ПРИМЕНЕНИЕ АНАЛИЗА НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

 

 

ПРИМЕНЕНИЕ АНАЛИЗА НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

 

 

The Application of Highest and Best Use Analysis. Chapter 18 in The Appraisal of Real Estate, 15th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2020), The Appraisal Journal, Fall 2020, http://www.appraisalinstitute.org/file.aspx?DocumentId=2725&fbclid=IwAR3gyd7HGajwhLATrIt5FcUIBGhwv95P_bMHrjbu-LJ2hGe-rxSQFKGI09k

 

Резюме

Наиболее эффективное использование (НЭИ) собственности — это, по существу, разумно вероятное использование, которое приводит к самой высокой стоимости.

Анализ НЭИ (АНЭИ) можно рассматривать как логический конец спектра процедур рыночного анализа, начиная от изучения области рынка объекта недвижимости, через более детальные исследования конкурентоспособности (marketability), до финансового анализа альтернатив для определения наиболее выгодного использования и, наконец, до согласования и формального заключения о НЭИ, условиях этого использования и наиболее вероятном покупателе. Все эти формы анализа представляют собой взаимосвязанные процессы, измеряющие экономический потенциал альтернативных видов использования недвижимости. В этой статье представлен обзор шагов в процессе анализа наивысшего и наилучшего использования.

 

***

 

Традиционно АНЭИ описывался в терминах четырех «тестов».”

И эти тесты теоретически применяются к объекту недвижимости, рассматриваемому с двух точек зрения:

(а) земля как бы пустая и

(б) недвижимость как улучшенная.

Однако на практике процесс АНЭИ более эффективно организуется в восемь этапов, которые повторяют и усиливают процесс анализа рынка и рыночности.

На Рис. 1 представлены восемь этапов АНЭИ как последовательного процесса и показано, как эти этапы соотносятся с четырьмя фундаментальными критериями АНЭИ.

 

Шаг 1. Анализ производительности недвижимости Проанализировать атрибуты производительности недвижимости (земельный участок, адрес и местоположение), чтобы исключить несоответствующее использование и определить наиболее вероятное использование ·         Физическая возможность

·         Юридическая допустимость

Шаг 2. Разграничение рынка

Шаг 3. Анализ спроса

Шаг 4. Анализ предложения

Шаг 5. Анализ остаточного спроса

Провести рыночные исследования для определения экономического спроса и сроков возможного альтернативного использования

 

Данные, необходимые для анализа финансовой целесообразности
Шаг 6. Анализ захвата объекта Выполнить анализ конкурентоспособности
Шаг 7. Финансовый анализ альтернативных видов использования Провести финансовый анализ альтернативных видов землепользования, чтобы определить, какое из них имеет наибольшую остаточную стоимость земли (residual land value) Финансово — экономическое обоснование
Шаг 8. Вывод о НЭИ Проанализировать НЭИ и сделать выводы о:

·         Использование

·         Тайминг

·         Участники рынка

·         Пользователи пространства

·         Наиболее вероятный тип покупателя

Максимальная производительность

 

Рисунок 1 Восемь этапов процесса анализа наиболее высокого и наилучшего использования

 

Основными компонентами АНЭИ являются

  1. физические, юридические и географические атрибуты конкретного объекта недвижимости, определяющие его использование.
  2. экономический спрос на потенциальное альтернативное использование этой недвижимости
  3. оценка финансового вознаграждения за каждое альтернативное использование

Первые два компонента формируются с помощью анализа рынка и конкурентоспособности.

Завершение этого процесса дает основу для финансового анализа альтернативных видов использования — третьего компонента.

Затем, этот процесс приводит к согласованию и окончательному выводу о НЭИ — то есть о максимально продуктивном использовании.

По своей сути, АНЭИ — это исследование альтернативных видов использования недвижимости, каждое из которых имеет свои собственные характеристики, связанные с влияющими на стоимость факторами полезности, спроса, эффективной покупательной способности и дефицита.

Цель АНЭИ состоит в том, чтобы определить, какое использование дает наибольшую приведенную стоимость будущих выгод.

Для достижения этой цели используются восемь этапов АНЭИ, в котором альтернативы проходят через этот процесс до тех пор, пока не будет определено НЭИ.

Каждое альтернативное использование объекта недвижимости должно быть изучено достаточно подробно, чтобы позволить оценщику принять логичное, обоснованное решение об альтернативах с точки зрения использования, сроков спроса на каждое использование (тайминге) и идентификации участников рынка. Те же критерии для уровней изучения рынка и анализа конкурентоспособности приводят к восьмиступенчатому процессу АНЭИ.

Если недвижимость является небольшим, простым объектом на стабильном рынке и очевидно, что существует текущий спрос, то АНЭИ обычно будет простым (т.е. аналогичен анализу рынка уровня А [анализ предполагаемого спроса]).

Например, для односемейного дома в хорошем состоянии на стабильном рынке с последовательной историей продаж в районе с хорошей долгосрочной перспективой восемь этапов процесса АНЭИ обычно могут быть завершены за короткое время с осмотром объекта недвижимости и района и обзором зонирования и записей MLS о тенденциях продаж.

На другом конце шкалы, если объект недвижимости — большой, сложный или находится на волатильном рынке и если тайминг спроса является проблемой, то применение восьмиступенчатого процесса может быть детальным и обширным (например, как анализ рынка уровня С [фундаментального спроса]) с количественной поддержкой для каждого шага.

 

Аналитическое Исследование Альтернативного Использования

 

Уровень исследования, применяемый к альтернативным видам использования, не всегда может быть одинаковым для земли, как если бы она была свободной, и для улучшенной недвижимости.

Если рыночная стоимость земельного участка меньше рыночной стоимости улучшенного объекта, то существенным фактором рыночной стоимости объекта улучшения является будущая экономическая жизнь объекта улучшения.

В этом случае больше внимания при АНЭИ будет уделяться улучшению. Это может означать, что уровень изучения земли может быть анализом рынка уровня А, в то время как АНЭИ улучшения может быть анализом рынка уровня С.

Тестирование альтернативных видов использования начинается с возможности сноса существующих улучшений.

Затем, если существующие улучшения должны быть сохранены, процесс продолжается изучением возможностей преобразования, обновления или изменения улучшений. В первом случае стоимость земли, считающейся незанятой, сравнивается со стоимостью улучшенного объекта за вычетом стоимости сноса.

В случае возможной конверсии, реконструкции или переделки стоимость и сроки этих вариантов сравниваются с потенциальным увеличением стоимости.

 

Шаг 1. Анализ Производительности Недвижимости

 

Первый шаг применения АНЭИ определяет, для какого сегмента рынка предназначены объекты недвижимости.

Оценщики обычно ограничивают число потенциальных вариантов использования недвижимости несколькими вариантами на основе первоначального анализа рынка и области объекта недвижимости, улучшений, правил землепользования и местоположения — т.е. выполняется анализ продуктивности.

Часто ранжирующий анализ особенностей объекта недвижимости ставит объект недвижимости в конкурентное положение по отношению к рыночному стандарту для конкретного использования.

