Королевский Институт Дипломированных Сюрвейеров (RICS), Сопоставимые данные при оценке недвижимости (2019) [1]
Содержание
- Введение
- Цель
- Сфера применения
- Общие принципы сопоставимых доказательств
- Сопоставимые доказательства в оценке недвижимости
- Принципы
- Подходы
к оценке недвижимости
- Рыночный подход
- Доходный подход
- Затратный подход
- Сопоставимые
доказательства в конкретных обстоятельствах
- Обязательная оценка
- Ретроспективные и прогнозируемые оценки
- Сопоставимые данные в секторах недвижимости
- Источники сопоставимых доказательств
- Рыночные
данные
- Прямые доказательства совершения сделки
- Индексы
- Автоматизированные модели оценки
- Верификация сопоставимых доказательств
- Защита данных и конфиденциальность
- Иерархия доказательств
- Рыночные
данные
- Регистрация сопоставимых доказательств
- Анализ сопоставимых доказательств
- Установление общего стандарта измерения или другого стандарта сравнения
- Внесение корректировок
- Решение проблемы нехватки доказательств
- Релевантные стандарты и руководства
Приложение А: Ключевые элементы сравнения, применимые к большинству типов недвижимости
Приложение
В: Факторы, влияющие на стоимость и сопоставимость по секторам
1. Введение
1.1 Цель
Сопоставимые данные лежат в основе практически всех оценок недвижимости. Таким образом, процесс выявления, анализа и применения сопоставимых данных к оцениваемой недвижимости имеет основополагающее значение для проведения обоснованной оценки, которая может выдержать проверку со стороны клиента, рынка и, при необходимости, судов.
Хотя многие оценщики имеют опыт работы с сопоставимыми данными и их анализа, подходы к ним различаются. На развивающихся рынках сопоставимые доказательства зачастую получить сложнее, и оценщики могут быть менее знакомы с их использованием. Процесс оценки также становится все более регулируемым во всем мире. Члены RICS обязаны вести соответствующие записи об инспекциях, расследованиях и ключевых оценочных материалах, включая доказательства, используемые для подтверждения заявленной оценки, и подлежат мониторингу для обеспечения соблюдения стандартов. Многие клиенты также запрашивают подтверждающие доказательства.
1.2 Сфера применения
В настоящем Руководстве обсуждается использование сопоставимых доказательств в процессе оценки.
Оно преследует четыре основные цели:
- изложить принципы использования сопоставимых доказательств
- поощрять последовательность в использовании сопоставимых фактических данных во всем мире
- для решения вопросов наличия и использования сопоставимых фактических данных, особенно в сложных рыночных условиях, и
- рассмотреть потенциальные источники сопоставимых доказательств и их относительную важность.
Рассматривается использование сопоставимых фактических данных при оценке основных видов активов недвижимости. В настоящем руководстве не обсуждаются сопоставимые доказательства при оценке основных средств и других коммерческих активов или личного имущества, но многие из описанных принципов также имеют отношение к оценке этих типов активов.
Важно подчеркнуть, что данное руководство не является предписывающим – его содержание охватывает широкую область практики и применимо к широкому спектру рыночных условий. Оценщики должны использовать содержание, чтобы руководствоваться своим подходом к использованию сопоставимых доказательств, принимая во внимание особые обстоятельства оцениваемой недвижимости и рынка, на котором она расположена. Следует также сослаться на RICS Valuation – Global Standards 2017 (Глобальные стандарты Красной книги),
особенно на VPS 2 (Инспекции, расследования и записи) и VPS 3 (Отчеты об оценке).
Рынки недвижимости несовершенны и, как правило, характеризуются отсутствием исчерпывающей информации. Таким образом, хотя теория оценки недвижимости и
использование сопоставимых доказательств могут быть объяснены, ничто не может заменить детальное, глубокое знание рынка и опыт оценщика. Требования к компетентности для членов RICS можно более подробно найти в Глобальных стандартах Red Book PS 2 (Этика, компетентность, объективность и раскрытие информации).
