TEGOVA (2020), Методология оценки. Часть II из Европейских Стандартов Оценки, 9-е издание (European Valuation Standards, 9-th Edition, II. Valuation Methodology)
- Введение
- Область применения
- Определения
- Подходы к оценке
- Общие замечания
- Сравнительный метод
- Доходный подход, методы и модели
- Затратный подход
- Метод остатка
- Использование более чем одного метода оценки
- Заключительная проверка
1. Введение
1.1. С технической точки зрения, методология — это система методов, используемых в определенной области исследования или деятельности.
1.2. В оценке термин «методология» используется для описания процесса, с помощью которого оценщик проводит оценку имущества. Таким образом, для данной оценки методика включает в себя выбор оценщиком подхода или подходов, которые будут применяться, выбор метода(ов) и использование моделей или методик для интерпретации исходных данных оценки и получения выводов на их основе.
1.3. Существует иерархия определений, подходов, методов и моделей.
Подход — это первый уровень в иерархии определений. Тремя признанными подходами являются рыночный, доходный и затратный (см. Раздел 4 ниже). Все они основаны на основополагающих экономических принципах ценообразования, и выбор подхода будет варьироваться в зависимости от цели и характера оценки.
Каждый из этих основных подходов к оценке включает в себя различные подробные методы применения, и в рамках этих методов существуют различные модели. Некоторые модели носят количественный характер, другие — более качественный, но все они представляют собой методы, которые определяют ценность составляющих характеристик объекта недвижимости.
1.4. EVS 2020 не устанавливает какой-либо конкретной методологии оценки, поскольку (за исключением случаев, когда существуют применимые нормативные акты) в каждом конкретном случае они являются предметом профессионального суждения оценщика в соответствии с характером объекта недвижимости, контекстом и целью оценки. Кроме того, можно ожидать, что методология будет развиваться в будущем в результате многих факторов, включая поведение рынка и достижения в области расчетов и аналитических инструментов/методов — было бы неуместно пытаться ограничить будущую эволюцию, настаивая на том, чтобы оценщики сохраняли некоторые из признанных на сегодняшний день методов/моделей.
1.5. Однако в стандартах оценки методология оценки подразумевается, и именно по этой причине был подготовлен данный раздел, посвященный методологии оценки. Стандартные методы оценки способствуют прозрачности и пониманию читателями отчетов об оценке; современные стандарты оценки, в свою очередь, повышают эффективность и точность оценок.
2. Сфера применения
В этом разделе рассматриваются общепринятые в Европе методологии оценки любого вида недвижимости для любых целей, подробно описанные в следующих подразделах.
3. Определения
3.1. База стоимости — изложение основных допущений для проведения оценки с определенной целью.
3.2. Подход к оценке — основной способ, с помощью которого оценщик, принимая во внимание имеющиеся доказательства, рассматривает вопрос о том, как определить стоимость объекта недвижимости.
3.3. Метод оценки — конкретная процедура, основанная на одном или нескольких подходах к оценке, используемая оценщиком для получения оценки стоимости.
3.4. Модель оценки — специфический метод обработки данных, применяемый в рамках метода оценки.
4. Подходы к оценке
4.1. Для проведения оценки, основанной на соответствующей базе стоимости, будет использоваться один или несколько подходов к оценке.
4.2. Методология оценки основана на принципах свободной рыночной экономики. Таким образом, понимание и последующее моделирование динамики ценового механизма спроса и предложения, влияющего на рыночное ценообразование, имеет важное значение. Все методы оценки должны отражать экономические основы реального мира.
4.3. Несмотря на определенные различия в применении и большие различия в номенклатуре, на самом деле существует только три основных подхода к оценке земли и зданий: рыночный (или сравнительный), доходный и затратный подходы.
4.4. В рамках трех основных подходов к оценке существует ряд методов оценки, которые используются в зависимости от того, как сложилась практика ценообразования на имущество на конкретном рынке. Эти методы будут использоваться для одного или нескольких из трех основных подходов, в зависимости от вида имущества, имеющихся данных, цели оценки, характера клиента, местной правовой базы и т.д.
4.5. При рыночном подходе оценка производится путем сравнения объекта недвижимости с доказательствами, полученными в результате рыночных сделок, которые отвечают критериям для соответствующей базы стоимости и типа объекта недвижимости.
4.6. Доходный подход применяется при оценке имущества, когда его стоимость определяется путем капитализации или дисконтирования предполагаемого будущего дохода, который будет получен от этого имущества, независимо от того, является ли этот доход арендной платой или доходом, получаемым от бизнеса, осуществляемого на этом имуществе. В некоторых странах доходный подход, при котором анализируется и капитализируется фактический или потенциальный поток арендной платы, рассматривается как разновидность рыночного подхода; в этих странах то, что широко понималось бы как доходный подход, применяется только для оценки стоимости, основанной на отчетности предприятия, осуществляющего операции с имуществом.
4.7. Затратный подход дает представление о стоимости, основанное на экономическом принципе, согласно которому покупатель заплатит за имущество не больше, чем затраты приобретения имущества равной полезности, будь то путем покупки или строительства, включая стоимость достаточного земельного участка для такого строительства. Часто бывает необходимо учитывать функциональное устаревание имущества по сравнению с совершенно новым эквивалентным имуществом.
5. Общие замечания
5.1. Важность анализа объекта оценки и рынка — до того, как подробно описывать наиболее подходящие методы и модели, необходимо подчеркнуть важность детального анализа рынка и рыночных данных, прежде чем принимать решение о том, какой метод или методы следует использовать для проведения оценки. Изучение, исследование и анализ имеющихся рыночных данных является одной из наиболее важных частей процесса оценки.
5.2. Анализ фактических данных — важно попытаться выяснить, какие факторы оказали особое влияние на соответствующие стороны на достижение ими конечного результата анализируемой сделки. Только после завершения этого процесса можно будет попытаться провести реалистичный анализ имеющихся доказательств.
5.3. Важные факторы — Оценщик выяснит, где можно найти основную часть рыночной информации, и это будет зависеть, например, от характера местного рынка; типа оцениваемого объекта имущества и его состояния; демографических данных в непосредственной близости и в более широком масштабе; финансовый климат на момент совершения сделок; дата совершения сопоставимых сделок; или бизнес или деятельность, осуществляемые в помещении. Этот процесс позволяет оценщику определить, какие рыночные сделки являются наиболее релевантными, и придать должное значение каждому соответствующему доказательству.
5.4. Тип оцениваемого имущества является вторым важным фактором, поскольку от него, наряду с расположением, в значительной степени зависит решение о выборе метода оценки. Хотя рыночное сравнение стоимости сделок может быть естественным для многих видов имущества во многих областях, некоторые общие факторы, которые, как правило, имеют место на большинстве рынков, могут подсказать другие подходы.
5.5. Например, в случае с офисным рынком во многих странах, как правило, имеется больше свидетельств о сделках аренды, чем о продажах. Учитывая это, а также то, что данный класс активов традиционно привлекателен для инвесторов, можно использовать доходный подход и определить доходность на основе сравнения данных о продажах. В отличие от этого, для узкоспециализированных объектов недвижимости, таких как нефтеперерабатывающий завод, химический или сталелитейный завод, тип недвижимости настолько специализирован, что, как правило, не существует рынка капитала или арендной платы, поэтому для многих целей оценки обычно используется затратный подход.
5.6. Потенциальные покупатели или арендаторы могут быть готовы заплатить дополнительную сумму за помещение на улице с деревьями или с видом на озеро, независимо от типа недвижимости. В некоторых местах также появляется все больше свидетельств того, что «экологичные элементы» в некоторых или всех типах объектов недвижимости могут повышать стоимость. Поскольку показатели устойчивости могут влиять на стоимость, оценщику необходимо учитывать вопросы устойчивости при анализе доказательств. Например, сегодня многие банки отдают предпочтение кредитованию коммерческой недвижимости, сертифицированной по экологическим стандартам, и это проявляется в более низких ставках дисконтирования и более высокой рыночной стоимости или в том, что другие объекты недвижимости оцениваются со скидкой.
5.7. Недвижимость, как правило, следует отличать от бизнеса, который может ее использовать.
5.8. Соответствующий местный рынок — Важно более подробно изучить природу местного рынка — какие типы недвижимости на нем представлены и является ли оцениваемый рынок недвижимости преимущественно рынком собственников и арендаторов или рынком аренды. Этот последний фактор может быть важен при принятии решения о том, какие сопоставимые данные следует искать и какой подход предпочтительнее — сравнительный или доходный.
5.9. Стандартной частью работы оценщика является определение наиболее ценных объектов и местных факторов, которые могут повлиять не только на фактическую стоимость, но и на методы, которые могут быть использованы для определения стоимости. Близость к определенным деловым или транспортным узлам является типичным фактором, который следует принимать во внимание.
5.10. Возможно, недвижимость находится на субрынке, который имеет свои собственные правила ценообразования или вариации стандартных правил. В этом случае оценщик, как правило, хочет убедиться в том, что используемая методология учитывает это обстоятельство.
5.11. Анализ доказательств — важнейшее правило когда дело доходит до анализа доказательств — необходимо пройти ряд процессов, но какой бы метод ни использовался, конечный результат, как правило, один и тот же: на основе доказательств выводится единица стоимости, которая используется для оценки доказательств или объектов, о которых идет речь.
5.12. Этой единицей измерения стоимости часто является либо капитальная стоимость квадратного метра, либо рентная стоимость квадратного метра. В случае отелей это может быть стоимость за номер, а в случае автозаправочных станций — стоимость за тысячу литров перерабатываемого топлива (это относительно грубые «упрощенные» подходы, которые иногда используются в качестве приблизительных значений при отсутствии подробных финансовых моделей или в качестве сопоставление с другими процедурами оценки). В случае земли это может быть цена за квадратный метр или цена за гектар, а в случае земли под застройку — цена за квадратный метр здания, которое может быть возведено на этом участке. Для конкретных объектов недвижимости (например, замка или загородного дома) общая стоимость объекта недвижимости также может быть соответствующей «единичной стоимостью». В конечном счете все оценки основаны на понимании и сравнении предыдущих сделок на рынке.
6. Сравнительный метод
6.1. Сравнительный метод считается предпочтительным методом определения рыночной стоимости, поскольку он обеспечивает наиболее прямую связь с фактическими рыночными сделками.
6.2. В идеале сравнительный метод позволяет оценить рыночную стоимость путем анализа цен, полученных при продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, аналогичных рассматриваемому объекту, с последующей корректировкой стоимости за единицу для учета различий между сопоставимыми объектами недвижимости и рассматриваемым объектом недвижимости. Однако оценщикам следует также учитывать другую соответствующую рыночную информацию и данные, на которые им, возможно, потребуется больше полагаться, особенно на тех рынках или в ситуациях, когда информация о сделках либо ненадежна, либо просто недоступна.
Смотрите статью «Ценообразование в соответствии с рынком» — исследование использования сопоставимых данных при оценке недвижимости, автор Ник Френч, июнь 2020 года (Pricing to Market — An investigation into the use of comparable evidence in property valuation, by Nick French, June 2020).