Например, местоположение оцениваемой офисной недвижимости может быть ранжировано по сравнению с конкурентными по качеству:

  • Связи
  • Простоте доступа
  • Репутации
  • Видимости
  • Наличию вспомогательных качеств

Успех торгового центра зависит от различных характеристик объекта недвижимости, таких как

  • Местоположение
  • Сочетание арендаторов
  • Удобства
  • Количество домашних хозяйств в торговой зоне
  • Близость к новой торговой застройке
  • Близость к путям роста (например, новая или проектируемая жилая застройка)
  • Доход домохозяйства
  • Близость к основным дорогам

Также при ранжировании торгового центра учитываются такие характеристики торгового узла, как

  • Подсчет трафика по каждому торговому центру
  • Дополнительные виды землепользования
  • Размер и сила притяжения якорей
  • Сочетание и совместимость арендаторов в розничном узле
  • Эффективный возраст и репутация центров в розничном узле

Каждый из факторов, относящихся к определенному типу недвижимости, ранжируется как часть анализа местоположения в анализе производительности недвижимости.

К факторам, имеющим отношение к анализу имущества многоквартирного дома, относятся

  • Близость к существующей застройке
  • Поддержка общественного планирования / девелопмент жилья
  • Расположение на путях нового жилого строительства
  • Близость к основным дорогам (существующая или утвержденная легкость доступа и видимость)
  • Репутация или престиж района (например, социальная репутация)
  • Близость и легкость доступа к торговым центрам (удобство и товары для покупателей)
  • Близость и легкость доступа к центрам занятости
  • Эстетика природных особенностей местности
  • Близость к развлекательным и культурным зонам (театры, парки, гольф, рестораны)
  • Близость и репутация школ в этом районе

Анализ производительности недвижимости определяет альтернативные виды использования объектов, которые анализируются на следующих этапах АНЭИ. Спрос на каждое вероятное использование изучается с помощью рыночного анализа для определения рыночного спроса и рыночных условий для каждого альтернативного использования.

Компонент анализа рыночности определяет сроки использования объекта недвижимости, такие как будущая дата начала строительства или прогноз занятости.

 

Шаги 2-6. Анализ рынка и анализ конкурентоспособности

 

Центральной частью АНЭИ является итерационный процесс, обеспечивающий поддержку прогноза экономического спроса на объект недвижимости.

Процессы анализа рынка и анализа конкурентоспособности повторяются для всех рассматриваемых разумно вероятных альтернативных видов использования. В частности, второй — шестой этапы применяются к каждому альтернативному использованию, как показано на Рис. 2.

 

Экономический обзор и определение области альтернативного использования

Участок, благоустройство, правовые и географические детерминанты НЭИ

Альтернативное использование 1 Альтернативное использование 2 Альтернативное использование 3 Альтернативное использование 4
Анализ рынка и анализ конкурен-тоспособности

Шаг 2. Разграничение рынка

Шаг 3. Анализ спроса

Шаг 4. Анализ предложения

Шаг 5. Анализ остаточного спроса

Шаг 6. Анализ захвата объекта

Анализ рынка и анализ конкурен-тоспособности

Шаг 2. Разграничение рынка

Шаг 3. Анализ спроса

Шаг 4. Анализ предложения

Шаг 5. Анализ остаточного спроса

Шаг 6. Анализ захвата объекта

Анализ рынка и анализ конкурен-тоспособности

Шаг 2. Разграничение рынка

Шаг 3. Анализ спроса

Шаг 4. Анализ предложения

Шаг 5. Анализ остаточного спроса

Шаг 6. Анализ захвата объекта

Анализ рынка и анализ конкурен-тоспособности

Шаг 2. Разграничение рынка

Шаг 3. Анализ спроса

Шаг 4. Анализ предложения

Шаг 5. Анализ остаточного спроса

Шаг 6. Анализ захвата объекта

Финансовый анализ альтернативного использования 1 Финансовый анализ альтернативного использования 2 Финансовый анализ альтернативного использования 3 Финансовый анализ альтернативного использования 4
Вывод о НЭИ, сделанный в терминах

·         Использование

·         Тайминг

·         Участники рынка

·         Пользователи пространства

·         Наиболее вероятный тип покупателя

 

На этапе 1 АНЭИ исследует конкурентную позицию объекта недвижимости на основе характеристик объекта недвижимости, а также юридических и географических факторов. Итерационный процесс шагов 2-6 расширяет анализ, чтобы рассмотреть объем предложения и спроса на землепользование, которые наиболее вероятны на участке объекта недвижимости.

В рыночном анализе задача разграничения рынка для конкретного землепользования включает в себя определение типичных пользователей имущества, которое используется для конкретного использования. Различные альтернативные виды использования часто имеют различные рыночные области, относящиеся к конкретному виду использования, которые рассматриваются на втором этапе АНЭИ.

Анализ спроса измеряет потребность в конкретном землепользовании. В контексте АНЭИ изучение спроса на альтернативное использование отвечает на вопрос о том, требуется ли конкретное альтернативное использование.

Стадия анализа предложения АНЭИ определяет, какова конкуренция для каждого альтернативного использования и насколько она существует.

Пятый этап АНЭИ имеет решающее значение для определения сроков нового строительства для каждого альтернативного использования. То есть сравнение спроса и предложения приводит к оценке того, когда рынок поддержит новое строительство конкретного назначения или будущие перспективы заселения существующих объектов недвижимости.

Заключение анализа конкурентоспособности для каждого альтернативного использования завершает итерационный процесс, лежащий в основе АНЭИ.

Анализ захвата объекта определяет конкурентную позицию местоположения объекта и его физических атрибутов, в конечном счете обеспечивая поддержку для оценки сроков нового строительства на объекте или будущего прогноза занятости существующих улучшений на объекте недвижимости в течение типичных рыночных циклов на рынке пользователей. Это исследование экономического спроса закладывает основу, обеспечивая ввод данных для следующего шага — финансового тестирования альтернатив.

Потенциал захвата объекта (subject capture potential), который оценивается в АНЭИ, должен учитывать конкурентные свойства, будь то свободные участки или улучшенные свойства. Может существовать значительный спрос на использование в рыночной области объекта недвижимости, и объект недвижимости действительно может быть пригоден для этого конкретного использования, но ряд других объектов может быть одинаково хорошо подходящим или более подходящим.

Оценщики также должны учитывать конкуренцию между различными видами использования конкретного участка. Например, конкуренция за свободные участки вдоль коммерческой полосы застройки может быть интенсивной.

Застройщики общественных торговых объектов, садовых офисных помещений и ресторанов быстрого питания могут делать ставки друг против друга, и цены, которые они платят за эти объекты, будут отражать конкуренцию между покупателями. Однако рыночный спрос не бесконечен.

Несмотря на то, что объект недвижимости может быть физически и территориально пригоден для конкретного использования, более удачно расположенные участки могут полностью удовлетворить рыночный спрос на это использование до того, как объект недвижимости сможет реализовать свой потенциал развития.

