие рассматриваемому активу, но запрещают учитывать ограничения на конкурентоспособность, характерные для конкретного владельца. DLOM могут быть определены количественно с использованием любого разумного метода, но обычно рассчитываются с использованием моделей ценообразования опционов, исследований, в которых сравнивается стоимость публично торгуемых акций и акций с ограниченным доступом в одной и той же компании, или исследований, в которых сравнивается стоимость акций компании до и после первичного публичного размещения.
- Надбавки за контроль
(иногда называемые премиями за приобретение участниками рынка или Market Participant
Acquisition Premiums, MPAP) и скидки за
отсутствие контроля (Discounts for Lack of Control, DLOC) применяются для
отражения различий между сопоставимыми объектами и рассматриваемым активом в
отношении способности принимать решения и изменений, которые могут быть внесены
в результате осуществления контроля. При прочих равных условиях участники, как правило,
предпочли бы иметь контроль над тем или иным активом, чем не иметь его. Однако готовность участников
выплачивать премию за контроль или DLOC, как правило, является фактором того, увеличивает ли
возможность осуществления контроля экономические выгоды, доступные владельцу
актива.
Премии за контроль и DLOC могут быть определены
количественно с использованием любого разумного метода, но, как правило, они
рассчитываются либо на основе анализа конкретных улучшений в отношении денежных
потоков или снижения рисков, связанных с контролем, либо путем сравнения наблюдаемых
цен, уплаченных за контрольные пакеты акций в публично обращающихся ценных бумагах,
с ценой, по которой они продавались до объявления о такой сделке. Примеры
обстоятельств, при которых следует учитывать контрольные премии и DLOC,
включают случаи, когда:
- акции публичных компаний, как правило, не позволяют принимать решения, связанные с деятельностью компании (у них отсутствует контроль). Таким образом, при применении метода принципов публично торгуемых сопоставимых объектов для оценки соответствующего актива, отражающего контрольную долю, может быть целесообразной премия за контроль, или
- базовые транзакции в методе базовых транзакций часто отражают операции с контрольными пакетами акций. При использовании этого метода для оценки актива, отражающего долю меньшинства, может быть целесообразным использование DLOC.
- Иногда применяются скидки на блокировку, когда рассматриваемый актив представляет собой крупный пакет акций публично обращающейся ценной бумаги, так что владелец не сможет быстро продать пакет на публичном рынке без негативного влияния на цену, обращающуюся на публичном рынке. Скидки на блокировку могут быть определены количественно с использованием любого разумного метода, но обычно используется модель, которая учитывает период времени, в течение которого участник может продать соответствующие акции без негативного влияния на цену, торгуемую на бирже (т.е. продавать относительно небольшую часть типичного ежедневного объема торгов ценными бумагами каждый день). В соответствии с определенными принципами определения стоимости, в частности справедливой стоимости для целей финансовой отчетности, скидки на блокировку запрещены
40. Доходный подход
40.1. Доходный подход позволяет получить представление о стоимости путем преобразования будущих денежных потоков в единую текущую стоимость. При доходном подходе стоимость актива определяется исходя из величины дохода, денежного потока или экономии средств, генерируемых активом.
40.2. Доходный подход должен применяться и иметь значительный вес при следующих обстоятельствах:
- способность актива приносить доход является критическим элементом, влияющим на стоимость с точки зрения участника рынка,
и/или
- для рассматриваемого актива имеются обоснованные прогнозы относительно суммы и сроков получения будущих доходов, но соответствующих сопоставимых показателей на рынке немного, если таковые вообще имеются.
40.3. Хотя вышеприведенные обстоятельства указывают на то, что доходный подход должен применяться и иметь значительный вес, ниже приведены дополнительные обстоятельства, при которых доходный подход может быть применен и иметь значительный вес. При использовании доходного подхода в следующих обстоятельствах оценщику следует рассмотреть возможность применения каких-либо других подходов и взвесить их для подтверждения оценки, полученной на основе доходного подхода:
- способность рассматриваемого актива приносить доход является лишь одним из нескольких факторов, влияющих на стоимость с точки зрения участника,
- существует значительная неопределенность в отношении суммы и сроков получения будущих доходов, связанных с рассматриваемым активом,
- отсутствует доступ к информации, связанной с рассматриваемый актив (например, миноритарный владелец может иметь доступ к финансовой отчетности за прошлые периоды, но не к прогнозам/бюджетам), и/или
- рассматриваемый актив еще не начал приносить доход, но, по прогнозам, начнет приносить его.