6.3. Цены в сопоставимых сделках обычно привязаны к одной или нескольким единицам сравнения, таким как размер недвижимости или ожидаемый годовой чистый операционный доход. В зависимости от типа недвижимости и имеющихся данных используются разные единицы сравнения. Важно, чтобы единицы сравнения были определены и измерены одинаковым образом для всех свойств в пределах определенного класса.
6.4. Необходимо вынести суждение об относительных достоинствах объекта недвижимости и сопоставимых объектах недвижимости, чтобы можно было скорректировать разницу в цене каждого сопоставимого объекта недвижимости для получения приблизительной цены, соответствующей оцениваемому объекту недвижимости. Чем больше сопоставимые свойства отличаются от исследуемого объекта, тем менее надежным является значение, полученное с помощью сравнительного метода.
6.5. Существует ряд факторов, которые необходимо учитывать при проверке достоверности доказательств, полученных в отношении сопоставимых объектов:
- Их местоположение по сравнению с местоположением оцениваемого объекта недвижимости;
- Фактор времени, т.е. время, прошедшее между совершением сделки в отношении сопоставимого объекта недвижимости и датой оценки. Оценщику необходимо решить, на какой период времени должны быть приняты сопоставимые сделки и какие корректировки необходимо внести. Рыночные условия явно меняются со временем, и в некоторых случаях даже совсем недавние сделки могут перестать быть хорошим показателем рыночных условий на дату оценки. В целом, считается, что самые последние сделки предоставляют наилучшие сопоставимые данные;
- Степень обесценения зданий и их оснащения — физического, технического и экономического;
- Финансовое положение и репутация арендатора, процент занятых или незанятых площадей и соотношение чистой и валовой площади (в случае объектов недвижимости, предназначенных для инвестиций);
- Количество сопоставимых сделок — еще один важный вопрос, и оценщикам необходимо будет решить, какое количество они считают приемлемым. Это вопрос субъективного суждения и может варьироваться, например, в зависимости от цели оценки;
- Важно принимать во внимание, что могут существовать значительные различия между объектами недвижимости, которые уже были проданы или сданы в аренду, и объектами, которые еще предстоит оценить. Сравнительный метод следует применять только в том случае, если имеются объекты недвижимости с характеристиками, которые разумно сопоставимы с объектом недвижимости, хотя иногда может возникнуть необходимость признать сопоставимыми объекты, которые на самом деле не являются идеальными в этом отношении. Это объясняется тем, что некоторые доказательства лучше, чем их полное отсутствие. Однако в такой ситуации может оказаться целесообразным рассмотреть другой метод оценки, чтобы проверить результат, полученный при использовании сравнительного метода.
6.6. Как упоминалось ранее, важно, чтобы единица сравнения была одинаковой для всех сопоставляемых объектов недвижимости и рассматриваемого объекта недвижимости (например, если единицей сравнения является общая внутренняя площадь, она должна измеряться одинаковым образом для каждого объекта недвижимости). Определения того, как измеряются различные типы площадей, можно найти в Европейском своде измерений (European Code of Measurement), в части V.
6.7. Во многих случаях анализ сопоставимых свидетельств и определение рыночной стоимости основаны на индивидуальном опыте оценщика, его знаниях, опытности и интуиции. Это эвристический процесс, который является действительной и общепринятой моделью оценки. Однако с появлением все более сложных компьютерных моделей оценщик теперь имеет доступ к большему количеству количественных методов анализа рыночной конъюнктуры. Однако оценщик должен понимать, что надежность любого такого аналитического инструмента зависит от точности и качества данных, которые в него вводятся. Следует также иметь в виду, что стоимость объекта недвижимости не может быть рассчитана только с помощью математических или статистических методов. Все модели оценки, как эвристические, так и количественные, являются инструментами, позволяющими оценщикам собирать рыночные данные, которые помогают им оценить рыночную стоимость объекта недвижимости. Оценка стоимости объекта недвижимости оценщиком должна основываться на наилучшем и обоснованном суждении.
7. Доходный подход, методы и модели
7.1. В общих чертах, доходный подход является формой инвестиционного анализа. Он основан на способности объекта недвижимости приносить чистую прибыль (т.е., как правило, денежные выгоды) и преобразовании этих выгод в текущую стоимость. Выгоды могут быть просто расценены как чистый операционный доход. При оценке объектов недвижимости, основанной на операционной прибыли (например, отелей), оценщик часто работает на основе показателя EBITDA (прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации).
7.2. Для оценки рыночной стоимости процедура начинается с реальных рыночных условий. Это означает, что все данные и допущения должны быть получены на основе рыночных данных. Если целью является оценка инвестиционной стоимости (т.е. стоимости, которую недвижимость может иметь для конкретного идентифицированного покупателя), расчет начинается с ситуации индивидуального инвестора.
7.3. При применении к инвестиционной недвижимости все методы, основанные на доходном подходе, будут основаны на взаимодействии следующих элементов:
- текущий и ожидаемый в будущем чистый доход;
- сроки наступления будущих событий, которые, как можно ожидать, повлияют на чистый доход;
- способ, которым потенциальные покупатели будут учитывать это взаимодействие денежных потоков с течением времени — это принимается во внимание при выборе доходности или ставки дисконтирования.
7.4. Доходный метод, используемый в рамках доходного подхода, может быть разделен на два типа моделей:
- Традиционные модели неявного роста дохода, известные как методы капитализации, включая прямую капитализацию, срочную и реверсионную капитализацию, уровни (жесткий и верхний слои) и модели дисконтированных денежных потоков, неявно связанные с ростом; и
- Модели, основанные на явном росте доходов, обычно известны как дисконтированный денежный поток (DCF). Основная особенность метода, основанного на явном росте, заключается в том, что оценщик явно учитывает ожидаемый рост доходов и затрат в модели.
7.5. При проведении оценки важно обеспечить отсутствие двойного учета инфляции в арендной плате, рентной стоимости и статьях затрат. Таким образом, когда оценщик использует модель капитализации, принятая норма прибыли, как правило, неявно отражает ожидаемое увеличение арендной платы. Поэтому было бы неправильно создавать отдельный резерв на увеличение арендной платы в денежном потоке. И наоборот, в явной модели DCF оценщик обычно хочет явно включить ожидаемый будущий рост арендной платы, и в этом случае принятая ставка дисконтирования, как правило, будет выше, чтобы отразить риск, связанный с прогнозированием будущего роста дохода. То же самое относится к любым статьям затрат, включенным в оценку, — будущая инфляция затрат не должна учитываться в модели, предполагающей неявный рост, в то время как в модели, предполагающей явный рост, она будет учтена.
7.6. Методы капитализации — Традиционные методы капитализации можно разделить на два типа:
- бессрочные модели, в которых рыночная арендная плата, для целей неявной модели, считается неизменной навсегда (весь рост и будущие продажи отражаются в доходности).;
- реверсионные модели, при которых в сегодняшних условиях арендная плата ниже или выше рыночной арендной платы, которая будет получена при будущей реверсии к рыночной арендной плате.
7.7. Бессрочная капитализация — Прямая капитализация предполагает преобразование ожидаемого дохода в показатель стоимости путем применения соответствующей доходности к предполагаемому доходу (чаще всего это чистый доход от аренды или чистый операционный доход). Капитализируемый доход — это ожидаемый доход за один год (обычно за первый год расчета). Поскольку прямая капитализация обычно предполагает бессрочную капитализацию дохода за первый год использования объекта недвижимости, данная модель не отражает каких-либо потенциальных будущих изменений в доходе от аренды, если только доходность не будет скорректирована с учетом этого.
7.8. Капитализация — это рыночная модель, которая основывается на достоверных данных о рыночной арендной плате и рыночной доходности (ставках капитализации). Она основана на активном и ликвидном рынке недвижимости, как для инвестиций, так и для сдачи в аренду, и требует тщательного анализа продаж недвижимости и договоров аренды имущества.
7.9. Капитализация на развитых рынках обычно применяется при оценке инвестиционной недвижимости, для которой покупатели обычно основывают цену на определенном множителе (обратном коэффициенту капитализации) дохода от аренды. Эти почти ликвидные объекты недвижимости обычно полностью или почти полностью сдаются в аренду по рыночной ставке или предполагается, что они будут сдаваться в аренду по рыночной ставке. Однако на более сложных или развивающихся рынках, где существует дефицит сопоставимых данных, становится трудно определить коэффициент капитализации на основе анализа рынка, и оценщику приходится прибегать к другим, альтернативным методам определения коэффициента капитализации или к альтернативным моделям оценки, включая дисконтированный денежный поток, при котором чистый годовой доход от аренды четко определен в течение типичного периода движения денежных средств в течение 5 — 10 лет. Последняя «явная» модель отличается от «неявной» капитализации, которая обычно предполагает капитализацию текущего чистого рыночного дохода от аренды посредством так называемой «доходности с учётом всех рисков», которая отражает будущие риски рынка и ожидания роста. Капитализация может быть осуществлена с помощью очень простой математической модели, хотя в некоторых случаях она может быть более сложной.
7.10. Если на дату оценки имущество сдается в аренду по рыночной арендной плате, можно предположить, что этот доход является бессрочным (т.е. предполагается, что доход при рыночной арендной плате является постоянным), и, если можно определить ставки капитализации на основе рыночных сделок, применяется прямая капитализация по формуле: стоимость капитала равна чистый операционный доход, деленный на ставку капитализации. Таким образом, прямая капитализация предполагает преобразование ожидаемого дохода в показатель рыночной стоимости путем применения соответствующей доходности к предполагаемому доходу (чаще всего это чистый доход от аренды или чистый операционный доход). Капитализируемый доход представляет собой ожидаемый доход за один год (обычно за первый год расчета). Данная модель не отражает каких-либо потенциальных будущих изменений в доходах от аренды, если только для этого не будет произведена корректировка доходности. Ставка капитализации (доходность с учётом всех рисков) отражает все предполагаемые рынком ожидания в отношении рисков, ожидания положительных выгод (в виде роста дохода или стоимости капитала) и другие ожидания инвесторов на рынке. Это включает в себя восприятие рынком роста арендной платы и/или капитализации объекта недвижимости. Чем лучше местоположение и качество недвижимости, тем ниже риск, воспринимаемый инвесторами, которые, следовательно, более охотно покупают недвижимость с более низкой ставкой капитализации.
7.11. Реверсионные модели — если на дату оценки уплаченная арендная плата отличается от рыночной, то необходимо учитывать фактическую арендную плату и то, как долго она будет выплачиваться до реверсии к рыночной арендной плате, обычно в конце срока аренды и при пересмотре арендной платы. В таком случае оценщик отражает прогнозируемые изменения в чистом доходе при определенных будущих событиях, в частности, в конце срока аренды, при пересмотре арендной платы или когда могут потребоваться крупные капитальные затраты. Для решения таких ситуаций существуют три модели:
- «Срок» и Реверсия» делят денежный поток по вертикали и обычно применяются, когда долгосрочная арендная плата ниже рыночной (недоарендованная недвижимость);
- Послойная модель делит денежный поток по горизонтали и обычно применяется, когда долгосрочная арендная плата выше рыночной (сверхарендованная недвижимость);
- Неявное дисконтирование денежного потока роста — это более сложная форма метода «Срок и Реверсия», обычно представленная в виде денежного потока на 5-10 лет и терминальной стоимости, которые дисконтируются с так называемой эквивалентной доходностью, представляющей собой единую ставку дисконтирования, которая при применении ко всем потокам дохода приводит к приведенной стоимости, равной капитальной стоимости инвестиций. Именно во внутренней норме доходности неявно учитываются изменения денежного потока. Потоки доходов отражают текущую, фактическую и рыночную арендную плату и затраты.