 

Шаг 7. Финансовое тестирование вариантов использования

 

Финансовое тестирование каждого альтернативного использования обеспечивает основу для анализа того, какое альтернативное использование имеет наибольшую стоимость.

Стремление к конкретному использованию в конкретном месте имеет существенное значение.

Признаки того, что спрос и предложение могут не поддерживать конкретное использование, включают вакансии по всей рыночной области или отсутствие нового строительства, когда земля доступна. Результаты анализа рынка могут привести к потенциальному рассмотрению наличия устаревания.

Для приносящих доход объектов недвижимости анализ доходов должен подкрепляться анализом рынка и конкурентности. Финансовый анализ альтернатив часто фокусируется на том, какие потенциальные виды использования могут принести доход (или доходность), равный или превышающий сумму, необходимую для удовлетворения операционных расходов, финансовых обязательств и амортизации капитала каждой инвестиции.

Однако спрос и предложение по-прежнему являются существенными факторами, даже если денежный поток является положительным, то есть финансовый анализ альтернативных видов использования не обязательно заканчивается анализом денежных потоков.

Некоторые виды экономического использования земли, такие как жилье, могут не приносить дохода в смысле коммерческой недвижимости, и экономическая целесообразность оценивается с учетом цен и ценовых тенденций.

Если какие то виды использования не приносят дохода, финансовый анализ определит, какие виды использования, вероятно, создадут стоимость или приведут к прибыли, равной или большей, чем сумма, необходимая для девелопмента и продажи имущества в рамках этих видов использования, а из этих видов использования — использование, которое производит наибольшую стоимость.

Выбор тайминга альтернативного использования является ключевым фактором при АНЭИ, поскольку НЭИ может быть изменено. В частности, финансовый анализ альтернативных видов использования чувствителен к рыночному признанию этого вида использования в настоящее время или в будущем.

В качестве примера рассмотрим десятилетнее жилое здание, расположенное рядом с улицей, которая только что была расширена и где трафик увеличился на 300% по сравнению с предыдущим годом. После расширения дороги этот район был переведен из жилого использования в коммерческое.

Стоимость улучшенной жилой недвижимости составляет 500 000 долларов, а стоимость земли, как бы свободной с коммерческим зонированием, — 475 000 долларов.

Общая стоимость этого десятилетнего жилого здания составляет 25 000 долларов.

Если цены на землю немного вырастут, здание будет демонтировано.

При применении затратного подхода к оценке здание будет считаться почти бесполезным, хотя ему всего десять лет.

Жилая структура является неправильным улучшением для этого коммерческого участка и будет иметь штраф в виде устаревания за неправильное использование участка.

Виды использования, которые в настоящее время не являются финансово осуществимыми для нового строительства, могут быть проанализированы, чтобы спрогнозировать, когда они будут финансово осуществимы в какой-то момент в будущем, т. е. Анализ остаточного спроса, являющийся частью процесса анализа рынка, предоставляет информацию, необходимую для прогнозирования того, когда использование станет финансово целесообразным.

Владение недвижимостью для будущего использования может привести к более высокой текущей стоимости, чем текущее развитие другого использования этой недвижимости.

Альтернативные виды использования, которые в настоящее время являются финансово осуществимыми и которые, по прогнозам, будут финансово осуществимыми, можно сравнить с помощью анализа дисконтированных денежных потоков, который подробно обсуждается в главе 27 «Оценки недвижимости», пятнадцатое издание, или другими методами, такими как анализ приведенной стоимости продаж конечных пользователей владельцам-застройщикам, который обсуждается далее в этой главе.

Финансовая целесообразность потенциального альтернативного использования не может быть причиной того, что в настоящее время это не НЭИ. Иногда проблема выявляется раньше в процессе тестирования, например, при анализе производительности объекта.

Участок земли может быть лишен любого жизнеспособного экономического использования в качестве автономного объекта из-за юридических и физических ограничений, таких как

  • Невозможность получить разрешение на строительство
  • Ограничительные соглашения, которые исключают любое экономическое использование
  • Наличие сервитутов
  • Неспособность выполнить требования к площади или размеру лота
  • Отсутствие законных средств доступа
  • Отсутствие доступности (изолированное расположение или примыкание к неоткрытой дороге)
  • Неблагоприятные топографические особенности
  • Неблагоприятные почвенные условия, в том числе загрязнение окружающей среды
  • Нерегулярная конфигурация
  • Неспособность обеспечить основные коммуникации (водоснабжение и канализация как на месте, так и за его пределами)
  • Права на девелопмент, которые ранее были проданы

Кроме того, немедленное освоение финансово осуществимого вида использования может оказаться не НЭИ в настоящее время из-за задержек в процессе девелопмента, таких как длительный период выдачи разрешений.

Такого рода задержка становится частью элемента синхронизации вывода о НЭИ.

Спрос на местоположение может предполагать, что участок в какой-то момент времени является торговым, но если потенциал розничной торговли будет реализован через несколько лет вперед, другое использование, например, квартиры, которое может быть реализовано немедленно, может сделать землю более ценной сегодня.

Для существующего имущества, подлежащего аренде, срок действия которой близок к истечению, требование о продолжении использования имущества или преобразовании его в другое использование может быть вопросом тайминга. Выбор тайминга является центральной проблемой в анализе, потому что самое НЭИ — это использование с самой высокой текущей стоимостью.

Цены и ценовые тенденции могут быть важными показателями экономической эффективности.

Недавние продажи владельцам-пользователям могут указывать на то, что экономические показатели некоторых видов использования недвижимости недавно достигли уровня финансовой целесообразности, или это может указывать на то, что рынок становится чрезмерно развитым.

Если рыночные условия изменились с момента последних продаж, это может повлиять на экономические показатели на текущем рынке. Продажи спекулятивным инвесторам с большей вероятностью указывают на переходный рынок, и в этом случае текущее или предлагаемое использование вряд ли будет финансово осуществимым.

Другие возможные рыночные показатели экономической эффективности включают текущую и историческую долю вакантных площадей, текущие и исторические арендные ставки, недавнюю строительную деятельность и недавнее поглощение площадей.

 

Финансовый анализ альтернативных видов использования

 

Многие различные методы могут быть использованы для того, чтобы помочь сделать окончательный вывод о НЭИ, — альтернативное использование, которое дает самую высокую текущую стоимость. Все методы, обычно используемые оценщиками, имеют определенные общие факторы.

Во-первых, анализ должен учитывать сумму и сроки всех денежных потоков до тех пор, пока имущество не достигнет своего пика доходности. В большинстве объектов пиковая производительность обычно не поддерживается в течение длительного времени. Скорее, экономические показатели обычно растут и падают вместе с рыночными циклами.

Во-вторых, используемая модель должна учитывать соответствующий риск, приписываемый каждому из прогнозов движения денежных средств для каждого рассматриваемого использования. В целом, большая поддержка прогноза денежного потока на основе анализа рынка означает меньший риск, чем прогнозируемый денежный поток, основанный только на общих данных.