2. Общие принципы сопоставимых доказательств
Сопоставимое доказательство может быть определено как элемент информации, используемый в процессе оценки в качестве доказательства в поддержку оценки другого аналогичного объекта.
Сопоставимые доказательства включают в себя ряд соответствующих данных, используемых оценщиком для обоснования оценки.
Оценка любого актива основывается на устоявшемся экономическом принципе замещения.
Это означает, что покупатель товара не заплатит за него больше, чем стоимость приобретения удовлетворительной замены. Таким образом, человек, оценивающий цену, которую он должен заплатить за конкретный товар, обычно смотрит на цену, достигнутую для аналогичных товаров на рынке (сопоставимые доказательства), и соответственно делает ставку.
В идеале сопоставимые доказательства должны быть:
- всеобъемлющими – должно быть несколько сопоставимых показателей, а не одна транзакция или событие,
- очень похожими или, по возможности, идентичными оцениваемому объекту,
- недавними, т.е. репрезентативными для рынка на дату оценки,
- быть результатом сделки «на расстоянии вытянутой руки» на рынке,
- поддающимися проверке,
- соответствующими местной рыночной практике и
- быть результатом базового спроса, т.е. быть сопоставимыми сделками с достаточным количеством потенциальных участников торгов для создания активного рынка.
Сопоставимые доказательства лежат в основе оценки почти всех торгуемых активов. При условии соблюдения вышеуказанных критериев, они должны обеспечивать точное указание стоимости.
Однако проблемы возникают при рассмотрении активов, которые торгуются на менее активных рынках и/или где между активами, предоставляющими доказательства, и оцениваемым активом существуют значительные различия. В таких обстоятельствах имеющиеся доказательства могут быть несопоставимы напрямую. Поэтому его необходимо будет проанализировать и выверить, чтобы использовать при оценке. Это часто имеет место в отношении недвижимости. В таких обстоятельствах мастерство и суждение оценщика приобретают гораздо большее значение.
3 Сопоставимые доказательства в оценке недвижимости
3.1 Принципы
Сопоставимые доказательства широко используются при оценке недвижимости, даже несмотря на то, что сопоставимые данные не всегда могут соответствовать критериям, изложенным в Разделе 2. Для этого есть несколько причин.
- Ограниченное число доступных сопоставимых сделок: сделки с недвижимостью относительно редки по сравнению с операциями со многими другими активами, такими как, например, акции, торгующиеся на бирже.
- Отсутствие актуальных доказательств: относительно редкие транзакции могут означать, что доказательства иногда устарели.
- Особые покупатели: некоторые покупатели могут быть готовы заплатить за объект недвижимости больше рыночной стоимости, потому что у них есть чрезмерная мотивация, например владение прилегающим участком земли. В этих обстоятельствах достигнутая цена может не свидетельствовать о текущей рыночной стоимости актива.
- Отсутствие аналогичных или идентичных доказательств: сложный характер недвижимости означает, что ее стоимость определяется множеством факторов, начиная от местоположения и заканчивая использованием, размером, конструкцией и эффективностью зданий, владением и арендой. Поэтому очень маловероятно, что сопоставимый объект будет идентичен оцениваемой недвижимости.
- Рынки недвижимости не полностью прозрачны: информация о сделках часто не является общедоступной, и даже когда она доступна, она может быть устаревшей, недостаточно подробной или неточной. Такая ситуация встречается во всем мире, но на развивающихся рынках особенно трудно получить доказательства транзакций.
По всем этим причинам сопоставимые доказательства, вероятно, никогда не будут полностью соответствовать объекту недвижимости, подлежащему оценке. Следовательно, оценщику необходимо будет проанализировать и интерпретировать имеющиеся доказательства и использовать их в качестве руководства, а не в качестве прямого доказательства ценности. В некоторых обстоятельствах это может привести к значительной степени неопределенности в заявленном оценочном показателе (см. раздел 7).
Глобальные стандарты Красной книги требуют, чтобы информация о существенной неопределенности указывалась в VPS 2 (Инспекции, расследования и записи). Руководство о том, как сообщать неопределенную цифру, приведено в VPGA 10 (Вопросы, которые могут привести к существенной неопределенности оценки).