7.12. Ставка капитализации — Наиболее сложной частью процесса капитализации доходов является определение соответствующей ставка капитализации. Наиболее распространенным способом определения ставки капитализации является анализ сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, которые сдаются в аренду. Однако каждый объект недвижимости отличается по своим характеристикам и условиям аренды, и имеющиеся данные о продажах могут быть недостаточно сопоставимыми. В таких случаях оценщик должен будет применить профессиональное суждение и скорректировать ставку капитализации (доходность по всем рискам), полученную на основе имеющихся рыночных данных, таким образом, чтобы отразить различия между сопоставимыми объектами недвижимости и предметом оценки. Корректировки должны основываться на знаниях оценщика о влиянии различных факторов на рыночную стоимость или рыночную арендную плату. При капитализации чистого дохода оценщики технически дисконтируют будущие выгоды и выражают их в терминах их текущей стоимости. Доходный подход требует учета будущего, но большинство оценщиков очень осторожно относятся к таким прогнозам. Традиционно, использование ставки капитализации, которая рассчитывается на основе цен продаж недвижимости, сдаваемой в аренду по рыночным ценам, отражает все риски и положительные выгоды, которые ощущают инвесторы. Хотя это подразумевает, что предсказание было сделано, оно не делается явно.
7.13. Ставка капитализации включает в себя как возврат первоначально вложенного капитала, так и ожидания увеличения стоимости капитала, что позволяет инвестору преодолеть риски, связанные с временной стоимостью денег (деньги, вложенные сегодня, имеют большую покупательную способность, чем та же сумма денег в будущем), риски, связанные с ликвидностью (время, необходимое для реализации имущества в какой-то момент в будущем, неопределенность цены продажи), риск арендаторов, риск незаключения договора аренды, риск, присущий самому имуществу и его местоположению, юридический риск, налоговый риск, законодательный риск и другие риски, а также неопределенности, связанные с макро- и микроэкономикой, политикой, демографией и многое другое.
7.14. При выборе цены оценщик должен учитывать ряд факторов, в том числе:
- Местоположение объекта недвижимости, принимая во внимание любые возможные будущие изменения, которые могут сделать его более или менее привлекательным для арендаторов и/или покупателей;
- Физические аспекты объекта недвижимости — строительство, качество отделки и т.д.;
- Характер, продолжительность и порядок пересмотра договоров аренды;
- Обязательства соответствующих сторон по любым договорам аренды;
- Местные и национальные законы и нормативные акты, которые могут повлиять на потенциальное увеличение или уменьшение арендной платы во время или в конце срока аренды.;
- Финансовое положение и репутация арендаторов.
7.15. Оценщики будут применять те же критерии при анализе сопоставимых инвестиционных продаж, корректируя принятую доходность с учетом относительных преимуществ или недостатков объекта недвижимости. Цены продажи должны анализироваться на постоянной основе, а оценщики должны располагать всеми подробностями о соответствующих сделках купли-продажи и аренды.
7.16. Оценщики также могут с осторожностью полагаться на маркетинговые исследования, публикуемые авторитетными агентствами и аналитиками рынка. На некоторых рынках, несмотря на общее отсутствие инвестиционных сделок, тем не менее, имеются некоторые свидетельства сделок с первоклассной коммерческой недвижимостью. Учитывая, что в настоящее время в различных секторах недвижимости в Европе и внутри стран наблюдается иерархическая структура доходности, оценщики могут также рассмотреть возможность определения ставки капитализации с учетом доходности, отраженной в известных сделках, и корректировки такой доходности при оценке объекта недвижимости с учетом различий в местоположении, секторе, качестве и другой стоимости- существенные факторы.
7.17. Доход от недвижимости — Основой для расчета дохода от недвижимости является доход от сдачи ее в аренду. Доход от аренды также включает доход от рекламных щитов, антенн мобильных телефонов, банкоматов, автостоянок и т.д.
7.18. Оценка основана на доходе от недвижимости, учитываемом ежегодно, при этом для простоты расчетов и анализа рынка обычно предполагается, что он получен в конце года, несмотря на то, что в большинстве случаев доход поступает ежемесячно или ежеквартально авансом.
7.19. Метод прямой капитализации предполагает использование текущей арендной платы, полученной на основе анализа фактической арендной платы, выплачиваемой на рынке.
7.20. Как правило, анализ арендной платы за большинство зданий проводится на основе чистой или валовой внутренней площади, в зависимости от типа объекта недвижимости. Очень важно, чтобы оценщик понимал, какая площадь указана в договоре аренды.
7.21. Оценщик должен проанализировать все действующие договоры аренды производственных помещений и обратить внимание на факторы, влияющие на стоимость, включая:
- Срок аренды;
- Арендуемую площадь;
- Согласованную арендную плату;
- Обязанности каждой стороны договора;
- Любые стимулы;
- Фиксированная арендная плата или арендная плата, индексируемая с учетом инфляции;
- Условия расторжения.
7.22. Если на конкретном местном рынке в договорах аренды принято указывать общую ежемесячную арендную плату, оценщики должны вычесть все расходы, связанные с эксплуатацией здания, и получить чистый операционный доход. К таким расходам могут быть отнесены категории расходов на страхование, управление, техническое обслуживание, налоги и ремонт.
7.23. Согласованность арендной платы — Какой бы метод капитализации ни использовался, оценщики должны тщательно следовать рыночной практике в отношении капитализации чистой или валовой арендной платы. Например, если доходность, полученная в результате сопоставимых сделок, основана на валовой арендной плате, оценщики будут занижать ее величину, если будут применять те же уровни доходности к чистой арендной плате.
7.24. Транзакционные издержки — Транзакционные издержки не учитываются при оценке рыночной стоимости. Однако при предоставлении инвестиционных консультаций оценщикам может быть предложено оценить доходность от общего объема инвестированного капитала и выразить стоимость за вычетом этих затрат.
7.25. Модели дисконтирования — модели дисконтирования основаны на расчетах текущей стоимости ожидаемого дохода или денежного потока, прогнозируемых на определенный расчетный период. В отличие от моделей капитализации (которые предполагают будущую продажу, но не указывают точную дату), реверсионная стоимость обычно рассчитывается и дисконтируется в конце условного периода удержания. Следовательно, необходимо определить временной горизонт, прогнозируемый денежный поток и реверсионную стоимость. Для расчета приведенной стоимости необходимо дисконтировать предполагаемый доход или денежный поток и определить ставку дисконтирования.
7.26. Явный дисконтированный денежный поток (explicit DCF) — это метод дисконтирования, который приобрел популярность за последние десятилетия и в настоящее время широко используется оценщиками и инвесторами. Модель основана на предпосылке, что стоимость имущества равна сумме приведенной стоимости всех будущих денежных потоков. Процесс сложения приведенной стоимости каждого будущего притока денежных средств и приведенной стоимости цены перепродажи на конец периода называется анализом дисконтированных денежных потоков.
7.27. Общепринятой моделью оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости является прямая капитализация или производные от нее (метод «Срок и Реверсия» или послойные методы). Однако, поскольку она основана на сравнении и исключительном использовании рыночных данных на дату оценки, без каких-либо явных прогнозов рыночных ожиданий, явная модель DCF, которая когда—то использовалась преимущественно для анализа осуществимости проекта и оценки инвестиционной стоимости, сегодня также широко применяется. Явная модель DCF требует, чтобы оценщик прогнозировал денежный поток на основе рыночных ожиданий и дисконтировал его по ставке (целевой норме доходности), ожидаемой инвесторами на рынке.
7.28. Какая бы модель ни использовалась, оценщики должны быть уверены, что она отражает поведение участников рынка. Всегда лучше использовать сопоставимые данные, полученные в результате рыночных сделок, когда это возможно, с применением метода ценообразования, который обычно используется участниками рынка.
7.29. При оценке инвестиционной стоимости оценщик информируется клиентом о прогнозируемом денежном потоке (который может отличаться от ожиданий рынка) и ставке дисконтирования. Они должны отражать альтернативную стоимость инвестиционного капитала и предполагаемый риск.
7.30. При оценке рыночной стоимости с помощью явной модели DCF оценщику трудно определить рыночную ставку дисконтирования или любые другие ключевые переменные денежного потока. Такая оценка может быть очень субъективной. Таким образом, оценщики должны сделать некоторые разумные предположения, чтобы рассчитать наиболее вероятный денежный поток и ставку дисконтирования, которую, по их мнению, применил бы типичный покупатель объекта недвижимости. Оценщик оценит наиболее вероятную арендную плату за период владения инвестициями на основе углубленного анализа прошлых и текущих рыночных условий, гарантируя, что прошлое не будет просто перенесено в будущее. При оценке инвестиционной недвижимости с помощью явной модели дисконтированных денежных потоков оценщик будет стремиться дисконтировать прогнозируемые денежные потоки с помощью так называемой целевой доходности (также известной как приравненная доходность — Equated Yield). Это ставка дисконтирования, применяемая к денежному потоку, прогнозируемому в течение срока действия инвестиции, и к реверсионной стоимости в конце периода удержания. При таком сценарии прогнозы доходов отражают ожидаемые изменения арендной платы в будущем. Расчет отражает мнение оценщика о росте или снижении арендной платы на рынке. Это ожидаемая внутренняя норма доходности, при которой денежные потоки учитываются в явном виде.
7.31. Период удержания — денежные потоки оцениваются в течение определенного периода, в течение которого гипотетический покупатель будет владеть недвижимостью, прежде чем окончательно ее продаст. Во многих случаях принимается период в 10 лет, в основном потому, что этот период хорошо согласуется со схемами аренды, которые обычно наблюдаются на многих рынках. Не существует конкретного правила относительно продолжительности периода удержания, хотя обычно считается, что он должен быть достаточно длительным, чтобы обеспечить истечение срока действия всех договоров аренды и возможность последующего продления или повторной сдачи в аренду. В некоторых странах могут существовать законодательные требования в отношении конкретных целей оценки, требующие прогнозирования денежных потоков на протяжении всего срока эксплуатации здания. Это может отражать несколько рыночных циклов в течение периода владения.
7.32. Денежные потоки с явным ростом — Как указывалось выше, при явной оценке DCF оценщики захотят сделать свои допущения как можно более четкими, чтобы противостоять критике моделей капитализации, согласно которой «все зависит от доходности». Это будет включать в себя оценку будущих изменений арендной платы в сторону повышения или понижения, положений об индексации арендной платы и будущей инфляции затрат, которые были заложены в денежный поток.