Если разные альтернативы имеют разные прогнозные ожидания, то

(а) ставка дисконтирования может быть скорректирована с учетом этого риска,

(б) прогноз может быть скорректирован в соответствии с прогнозными ожиданиями альтернативного использования или

(в) различный риск может быть явно учтен при НЭИ.

Наконец, применяемый аналитический метод должен быть способен последовательно выбирать альтернативное использование, которое принесет наибольшую финансовую выгоду, предполагая, что все альтернативы имеют одинаковую вероятность реализации прогнозируемых денежных потоков.

Наиболее часто в финансовом анализе используются следующие пять методов

  • Анализ остатка для земли
  • Анализ дисконтированных денежных потоков
  • Анализ экономической ренты
  • Анализ индекса прибыльности
  • Анализ текущей стоимости продаж конечным пользователям

Для Анализа альтернатив может потребоваться несколько методов в зависимости от надежности используемых методов.

 

Анализ Остатка для Земли

 

Для любого альтернативного использования свободной земли должна быть известна

  • стоимость строительства (включая оценку предпринимательской прибыли),
  • прогнозируемые сроки использования и
  • ожидаемая стоимость конкретного использования имущества.

Разница между приведенной стоимостью выгод от девелопмента объекта недвижимости и затратами на его девелопмент составляет остаток для земли, который является основным показателем финансовой целесообразности.

Анализ остаточной стоимости земли позволяет определить стоимость земли, необходимую для экономического обоснования нового строительства. Если остаток для земли положительный, то использование считается финансово целесообразным, предполагая, что земля может быть приобретена за остаточную сумму или меньше.

Модель остатка для земли должна быть повторена для каждой рассматриваемой альтернативы.

Стоимость девелопмента каждого альтернативного варианта использования, вероятно, будет различной и должна быть отражена в финансовой модели. Различные временные ожидания (например, дата начала, срок строительства и срок сдачи в аренду) также должны быть отражены в модели, которая обычно представляет собой анализ дисконтированных денежных потоков.

В качестве примера предположим, что офисное здание площадью 25 000 кв. футов считается разумно вероятным использованием участка как пустующего.

Если затраты на строительство (включая арендные комиссии и арендные потери при сдаче в аренду) офисных зданий аналогичного класса в рыночной зоне составляют 125 долларов за квадратный фут, а предпринимательский стимул на рынке неизменно составляет 10% от затрат строительства, то общая стоимость строительства улучшений составит 3 437 500 долларов.

Аналогичная улучшенная недвижимость, как ожидается, будет продаваться по цене 150 долларов за квадратный фут на текущем рынке, поэтому ожидаемая стоимость завершенной и сданной в аренду недвижимости составит 3 750 000 долларов. Остаточная стоимость земли здания составит 312 500 долл. (см. ниже)

 

Затраты строительства улучшений

25 000 кв. футов × 125 долларов за кв. фут × 1,1 доллара = 3 437 500 долларов

Цена продажи недвижимости

25 000 кв. футов × $ 150 за кв. фут = $3,750,000

Остаточная Стоимость Участка

$3,750,000 – $3,437,500 = $312,500

 

Офисное здание считалось бы финансово осуществимым, если бы полученная стоимость земли была конкурентоспособной на рынке.

 

Анализ дисконтированного денежного потока (DCF)

 

Когда в АНЭИ должны быть рассмотрены улучшения (например, новое строительство, реконструкция существующих зданий или продолжение эксплуатации существующих зданий), обычно требуется анализ дисконтированных денежных потоков для оценки стоимости недвижимости.

Анализ DCF также является подходящим инструментом, когда при анализе приведенной стоимости альтернативных видов использования необходимо учитывать затраты на перезонирование или ожидаемые изменения рыночных условий.

Применение анализа дисконтированных денежных потоков подробно проиллюстрировано в главе 27 «Оценки недвижимости» пятнадцатое издание.

 

Анализ Экономической Ренты

 

Экономическая рента — это рента, необходимая для обоснования нового строительства. При сбалансированном рынке, экономическая рента приравнивается к рыночной арендной плате.

Концепция экономической ренты помогает оценщикам определить сроки девелопмента, т.е. когда ожидается, что текущие уровни ренты на рынке поднимутся до уровня экономической ренты. 1

 

  1. Помимо использования в финансовом анализе альтернативных видов использования, анализ экономической ренты является мощным инструментом оценки износа, поскольку капитализированная разница между экономической рентой и рыночной рентой представляет собой общий износ (если рыночная рента меньше экономической ренты).

 

Тщательно разработанное сравнение рыночной ренты с экономической рентой также служит количественным показателем финансовой целесообразности.

Рыночная рента может рассматриваться как оценка рыночного спроса (и доступности) для текущего использования, а экономическая рента — это рента, необходимая для обоснования нового строительства. Рыночная рента часто оценивается на этапе анализа рыночной производительности недвижимости, чтобы сравнить местоположений.

Экономическая рента рассчитывается путем изменения формата движения денежных средств, используемого в подходе капитализации доходов, — начиная с чистого операционного дохода, добавляя расходы и добавляя резерв на вакансии, чтобы получить валовой доход.

В качестве примера предположим, что идеальным улучшением для участка является небольшой промышленный объект, строительство которого обойдется в 1 750 000 долларов США, включая предпринимательский стимул и все другие косвенные затраты, основанные на оценке продажных цен сопоставимых участков, стоимости подготовки участка и сметной стоимости строительства объекта площадью 50 000 кв. футов.

Рыночные исследования поддерживают общую ставку капитализации в размере 6,75%. 2

 

  1. Если рынок продаж находится в критической точке перегиба рыночного цикла, следует использовать более устойчивую общую ставку, скорректированную на рыночный цикл продаж, или ставку, основанную на фундаментальном потребительском рынке для альтернативных инвестиций.

 

Необходимый чистый операционный доход может быть рассчитан с использованием этой информации, т. е., $1,750,000 × 6.75% = $118,125.

Экономическая рента затем рассчитывается путем (1) добавления операционных расходов, (2) корректировки на вакансии и потери от недосбора и (3) преобразования потенциального валового дохода в стандартную единицу сравнения, в данном случае — экономическая рента на квадратный фут:

 

Чистый Операционный Доход

($1,750,000 × 6.75%) = $118,125

Операционные Расходы

($2 за квадратный фут × 50 000 квадратных футов) = + $100 000

Эффективный Валовой Доход = $218,125

Плюс стабилизированная вакансия и потеря сбора (5%) = ÷ (1-5%)

Потенциальный Валовой Доход = $229 605

Экономическая арендная плата за квадратный фут

($229,605/50,000) = $4,59

 

Рассчитанная технико-экономическая рента может быть непосредственно сопоставлена с рыночной рентой для определения финансовой целесообразности. В этом случае, если исследование конкурентоспособности показало бы, что промышленные объекты того же типа, как ожидается, будут иметь рыночную арендную плату в размере $4,59 за квадратный фут, предложенный вариант девелопмента был бы финансово осуществим. Если бы рыночная рента была ниже, чем реальная рента в размере $4,59 за квадратный фут, предложенный вариант девелопмента не был бы финансово осуществим.