3.2 Подходы к оценке недвижимости
Три наиболее часто используемых подхода к оценке недвижимости отражены в Международных стандартах Красной книги в разделе VPS 5 (Подходы и методы оценки). Каждый подход в большей или меньшей степени предполагает использование сопоставимых данных.
3.2.1 Рыночный подход
Этот подход основан на принципе, согласно которому стоимость одного объекта недвижимости может быть определена путем прямого сравнения с рыночными сделками по аналогичным объектам недвижимости. Он широко используется при оценке жилой, сельской и коммерческой недвижимости, а также иногда используется для оценки земельных участков и других объектов недвижимости.
3.2.2 Доходный подход
Доходный подход используется для оценки недвижимости, приносящей доход инвестору. Существует два метода, которые относятся к доходному подходу: инвестиционный метод (или метод капитализации дохода) и метод прибыли.
При традиционном инвестиционном методе стоимость рассчитывается на основе чистого дохода от аренды и коэффициента капитализации, основанного на ожидаемой годовой норме доходности. Оба эти показателя обычно устанавливаются с использованием сопоставимых данных.
Альтернативный метод инвестирования предполагает использование метода дисконтирования денежных потоков (DCF). Ключевые исходные данные для оценки DCF, включая арендную плату, темпы роста арендной платы, ставку дисконтирования, затраты и цену реализации в конце инвестиционного периода, будут получены на основе сопоставимых данных.
Метод прибыли (иногда называемый коммерческим анализом или анализом нематериальных активов) используется в тех случаях, когда стоимость определяется на основе торгового потенциала бизнеса, для которого предназначена недвижимость; примерами могут служить поля для гольфа, специально построенные студенческие общежития или кинотеатры. Сравнение используется для оценки справедливого и поддерживаемого уровня торговли – см. VPGA 4 (Оценка отдельных объектов, связанных с торговлей) в международных стандартах Красной книги.
3.2.3 Затратный подход
Затратный подход, также известный как метод затрат замещения с учетом обесценения, используется для оценки недвижимости, которая обычно не продается на открытом рынке (например, общественные здания) и для которой не существует сопоставимых данных. В некоторых юрисдикциях затратный подход используется для предлагаемых или недавно построенных объектов недвижимости. Этот подход основан на двух компонентах: обесцененных затратах строительного элемента и стоимости земельного участка. Данные по обоим этим компонентам будут получены на основе сопоставимых данных.
3.3 Сопоставимые доказательства в конкретных обстоятельствах
3.3.1 Обязательная оценка
Установленная законом оценка обычно требуется для целей налогообложения или в случаях принудительной покупки (приобретение именитых доменов), и поэтому она должна проводиться в соответствии с соответствующими законами. Это означает, что подход к оценке и ее результат могут отличаться от обычной рыночной оценки. Например, это была бы оценка для налоговой юрисдикции, которая требует, чтобы оценщик следовал определенному подходу или определенной методологии. Хотя оценщик будет обязан соблюдать ограничения закона, принципы сопоставимости доказательств будут применяться по-прежнему, и оценщику необходимо будет искать и анализировать доказательства обычным способом.
3.3.2 Ретроспективные и прогнозируемые оценки
Иногда оценщиков могут попросить высказать мнение о стоимости на определенную дату в прошлом, когда рыночные условия, вероятно, значительно отличались от тех, которые были на дату получения инструкции. Такая ситуация может возникнуть, например, при оценке для целей налогообложения или при использовании в качестве доказательства в судебном деле.
Если оценка представляет собой аудит работы другого оценщика, оценщику необходимо будет поработать с доказательствами, использованными при оценке, подлежащей аудиту. В других случаях оценщику следует учитывать следующее.
- Сопоставимые доказательства следует использовать только в том случае, если они были бы доступны оценщику на дату оценки.