7.33. Допущения по окончании срока аренды — Поскольку один из принципов явного метода DCF заключается в том, что допущения должны быть сформулированы четко, от оценщиков, как правило, ожидается, что они разъяснят, предполагали ли они, что арендаторы продлят срок аренды или уйдут и будут заменены новыми арендаторами. Некоторые модели допускают взвешенный подход, позволяющий оценщику корректировать взвешивание в соответствии с обстоятельствами объекта недвижимости и даже с обстоятельствами каждого арендатора.
7.34. Ставка(и) дисконтирования — все входящие и исходящие потоки в модели денежных потоков, включая прогнозируемую будущую цену продажи, дисконтируются с использованием ставок дисконтирования. С теоретической точки зрения, в одной модели следует использовать различные ставки, чтобы отразить различные уровни рисков, соответствующие различным входящим и исходящим потокам, но чаще всего они суммируются в одной ставке дисконтирования. Таким образом, ставка дисконтирования является ключевым элементом метода DCF. Ставка дисконтирования предназначена для отражения оценки риска, присущего недвижимости, гипотетическим покупателем.
7.35. Ставка дисконтирования должна соответствовать денежным потокам (или прибыли), рассчитанным в модели, т.е. она должна основываться на тех же допущениях с точки зрения сроков, инфляции, затрат, финансирования и налогов. Выбранная ставка дисконтирования не должна отражать риски, для учета которых были скорректированы оценки будущих денежных потоков.
7.36. Оценщики должны выбирать ставку дисконтирования в свете общего уровня риска, присущего модели — если допущения в целом оптимистичны, было бы уместно выбрать несколько более высокую ставку дисконтирования, в то время как осторожные предположения потребовали бы более низкой ставки дисконтирования.
7.37. При оценке инвестиционной стоимости для конкретного инвестора используются индивидуальные ставки, отражающие мотивацию отдельного инвестора или требования к альтернативным инвестициям.
7.38. В идеале оценщик должен располагать данными о ставках дисконтирования, применяемых покупателями при проведении торгов на сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы недавно. К сожалению, такая информация доступна в очень немногих странах и на рынках.
7.39. В качестве альтернативы, если оценщики располагают достаточно подробной информацией о недавно проданном сопоставимом объекте недвижимости, они могут провести свой собственный анализ на основе DCF и таким образом рассчитать ставку дисконтирования.
7.40. Там, где ни то, ни другое невозможно, оценщики часто определяют ставку дисконтирования с помощью альтернативного анализа, наиболее распространенные из которых включают:
- Добавление надбавок за риск к доходности «безрисковых» инвестиций, таких как доходность долгосрочных государственных облигаций;
- Применение доходности недвижимости, скорректированной с учетом того факта, что рост доходов явно отражается в денежном потоке;
- Оценка средневзвешенной стоимости капитала типичного покупателя такой недвижимости.
У каждого метода есть свои достоинства и недостатки, и мы не ставим своей целью обсуждать их здесь. На выбор оценщика могут повлиять рыночные предпочтения в районе, где расположена недвижимость
7.41. Реверсионная стоимость в конце периода удержания — модель DCF предполагает продажу в конце периода удержания. Стоимость недвижимости на конец периода удержания обычно определяется путем косвенной прямой капитализации чистого дохода на конец последнего года периода удержания. Эта стоимость включается в поток доходов от недвижимости за период удержания и дисконтируется до текущей стоимости. В качестве альтернативы, в зависимости от типа объекта недвижимости, возвратная стоимость может быть получена с помощью сравнительного метода.
7.42. Как правило, инвесторы либо предполагают, что ставка капитализации на конец периода удержания (доходность при выходе/будущая ставка капитализации) равна ставке капитализации, действующей на дату оценки, либо они предполагают, что ставка капитализации при выходе выше текущей ставки капитализации, чтобы учесть неопределенность в отношении будущего ожидается, что объект недвижимости получит денежные потоки в течение периода удержания, а также в связи с обесценением здания в течение периода удержания.
7.43. Оценщик может также использовать исторические данные о ставке капитализации в отношении рассматриваемого типа недвижимости и рынка, применяя личные знания местного рынка.
7.44. Поступления и оттоки денежных средств — В соответствии с моделью DCF, основанной на явном росте, оценщик должен делать допущения как можно более четко, учитывая, что альтернативный метод прямой капитализации подвергается критике за включение «всего в коэффициент капитализации».
7.45. Это будет включать в себя прогнозирование будущих изменений арендной платы в сторону повышения или понижения в связи с любыми положениями об индексации арендной платы, потенциальный будущий рост стоимости аренды и будущую инфляцию эксплуатационных расходов.
7.46. Информация о доходах и операционных расходах может быть получена как из первичных, так и из вторичных источников. Первичными источниками являются владельцы недвижимости и те, кто управляет недвижимостью, бухгалтеры и агентства недвижимости. Вторичными источниками являются отдельные опубликованные профессиональные статьи. Оценщики должны критически относиться ко всем публикуемым профессиональным статьям, полагаясь на то, что они отражают рыночную активность. Они также должны критически оценивать исторические показатели самого объекта недвижимости. Прогнозы доходов и расходов также должны отражать аспекты недвижимости, которые могут не соответствовать типичным данным, публикуемым в профессиональных статьях.
7.47. Движение денежных средств обычно определяется в валюте, в которой заключен контракт на получение дохода.
7.48. Оценщикам следует начинать свой анализ с рассмотрения текущих или гипотетических условий аренды, типичных для данного типа недвижимости на местном рынке.
7.49. Важно определить, кто в соответствии с договором аренды несет ответственность за оплату операционных расходов.
7.50. На основе тщательного анализа:
- Рыночной конъюнктуры и текущих уровней арендной платы на рынке;
- Типовых договоров аренды для соответствующего типа недвижимости и переходного периода аренды;
- Состояния объекта недвижимости.
оценщик должен обратить особое внимание на следующие моменты в договоре аренды:
- Возможность продления аренды и на каких условиях;
- Условия любой индексации арендной платы;
- Условия о продлении арендной платы;
- Возможность расторжения договора арендатором;
- Инвестиции арендатора в недвижимость;
- Ограничения, препятствующие допуску конкурирующих арендаторов.
7.51. Оценщик должен оценить:
- Потенциальный валовый доход (PGI) — общий доход, который может быть получен от имущества, полностью сданного в аренду.;
- Эффективный валовый доход (EGI) — рассчитывается на основе PGI с учетом убытков, связанных как с текущей, так и с ожидаемой долей вакантных площадей в объекте недвижимости, а также убытков, связанных с возможностью неполучения арендной платы в течение срока аренды;
- Чистый
операционный доход (NOI) объекта недвижимости должен
оцениваться путем вычитания из EGI всех эксплуатационных
расходов, которые ложатся на арендодателя. Эксплуатационные расходы включают
как постоянные, так и переменные издержки:
- Постоянные затраты — это все затраты, необходимые для поддержания нормального функционирования объекта недвижимости и достижения ожидаемого дохода.;
- Переменные затраты зависят от уровня заполняемости объекта недвижимости и включают расходы на управление, администрирование, коммунальные услуги, уборку/техническое обслуживание и охрану.
7.52. Особое внимание следует обратить на то, чтобы не включать такие расходы, как корпоративные налоги, подоходный налог, обслуживание кредита/долга и бухгалтерская амортизация. После вычета эксплуатационных расходов оценщик должен также вычесть предполагаемый бюджет необходимых долгосрочных работ по обновлению и краткосрочному ремонту.
7.53. Наконец, следует отметить, что явный DCF — это очень сложная модель, основанная на прогнозировании будущих колебаний большого числа экономических показателей и показателей рынка недвижимости. Поэтому к результатам DCF следует относиться с осторожностью, и рекомендуется сверять полученные значения с другими рыночными показателями, такими как урожайность и цены за квадратный метр, а также, возможно, со значениями стоимости, полученными с использованием других методов.
7.54. Модели, основанные на счетах текущего или предполагаемого арендатора — в некоторых странах термин «доходный подход» относится к оценкам, основанным на счетах предприятия, которое управляет недвижимостью. EVS рассматривают это как особый метод учета в рамках доходного подхода.
7.55. Этот метод в основном используется для рыночной или инвестиционной оценки объектов недвижимости, спроектированных и адаптированных для конкретного использования и для которых сопоставимые продажи нечасто доступны, и оценка производится на основе валового дохода, который может быть получен в результате деловой активности в объекте недвижимости. Во многих странах модели прямого дисконтирования денежных потоков предпочтительнее обычной модели учета, но принципы, лежащие в ее основе, по сути, те же.
7.56. Типичными случаями, когда эти методы подходят, являются индустрия досуга, такая как центры досуга, спортивные стадионы для занятий профессиональным спортом, театры, отели, рестораны и клубы, а также, в некоторых случаях, оценка стоимости лесов и некоторых сельскохозяйственных объектов.
7.57. При оценке достоверности фактического дохода предприятия следует проявлять осторожность, чтобы обеспечить надлежащую корректировку элементов чрезмерной торговли, характерных для конкретного арендатора. Оценщик должен стремиться к ожидаемому нормальному доходу, часто называемому справедливой и устойчивой сделкой, которая позволяет избежать особых обстоятельств, способных исказить стоимость. Следует также внимательно относиться к содержанию потоков доходов, поскольку оценивается именно объект недвижимости, а не бизнес. Стоимость, которую приобретает определенный бренд по сравнению с другими, может потребовать корректировки, равно как и значительный доход, получаемый предприятием вне недвижимости.
8. Затратный подход
8.1. Затратный подход обеспечивает определение стоимости, основываясь на экономическом принципе, согласно которому покупатель заплатит за недвижимость не больше, чем требуется для получения имущества равной полезности, будь то при покупке или строительстве, включая стоимость достаточного количества земли для такого строительства. Часто бывает необходимо учитывать обесценение объекта недвижимости по сравнению с совершенно новым эквивалентным объектом недвижимости.
8.2. Затратный подход чаще всего используется для оценки стоимости замещения специализированных объектов недвижимости и других объектов недвижимости, которые очень редко продаются или сдаются в аренду на рынке, если вообще продаются. Это означает, что затратный подход, как правило, используется только в тех случаях, когда недостаточная рыночная активность не позволяет использовать сравнительный метод и когда оцениваемые объекты недвижимости не подходят для оценки с использованием доходного подхода. Однако существуют обстоятельства, при которых он используется в качестве основной процедуры, связанной с рынком, особенно при наличии значительных данных, позволяющих повысить точность процедуры.
8.3. Поскольку затраты и рыночная стоимость, как правило, более тесно связаны, когда недвижимость новая, использовать затратный подход проще при оценке рыночной стоимости новых или относительно новых строений, но даже в этом случае затратный подход не следует применять для этого типа недвижимости, если только рынок не полностью с очевидностью отсутствует, или в ситуациях, упомянутых выше. Действительно, в некоторых случаях рынки аренды, труда или инвестиций могут значительно измениться в период между датой, когда была установлены затраты строительства, и датой окончательного завершения проекта, и в этом случае стоимость, полученная с помощью затратного подхода, может не быть надежным показателем рыночной стоимости. Использование затратного подхода для более старых объектов недвижимости может вызвать трудности из-за отсутствия рыночных данных как о затратах строительства, так и об обесценении, хотя это также может быть справедливо для некоторых новых объектов недвижимости.