40.4. Фундаментальной основой доходного подхода является то, что инвесторы ожидают получить доход от своих инвестиций и что такой доход должен отражать предполагаемый уровень риска инвестиций.
40.5. Как правило, инвесторы могут рассчитывать на компенсацию только за систематический риск (также известный как “рыночный риск” или “недиверсифицируемый риск”).
50. Методы доходного подхода
50.1. Хотя существует множество способов реализации доходного подхода, методы, основанные на доходном подходе, фактически основаны на дисконтировании будущих сумм денежных потоков до приведенной стоимости. Они являются разновидностями метода дисконтированных денежных потоков (DCF), и приведенные ниже концепции частично или полностью применимы ко всем методам доходного подхода.
Метод дисконтированных денежных потоков (DCF)
50.2. В соответствии с методом DCF прогнозируемый денежный поток дисконтируется обратно на дату оценки, в результате чего получается текущая стоимость актива.
50.3. В некоторых случаях для активов с длительным или неопределенным сроком службы DCF может включать терминальную стоимость, которая представляет собой стоимость актива на конец определенного прогнозного периода. В других случаях стоимость актива может быть рассчитана исключительно с использованием терминальной стоимости без четкого прогнозного периода. Иногда этот метод называют методом капитализации дохода.
50.4. Ключевыми этапами метода DCF являются:
- выбор наиболее подходящего тип денежного потока с учетом характера рассматриваемого актива и назначения (т.е. до налогообложения или после налогообложения, общие денежные потоки или денежные потоки в капитал, реальные или номинальные, и т.д.),
- определение наиболее подходящего конкретного периода, если таковой имеется, в течение которого будет прогнозироваться денежный поток,
- подготовка прогнозов движения денежных средств на этот период,
- определение того, подходит ли терминальная стоимость (если таковая имеется) для рассматриваемого актива на конец отчетного прогнозируемого периода, а затем определение соответствующей терминальной стоимости с учетом характера актива,
- определение соответствующей ставки дисконтирования и
- применение ставки дисконтирования к прогнозируемому будущему денежному потоку, включая терминальную стоимость, если таковая имеется.
Типы денежного потока
50.5. При выборе типа денежного потока, соответствующего характеру актива или назначения, оценщики должны учитывать следующие факторы. Кроме того, ставка дисконтирования и другие исходные данные должны соответствовать выбранному типу денежного потока.
- Денежный поток на весь
актив или частичный интерес: Обычно используется денежный поток на весь актив. Однако иногда
могут использоваться и другие уровни дохода, такие как денежный поток на
собственный капитал (после выплаты процентов и основной суммы долга) или
дивиденды (только денежный поток, распределяемый между владельцами акций). Чаще
всего используется денежный поток для всего актива, поскольку теоретически
актив должен иметь единую стоимость, которая не зависит от того, как он
финансируется, выплачивается ли доход в виде дивидендов или реинвестируется.
- Денежный поток может быть как до налогообложения, так и после уплаты налогов: применяемая налоговая ставка должна соответствовать базовой стоимости и во многих случаях будет ставкой налога для участников, а не для конкретного владельца.
- Соотношение номинального и реального денежных потоков: реальный денежный поток не учитывает инфляцию, в то время как номинальные денежные потоки включают ожидания относительно инфляции. Если ожидаемый денежный поток включает ожидаемый уровень инфляции, ставка дисконтирования также должна включать корректировку на инфляцию.
- Валюта: Выбор используемой валюты может повлиять на допущения, связанные с инфляцией и рисками. Это особенно актуально для развивающихся рынков или валют с высокими темпами инфляции. Валюта, в которой составляется прогноз, и связанные с ней риски отличаются от рисков, связанных со страной (странами), в которой(-ых) находится(-ятся) актив(-ы) или осуществляется деятельность.
- Тип денежного потока, содержащийся в прогнозе: например, прогноз денежного потока может представлять ожидаемые денежные потоки (т.е. сценарии, взвешенные с учетом вероятности), наиболее вероятные денежные потоки, предусмотренные договором денежные потоки и т.д
50.6. Выбранный тип денежного потока должен соответствовать точке зрения участника рынка. Например, денежные потоки и ставки дисконтирования для недвижимости обычно рассчитываются на основе данных до налогообложения, в то время как денежные потоки и ставки дисконтирования для бизнеса обычно рассчитываются на основе данных после уплаты налогов. Корректировка между ставками до налогообложения и после уплаты налогов может быть сложной и чреватой ошибками, и к ней следует подходить с осторожностью.