- При ретроспективном рассмотрении сопоставимые доказательства могут быть гораздо более четкими, чем они представлялись бы оценщику на дату оценки. Оценщику, проводящему ретроспективную оценку, необходимо поставить себя на место того, кто рассматривает имеющиеся доказательства на дату оценки, а затем выносит суждение об объеме и характере доказательств, которые, как можно было разумно ожидать, были доступны в то время.
Иногда может потребоваться прогнозируемая оценка на будущую дату. Прогнозируемые оценки указаны в Глобальных стандартах Красной книги VPS 4 (Основы стоимости, допущения и специальные допущения, раздел 11). Текущие сопоставимые доказательства будут недоступны, и оценщик должен убедиться, что все сделанные предположения реалистичны, заслуживают доверия и четко описаны в отчете.
3.4 Сопоставимые данные в секторах недвижимости
Сопоставимые данные варьируются в зависимости от типа оцениваемой недвижимости. Ключевые сравнительные факторы, применимые практически ко всем секторам недвижимости, обобщены в приложении А. Краткое описание некоторых основных факторов, которые могут конкретно повлиять на стоимость в основных секторах недвижимости, изложено ниже, а более подробная информация представлена в приложении В.
- Сельскохозяйственная недвижимость: на стоимость сельскохозяйственных земель будет сильно влиять их способность приносить доход. Поэтому его качество с точки зрения плодородия почвы, доступности и простоты возделывания будет иметь важное значение. Потенциал развития также может влиять на стоимость.
- Жилая недвижимость: местоположение имеет жизненно важное значение с точки зрения жилой ценности: положение объекта в стране и такие факторы, как внешний вид, перспектива и ближайшее окружение, имеют важное значение. Физическое состояние структуры и услуг, предоставляемые удобства и энергоэффективность также повлияют на стоимость.
- Торговая недвижимость: торговые точки обычно делятся на первичные, вторичные и третичные площадки, поэтому точное местоположение будет ключевым фактором. В случае торговых центров/моллов это сложные объекты недвижимости, требования к которым варьируются в зависимости от страны. Важными факторами обычно являются размер, местоположение, доступность, количество парковочных мест, качество арендаторов, а также качество здания.
- Офисы: местоположение, качество здания, планировка, оснащение, затраты обслуживания, эффективность здания и экологичность являются одними из важных факторов. С развитием технологий и старением дорогостоящего строительного оборудования важным фактором является устаревание старых помещений.
- Промышленная, складская и дистрибуторская помещения недвижимость: доступность транспортных коммуникаций оказывает существенное влияние на стоимость, так же как и аспекты конструкции здания, размер, возраст и состояние.
- Земля с потенциалом развития: стоимость участка под застройку особенно чувствительна к небольшим изменениям в исходных данных оценки, таких как объем и плотность разрешенной застройки, предполагаемая стоимость завершенной застройки, условия местности, затраты на застройку и поправка на риск.
Поэтому прямое сравнение по цене за единицу площади участка часто является недействительным. Сравнение по цене за площадь, пригодную для строительства, возможно, но часто требуется более детальный анализ, обычно с использованием методов остаточной оценки или движения денежных средств. Для этого требуется широкий спектр исходных данных, включая оценочную стоимость при специальном допущении, что разработка завершена на дату оценки (т.е. стоимость не прогнозируется на дату завершения), затраты на строительство (опять же на дату оценки), финансовые затраты, сборы и надбавки для получения прибыли.
Если объект недвижимости сдается в аренду в качестве инвестиции, такие условия аренды, как продолжительность оставшегося срока, варианты разрыва аренды, финансовая устойчивость арендатора и положения о пересмотре арендной платы, будут влиять на стоимость.
Владение недвижимостью является еще одним важным фактором: например, необычные ограничения на право собственности окажут негативное влияние, в то время как в случае интересов арендатора условия аренды и любые положения о продлении могут существенно повлиять на стоимость.
Общей темой для всех секторов недвижимости является то, что сопоставимые данные почти всегда требуют анализа и корректировки, чтобы учесть различия между оцениваемым активом и сопоставимыми объектами.