8.4. В разных странах Европы существуют различные мнения относительно того, в какой степени затратный подход может дать надежное представление о рыночной стоимости. Похоже, что страны, которые выступают против использования этого подхода, как правило, являются теми, где рынок более прозрачен и где, следовательно, доступно больше данных об арендной плате, доходности и ценах. Кроме того, там, где рынки более волатильны, существует сопротивление использованию затрат в качестве показателя стоимости, поскольку затраты строительства медленнее реагирует на циклические изменения, чем рыночные цены и арендная плата. В отличие от этого, затратный подход часто более широко используется на рынках, которые менее прозрачны и/или менее волатильны.
8.5. Таким образом, использование затратного подхода в разных странах Европы и на разных рынках будет различным. В некоторых странах затратный подход используется там, где есть рыночные данные, но, поскольку затратный подход не является рыночной моделью, его не следует рассматривать в качестве основной модели оценки.
8.6. Обесцененные затраты замещения (Depreciated Replacement Cost, DRC) — В своей традиционной форме DRC представляет собой основанный на затратах метод определения стоимости активов недвижимости, которые обычно никогда не выставляются на рынок.
8.7. Причин, по которым такие активы могут быть недоступны для рынка, много и они разнообразны, но, как правило, это связано с тем, что недвижимость эксплуатируется для необычного использования, и продажи для такого использования проводятся редко или вообще не проводятся. Одной из областей общего применения оценки с использованием DRC являются активы государственного сектора, которые при оказании услуг местному сообществу или более широкому кругу лиц продаются редко, если вообще продаются.
8.8. Также может случиться так, что количество сделок или рыночная стоимость могут отсутствовать, и поэтому подход, основанный на сопоставимости, недоступен. В отсутствие рынка сделок, возможно, было бы полезно рассмотреть доходный подход к оценке, но, опять же, это может оказаться неуместным, особенно при отсутствии каких-либо мотивов для получения прибыли у оцениваемого предприятия. DRC остается действенным методом в отсутствие других методологий.
8.9. Если историческое использование прекращается и актив продается как избыточный, если только не прогнозируется аналогичное использование, оценка DRC вряд ли будет каким-либо образом отражать выручку от продажи. В качестве оценки, основанной на затратах, DRC может оказаться ненадежной в качестве чистой стоимости реализации.
8.10. Методология DRC в основном используется для составления финансовой отчетности, когда речь идет о корпоративной структуре, а в случае с предприятиями государственного сектора она часто используется в качестве инструмента для определения денежной стоимости выгод от деятельности.
8.11. Следует отметить концепцию «стоимости для владельца». Традиционное использование DRC требовало от директоров компании (где DRC включался в финансовую отчетность) подтверждения того, что на дату внесения записи предприятие функционировало непрерывно. В случае собственности государственного сектора, где часто отсутствует мотив получения прибыли, орган, занимающий должность собственника, должен был заявить, что такое использование будет продолжаться в обозримом будущем.
8.12. Эти требования по-прежнему остаются в силе, и из этого очевидно, что стоимость имеет наибольшее значение для пользователя актива, а не для какой-либо третьей стороны, и определяет «стоимость – в — использовании» для владельца/арендатора.
8.13. Оценка в рамках DRC не является стоимостью девелопмента, остаточной оценкой или страховой стоимостью. Общие элементы оценки стоимости для этих целей существуют в рамках подхода DRC, но только в отношении ее элементов.
8.14. Подход DRC не предусматривает фактической перепланировки, фактических затрат на накопленный ремонт, фактического устранения любого вида устаревания, но направлен на измерение стоимостного положения существующего объекта по отношению к современному эквивалентному имуществу. Сумма «обесценения» в DRC отражает все эти сокращения, убытки или обесценение по сравнению с современным вариантом.
8.15. Основным вопросом при анализе существующих зданий с помощью DRC является их будущая экономическая эффективность.
8.16. Стоимость не предполагает улучшений или не обязательно определяет, как долго объект будет получать выгоду от улучшений. Это может быть технико-экономическое обоснование или оценка застройки. В DRC оценщик видит, насколько существующий объект недвижимости отличается от современного улучшенного или замененного аналога. Фактические расходы не предусмотрены.
8.17. Если целью применения метода является получение показателя для оценки потенциальных поступлений от выбытия, то этот метод может оказаться ненадежным в качестве косвенного показателя поступлений от выбытия.
8.18. Оценка для альтернативного использования не является DRC и, скорее всего, является «оценкой девелопмента».
8.19. Определение затратного подхода:
Подход к оценке, который дает представление о стоимости, основанное на экономическом принципе, согласно которому покупатель заплатит за недвижимость не больше, чем затраты приобретения недвижимости равной полезности, будь то путем покупки или строительства, включая стоимость достаточного количества земли для такого строительства. Часто бывает необходимо учитывать обесценение объекта недвижимости по сравнению с совершенно новым эквивалентным объектом недвижимости.
8.20. Дополнительное использование DRC — Затратный подход является неотъемлемой частью принципа замещения и, как таковой, может служить проверкой на соответствие рыночному и/или доходному подходу, позволяя оценщику проанализировать текущие рыночные условия в отношении затрат нового строительства и, возможно, сделать заявление при примирении сторон о возможном резком росте или снижении цен.
8.21. Для применения метода DRC требуется множество исходных данных от оценщика, и многие считают этот подход ошибочным, поскольку в нем отсутствует доказательная база сделки. Однако во многих странах с неразвитыми рынками он является полезным инструментом для составления отчета об оценке.
8.22. Последние тенденции — Финансовый крах 2008/2009 годов привел к тому, что многие традиционные рынки недвижимости оказались в состоянии упадка или полузабытья, что привело к нехватке сделок и, следовательно, к очень небольшому количеству «рыночных» сопоставимых показателей, на которых можно было бы основывать любой сравнительный метод оценки. Как следствие, DRC стал основным методом.
8.23. Это было особенно заметно на тех рынках, которые пережили наибольший обвал. Интересным примером является Греция; столкнувшись с небольшим количеством активных сделок с коммерческой недвижимостью или их полным отсутствием, те, кто занимается управлением компаниями, займами, банками и другими организациями, по-прежнему нуждались в надежном методе оценки текущей стоимости. В Греции метод DRC был разработан в силу необходимости для формирования, по сути, «стоимости непрерывности деятельности». Другими словами, согласие, которое традиционно давали директора, было заменено пониманием того, что использование или аналогичное использование третьей стороной было бы финансово оправданным, и, следовательно, DRC был методологией оценки по умолчанию. Эта долгожданная модернизация традиционного подхода DRC привнесла реальные данные о транзакциях в уравнение DRC.
8.24. Оглядываясь назад, спустя несколько лет после восстановления рынка большинства типов недвижимости, можно сказать, что proxy показатель DRC был довольно точным показателем прибыльности. Это позволяет использовать этот метод не только текущим пользователям и владельцам, но и третьим лицам при обсуждении стоимости объектов недвижимости.
8.25. В течение многих лет DRC часто рассматривался оценщиками как метод последней инстанции, когда на самом деле нет доказательств обоснованности сравнительного подхода или доходы и расходы по какой-либо причине не имеют отношения к оцениваемому активу. В течение длительного периода стоимость выражалась «в DRC, а не в рыночной стоимости».
8.26. Консалтинговые фирмы и международные стандарты бухгалтерского учета начали влиять на подход к DRC, и был промежуточный период, когда недвижимость оценивалась по рыночной стоимости (DRC).
8.27. Современное использование — это всего лишь рыночная стоимость. Интересно, что это сопряжено с опасностями, поскольку непосвященным кажется, что недвижимость можно купить и продать по цене, равной DRC. Рыночная стоимость, как DRC, объясняется тем, что пользователи-единомышленники будут обмениваться имуществом между собой по цене, указанной в DRC. Например, одна больница может быть передана другому поставщику медицинских услуг, и рыночная стоимость для обеих сторон будет в DRC. Это, конечно, место, где лишь немногие из этих активов продаются в их текущем использовании, если таковые вообще имеются.
8.28. Затраты и стоимость — Одна из фундаментальных проблем всех оценок, основанных на затратах, заключается в том, что затраты не обязательно равны стоимости. В случае с новыми объектами недвижимости проблем может быть меньше, но оценщику все равно необходимо проявлять крайнюю осторожность при определении фактических затрат на строительство объекта, исходя из предположения, что организация, финансирующая его, получила выгодное соотношение цены и качества. Вопросов, связанных с выбором, который должен сделать оценщик при оценке затрат строительства, много, но, безусловно, фактические затраты нового строительства не должны автоматически учитываться при оценке DRC в первый год без дополнительного изучения.
8.29. Использование DRC — DRC используется более широко, чем, возможно, исторически оправдано, поэтому оценщику необходимо сделать шаг назад и задать несколько уместных вопросов.
8.30. В Германии, Греции и Италии широко используется DRC. Поскольку основания для сжатия по-прежнему зависят от финансовой состоятельности предприятия, банки и кредитные организации при принятии решений о кредитовании в отсутствие какого-либо другого варианта применяют подход, основанный на DRC.
8.31. В Великобритании, напротив, банки, исходя из своей политики, не будут выдавать кредиты под залог в DRC, поскольку считают это совершенно неприемлемым. В Великобритании в случае невыполнения обязательств по кредиту банк будет стремиться реализовать актив. В большинстве случаев это будет продажа либо имущества, либо юридического лица в случае неплатежа по кредиту, в результате чего предприятие прекратит свою деятельность. Это может означать, что в будущем актив будет использоваться для другого использования, а «проверка существующего использования» DRC не пройдет. Британские банки не согласны с тем, что цена продажи, скорее всего, будет определена на основе метода DRC, и поэтому не желают использовать DRC для обеспечения.
8.32. Хорошим примером того, почему банки в некоторых странах отвергают этот подход, может служить футбольный стадион, стоимость которого оценивается в DRC. Строительство часто обходится дорого, и его использование сильно ограничено стадионом. В городе, где есть один футбольный клуб, если клуб закроется, какова будет стоимость стадиона?
8.33. Банки будут рассматривать рыночную стоимость, которая обычно используется для другого использования, часто для строительства жилья (в зависимости от местоположения и местных законов о планировании).
8.34. Банки не смогли вернуть кредит за счет продажи стадиона, поэтому они оценивают залоговое обеспечение на основе рыночного сравнения, которое, по характеру DRC, скорее всего, будет использовано для других целей.
8.35. Условия контракта — Применение подхода DRC потенциально затрагивает клиента в большей степени, чем другие методы оценки, и оценщику потребуются подробные инструкции.
8.36. Основополагающим для использования DRC является взаимопонимание с клиентом относительно того, как следует использовать оценку и для каких целей.
8.37. Финансовая отчетность — Если оценка DRC будет использоваться для составления бухгалтерской или финансовой отчетности, то необходимо уточнить, что именно включается в нее. Например, у пользователя может быть множество обширных индивидуальных изменений в собственности, которые уже отражаются в отчетности компании, и включение их в оценку DRC может привести к двойному учету.