50.7. Когда оценка проводится в валюте (“валюта оценки”), которая отличается от валюты, используемой в прогнозах движения денежных средств (“функциональная валюта”), оценщику следует использовать один из следующих двух методов пересчета валют:
- Дисконтировать
денежные потоки в функциональной валюте, используя ставку дисконтирования,
соответствующую данной функциональной валюте. Конвертировать текущую стоимость
денежных потоков в валюту оценки по текущему курсу на дату оценки.
- Использовать форвардную кривую обмена валюты для перевода прогнозов в функциональной валюте в прогнозы в валюте оценки и дисконтирования прогнозов с использованием ставки дисконтирования, соответствующей валюте оценки. Когда надежная форвардная кривая обмена валюты недоступна (например, из-за отсутствия ликвидности на соответствующих валютных рынках), использование этого метода может оказаться невозможным и может быть применен только метод, описанный в пункте 50.7(а).
Чёткий период прогноза
50.8. Критерии выбора будут зависеть от цели оценки, характера актива, имеющейся информации и требуемых оснований для определения стоимости. Для актива с коротким сроком службы это, скорее всего, будет возможно и уместно для прогнозирования движения денежных средств в течение всего срока его службы.
50.9. При выборе конкретного прогнозного периода оценщикам следует учитывать следующие факторы:
- срок службы актива,
- разумный период, за который имеются надежные данные, на которых основываются прогнозы,
- минимальный четко определенный прогнозный период, который должен быть достаточным для достижения активом стабильного уровня роста и прибыли, после чего может быть использована конечная стоимость,
- при оценке циклических активов четко определенный прогнозный период, как правило, должен включать в себя весь цикл, когда это возможно,
- для активов с ограниченным сроком службы, таких как большинство финансовых инструментов, денежные потоки, как правило, прогнозируются на весь срок службы актива.
50.10. В некоторых случаях, особенно когда актив работает со стабильным уровнем роста и прибыли на дату оценки, может не потребоваться рассматривать конкретный прогнозный период, и единственной основой для определения стоимости может быть терминальная стоимость (иногда называемая методом капитализации дохода).
50.11. Предполагаемый период владения для одного инвестора не должен быть единственным фактором, учитываемым при выборе конкретного периода прогноза, и не должен влиять на стоимость актива. Однако при определении четкого прогнозируемого периода может учитываться период, в течение которого предполагается удерживать актив, если целью оценки является определение его инвестиционной стоимости.
Прогнозы движения денежных средств
50.12. Движение денежных средств на конкретный прогнозируемый период рассчитывается с использованием перспективной финансовой информации (prospective financial information, PFI) (прогнозируемые доходы / поступления и расходы/оттоки).
50.13. В соответствии с требованиями пункта 50.12, независимо от источника PFI (например, прогноз руководства), оценщик должен провести анализ для оценки PFI, допущений, лежащих в основе PFI, и их соответствия целям оценки. Пригодность PFI и лежащих в его основе допущений будет зависеть от цели и требуемых оснований для определения стоимости. Например, денежный поток, используемый для определения рыночной стоимости, должен отражать PFI, ожидаемый участниками; напротив, инвестиционная стоимость может быть измерена с помощью денежного потока, основанного на разумных прогнозах с точки зрения конкретного инвестора.
50.14. Денежный поток делится на подходящие периодические интервалы (например, еженедельно, ежемесячно, ежеквартально или ежегодно) с выбором интервала в зависимости от характера актива, структуры денежного потока, имеющихся данных и продолжительности прогнозируемого периода.
50.15. Прогнозируемый денежный поток должен отражать объем и сроки всех будущих притоков и оттоков денежных средств, связанных с рассматриваемым активом, с точки зрения, соответствующей базису оценки стоимости.
50.16. Как правило, прогнозируемый денежный поток будет отражать одно из следующих значений:
- предусмотренный договором или обещанный денежный поток,
- единственный наиболее вероятный набор денежных потоков,
- взвешенный по вероятности ожидаемый денежный поток или
- несколько сценариев возможного будущего денежного потока.