4 Источники сопоставимых доказательств
Найти хорошие сопоставимые данные на рынках недвижимости часто бывает непросто. В тех случаях, когда подробная информация о непосредственно сопоставимых сделках недоступна, оценщику следует обратиться к другим источникам информации. Это требует как тщательного толкования, так и профессионального суждения.
Важно быть осведомленным о сильных сторонах и ограничениях различных типов имеющихся данных. В этом разделе кратко излагаются основные источники сопоставимых фактических данных и рассматривается относительная важность каждого из них.
4.1 Рыночные данные
Информация, полученная в результате сопоставимых рыночных сделок, как правило, является наилучшим доказательством стоимости. Такие доказательства должны быть свежими, актуальными и всеобъемлющими. Это может исходить из самых разных источников.
4.1.1 Прямые доказательства совершения сделки
Сделки на открытом рынке, совершенные непосредственно перед датой оценки, почти всегда являются наилучшим и наиболее надежным источником доказательств. Однако даже на самых прозрачных рынках полная информация о продажах и сдаче в аренду редко бывает общедоступной. Сделки с недвижимостью часто сложны, и одни только прямые данные редко дают достаточные доказательства, поэтому жизненно важно получить как можно больше информации от каждой сопоставимой сделки, чтобы ее можно было эффективно применить к оцениваемому активу. Поэтому точность опубликованных данных должна быть подтверждена там, где это возможно, и должна быть установлена полная информация о зарегистрированных транзакциях.
Оценщики должны убедиться, что полная информация о любых стимулах (таких как периоды без арендной платы, капитальные платежи любой из сторон или перерывы в аренде), являющихся частью сопоставимой сделки, включена в анализ доказательств. Стимулы обычно предлагаются в случае, например, продажи новых домов или сдачи в аренду торговых или офисных помещений.
Продажа или сдача в аренду оцениваемого имущества может предоставить одни из лучших доказательств, доступных для оценки, при условии, что это недавняя сделка, которая соответствует определению рыночной стоимости в глоссарии глобальных стандартов Красной книги.
4.1.2 Общедоступная информация
Общедоступные данные включают информацию о сделках с недвижимостью, которая была опубликована правительством или другим признанным авторитетным источником либо в прессе, либо через открытые онлайн-источники, такие как веб-сайты агентов по недвижимости. Хотя эта информация может быть полезной, почти наверняка потребуются дальнейшие исследования и анализ, прежде чем данные можно будет надежно использовать в качестве сопоставимых доказательств.
Например, в то время как опубликованные данные о продаже могут включать подробную информацию о владении, сумме контракта и размере единицы, они могут не относиться к другим факторам сделки, которые влияют на сообщаемую цифру. Эти факторы могут включать состояние здания, его технические характеристики, стимулы для сдачи в аренду или продажи, наличие специального покупателя или обстоятельства, приводящие к принудительной продаже.
Кроме того, общедоступная информация часто публикуется через несколько месяцев после согласования сделки, что на быстро меняющемся рынке может поставить под угрозу ее актуальность в качестве сопоставимого доказательства.
4.1.3 Опубликованные базы данных
Опубликованные базы данных доступны либо бесплатно, либо при условии оплаты сбора или подписки. Они обычно выпускаются крупными фирмами консультантов по недвижимости или исследовательскими организациями. Они могут дать общее представление о стоимостях и тенденциях рынка. Они не являются основным источником информации, но могут служить руководством для обоснования мнения о стоимости, которое предпочтительно должно основываться на прямых сопоставимых доказательствах, подкрепленных личными знаниями, экспертными знаниями и опытом оценщика.
Важно отметить, что уровень агрегирования в базах данных может маскировать локальные различия и не будет учитывать конкретные характеристики оцениваемой недвижимости. Оценщики также должны знать, что время, затрачиваемое на анализ исходных данных и создание баз данных, может означать, что к моменту публикации они устареют.
4.1.4 Запрашиваемые цены
Запрашиваемые цены не являются надежным доказательством стоимости, и к ним следует относиться с осторожностью, поскольку они часто существенно отличаются от согласованной окончательной цены сделки.