8.38. Многие специализированные объекты недвижимости включают в себя установки и оборудование, а при некоторых видах использования вся недвижимость в целом может быть в значительной степени описана как установки и оборудование. Опять же, необходимо следить за тем, чтобы эти активы уже не были отражены в других разделах финансовой отчетности.
8.39. Компонентизация — современный запрос на получение финансовой отчетности представляет собой компонентизацию, которая также включает имущественные активы, оцениваемые в соответствии с подходом DRC. Выбор составных частей здания требует определенной осторожности и продуманности, поскольку отдельные части, такие как стены, крыша и т.д., могут иметь определенные затраты, но обычно не существуют изолированно друг от друга. Если при расчете по компонентам используются различные амортизационные отчисления, оценщику необходимо будет решить, как это соотносится с целым. Например, если предполагается, что облицовка стен прослужит 30 лет, а крыша — 50 лет, оценщик может предположить, что все это придет в негодность через 30 лет, а не по частям через 30 и 50 лет соответственно. Сделанные и применяемые допущения должны быть объяснены клиенту и указаны в любом заявленном значении DRC. Компонентизация — это отдельное упражнение для определения общего значения DRC. Показатель DRC может быть отправной точкой для процесса компонентизации.
8.40. Непрерывность деятельности / непрерывное использование — В случае, когда коммерческая организация владеет имуществом, подлежащим оценке с использованием DRC, оценщику необходимо будет получить подтверждение от клиента о том, что предприятие является прибыльным, непрерывно функционирует и с реальной вероятностью продолжит свою деятельность в таком виде. Дополнительным преимуществом для оценщика в данном случае является письменное заверение от директора компании, использующей объект недвижимости.
8.41. В государственном секторе, где потенциально отсутствуют поступления, прибыль или корыстные мотивы, пользователю, как правило, необходимо убедиться в том, что предлагаемая услуга может быть продолжена и что существует соответствующий спрос на эту услугу.
8.42. Оценщику необходимо будет договориться с клиентом о том, как используется актив и как он будет использоваться в дальнейшем. Имея дело с этими более специализированными активами, оценщикам необходимо будет в большей степени полагаться на информацию, предоставленную клиентом или другими профессиональными консультантами, чем они могли бы обычно ожидать при работе с менее специализированными активами. Подробная отчетность необходима для придания достоверности подходу DRC, и рекомендуется вести подробный учет каждой из этих оценок.
8.43. Затраты на строительство — оценщики должны иметь в виду, что они стремятся получить оценку затрат уже существующего объекта, а не того, который еще предстоит построить. Поэтому вопрос о том, как будет финансироваться новое строительство, с какой процентной ставкой и кем, не имеет значения. Однако, если сооружение было построено с использованием грантов третьих сторон или государственного финансирования или финансирования ЕС, то следует задать вопрос о том, будет ли организация на самом деле строить без субсидий.
8.44. Было доказано, что гранты позволяют возводить здания большего размера, чем могло бы быть в противном случае, возможно, исходя из предположения о дополнительном спросе в будущем. В государственном и частном секторах эти типы сооружений в некоторых случаях также могут быть подвержены архитектурным излишествам.
8.45. В DRC перед оценщиком стоит задача определить затраты замены актива современным эквивалентом равной полезности, но, как правило, это современный заменяющий актив не имеет ненормальных затрат на строительство и который не является чрезмерно дорогим. Это не означает, что субсидии должны вычитаться из затрат строительства. Оценщику следует поинтересоваться, что было бы разумно построено при условии отсутствия субсидии. В тех случаях, когда строительство без гранта финансово неосуществимо, это может привести к специальным допущениям, которые требуют очень тщательного объяснения в Отчете об оценке.
(см. также «Обесценение стоимости», выше)
8.46. Замещение — это затраты на замещение конструкции заменяющей конструкцией, по меньшей мере, равной полезности, с использованием современных стандартов материалов и дизайна. Текущая полезность может превышать исторические требования к полезности при использовании и, возможно, эволюционировала в соответствии с более современными требованиями.
8.47. Если объект является новым, то фактические затраты могут быть подходящей цифрой для оценки стоимости конструкции. Принимая эту цифру, оценщик должен быть уверен в том, что не было никаких чрезмерных расходов или особенностей конструкции, которые не имели бы отношения к экономическому назначению объекта недвижимости.
8.48. Также необходимо выяснить, каким образом была согласованы затраты строительства. Оценщик не должен предполагать, что фактическая конструкция соответствует соотношению цены и качества. Это необходимо проверить.
8.49. Источники информации о затратах строительства — в большинстве стран существуют индексы, основанные на простых контрактах. С их помощью можно определить цену на строительство различных сооружений для различных целей, по крайней мере, в определенном диапазоне. Чем более специализирован объект, тем больше вероятность того, что количество типовых контрактов будет меньше. Возможно, потребуется консультация специалиста по затратам, если невозможно определить современные эквивалентные затраты каким-либо другим способом.
8.50. В затраты строительства включаются:
- платежи и другие затраты — для создания нового объекта, эквивалентного современному активу, потребуется оплата труда специалистов. Их следует определить и добавить к затратам строительства.
8.51. В затраты строительства не включаются:
- Снос — в случае DRC не предполагается фактическая замена объекта — просто необходимо определить разницу между современным эквивалентом и существующим. Соответственно, существующий объект не будет снесен в рамках оценки, и затраты на снос включаться не должны;
- Финансирование — DRC не является остаточной оценкой или технико-экономическим обоснованием. Предполагается, что объект недвижимости уже существует, поэтому долгосрочное финансирование не рассматривается. Однако краткосрочное финансирование строительства можно рассматривать как затраты, обеспечивающие современную эквивалентную замену;
- Период строительства — большинство оценщиков исходят из затрат на дату оценки. Однако строительство объекта может занять месяцы или годы, а затраты могут возрасти в ходе фактической программы строительства. Это не имеет значения. На дату оценки оценщик проводит сравнение между существующим активом и новым активом, который, согласно предположению, был построен с использованием сегодняшних затрат и стоимости. Не должно быть никаких дополнений или резервов на период строительства. Предполагается, что объект находится на месте на дату оценки.
8.52. Современный эквивалентный актив равной полезности — Одной из наиболее сложных областей при предоставлении клиенту DRC является концепция современного эквивалентного актива, которая лежит в основе всего подхода.
8.53. Используя современный эквивалент, в крайнем случае оценщик имеет право рассмотреть возможность строительства новой структуры другого размера в другом месте, чтобы обеспечить современные требования бизнеса. Именно на этом фоне происходит обесценение «недостатков» текущего актива. Для этого оценщику необходимо иметь достаточно подробное представление о функциях, которые требуются и выполняются в настоящее время, включая, при необходимости, наиболее подходящее современное техническое решение по обеспечению актива. Маловероятно, что оценщик является экспертом в каком-либо из этих решений, и ему придется положиться на клиента или отраслевых экспертов, чтобы понять, каким было бы наилучшее решение для современного аналога на дату оценки.
8.54. Если оценщик должен обратиться за консультацией не только к клиенту, то объем, источник и затраты этих данных должны быть обсуждены и согласованы с клиентом, поскольку данные могут быть как коммерчески значимыми, так и дорогостоящими.
8.55. Современный эквивалент — измерение обесценения в DRC является сложной наукой, и проблема усугубляется при использовании современного эквивалента, поскольку сравнение может быть непохожим. Действительно, современный аналог может иметь радикально отличающийся срок службы, затраты использования, использование определенных материалов, конструктивные особенности и/или стандарты производительности.
8.56. Чем дальше по своей концепции современный аналог от существующего, тем больше трудностей возникает при сравнении и, возможно, значительно увеличивается коэффициент искажения, связанный с существующей структурой (структурами).
8.57. Обесценение и устаревание
8.58. В контексте обесценения DRC стоимость определяет величину разрыва между современной эквивалентной заменой и существующим активом.
8.59. Обесценение — это мнение о снижении стоимости сооружения по какой-либо причине по сравнению с затратами на его замену или воспроизводство.
8.60. Тот факт, что актив, возможно, был амортизирован до определенной величины с точки зрения бухгалтерского учета, не имеет отношения к учету обесценения в соответствии с DRC.
8.61. В целом, существует три основных типа обесценения DRC:
- Физический износ;
- Функциональное (и / или техническое) устаревание;
- Экономическое / внешнее устаревание.
8.62. Все три вида обесценения могут оказывать влияние на стоимость.
8.63. Физический износ — это потеря стоимости, связанная с течением времени и использованием (сочетание видов использования, влияние процесса старения, структурные дефекты).
8.64. Большинство видов имущества физически изнашиваются в процессе эксплуатации, и, в зависимости от типа имущества и использования, норма обесценения может существенно отличаться.
8.65. В некоторых случаях физический износ может быть более существенным, чем в других, поскольку это может в большей степени повлиять на удобство использования объекта. Например, некоторые новые конструкции были спроектированы с расчетом на срок службы, вероятно, всего 20 — 25 лет. Таким образом, по истечении 10-го года эксплуатации объект находится на полпути к своему проектному сроку службы, в то время как старинное строение, хотя и потенциально требующее более регулярного ремонта и переоборудования, может иметь гораздо более длительный срок службы.
8.66. Для DRC актив оценивается в его существующем состоянии. Оценщику необходимо будет принять во внимание аварийный ремонт, который может привести к ускоренному физическому износу.
8.67. Оценщики должны быть менее заинтересованы в ожидаемом физическом сроке службы здания, чем в ожидаемом экономическом сроке службы.
8.68. Экономический срок службы — это период, в течение которого здание может приносить владельцу экономические выгоды, обычно более короткий, чем физический срок службы. Оставшийся экономический срок службы — это время, в течение которого здание будет по-прежнему вносить свой вклад в общую стоимость объекта недвижимости, и является предметом профессионального суждения.
8.69. Окончательным критерием физического износа является то, что оценщик должен учитывать предполагаемый срок службы актива, принимая во внимание составные части и скорость, с которой они будут изнашиваться.
8.70. Функциональное (и / или техническое) устаревание — это отсутствие функциональной адекватности и/или полезности.
8.71. Обесценение, вызванное функциональным устареванием, — это потеря стоимости из-за снижения полезности или желательности всего здания или его части, поскольку требования промышленности или современного использования со временем изменились. Это может относиться ко всем типам недвижимости. Наиболее очевидными могут быть промышленные объекты, но они также могут относиться к другим классам недвижимости, оцениваемой по DRC. Например, объекты для отдыха с неправильным сочетанием видов использования в соответствии с текущими требованиями. Отели с неподходящим количеством номеров или вспомогательных помещений, которые в настоящее время не являются жизнеспособными, или даже офисы (которые оцениваются по DRC), которые больше не соответствуют современным требованиям пользователей.
8.72. Даже новое здание может функционально устареть к моменту завершения строительства.
8.73. В частности, в специализированных производственных процессах существует вероятность того, что историческая спецификация больше не соответствует современным требованиям этой отрасли и может также перестать эффективно выполнять свои первоначальные дизайнерские функции.