50.17. Различные типы денежных потоков часто отражают различные уровни риска и могут требовать различных ставок дисконтирования. Например, взвешенные по вероятности ожидаемые денежные потоки включают ожидания относительно всех возможных исходов и не зависят от каких-либо конкретных условий или событий (обратите внимание, что при использовании взвешенных по вероятности ожидаемых денежных потоков оценщикам не всегда необходимо учитывать распределение всех возможных денежных потоков с использованием сложных моделей и техники. Скорее, оценщики могут разработать ограниченное число отдельных сценариев и вероятностей, которые охватывают множество возможных денежных потоков). Один наиболее вероятный набор денежных потоков может зависеть от определенных будущих событий и, следовательно, может отражать различные риски и требовать различной ставки дисконтирования.
50.18. Хотя оценщики часто получают PFI, отражающую бухгалтерские доходы и расходы, в качестве основы для оценки, как правило, предпочтительнее использовать денежные потоки, которые ожидаются участниками. Например, бухгалтерские неденежные расходы, такие как износ и амортизационные отчисления, должны быть возвращены обратно, а ожидаемый отток денежных средств, связанный с капитальными затратами или изменениями в оборотном капитале, должен быть вычтен при расчете денежного потока.
50.19. Оценщики должны убедиться в том, что сезонность и цикличность объекта оценки были надлежащим образом учтены в прогнозах движения денежных
Терминальная стоимость
50.20. Если ожидается, что срок эксплуатации актива превысит чёткий прогнозный период, оценщики должны оценить стоимость актива на конец этого периода. Затем терминальная стоимость дисконтируется обратно на дату оценки, обычно с использованием той же ставки дисконтирования, которая применяется к прогнозируемому денежному потоку.
50.21. Терминальная стоимость должна учитывать:
- является ли актив по своей природе подверженным износу/имеющим ограниченный срок службы или неопределенный срок годности, поскольку это будет влиять на метод, используемый для расчета конечной стоимости,
- существует ли потенциал роста актива в будущем по истечении четко определенного прогнозируемого периода,
- существует ли заранее определенная сумма основного капитала, которая, как ожидается, будет получена в конце четко определенного прогнозируемого периода,
- ожидаемый уровень риска актива на момент определения терминальной стоимости. рассчитывается,
- для циклических активов терминальная стоимость должна учитывать циклический характер актива и не должна рассчитываться таким образом, чтобы предполагать “пиковые” или “минимальные” уровни денежных потоков на постоянной основе,
- налоговые характеристики, присущие активу на конец отчетного прогнозируемого периода (если таковые имеются), и ожидается ли, что эти налоговые характеристики сохранятся на неопределенный срок.
50.22. Оценщики могут применять любой разумный метод для расчета конечной стоимости. Хотя существует множество различных подходов к вычислению конечного значения, наиболее часто используемыми тремя методами вычисления конечного значения являются:
- модель роста Гордона/модель постоянного роста (подходит только для активов с неопределенным сроком службы),
- рыночный подход / стоимость выхода (подходит как для активов с ограниченным сроком службы, так и для активов с неопределенным сроком службы) и
- стоимость утилизации (применимо только к активам, срок службы которых ограничен).
Модель роста Гордона / Модель постоянного роста
50.23. Модель постоянного роста предполагает, что стоимость актива растет (или уменьшается) с постоянной скоростью до бесконечности.
Рыночный подход / Стоимость выхода
50.24. Метод определения стоимости выхода может быть реализован несколькими способами, но конечной целью является расчет стоимости актива в конце четкого прогноза движения денежных средств.
50.25. Распространенные способы расчета терминальной стоимости по этому методу включают применение коэффициента капитализации, основанного на рыночных данных, или рыночного мультипликатора.
50.26. При использовании рыночного подхода / стоимости выхода оценщики должны соблюдать требования, изложенные в разделе «Рыночный подход» и «Методы рыночного подхода» настоящего стандарта (разделы 20 и 30). Однако оценщикам следует также учитывать ожидаемые рыночные условия на конец четкого прогнозного периода и вносить соответствующие коррективы.
Остаточная стоимость / Стоимость утилизации
50.27. Конечная стоимость некоторых активов может иметь незначительное отношение или вообще не иметь никакого отношения к предыдущему денежному потоку. Примерами таких активов являются растрачиваемые впустую активы, такие как шахта или нефтяная скважина.
50.28. В таких случаях терминальная стоимость обычно рассчитывается как остаточная стоимость актива за вычетом затрат на его утилизацию. В тех случаях, когда затраты превышают стоимость утилизации, конечная стоимость является отрицательной и называется стоимостью утилизации или обязательством по выбытию активов.
Ставка дисконтирования
50.29. Ставка дисконтирования прогнозируемого денежного потока должна отражать не только временную стоимость денег, но и риски, связанные с типом денежного потока и будущими операциями с активом.