Однако на некоторых рынках запрашиваемые цены могут быть единственным доступным доказательством, и при тщательной интерпретации опытным оценщиком запрашиваемые цены могут дать некоторое представление о текущих рыночных условиях и тенденциях в стоимости.
Запрашиваемые цены могут быть полезны в сочетании с информацией об уровне спроса и полученных предложениях, хотя оценщик обязан убедиться, что объекты недвижимости эффективно продаются. Чтобы получить полную информацию о запрашиваемых ценах, оценщику, как правило, необходимо иметь надежные контакты с агентами по сдаче в аренду или продаже.
4.1.5 Исторические свидетельства
Сопоставимые доказательства, естественно, будут получены в результате сделок, которые произошли до даты оценки, поэтому все доказательства будут в определенной степени ‘историческими’. Время, необходимое для устаревания, будет зависеть от рыночных условий, но исторические устаревшие данные иногда все еще могут быть полезны в сочетании со знанием рыночных тенденций между датой сопоставимой сделки и датой оценки.
Оценщика, специализирующегося в определенной области, могут попросить оценить одну и ту же недвижимость более одного раза, например, когда дом продается несколько раз в течение нескольких лет. Не предоставляя прямых доказательств, знание предыдущей продажи и рынка на тот момент может предоставить справочную информацию для поддержки суждения об оценке на более позднюю дату, предполагая, что сам актив существенно не изменился.
4.2 Индексы
Индексы рынка недвижимости, полученные на основе агрегированной информации о рыночной стоимости или сделках, существуют на большинстве развитых рынков недвижимости по всему миру. Они могут быть источником полезной информации при условии, что оценщик должным образом учитывает источники и надежность данных, а также уровень агрегирования.
Для коммерческой инвестиционной недвижимости самые давно установленные и наиболее известные индексы предоставляются MSCI (бывший Банк данных инвестиционной недвижимости (IPD)), который производит индексы, охватывающие движение капитала и стоимости аренды, доходность и доходность инвестиций. Они могут быть дезагрегированы, например, по региону, городу, сектору и категории инвесторов. Индексы MSCI охватывают многие из основных рынков коммерческих инвестиций, но охват вторичных рынков недвижимости может быть менее полным.
Многие крупные фирмы-консультанты по недвижимости также производят индексы для основных рынков по всему миру и в большинстве секторов. Они могут показывать тенденции в показателях рынка и сектора, хотя такие индексы часто ограничиваются первоклассной недвижимостью.
Показатели вторичной недвижимости или недвижимости в провинциальных районах могут существенно отличаться.
Также доступны индексы данных о стоимости строительства, которые могут быть полезны при остаточной оценке или при затратном подходе к оценке. Однако время, затрачиваемое на анализ исходных данных и составление этих индексов, может означать, что к моменту публикации они часто устаревают.
Индексы могут служить ориентиром для определения общих тенденций на рынке, обычно на национальном, региональном или городском уровне. Они могут быть полезной отправной точкой при формировании суждения, обеспечивая
оценщик имеет четкое представление об источниках и надежности данных, на основе которых был получен индекс. Однако следует помнить, что индексы представляют совокупные тенденции в своей предметной области, и стоимость отдельных объектов может значительно отличаться от общих тенденций.
4.3 Автоматизированные модели оценки
Поставщики автоматизированных моделей оценки (AVM) могут предлагать доступ к своим данным при определенных обстоятельствах. Некоторые из этих данных могут быть подробными и более быстро доступными, чем данные из других баз данных, хотя при их проверке все равно потребуется соблюдать осторожность и применять те же предостережения. Агрегированные данные могут использоваться для отображения тенденций, но они не могут учитывать характеристики отдельного объекта недвижимости и влияние, которое они могут оказать на его стоимость.
Данные из AVM могут быть использованы как часть доказательств в поддержку оценки, и оценщик должен принять решение о том, какой вес придавать результатам AVM при оценке общего объема имеющихся сопоставимых доказательств.