 

Анализ индекса доходности

 

Анализ индекса доходности, который по своей концепции аналогичен чистой приведенной стоимости инвестиций, напрямую сравнивает стоимостной вклад некоторых действий, таких как девелопмент предлагаемого объекта недвижимости на конкретном участке, с затратами на это действие.

Анализ индекса рентабельности землепользования наиболее полезен при анализе финансовой целесообразности преобразования, реконструкции или изменения улучшенного объекта недвижимости, хотя он может быть использован для измерения целесообразности установления альтернативных видов использования на свободных землях. (Дополнительные пояснения и примеры использования индекса доходности приведены в главе 27 «Оценка недвижимости», пятнадцатое издание.)

 

Анализ текущей стоимости продаж конечным потребителям

 

Определяющей характеристикой продажи недвижимости “конечным пользователям» является то, что покупатель сделает недвижимость доступной пользователю помещения для немедленного заселения.

Стоимость альтернативных видов использования может быть дисконтирована для сравнения различий в рыночных сроках и, в конечном счете, для определения того, какая альтернатива обеспечивает наибольшую приведенную стоимость.

Ставка дисконтирования может быть скорректирована с учетом затрат на удержание и любого повышения, ожидаемого в ценах продажи, или фактические затраты и повышение могут быть учтены при анализе дисконтированных денежных потоков.

Обратите внимание, что любое повышение цен продаж конечным потребителям не обязательно является корректировкой инфляции в фундаментальном анализе. То есть повышение цен может включать некоторое ожидаемое изменение будущей покупательной способности, например располагаемого дохода после инфляции. Некоторые оценщики используют скорректированную на инфляцию ставку дисконтирования.

Рассмотрим коммерческий участок площадью в два акра на главной магистрали. Четыре вида использования были предсказаны с помощью анализа конкурентности, для этого участка:

  • филиал банка
  • ресторан быстрого питания
  • аптека
  • круглосуточный магазин

Однако сроки спроса на каждое использование варьировались, как показано в Таблице 1.

 

Таблица 1. Сроки спроса

 

Пользователь Цена пользователя за квадратный фут. Дата последней продажи конечному пользователю Расчетный среднесрочный прогноз сроков формирования спроса для конечного потребителя
Филиал банка $23 2 года назад 3 года спустя
Ресторан быстрого питания $19 3 года назад 1 год спустя
Аптека $25 текущая через 4 года
Круглосуточный магазин $16 1 год назад 1 год спустя

 

Все прогнозы сроков были оценены как имеющие эквивалентную надежность, а постоянная ставка дисконтирования в размере 20% была признана разумной. Стоимость земли оценивается как стабильная в течение следующих нескольких лет на рынке конечных пользователей. В конечном счете, альтернативой, которая дает наибольшую приведенную стоимость, является использование участка для развития ресторана быстрого питания, как указано в таблице 2.

 

Таблица 2 Дисконтированная Стоимость

 

  Банк Ресторан быстрого питания Аптека Магазин
Пользовательская цена за квадратный фут $23 $19 $25 $16
Будущие сроки использования (годы) 3 1 4 1
PV @ 20% $13.31 $15.83 $12.06 $13.33

 

 

Шаг 8. Согласование и заключения

 

При согласовании АНЭИ анализируются различные данные анализа, полученные на более ранних этапах процесса.

Полученные результаты финансового анализа различными методами также анализируются, и методы, считающиеся наиболее надежными, формируют основу для заключения о НЭИ. Кроме того, результаты анализа предполагаемого спроса сверяются с расчетными финансовыми анализами.

Полученные в результате сверки выводы о НЭИ как земли, как если бы она была вакантной, так и недвижимости, как улучшенной (или как если бы улучшенной, как предлагается), должны быть представлены в терминах

  • Использование
  • Тайминг
  • Участники рынка

Традиционно оценщики делали акцент на физическом использовании в заключении о НЭИ, но все три соображения важны для полного определения НЭИ.

Разработка этих выводов в процессе анализа рынка является неотъемлемой частью АНЭИ, который, в свою очередь, является неотъемлемой частью оценки имущества. Наиболее вероятный покупатель — это критический вывод, используемый при выборе сопоставимых продаж в подходе сравнения продаж.

Вероятный пользователь пространства имеет решающее значение при выборе сопоставимых объектов аренды в подходе капитализации дохода.

В любом отчете с заключением о НЭИ оценщик должен предоставить рыночные доказательства, которые приведут читателя отчета об оценке к пониманию использования и сроков (или будущей занятости) использования.

Тип недвижимости, ее размер и рыночные условия дают представление о том, насколько детальными будут необходимые фундаментальные данные, которые в значительной степени будут диктовать, насколько конкретным должен быть вывод о НЭИ. Однако все три части заключения о НЭИ необходимы на определенном уровне для надежного применения подходов к стоимости.

Например, выбор сопоставимых продаж основан на объектах с аналогичным НЭИ для объекта оценки, поэтому требуется некоторая основа для определения того, имеют ли сопоставимые объекты аналогичное использование, сроки использования и участников рынка что и для объекта оценки.

 

Сообщение о выводах о НЭИ

 

В оценочном отчете, включающем мнение о рыночной стоимости, обсуждение или ссылка на отдельное исследование конкурентности (либо предполагаемого спроса, либо фундаментального спроса), возможно, должны предшествовать обсуждению определения НЭИ, чтобы обеспечить контекст для выводов о НЭИ.

Исследование конкурентоспособности особенно важно при оценке свободных земельных участков, новых или предполагаемых объектов строительства, а также на переходных или сложных рынках.

Кроме того, АНЭИ часто включает в себя методы и данные применения всех трех подходов к оценке стоимости.

Во многих оценочных заданиях финансовый анализ альтернатив и проверка максимальной производительности требуют информации, полученной в результате применения и разработки подходов к оценке стоимости. Поэтому, несмотря на то, что обсуждение НЭИ традиционно предшествует подходам к оценке стоимости в отчете об оценке, вывод о НЭИ часто может быть завершен только после предварительного анализа альтернативных видов землепользования.

Выводы об использовании, сроках и участниках рынка, представленные в разделе отчета о самом высоком и наилучшем использовании, должны соответствовать выводам и приложениям в других частях отчета.

 

Особые ситуации в АНЭИ

 

При выявлении и тестировании НЭИ требуются особые соображения для решения следующих ситуаций:

  • Избыточная земля и излишняя земля (surplus land and excess land)
  • Предлагаемое строительство
  • Юридически несоответствующие виды использования
  • Незаконное использование
  • Использование, которое в настоящее время не является НЭИ
  • Смешанное использование
  • Объекты специального назначения

 

Избыточная земля и излишняя земля

 

Родственные, но различные понятия избыточной земли и излишней земли были введены в главе 12 «Оценки недвижимости», пятнадцатое издание.