50.30. Ставка дисконтирования должна соответствовать типу денежного потока.
50.31. Оценщики могут использовать любой разумный метод для определения соответствующей ставки дисконтирования. Хотя существует множество методов расчета ставки дисконтирования или определения разумности ставки дисконтирования, неполный перечень распространенных методов включает:
- модель ценообразования
капитальных активов (CAPM),
- средневзвешенные затраты на капитал (WACC),
- наблюдаемые или предполагаемые ставки / доходности,
- метод наращивания.
50.32. Оценщики должны учитывать подтверждающие анализы при оценке целесообразности ставки дисконтирования. Неисчерпывающий перечень общих анализов должен включать:
- внутренняя норма
доходности (IRR),
- средневзвешенная доходность активов (WARA),
- данные о стоимости, полученные с помощью других подходов, таких как рыночный подход, или сравнение подразумеваемых мультипликаторов, полученных с использованием доходного подхода, с рыночными мультипликаторами компании, используемыми в руководстве, или мультипликаторами сделок.
50.33. При разработке ставки дисконтирования оценщик должен учитывать:
- тип оцениваемого актива. Например, ставки дисконтирования, используемые при оценке долга, будут отличаться от ставок, используемых при оценке недвижимости или бизнеса,
- ставки, подразумеваемые в сопоставимых сделках на рынке,
- географическое положение актива и/или местоположение рынков, на которых он будет продаваться,
- срок службы и/или зрелость актива, а также согласованность исходных данных. Например, срок действия применяемой безрисковой ставки будет зависеть от обстоятельств, но общепринятым подходом является соответствие срока действия безрисковой ставки временному горизонту рассматриваемых денежных потоков,
- применяемой базе стоимости,
- деноминации валюты о прогнозируемых денежных потоках.
50.34. При определении ставки дисконтирования оценщик должен:
- документально
подтвердить метод, использованный для определения ставки дисконтирования, и
обосновать его применение,
- предоставить доказательства для определения ставки дисконтирования, включая определение существенных исходных данных и обоснование их определения или источника.
50.35. Оценщики должны учитывать цель, для которой был подготовлен прогноз, и соответствие прогнозных допущений применяемой основе оценки. Если прогнозные допущения не согласуются с основой для определения стоимости, может возникнуть необходимость в корректировке прогноза или ставки дисконтирования (см. пункт 50.38).
50.36. При разработке ставки дисконтирования оценщики должны учитывать риск достижения прогнозируемого денежного потока от актива. В частности, оценщик должен оценить, отражен ли риск, лежащий в основе предположений о прогнозируемом денежном потоке, в ставке дисконтирования.
50.37. Несмотря на то, что существует множество способов оценки риска достижения прогнозируемого денежного потока, существует неисчерпывающий перечень общих процедур, включающих:
- определение ключевых компонентов прогнозируемого денежного потока и сравнение ключевых компонентов прогнозируемого денежного потока с:
- историческими операционными и финансовыми показателями актива.,
- историческими и ожидаемые показатели сопоставимых активов,
- историческими и ожидаемые показатели отрасли, а также
- ожидаемыми краткосрочными и долгосрочными темпами роста в стране или регионе, в котором актив в основном эксплуатируется,
- подтверждение, соответствует ли прогнозируемый денежный поток ожидаемым денежным потокам (т.е. сценариям, взвешенным с учетом вероятности), в отличие от наиболее вероятных денежных потоков (т.е. наиболее вероятного сценария); актива или какого-либо другого вида денежного потока,
- при использовании ожидаемых денежных потоков учёт относительного разброса потенциальных результатов, используемых для расчета ожидаемых денежных потоков (например, более высокий разброс может указывать на необходимость корректировки ставки дисконтирования),
- сравнение предыдущих прогнозов по активу с фактическими результатами, чтобы оценить точность и надежность прогноза. оценки руководства,
- учёт качественных факторов,
- учёт показателей стоимости, такие как те, которые являются результатом рыночного подхода.
50.38. Если оценщик определяет, что определенные риски, включенные в прогнозируемый денежный поток по активу, не были учтены в ставке дисконтирования, оценщик должен
- скорректировать прогноз или
- скорректировать ставку дисконтирования с учетом тех рисков, которые еще не были учтены.