4.4 Проверка доказательств
Как уже подчеркивалось, рынки недвижимости во всем мире недостаточно прозрачны, и данные о сопоставимых сделках из любого источника не следует принимать за чистую монету. Важно, чтобы сопоставимые доказательства, и особенно те из них, которые наиболее существенно влияют на мнение о ценности, были тщательно изучены на предмет точности и обеспечения того, чтобы все соответствующие детали, стоящие за соответствующей транзакцией, были полностью приняты во внимание. Сопоставимые данные, которые, по-видимому, не согласуются с другими доказательствами, потребуют особого изучения.
Например, вряд ли будет достаточно просто принять базовую ставку за квадратный фут или квадратный метр, когда речь идет о сопоставимой для установления стоимости аренды. Важные детали сделки, такие как качество здания, условия аренды, период без арендной платы или другие стимулы, предлагаемые арендатору, вероятно, оказали значительное влияние на заявленную общую цифру. Поэтому оценщик должен проверить эту информацию у соответствующих сторон и при необходимости внести коррективы в применение доказательств к оцениваемому имуществу.
На некоторых мировых рынках, где подробная информация может быть неизвестна или недоступна, проверка доказательств может быть сложной задачей. Тем не менее, важно, чтобы для этого прилагались все усилия в интересах получения как можно более точной оценки и чтобы велся учет проведенных исследований.
4.5 Защита данных и конфиденциальность
В этом разделе подчеркивается важность получения как можно большего количества данных о сопоставимых сделках с недвижимостью, чтобы их можно было точно применить к предмету оценки. Во многих случаях эти доказательства будут предоставлены третьими сторонами, такими как владельцы, арендаторы или арендаторы аналогичной недвижимости или их агенты.
Могут возникнуть вопросы коммерческой конфиденциальности или предусмотренной законом защиты данных, что может означать, что источники и цифры не могут быть подтверждены, но это не должно лишать законной силы использование данных для получения ценного заключения при условии соблюдения вопросов конфиденциальности. Оценщики должны быть осведомлены о любом местном законодательстве о защите данных или конфиденциальности, которое может применяться в их юрисдикции, и действовать соответствующим образом. Например, может потребоваться получить разрешение на использование данных о сопоставимых транзакциях, особенно если они будут опубликованы в отчете или использованы в судебных разбирательствах.
4.6 Иерархия доказательств
В распоряжении оценщика имеется широкий спектр источников сопоставимых доказательств, хотя некоторые из них будут более релевантны, чем другие. Сделки по продаже или аренде, которые имели место в отношении недвижимости, аналогичной оцениваемой, предоставят наилучшие доказательства, в то время как базы данных и индексы дадут более общие рекомендации. Соглашения о пересмотре арендной платы и о продлении аренды, достигнутые путем переговоров или урегулированные экспертом, также могут предоставить хорошие сопоставимые доказательства рыночных уровней арендной платы, если данные полностью подтверждены и надлежащим образом проанализированы.
В некоторых странах дела об оценке, которые были предметом судебного разбирательства, привели к тому, что суды приняли иерархический подход к представляемым доказательствам. Там, где это произошло, оценщики должны быть осведомлены о соответствующих судебных решениях и прецедентах.
Однако в целом точную иерархию доказательств определить сложно, поскольку различные источники приобретают большее или меньшее значение в зависимости от рыночных условий, цели оценки и точного типа и характера оцениваемого актива.
Определенные типы доказательств обычно имеют приоритет над другими, и приведенный ниже список дает представление об относительной важности. Он не носит предписывающего характера и будет варьироваться в зависимости от рыночных условий и местной практики. Оценщик должен использовать профессиональное суждение для оценки относительной важности доказательств в каждом конкретном случае.
4.6.1 Категория А – прямые сопоставимые показатели
Эта категория относится ко всем типам соответствующих транзакционных сопоставимых доказательств, включая:
- современные, завершенные сделки с почти идентичными объектами недвижимости, по которым доступна полная и точная информация; это может включать данные о самом объекте недвижимости
- современные, завершенные сделки с другими аналогичными активами недвижимости, по которым доступна полная и точная информация
- современные, завершенные сделки с аналогичной недвижимостью, по которым полные данные могут быть недоступны, но по которым можно получить достаточно достоверные данные для использования в качестве доказательства
- цены аналогичной недвижимости, выставляемая на продажу, где, возможно, были сделаны предложения, но обязательный контракт не был завершен, и
- запрашиваемые цены (см. 4.1.4 выше).