Правильная обработка неиспользуемой земли на улучшенном участке может быть важным фактором при АНЭИ.

Как излишняя земля, так и избыточная земля имеют общую характеристику в том, что они не нужны для обслуживания или поддержки существующего улучшения.

 

 

Однако только излишняя земля (excess land) имеет потенциал быть отделенной от остальной улучшенной недвижимости и использоваться по своему собственному НЭИ. Кроме того, самое НЭИ излишней земли может быть или не быть таким же, как НЭИ основного участка.

Напротив, избыточная земля (surplus land) не может быть отделена от улучшенной недвижимости и продана с независимым НЭИ.

Участок с излишней землей может быть способен поддерживать два отдельных вида НЭИ:

(1) НЭИ земли, используемой для поддержки существующих улучшений, и

(2) НЭИ излишней земли.

Избыточная земля, между тем, в настоящее время является неиспользуемой землей, которая в лучшем случае может быть использована для расширения существующих улучшений, то есть изменения текущего использования, если это юридически допустимо и финансово осуществимо.

Избыточная земля иногда используется в расчетах плотности улучшений для требований зонирования, что может быть фактором при принятии решения о том, нужна ли эта площадь для поддержки существующих улучшений.

Различные физические, юридические и другие факторы могут повлиять на то, можно ли отнести неиспользуемые земли к категории избыточных. Например, аренда, которая охватывает всю землю недоиспользуемой недвижимости, может отложить или задержать девелопмент или отдельное использование избыточной земли до истечения срока аренды.

Если назначение оценки включает оценку улучшенного участка и сопутствующего участка избыточной земли вместе, как если бы они были проданы в рамках одной сделки, оценщик должен учитывать затраты на разделение всего участка (включая предпринимательский стимул), которые могут быть настолько значительными, что разделение избыточной Земли может быть экономически нецелесообразным.

Сумма стоимости улучшенного участка и излишней Земли может равняться стоимости всего участка или может потребоваться корректировка этой суммы, чтобы отразить совокупную продажу.

Если представлены два отдельных вывода о стоимости — один для улучшенного участка и один для излишнего участка, — но участки не разделены юридически, значения основаны на гипотетическом условии, что участки разделены юридически.

 

Предлагаемое Строительство

 

Анализ НЭИ земли в состоянии, как будто она пустует, часто может включать анализ предполагаемого строительства. Например, рассмотрим задание, в котором земля свободна на момент подготовки оценки, и задание требует от оценщика выработать мнение о рыночной стоимости, которое либо

  • Текущая стоимость, при гипотетическом условии, что предлагаемые улучшения построены на текущую дату, или
  • Предполагаемая стоимость, при условии специального или чрезвычайного предположения о том, что предлагаемые улучшения будут построены на будущую дату определения стоимости.

В любом случае оценщик анализирует НЭИ, как если бы оно было улучшено в соответствии с предложенным. Такого рода экстраординарные предположения и гипотетические условия основаны на выводе, сделанном на основе исследований и данных оценщика, то есть на том, что улучшения будут завершены в определенное время в будущем, когда рынок примет такое использование.

Конкретные улучшения, которые предлагаются, могут представлять или не представлять собой НЭИ, если она будет улучшена в соответствии с предложением.

АНЭИ применяется так же, как и для любого улучшенного объекта недвижимости, чтобы поддержать заключение оценщика о том, какое использование является наиболее желательным на рынке.

Предлагаемое строительство может включать в себя все совершенно новое строительство или модификацию существующих улучшений, но в любом случае к предлагаемым улучшениям применяется восьмиступенчатый процесс и сообщается четкий прогноз оценщика о сроках предполагаемого использования.

Даже если улучшения еще не построены, они могут привести к потере стоимости из-за устаревания, если они не похожи на идеальное улучшение.

 

Юридически Несоответствующие Виды Использования

 

Юридически несоответствующее использование — это использование, которое было законно установлено и поддерживается, но больше не соответствует действующим правилам землепользования зоны, в которой оно расположено. 3

 

  1. Традиционный термин юридически несоответствующего использования имеет много синонимов, построенных с похожими словами. Проще говоря, использование, которое может продолжаться, является несоответствующим, а использование, которое не может продолжаться, является незаконным.

 

Некоторые правовые несоответствия могут быть созданы правительственными действиями, такими как частичное принятие решения о передаче права на выкуп.

Рассмотрим собственность автозаправочной станции с 20 000 квадратных футов земли, что является минимальным количеством земли, требуемым местным зонированием для использования автозаправочной станции.

Если город приобрел 1000 квадратных футов земли для организации перекрестка на дороге, участок тогда будет содержать 19 000 квадратных футов и больше не будет соответствовать требованиям зонирования по размеру участка.

Другие юридически несоответствующие ситуации использования могут быть созданы при изменении кодексов и постановлений.

Например, предположим, что для односемейного дома на участке площадью 7500 кв. футов жилом районе, зонированного R-1, требуется не менее 7500 кв. футов земли. Если город примет новое постановление о зонировании, в котором минимальный размер участка для участка, зонированного R-1, будет увеличен до 10 000 квадратных футов, существующий объект больше не будет соответствовать этому требованию. В обоих случаях использование имущества считается юридически несоответствующим использованием, поскольку оно было вызвано действием государственного органа. Изменения в строительных нормах, которые регулярно происходят в городах, также могут сделать недвижимость юридически несоответствующей.

Для объектов с юридически несоответствующим использованием или объектов с улучшениями, которые значительно отличаются от идеального улучшения, оценщик должен определить, может ли объект продолжать функционировать в качестве текущего использования и, в качестве альтернативы, позволяют ли применимые кодексы, постановления или частные ограничения вносить изменения в улучшения, которые привели бы их в соответствие.

Это может включать в себя анализ разумной вероятности изменения зонирования, проводимого при тестировании НЭИ земли как пустующей. Опять же, оценщик должен сообщать о любых доказательствах, подтверждающих разумную вероятность того, что изменения могут быть внесены для приведения улучшений в соответствие с конкретным кодексом, постановлением или ограничением. Такие свидетельства могут включать тенденции в рыночной области, исторические изменения в кодексах или постановлениях в этой области или генеральный план сообщества.

Некоторые общины также проводят различие между

(1) юридически несоответствующими видами использования и

(2) объектами недвижимости, которые являются законными видами землепользования, но не соответствуют действующим нормам развития.

В первом случае использование не соответствует действительности. В последнем случае имущество все еще используется в соответствии с зонированием, даже если участок (или улучшения) может быть слишком маленьким или иным образом несовместимым с нормами застройки.

Идеальное улучшение будет соответствовать как требованиям законодательства, так и рыночным нормам. Большинство постановлений о зонировании имеют специальные разделы, которые касаются несоответствующих ситуаций использования, и оценщики должны быть знакомы с ними.

Изменения зонирования могут привести к улучшению или чрезмерному улучшению свойств.