- при корректировке прогноза движения денежных средств оценщик должен предоставить обоснование того, почему были необходимы корректировки, провести количественные процедуры для обоснования корректировок и задокументировать характер и сумму корректировок,
- при корректировке ставки дисконтирования оценщик должен задокументировать, почему корректировка прогноза движения денежных средств была нецелесообразной или невозможной, предоставить обоснование того, почему такие риски иным образом не учитываются в ставке дисконтирования, провести количественные и качественные процедуры для обоснования корректировок, а также задокументировать характер и величину рисков. корректировка. Использование количественных процедур не обязательно влечет за собой количественный вывод корректировки ставки дисконтирования. Оценщику не обязательно проводить исчерпывающий количественный анализ, но он должен принимать во внимание всю имеющуюся в разумных пределах информацию.
50.39. При разработке ставки дисконтирования может оказаться целесообразным учитывать влияние расчетной единицы актива на несистематические риски и вывод общей ставки дисконтирования. Например, оценщик должен рассмотреть вопрос о том, будут ли участники рынка оценивать ставку дисконтирования для актива отдельно или участники рынка будут оценивать актив в контексте более широкого портфеля и, следовательно, учитывать потенциальную диверсификацию несистематических рисков.
50.40. Оценщик должен учитывать влияние внутрифирменных соглашений и трансфертного ценообразования на ставку дисконтирования. Например, в рамках внутрифирменных соглашений нередко предусматривается фиксированная или гарантированная доходность для некоторых предприятий или организаций в рамках более крупного предприятия, что снизило бы риск прогнозируемых денежных потоков организации и снизило бы соответствующую ставку дисконтирования. Однако другие предприятия или организации внутри предприятия считаются получателями остаточного дохода, на которые распределяются как избыточная доходность, так и риск, что увеличивает риск прогнозируемых предприятием денежных потоков и соответствующую ставку дисконтирования.
60. Затратный подход
60.1. Затратный подход позволяет определить стоимость с использованием экономического принципа, согласно которому покупатель заплатит за актив не больше, чем затраты приобретения актива равной полезности, будь то покупка или строительство, за исключением случаев, когда это связано с неоправданным временем, неудобствами, риском или другими факторами. Этот подход позволяет определить стоимость путем расчета текущих затрат замены или воспроизводства актива и вычета расходов на физический износ и все другие соответствующие формы устаревания.
60.2. Затратный подход должен применяться и иметь значительный вес при следующих обстоятельствах:
- участники могли бы воссоздать актив, обладающий практически той же полезностью, что и объектный актив, без нормативных или правовых ограничений, и актив можно было бы воссоздать достаточно быстро, чтобы участник не был готов платить значительную премию за возможность немедленного использования объектного актива,
- актив непосредственно не приносит дохода, и уникальная природа актива делает невозможным использование доходного подхода или рыночного подхода, и/или
- используемая база стоимости в основном основана на затратах замещения, такой как стоимость замещения.
60.3. Хотя обстоятельства, указанные в пункте 60.2, указывают на то, что следует применять затратный подход и придавать ему значительный вес, ниже приведены дополнительные обстоятельства, при которых затратный подход может быть применен и иметь значительный вес. При использовании затратного подхода в следующих обстоятельствах оценщику следует рассмотреть возможность применения и взвешивания каких-либо других подходов для подтверждения стоимостных показателей, полученных на основе затратного подхода:
- участники могут рассмотреть возможность воссоздания актива аналогичной полезности, но существуют потенциальные юридические или нормативные препятствия или значительное время, затрачиваемое на воссоздание актива,
- когда затратный подход используется в качестве проверки разумности других подходов (например, использование затратного подхода для подтверждения того, является ли бизнес эффективным). оцениваемое как функционирующее предприятие, может быть более ценным при ликвидации), и/или
- актив был создан недавно, так что допущения, используемые при расчете затрат, обладают высокой степенью надежности.
60.4. Стоимость частично завершенного актива, как правило, отражает затраты, понесенные на сегодняшний день при создании актива (и то, повлияли ли эти затраты на его стоимость), а также ожидания участников относительно стоимости объекта после завершения строительства, но при этом учитываются затраты и время, необходимые для завершения строительства актива, и соответствующие корректировки для получения прибыли и риск.
70. Методы затратного подхода
70.1. В широком смысле существует три метода затратного подхода:
- метод затрат замещения: метод, который определяет ценность путем расчета стоимости аналогичного актива, предлагающего эквивалентную полезность,
- метод затрат воспроизводства: метод, основанный на определении стоимости путем расчета затрат на воссоздание точной копии актива, и
- метод суммирования: метод, который рассчитывает стоимость актива путем сложения отдельных значений его составных частей.