8.74. Результат может быть впечатляющим в том смысле, что конструкция может фактически вообще перестать соответствовать своему назначению или в других случаях все еще использоваться, но с более низкой, чем оптимальная, эффективностью.
8.75. Это также может повлиять на недавно построенную коммерческую недвижимость, когда требования пользователей быстро меняются.
8.76. Принятая оценщиком величина обесценения должна отражать затраты на приведение первоначального актива в соответствие с современным эквивалентом равной полезности или, если это невозможно, отражать последствия продолжения эксплуатации с более низкой эффективностью. Если все строение больше не подходит по назначению, стоимость самого строения в отличие от земельного участка может быть равна нулю.
8.77. Очень распространенной проблемой является техническое устаревание, обычно в тех случаях, когда достигается экономия за счет масштаба, машины становятся быстрее, меньше по размеру и имеют другое пространство и качество для работы. Техническое или функциональное усовершенствование также может быть вызвано изменениями в законодательстве. Экологические нормы, производство и утилизация отходов — все это может иметь место в промышленных условиях, и во всех секторах требования к охране здоровья и технике безопасности, а также доступ для инвалидов могут приводить к различной степени технического устаревания.
8.78. Экономическое / внешнее устаревание — это потеря стоимости из-за внешних воздействий на объект недвижимости. Это тип обесценения, который присущ не самому зданию, а скорее факторам, влияющим на способ использования здания.
8.79. Экономическое устаревание происходит в тех случаях, когда рынок сбыта продукции сократился, изменился или исчез, а производственные мощности являются избыточными. Это применимо ко всем типам ситуаций, а не только к производственным процессам. Например, в школах может не хватать «мест» для учащихся в период высокой рождаемости, но в дальнейшем может наблюдаться значительный избыток. Это структурное изменение на рынке.
8.80. Логистика перешла на схему доставки «точно в срок», что может означать сокращение складских запасов на месте и наличию избыточных зданий, но более крупных логистических объектов за пределами предприятия, не обязательно находящихся в одной собственности.
8.81. Оценщику необходимо иметь широкий взгляд на «экономику», в которой работает предприятие, включая общее отношение к конкретному виду использования, независимо от того, является ли оно стабильным, сокращающимся или растущим. Оценщику трудно дать количественную оценку.
8.82. Некоторыми общими характеристиками, требующими корректировки оценщиком, могут быть:
- Физические возможности в сравнении с требованиями;
- Наличие рабочей силы в сравнении с требованиями;
- Наличие оборотных средств в сравнении с требованиями;
- Местонахождение текущих потребителей продукции или ее использования в сравнении с местоположением поставщика;
- Наличие энергии в сравнении с требованиями;
- Возможные законодательные меры по ограничению выбросов.
8.83. Внешними факторами, вызывающими неудобства с точки зрения местоположения, могут быть:
- Изменения на рынке. Отсутствие требований к предоставлению продукции или услуг;
- Несовместимые виды землепользования в данной местности.
8.84. Это также иногда выражается в финансовом устаревании, и оценщик должен проявлять осторожность, поскольку форма устаревания не обязательно отражает прибыльность предприятия, эксплуатирующего актив.
8.85. Проблема заключается в общем спросе в экономике в целом на то, какой вклад вносит данный актив. Учет колебаний спроса в экономике в целом может быть трудным для оценщика, и он также, вероятно, будет носить циклический характер, поэтому на дату проведения оценки оценщику потребуется некоторое представление о том, на каком этапе текущего цикла может находиться данная отрасль или услуга. Даже определение цикла может оказаться проблематичным для оценщика.
8.86. Измерение обесценения — это сложная задача, включающая в себя множество допущений оценщика, которые должны быть точно отражены в отчете об оценке.
8.87. Обесценение не является постоянной величиной ни в зависимости от отрасли и поставщиков услуг, ни на ежегодной основе.
8.88. При начислении амортизации для целей бухгалтерского учета, как правило, применяется фиксированный подход, который является общепринятым в любой профессии. Бухгалтерская амортизация обычно облагается налоговыми льготами из года в год.
8.89. Что касается оценки в рамках DRC, то возможно и, как предполагают некоторые, вероятно, что величина обесценения может меняться из года в год и не обязательно на определенной основе. Например, упрощенный подход может заключаться в том, что функциональное и экономическое усьаревание физического сооружения снижается, скажем, на 2% в год, так что к тому времени, когда ему исполняется 50 лет, актив больше не подходит по назначению и с точки зрения оценки обесценивается до нуля.
8.90. На практике такой исход крайне маловероятен. Большинство активов имеют нулевую стоимость и могут требовать реконструкции в течение срока службы, что продлевает экономический (физический и функциональный) срок службы за пределы первоначального проектного срока. Активы, на которые распространяется DRC, возможно, были отремонтированы. Оценщику необходимо будет решить, будет ли на данный момент структура снова обеспечивать 100%-ную эффективность или чуть меньше, поскольку она не является новой. Шкала обесценения, связанная исключительно с возрастом, вряд ли будет очень точной. Однако она может иметь преимущества, когда проводится многократная оценка стоимости недвижимости в DRC для портфеля объектов аналогичного назначения. В государственном секторе оценка стоимости школ может быть хорошим примером, когда требуется последовательный подход к большому количеству объектов недвижимости.
8.91. Эти допущения требуют тщательного рассмотрения оценщиком и, в идеале, согласования с клиентом соответствующего подхода, который должен быть принят.
8.92. Более сложные модели обесценения предполагают использование S-образной кривой, при которой в первые годы обесценение является низким, со временем ускоряется, а затем выравнивается по мере относительного старения. Или, в равной степени, структура может быстро ухудшиться по сравнению с новой, выровняться в середине жизненного цикла и снова ускориться к концу экономического периода.
8.93. В подходе, основанном на использовании S-образной кривой, может быть много логики. Однако точное определение «S» — а также того, где находится актив на этой временной шкале и на дату оценки — может быть проблематичным для оценщика просто из—за недостатка данных. В этом смысле линейный подход может быть проще для представления и понимания, поскольку он в меньшей степени опирается на фактические данные. Однако, по определению, упрощенный подход, скорее всего, будет скорее теоретическим, чем практическим.
8.94. В некоторых случаях при измерении обесценения устаревание является полным.
8.94.1. Физический износ
Если затраты на ремонт, модернизацию или переоснащение актива для обеспечения его пригодности к использованию в современном смысле этого слова превышают затраты на современную замену, стоимость существующего актива, возможно, равна нулю.
Физический износ обычно определяется фактическим возрастом/экономическим сроком службы.
8.94.2. Функциональное / техническое устаревание
Если новая технология привела к устареванию существующей, спрос на нее может быть незначительным, кроме как в качестве вторичного сырья. Однако здесь требуется осторожность, поскольку часто это устаревание связано с затратами, когда автоматизация вытесняет ручной труд. Уровень оплаты труда во всем мире различается, и так называемые «старые» или устаревшие отрасли промышленности иногда экспортируются в другие части мира, где они все еще могут функционировать экономически эффективно, используя более низкую ставку оплаты труда, поэтому к списанию общей стоимости следует подходить с осторожностью. Стоимость технически устаревших предприятий в разных местах будет разной.
При расчете DRC не предусматривается никаких расходов. Оценщик проводит оценку на дату проведения оценки, если функциональное устаревание может быть устранено путем предоставления более современного оборудования. Стоимость такого пересмотренного оборудования может помочь оценщику определить уровень обесценения. Модернизация существующих объектов может стоить дороже, чем их современная замена, и при этом иметь меньший экономический срок службы. Оценщик должен быть осторожен при таком сравнении.
8.94.3. Экономическое устаревание
Если спрос на продукт или услугу упал во всем мире или в пределах торгового радиуса и не ожидается его возобновления, спрос на актив может отсутствовать, и он снова потенциально может иметь нулевую стоимость.
8.95. Если анализ существующих зданий выявит значительное функциональное/техническое или экономическое устаревание, им может быть присвоена нулевая стоимость. Земельный участок может по-прежнему иметь положительную стоимость.
8.96. Альтернативное использование — DRC редко может проводиться в вакууме, и в ходе применения подхода DRC альтернативное использование может происходить в разное время.
8.97. Конкретное местоположение или актив (или и то, и другое) со временем могут стать более полезными или ценными при альтернативном использовании, чем по своему первоначальному назначению. С точки зрения местоположения, это может быть обусловлено развитием данной местности или градостроительными нормами для других видов использования в данном районе. Историческое использование объекта клиентом может нанести ущерб окружающей среде соседей, что может привести к его несоответствию требованиям.
8.98. Аналогичным образом, избыточные промышленные здания были переоборудованы в места для отдыха, жилые помещения и музеи, часто с большей выгодой, чем можно было бы предположить по историческому Кодексу о промышленном использовании.
8.99. В тех случаях, когда использование DRC считается совершенно неуместным для оценки залогового обеспечения при банковском кредитовании, альтернативное использование часто используется для обоснования любого решения о кредитовании.
8.100. Оставшийся экономический срок службы — в соответствии с подходом DRC оценщик должен определить, каков вероятный оставшийся экономический срок службы, приняв во внимание три типа обесценения, которые могут иметь место.
8.101. Что касается срока экономической службы, то необходимо учитывать не только текущего пользователя или клиента, чтобы оценить, как долго любая отрасль или поставщик услуг будет использовать его, а не только отдельный клиент. Значение имеет оставшийся экономический период на дату оценки. Дальнейшие запланированные ремонтные работы не должны приниматься во внимание на дату оценки.
8.102. У специалистов отрасли могут быть рекомендации по сроку службы определенных активов или составных частей. Эти данные должны быть объяснены и подробно описаны в Отчете об оценке.
8.103. При рассмотрении подхода к определению срока службы компонентов следует проявлять осторожность при любой процедуре усреднения, поскольку, если запланирован выход компонента из строя по истечении заданного срока службы, увеличение срока службы компонента путем усреднения по сравнению с другими компонентами с более длительным сроком службы будет неуместным. Возможно, потребуется некоторая корректировка, но любой фундаментальный компонент структуры, влияющий на экономическую жизнеспособность, обычно необходимо рассматривать в свете компонента с наименьшим прогнозируемым сроком службы.
8.104. Как уже говорилось, бухгалтерская амортизация и обесценение оценщика не обязательно являются одним и тем же показателем.
8.105. Стоимость земли — При рассмотрении подхода, основанного на DRC, обычно не вычитается из стоимости приобретения современного эквивалентного участка на рынке, поскольку земля, находящаяся в собственности, редко обесценивается. Таким образом, стоимость земли добавляется к стоимости обесцениваемого актива без корректировки на обесценение.
8.106. Цель DRC состоит в том, чтобы установить стоимость предоставления современного эквивалента, который включает в себя участок. Возможно, для приобретения участка в определенном населенном пункте придется заплатить более высокую цену, если преобладающим видом использования в данном населенном пункте является более выгодное использование, и рассматриваемый альтернативный участок также подходит для этого преимущественного использования. В таких обстоятельствах следует ориентироваться на стоимость аналогичного участка в другом месте. Стоимость земли для альтернативного участка должна быть доведена до сведения клиента. Некоторые клиенты могут выдвигать свои собственные политические предположения, которые будут включены в инструкции оценщика.