Односемейная резиденция, расположенная в районе, который впоследствии зонируется для коммерческого использования, может быть недостаточно улучшенной недвижимостью. В этом случае, если есть спрос на коммерческое использование, то резиденция может быть удалена, чтобы участок мог быть улучшен до его НЭИ. С другой стороны, если есть адекватный текущий спрос, то есть прогноз, что в будущем резиденция будет считаться временным использованием до тех пор, пока преобразование в коммерческое использование не станет финансово целесообразным.

В этом случае вывод о НЭИ будет заключаться в том, чтобы оставить имущество, предназначенным для его временного использования, до прогнозируемой даты, когда перепланировка будет финансово осуществима.

Юридически несоответствующее имущество может быть чрезмерно улучшено, когда изменения в зонировании снижают разрешенную интенсивность использования имущества.

Например, участок старого многоквартирного дома с восемью квартирами в полностью застроенном районе может быть понижен до менее интенсивного использования.

То есть, если бы освободившийся участок был разработан сейчас, новые ограничения зонирования позволили бы построить только шесть единиц. Несоответствующее использование также обычно является результатом изменений в стандартах развития, которые влияют на такие функции, как ландшафтный дизайн, парковка и доступ.

Постановления о зонировании обычно разрешают продолжение ранее существовавшего использования, но могут запрещать расширение или серьезные изменения любых структур, поддерживающих несоответствующее использование.

Это особенно верно в случае правил об опасности наводнений федеральной программы страхования от наводнений.

В некоторых юрисдикциях указывается период времени для постепенного отказа от юридически несоответствующих видов использования. В некоторых юрисдикциях несоответствующее использование, которое прекращено, не может быть восстановлено, в то время как в других юрисдикциях несоответствующее использование должно быть устранено, если имуществу причинен серьезный ущерб или если имущество оставлено в течение установленного законом периода времени. В некоторых случаях несоответствующее использование может быть восстановлено до той же интенсивности использования, что и до его разрушения, при условии, что оно не оказывает большего воздействия на область рырнка (например, вредного воздействия на соседние объекты), чем это было раньше.

Разница в зонировании может создать юридически несоответствующее использование.

Дисперсия площади (менее известная как дисперсия использования) может быть разрешена в связи с особыми обстоятельствами, применимыми к конкретному объекту, когда строгое применение положений Кодекса развития лишает объект привилегий, обычно принадлежащих другому объекту в непосредственной близости, находящемуся под тем же зонированием.

Когда предоставляется отклонение, юридически несоответствующее использование обычно может быть восстановлено без каких-либо необычных шагов, в отличие от существующего использования, которое юридически не соответствует.

Оценщики должны быть осторожны в исследованиях, является ли отклонение только для текущего владельца и текущего использования. Если отклонение выдано текущему владельцу для этого конкретного использования и срок его действия истекает, когда имущество передается новому владельцу, использование, разрешенное отклонением, не будет разрешено новому владельцу.

При оценке земли с юридически несоответствующим использованием оценщик должен признать, что текущее использование может приносить больший доход и, следовательно, иметь большую стоимость, чем имущество могло бы произвести при соответствующем использовании. Юридически несоответствующее использование может также приносить больший доход и иметь более высокую стоимость, чем сопоставимые свойства, соответствующие зонированию. Поэтому, когда в рамках подхода сравнения продаж формируется мнение о стоимости имущества с юридически несоответствующим использованием, оценщик должен рассмотреть спрос на более высокую интенсивность использования, разрешенную для объекта недвижимости, а также риски и ограничения, связанные с несоответствием. Если улучшения не могут быть заменены в случае разрушения (например, в результате пожара или наводнения), существует риск того, что доход, производимый имуществом, прекратится, и этот риск должен быть отражен в оценке в той степени, в какой он признается участниками рынка.

Например, в случае восьмиквартирного жилого дома в районе, пониженном до шестиквартирных застроек, ставки капитализации или дисконтирования в подходе капитализации доходов могут отражать любой повышенный риск, связанный с несоответствующим использованием, в частности риск того, что улучшения не могут быть восстановлены в случае их разрушения.

В подходе сравнения продаж объект недвижимости будет рассматриваться как восьмикомнатная квартира, но для отражения этого риска необходимо будет внести коррективы в сопоставимые объекты недвижимости, если они также не являются юридически несоответствующими видами использования.

Оценщик должен будет определить, являются ли продажи недвижимости с шестью квартирами подходящими сопоставимыми сделками при применении подходов сравнения продаж и капитализации дохода или же продажи должны быть продажами недвижимости с восемью единицами.

В затратном подходе любое увеличение стоимости вследствие юридически несоответствующего использования приписывается улучшениям, а не земле, если улучшения не могут быть восстановлены. 4

 

  1. Если юридически несоответствующие виды использования могут быть восстановлены, любая добавочная стоимость, обусловленная этими видами использования, будет отнесена к земле. Это связано с тем, что юридически допустимое использование земли как пустующей будет включать в себя юридически несоответствующее использование в этом случае.

 

Постановление о зонировании контролирует не экономический спрос на недвижимость, а скорее рынок.

Например, недвижимость, переведенная из жилого использования в коммерческое, не обязательно растет в цене. Возможно, спрос на жилые улучшения в районе рынка все еще существует, но не существует на коммерческие улучшения в этом месте.

В этом примере изменение зонирования не приведет к увеличению стоимости земли. Кроме того, если обнаруживается высокий экономический спрос на текущее использование, то текущее, юридически несоответствующее использование может приносить больший доход, чем это было бы при соответствующем использовании.

В некоторых случаях юридически несоответствующее целевое назначение может негативно повлиять на стоимость объекта недвижимости.

Оценщики должны достаточно хорошо разбираться в правовых требованиях, касающихся недвижимости в этом районе, чтобы иметь возможность определить, когда возникают дополнительные вопросы для рассмотрения.

Например, во многих муниципалитетах несоответствующее использование не может быть восстановлено, если оно полностью или частично разрушено.

Некоторые кредиторы рассматривают ограничение на восстановление риска, и практика кредитования или параметры для соответствующих и несоответствующих объектов могут отличаться. В результате некоторые кредиторы требуют страхования от убытков из-за несоответствующего использования, тем самым уменьшая чистую прибыль.

Часто легко распознать юридически несоответствующее использование, которое соответствует НЭИ, как улучшенное.

Иногда, однако, неясно, является ли юридически несоответствующее использование НЭИ участка, как если бы он был пуст.

Ответ на этот вопрос обычно требует тщательного анализа

(а) продажной цены или дохода, полученного в результате юридически несоответствующего использования, и

(Б) продажных цен или уровней дохода, которые были бы получены в результате альтернативного использования земли, если бы недвижимость была введена в эксплуатацию в соответствие действующим нормативным актам.

В большинстве случаев, если допустить, что юридически несоответствующее использование улучшения будут продолжаться в течение оставшейся экономической жизни, рынок, вероятно, не будет проводить различия между законным использованием и юридически несоответствующим использованием. Но юридически несоответствующее использование может создать проблему при применении затратного подхода, когда стоимость земли и стоимость улучшений суммируются для выработки показателя стоимости имущества в целом. Когда земля оценивается как пустующая, эта оценка стоимости может быть сильно уменьшена существованием правил зонирования или землепользования, но рынок улучшенной собственности может рассматривать собственность так, как если бы улучшенное использование было законным, то есть без ущерба для стоимости земли.