Метод затрат замещения
70.2. Как правило, затраты замещения — это затраты, которые имеют отношение к определению цены, которую заплатил бы участник, поскольку она основана на воспроизведении полезности актива, а не на точных физических свойствах актива.
70.3. Обычно затраты замещения корректируются с учетом физического износа и всех соответствующих форм обесценения. После таких корректировок это может называться обесцененными затратами замещения.
70.4. Ключевыми этапами метода определения затрат замещения являются:
- расчёт всех расходов, которые были бы понесены типичным участником, стремящимся создать или приобрести актив, обеспечивающий эквивалентную полезность,
- определение того, существует ли какое-либо обесценение, связанное с физическим износом, функциональным и внешним устареванием, связанным с рассматриваемым активом, и
- вычитание общего обесценения из общих затрат, чтобы получить стоимость рассматриваемого актива.
70.5. Затраты замещения, как правило, представляет собой затраты современного эквивалентного актива, который обеспечивает аналогичную функцию и эквивалентную полезность оцениваемому активу, но который имеет современный дизайн и сконструирован или изготовлен с использованием современных экономически эффективных материалов и технологий.
Метод затрат воспроизводства
70.6. Затраты на воспроизводство являются приемлемыми в следующих случаях:
- стоимость современного эквивалентного актива превышает стоимость воссоздания точной копии рассматриваемого актива, или
- полезность, предлагаемая рассматриваемым активом, может быть обеспечена только точной копией, а не современным эквивалентом.
70.7. Ключевыми этапами в методе затрат воспроизводства являются:
- расчет всех затрат, которые были бы понесены типичным участником, стремящимся создать точную копию объекта,
- определение тог, существует ли какое-либо обесценение, связанное с физическим износом, функциональным и внешним устареванием, связанным с рассматриваемым активом, и
- вычет общей суммы обесценения из общих затрат, чтобы получить стоимость рассматриваемого актива.
Метод суммирования
70.8. Метод суммирования, также называемый методом базовых активов, обычно используется для инвестиционных компаний или других типов активов или юридических лиц, стоимость которых в первую очередь зависит от стоимости их активов.
70.9. Ключевыми этапами в методе суммирования являются:
- оценка каждого из компонентов активов, входящих в объект оценки, с использованием соответствующих подходов и методов оценки и
- сложение стоимости компонентов активов для получения стоимости объекта оценки.
Учет затрат
70.10. Затратный подход должен охватывать все затраты, которые были бы понесены типичным участником.
70.11. Элементы затрат могут отличаться в зависимости от типа актива и должны включать прямые и косвенные затраты, которые потребуются для замены/воссоздания актива на дату оценки. Некоторые общие элементы, которые следует учитывать, включают в себя:
- прямые затраты:
- материалы и
- рабочая сила.
- косвенные расходы:
- транспортные расходы,
- затраты на установку,
- оплата услуг специалистов (проектирование, получение разрешений, архитектурные, юридические и т.д.),
- прочие сборы (комиссионные и т.д.),
- накладные расходы,
- налоги,
- финансовые затраты (например, проценты по долговому финансированию) и
- норма прибыли/предпринимательская выгода создателя актива (например, доход инвесторам).
70.12. Актив, приобретенный у третьей стороны, предположительно будет отражать её затраты, связанные с созданием актива, а также некоторую форму прибыли, обеспечивающую окупаемость их инвестиций. Таким образом, при расчете стоимости, предполагающем гипотетическую транзакцию, может оказаться целесообразным включить предполагаемую маржу прибыли от определенных затрат, которая может быть выражена в виде целевой прибыли, либо единовременной суммы, либо процентной доходности от затрат или стоимости. Однако финансовые затраты, если они включены, могут уже отражать требуемую доходность вложенного капитала участников, поэтому оценщикам следует проявлять осторожность при включении как финансовых затрат, так и нормы прибыли.
70.13. Когда затраты рассчитываются на основе фактических, приведенных в котировках или расчетных цен сторонних поставщиков или подрядчиков, эти затраты уже будут включать желаемый уровень прибыли третьих сторон.
70.14. Фактические затраты, понесенные при создании соответствующего актива (или сопоставимого эталонного актива), могут быть доступны и могут служить соответствующим показателем стоимости актива. Однако, возможно, потребуется внести корректировки, чтобы отразить следующее:
- колебания затрат между датой возникновения этих затрат и датой оценки и
- любые нетипичные или исключительные затраты или экономия, которые отражены в данных о затратах, но которые не возникли бы при создании эквивалента.