8.107. Если вся земля, пригодная для альтернативных эксплуатационных целей, является землей с более высокой стоимостью альтернативного использования, то, возможно, потребуется принять эту стоимость при условии подробного объяснения сделанных допущений.
8.108. Такой подход может привести к тому, что стоимость земельного участка окажется непропорциональной стоимости строения. Потребуется подробное объяснение.
8.109. Если из-за изменения условий планирования существующий земельный участок потенциально доступен для гораздо более выгодного использования, об этом следует сообщить клиенту. Следует проявлять осторожность при определении стоимости земли, находящейся в альтернативном использовании, даже если потребуется подать заявку на другое использование, чтобы обезопасить участок для текущего менее ценного использования. В рамках DRC, поскольку метод позволяет оценщику рассмотреть участок в другом месте, это может стоить дешевле, чем текущий участок с любым новым определением планирования. Этот альтернативный участок может быть предпочтительнее для использования в качестве современной замены, в отличие от импорта более высокой стоимости земли на существующий участок.
8.110. Распределение стоимости земли — В некоторых странах для определения стоимости земли в собственности, т.е. того элемента, который не амортизируется для целей бухгалтерского учета, используется DRC. Это не настоящий DRC. Стоимость земли определяется пропорционально от общей стоимости с использованием подхода, основанного на затратах, но это не оценка в DRC.
8.111. Проблемы со стоимостью земли при специализированном использовании — Основной причиной принятия подхода DRC к оценке активов является отсутствие данных о сделках или рыночных данных, на которых можно было бы основывать любые другие оценки стоимости.
8.112. Основанный на затратах подход к оценке структуры активов достижим, но при этом остается нерешенной проблема земли. В силу самой природы специализированного использования сделок с землей практически не совершается, поэтому сделки с землей для такого использования также будут крайне редкими или вообще отсутствовать. Таким образом, переменной будет земля в другом виде использования. Если, вероятно, будет разрешено использование с более высокой стоимостью, покупка земли для целей DRC, возможно, будет сопряжена с более выгодным использованием приобретенного участка. Это может привести к искажению общей стоимости. Для зеленых насаждений или существующих земельных участков, купленных по низкой цене, это редко является проблемой, но в более урбанизированных районах, где могут быть конкурирующие виды землепользования, это увеличит стоимость.
8.113. В крайних случаях, когда для использования требуется специальное лицензирование, например, в связи с выбросами в окружающую среду, выбор мест может быть строго ограничен. В таких обстоятельствах может потребоваться покупка по более высокой цене, чтобы обезопасить участок.
8.114. Эти соображения должны быть разъяснены оценщиком в каждом конкретном случае.
8.115. Там, где нет доказательств сделок с землей, некоторые оценщики используют процент от затрат строительства в качестве элемента оценки стоимости земли. Это не рекомендуется, поскольку не имеет под собой реальной основы. Любой такой методологический выбор должен быть обоснован и объяснен.
8.116. Окончательные корректировки — Расчет DRC включает в себя множество элементов, большинство из которых могут быть существенно скорректированы оценщиком в индивидуальных обстоятельствах.
8.117. Оценка устаревания для целей начисления обесценения не является единой для всех типов недвижимости определенного возраста, и применяемые методы оценки могут отличаться для аналогичных объектов недвижимости в разных местах. Иногда разница существенна. Оценщики обязаны ознакомиться с ответом и выяснить, насколько он достоверен на основе их знаний. Когда работа завершена, оценщик обязан взглянуть на конечный результат и оценить его смысл с точки зрения проверки достоверности.
8.118. В этом заключается еще одна проблема. В качестве подхода, основанного на затратах, этот последний этап часто описывается как «отойдите в сторону и посмотрите». Любая корректировка на этом этапе основывается на суждении оценщика о том, что результат DRC каким-то образом неверен. Мы уже знаем, что сопоставимых показателей на рынке нет, и именно поэтому был принят подход DRC, и мы столкнулись с возражением, что оценщика «не устраивает» присвоенный результат DRC и он хочет его скорректировать.
8.119. Это суждение может основываться на обширных знаниях и опыте и только на этих основаниях может быть совершенно обоснованным для квалифицированного оценщика. Тем не менее, суждения, лежащие в основе окончательных корректировок, должны быть основаны на логике и применяемых допущениях, все из которых должны быть объяснены и прокомментированы в Отчете.
8.120. Снижение стоимости — субсидии влияют на отчетность по DRC. Например, в Греции в настоящее время существует субсидия на строительство новых отелей в некоторых районах. Можно утверждать, что при том, что эта субсидия на момент оценки составляла 40%, современный эквивалент обойдется инвестору сектора только в 60% от затрат замены современного эквивалента. Соответственно, если обесценение существующей конструкции не превышает 40% в соответствии с подходом DRC, результирующая величина будет превышать затраты замены.
8.121. Это вмешательство в рынок следует рассматривать как окончательную корректировку особого режима, которая затронет только те объекты недвижимости данного класса использования, на которые распространяется субсидия, и будет действовать до тех пор, пока действует субсидия.
8.122. Следствием этого является снижение стоимости. Это будет применяться только к объектам недвижимости, где такая субсидия была бы доступна географически или по типу в любой юрисдикции.
8.123. Концепция обесценения, ограниченная этими индивидуальными или необычными обстоятельствами, должна быть тщательно отражена как «обесценение» всех объектов недвижимости, подпадающих под действие программы DRC, в том же виде использования или категории и в местах, где предоставляется такая субсидия.
8.124. Если на заключительном этапе оценщик решает внести корректировки, и эти изменения не имеют под собой никакой другой основы, кроме как просто мнения, то это также должно быть указано.
8.125. Отчетность — Подход DRC представляет собой сложную методологию с большим количеством элементов, требующую серьезных допущений и часто опирающуюся на технические соображения третьих сторон.
8.126. Соответственно, нет ничего необычного в том, что мнения разных оценщиков по одному и тому же активу могут отличаться. Это подчеркивает необходимость составления всеобъемлющего отчета на каждом этапе процесса.
8.127. Подход DRC основан на предположении, что предприятие будет продолжать функционировать в непрерывном режиме или предоставлять услуги, как в государственном секторе.
8.128. Если эти обстоятельства изменятся, DRC может утратить силу. Рассмотрение альтернативных значений не входит строго в сферу применения подхода DRC, однако необходимо учитывать альтернативы для значений на месте и, возможно, для мест замены, поэтому рассмотрение альтернатив может быть, по крайней мере частично, неотъемлемым.
8.129. Если альтернативный вариант, вероятно, приведет к существенно отличному результату оценки, рекомендуется учитывать этот фактор, даже если он официально не указывается.
9. Метод остатка
9.1. Метод остатка используется для определения стоимости свободной земли, пригодной для застройки, или земли и зданий с потенциалом для перепланировки или реконструкции. Предполагается, что процесс девелопмента, перепланировки или реконструкции является бизнесом, и, приняв это допущение, можно оценить рыночную стоимость земли или земельных участков и зданий в их существующей форме, отражая потенциал девелопмента как часть этого процесса.
9.2. Это метод прост по концепции, но требует больших навыков и опыта в применении, поскольку кажущиеся незначительными изменения допущений, сделанных при проведении оценки, могут оказать существенное влияние на окончательный результат.
9.3. Метод остатка включает оценку «валовой стоимости строительства» (gross development value) участка или зданий в новом или реконструированном виде либо путем сравнения, либо с помощью инвестиционного метода. Оценщик должен проявлять большую осторожность при применении имеющихся доказательств для определения валовой стоимости строительства.
9.4. Оценщик должен вычесть из «валовой стоимости строительства» все расходы, которые будут понесены при приведении объекта в форму, которая будет соответствовать этой цене. Эти расходы будут включать снос любых существующих зданий, затраты на проектирование, инфраструктурные работы, затраты на строительство, профессиональные гонорары, агентские гонорары и процентные расходы на финансирование строительства.
9.5. Так называемая «прибыль предпринимателя (застройщика)» также должна быть вычтена из валовой стоимости строительства. Это поправка на риск, связанный с проведением строительства. Прибыль застройщика будет выражена либо в процентах от затрат на проект, либо в процентах от валовой стоимости строительства, и принятые проценты будут варьироваться в зависимости от множества факторов, связанных главным образом с риском, присущим проекту, а также сдачей в аренду и продажей завершенных объектов недвижимости.
9.6. После вычета всех затрат на строительства и прибыли застройщика из валовой стоимости строительства результатом является остаточная стоимость земли. Последняя включает рыночную стоимость земли / участка плюс связанные с этим затраты на приобретение и финансовые затраты, понесенные при владении недвижимостью в течение периода строительства (затраты на заимствование для покупки земли или альтернативные издержки). Затем эти затраты необходимо вычесть из остаточной стоимости земли, чтобы получить рыночную стоимость земли.
9.7. Анализ и суждения, использованные при оценке, должны быть объяснены в отчете.
10. Использование более чем одного метода оценки
10.1. В некоторых странах обычной практикой или даже юридическим обязательством для некоторых целей оценки в некоторых случаях является оценка имущества с использованием двух или более различных методов, которые, следовательно, дают несколько различных результирующих стоимостей. Затем оценщик рассматривает различные результаты и выносит профессиональное суждение о стоимости, о которой следует сообщить. В отличие от этого, в других странах ожидается, что оценщик будет использовать только один метод.
10.2. Не может быть установлено никакого общего правила относительно того, приводит ли использование одного метода или нескольких методов к более точной и надежной оценке. Однако в тех случаях, когда оценщики использовали только один метод, рекомендуется, по крайней мере, сверить свои выводы с другими рыночными показателями, если таковые существуют. Например, если недвижимость была оценена с использованием метода, основанного на доходном подходе, оценщику часто требуется сравнить итоговую стоимость квадратного метра с рыночными ценами на аналогичную недвижимость на дату оценки.
10.3. В некоторых случаях оценщики подготавливают оценки, используя два или более различных метода, затем применяют математические взвешивания к двум или более результирующим значениям, чтобы получить взвешенное значение, которое затем указывается как рыночная стоимость. Такой подход следует использовать с осторожностью — в нем может быть смысл, если весовые коэффициенты будут выбраны для каждого отдельного объекта недвижимости в соответствии с собственным представлением оценщика об относительной надежности значений, полученных с помощью каждого из различных методов. Однако применение стандартных весовых коэффициентов к ряду оценок или к целому портфелю объектов недвижимости может быть опасным, поскольку такой подход исключает возможность рассмотрения надежности различных методов для каждого отдельного объекта.
11. Окончательная проверка
Заключительный шаг оценщика при оценке стоимости заключается в том, чтобы отойти от проведенного анализа и подумать, действительно ли кто-то заплатит определенную сумму. Для получения неверного или нереалистичного ответа могут потребоваться значительные усилия по комплексному анализу и арифметике. Эта проверка может привести к пересмотру и совершенствованию анализа или применению суждения оценщика для предоставления клиенту профессионального мнения относительно стоимости рассматриваемого объекта недвижимости.