 

Незаконное Использование

 

Иногда оцениваемая недвижимость включает в себя улучшения, которые были построены без разрешения. Часто в таких случаях клиент поручает оценщику “просто игнорировать» незаконные объекты, но это неуместно.

Если оценщик “игнорирует» незаконные улучшения, оценка основывается на гипотетическом условии, что незаконные улучшения не существуют, когда на самом деле они существуют, и гипотетическое условие должно быть четко раскрыто в отчете об оценке.

Чтобы оценить недвижимость с незаконными улучшениями в состоянии «как есть», оценка должна отражать затраты на исправление незаконности, то есть либо на устранение незаконных улучшений, либо на получение юридической допустимости.

Получение юридической допустимости может включать в себя модернизацию улучшений, чтобы они соответствовали строительным нормам, и уплату сборов или штрафов.

 

Использование, которое в настоящее время не является НЭИ

 

Сроки альтернативного использования являются соображением при заключении о НЭИ, поскольку НЭИ может быть изменено. В частности, финансовая целесообразность альтернативного использования может быть чувствительна к принятию рынком этого альтернативного использования сейчас или в будущем.

Если в настоящее время никакие альтернативные виды использования не являются финансово осуществимыми, оценщик должен проанализировать, когда альтернативное использование станет, если вообще когда-либо в обозримом будущем, финансово осуществимым и, следовательно, станет кандидатом на максимально продуктивное использование.

Если максимально продуктивное использование имущества откладывается по юридическим или финансовым причинам, то НЭИ имущества было бы оставить имущество как есть до тех пор, пока это перспективное использование не будет достигнуто, например, когда стоимость земли поднимется до уровня, когда изменение текущего использования является юридически допустимым, финансово осуществимым и максимально продуктивным.

Текущее использование недвижимости, которое сохраняется до тех пор, пока она не будет готова к более ценному использованию, традиционно известно как промежуточное использование.

В тех случаях, когда на дату оценки не представляется возможным использовать имущество с финансовой точки зрения в более ценном использовании, соответствующее НЭИ, подлежащее анализу, включает как будущее использование, так и промежуточное использование.

Другими словами, при составлении заключения о рыночной стоимости такого имущества оценщик должен учитывать ожидаемое изменение его использования в будущем.

Промежуточное использование может способствовать увеличению стоимости имущества до момента, когда становится возможным изменить его использование.

Улучшения временного использования могут вносить или не вносить большой вклад в стоимость земли, как если бы она была свободной.

Если они не могут приносить валовой доход, превышающий разумные операционные расходы, улучшения не влияют на стоимость имущества. Действительно, стоимость улучшенной недвижимости может быть меньше, чем стоимость земли, как будто она пустует, если учесть расходы на снос и налоги на недвижимость.

Однако многие устаревшие улучшения, которые явно не похожи на идеальное улучшение, действительно создают прирост стоимости по сравнению со стоимостью земли, как если бы она была пустой. Кроме того, промежуточное использование может иметь ценность для пользователя имущества в той мере, в какой доход, полученный от улучшений, покрывает расходы на перенос имущества, расходы на снос улучшений или и то, и другое.

Виды использования, которые в настоящее время не являются финансово осуществимыми, должны быть проанализированы, чтобы спрогнозировать, когда они будут финансово осуществимы в какой-то момент в будущем, например, когда рыночная рента достигнет экономической ренты (то есть уровня ренты, необходимого для обоснования нового строительства).

Анализ остаточного спроса, являющийся частью процесса анализа рынка, предоставляет информацию, необходимую для прогнозирования того, когда использование станет финансово целесообразным.

(Это еще один пример важности анализа рынка на протяжении всего процесса оценки.)

Альтернативные виды использования, которые в настоящее время являются финансово осуществимыми, и те, которые, по прогнозам, будут финансово осуществимыми, могут быть сопоставлены с помощью анализа дисконтированных денежных потоков.

 

Смешанное Использование

 

НЭИ часто включает в себя более чем одно использование земельного участка или улучшенной недвижимости.

Большой участок земли может быть пригоден для планируемой застройки с торговым центром перед кондоминиумами вокруг поля для гольфа и одноэтажными жилыми участками на остальной части земли.

Бизнес-парки часто располагают площадками для розничных магазинов спереди и складскими или легкими производственными сооружениями сзади. В этих случаях различные части участка будут иметь различные НЭИ.

Один земельный участок может выполнять множество функций.

Лесные или пастбищные угодья могут также использоваться для охоты, отдыха и разведки полезных ископаемых.

Земля, служащая для линий электропередач, может одновременно служить открытым пространством или парком или использоваться в сельскохозяйственных целях.

Общественные улицы с железнодорожными подъездными путями также можно считать смешанными земельными участками.

Одно здание также может иметь множество применений.

Отель может включать в себя ресторан, бар и розничные магазины в дополнение к своим номерам.

Многоэтажное здание может содержать офисы, квартиры и розничные магазины. «Односемейный» дом, занимаемый владельцем, может, если это разрешено, иметь квартиру наверху или в подвале.

Если НЭИ предназначено для более чем одного использования на одном и том же участке или в одном и том же здании, оценщик должен проанализировать стоимость вклада каждого использования. Это тестирование может быть выполнено путем повторения этапов анализа конкурентоспособности для каждого вида использования для определения сроков и экономического вклада каждого вида использования и, таким образом, быть согласованным с выводом о наилучшем экономическом сочетании видов использования объекта недвижимости. 5

 

  1. Пример процесса АНЭИ недвижимости смешанного назначения см. В Stephen Fanning, Market Analysis for Real Estate, 2nd ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2014), 547-552. Этот пример иллюстрирует случай смешанного использования, но анализ здания смешанного использования будет следовать аналогичным процедурам для нескольких видов использования, которые могут быть дорогостоящими для изменения в другое использование.

 

Недвижимость специального назначения

 

Все объекты создаются для конкретного использования, но некоторые из них помечаются как объекты специального назначения, когда свойства улучшений подходят только для конкретного использования.

НЭИ объекта специального назначения в качестве улучшенного, вероятно, является продолжением его текущего использования, если это использование остается жизнеспособным и существует достаточный рыночный спрос на это использование. АНЭИ, вероятно, будет включать некоторый прогноз дальнейшего экономического спроса.

Если нынешнее использование объекта специального назначения физически, функционально или экономически устарело и никакие альтернативные виды использования невозможны, то НЭИ земли может быть реализовано путем сноса строения и продажи остатков на металлолом или утилизацию, если это возможно. Это может быть правдой, даже если улучшения являются относительно новыми, и их строительство было дорогостоящим.

Например, пожарная станция десятилетней давности была бы предназначена для одного использования, и владелец недвижимости является единственным пользователем недвижимости, предназначенной для этого использования.