80. Обесценение / устаревание
80.1. В контексте затратного подхода “обесценение” относится к корректировкам, вносимым в расчетные затраты создания актива равной полезности, чтобы отразить влияние на стоимость любого устаревания, затрагивающего рассматриваемый актив. Это значение отличается от использования этого слова в финансовой отчетности или налоговом законодательстве, где оно обычно относится к методу систематического учета капитальных затрат с течением времени.
80.2. Корректировки на обесценение обычно учитываются в отношении следующих видов устаревания, которые могут быть дополнительно разделены на подкатегории при внесении корректировок:
- Физическое устаревание: любая потеря полезности из-за физического износа актива или его компонентов в результате его старения и использования.
- Функциональное устаревание: любая потеря полезности, возникающая в результате неэффективности рассматриваемого актива по сравнению с его заменой, например, из-за устаревания его конструкции, спецификации или технологии.
- Внешнее или экономическое устаревание: любая потеря полезности, вызванная экономическими факторами или факторами местоположения, внешними по отношению к активу. Этот тип устаревания может быть временным или постоянным.
80.3. Обесценение / устаревание должны учитывать физический и экономический срок службы актива:
- Физический срок службы — это продолжительность использования актива до того, как он будет изношен или не будет подлежать экономичному ремонту, при условии проведения планового технического обслуживания, но без учета возможности ремонта или реконструкции.
- Экономический срок службы — это ожидаемый срок, в течение которого актив может приносить финансовую прибыль или приносить нефинансовую выгоду при его текущем использовании. На это будет влиять степень функционального или экономического устаревания, которому подвержен актив.
80.4. За исключением некоторых видов экономического или внешнего устаревания, большинство видов устаревания измеряются путем сравнения рассматриваемого актива и гипотетического актива, на основе которого рассчитываются затраты на замену или воспроизводство. Однако при наличии рыночных данных о влиянии устаревания на стоимость следует учитывать эти данные.
80.5. Физическое устаревание может быть измерено двумя различными способами:
- устранимое физическое устаревание, т.е. затраты на устранение/профилактику устаревания, или
- неустранимое физическое устаревание, при котором учитывается возраст актива, ожидаемый общий и оставшийся срок службы, при этом поправка на физическое устаревание эквивалентна доле ожидаемого общего израсходованного срока службы. Общий ожидаемый срок службы может быть выражен любым разумным способом, включая ожидаемый срок службы в годах, пробег, количество произведенных единиц и т.д
80.6. Существует две формы функционального устаревания:
- избыточные капитальные затраты, которые могут быть вызваны изменениями в конструкции, строительных материалах, технологии или технологиях производства, приводящими к появлению современных эквивалентных активов с меньшими капитальными затратами, чем у рассматриваемого актива, и
- избыточные эксплуатационные расходы, которые могут быть вызваны улучшениями в конструкции или избыточными мощностями это приводит к наличию современных эквивалентных активов с более низкими эксплуатационными расходами, чем у рассматриваемого актива.
80.7. Экономическое устаревание может возникнуть в результате воздействия внешних факторов на отдельный актив или все активы, используемые в бизнесе, и их стоимость должна быть вычтена после физического износа и функционального устаревания. В случае недвижимости примерами экономического устаревания являются:
- неблагоприятные изменения спроса на продукты или услуги, производимые активом,
- переизбыток предложения актива на рынке,
- нарушение или потеря поставок рабочей силы или сырья, или
- использование актива предприятием, которое не может позволить себе платить рыночную арендную плату за активы и при этом получать рыночную норму прибыли.
80.8. Денежные средства или их эквиваленты не устаревают и не корректируются. Рыночные активы не корректируются ниже их рыночной стоимости, определенной с использованием рыночного подхода.
90. Модель оценки
90.1. Под моделью оценки в совокупности понимаются количественные методы, системы, техники и качественные суждения, используемые для оценки и документального подтверждения стоимости.
90.2. При использовании или создании модели оценки оценщик должен:
- Вести соответствующие записи для поддержки выбора или создания модели,
- Понимать и обеспечивать соответствие результатов модели оценки, существенных допущений и ограничивающих условий основам и масштабу оценки и
- Учитывать ключевые риски, связанные с допущениями, сделанными в ходе оценки по модели оценки.
90.3. Независимо от характера модели оценки, чтобы соответствовать требованиям IVS, оценщик должен убедиться, что оценка соответствует всем другим требованиям, содержащимся в IVS.