4.5.2 Категория В – общие рыночные данные
Эта категория относится к данным, которые могут служить руководством, а не прямым указанием ценности, включая:
- информация из опубликованных источников или коммерческих баз данных; ее относительная важность будет зависеть от актуальности, авторитетности и проверяемости
- другие косвенные доказательства (например, индексы)
- исторические свидетельства и
- данные о спросе/предложении для аренды, профессии владельца или инвестиций.
4.5.3 Категория С – другие источники
Существует также широкий спектр данных, которые могут дать широкие указания на стоимость, включая:
- доказательства транзакций из других типов недвижимости и местоположений, а также
- другие исходные данные (например, процентные ставки, динамика фондового рынка и доходность, которые могут дать представление о доходности недвижимости)
5 Регистрация сопоставимых доказательств
Доказательства, используемые для вынесения ценного заключения, должны быть четко зафиксированы и храниться в файле. Он должен быть представлен в форме, которая может быть использована как оценщиком, так и другими лицами, которым, возможно, потребуется просмотреть файл и понять подход, принятый при оценке на более поздний срок.
В глобальных стандартах Красной книги говорится, что «необходимо вести надлежащий учет инспекций и расследований, а также других ключевых входных данных в соответствующем деловом формате» (VPS 2 Инспекции, расследования и записи, Раздел 3). Точная форма, в которой хранится эта информация, является вопросом оценщика и его организации. Важно, чтобы доказательства сделок, сведения о продажах, переписка и обсуждения регистрировались четко и постоянно. Может оказаться целесообразным загрузить или распечатать веб-материалы, если маловероятно, что они будут постоянно поддерживаться в сети.
Информация должна быть обобщена в формате, который легко воспринимается и облегчает анализ. Для этого типа процесса часто подходит табличный формат или электронная таблица, но возможны и другие форматы. Сопоставимые данные могут, например, вводиться и ранжироваться с точки зрения релевантности и важности, что позволяет проводить эффективный и четкий анализ того, что часто является большим и сложным массивом данных.
Следующий список содержит краткое изложение вероятных общих рубрик для сопоставимых сделок с недвижимостью, хотя они будут варьироваться в зависимости от контекста оценки и должны быть адаптированы с учетом конкретных обстоятельств.
- Адрес.
- Тип недвижимости, например офис, магазин, промышленная, жилая, сельскохозяйственная.
- Точный характер оцениваемого или сравниваемого актива, например, доля в праве собственности или аренды.
- Сведения о местоположении.
- Юридические условия, например, условия аренды.
- Краткое описание, спецификация, состояние и любые другие соответствующие атрибуты (например, энергоэффективность, которая может быть существенной проблемой в некоторых секторах или на рынках).
- Размещение /площадь – включая метод измерения.
- Тип сделки, например продажа, сдача в аренду.
- Дата совершения сделки.
- Финансовая информация, например, арендная плата или цена продажи и подробная информация о любых стимулах.
- Анализ на единицу площади (при необходимости).
- Вовлеченных сторон, например, владелец, арендатор, агенты.
- Источник информации, например, имя, организация, контактные данные.
- Любые комментарии по поводу надежности используемых данных.
- Дата подтверждения информации.
В дополнение к регистрации основной информации, относящейся к каждому сопоставимому объекту, следует вести учет причин, по которым оценщик применяет сопоставимые доказательства к оцениваемому активу недвижимости. Это потребует ранжирования доказательств, чтобы продемонстрировать относительный вклад, который каждое доказательство внесло в отчетную оценочную цифру.
6 Анализ сопоставимых доказательств
Данные, собранные оценщиком для подтверждения мнения о стоимости, не обязательно будут идеально соответствовать имуществу, являющемуся предметом оценки. Поэтому его необходимо будет тщательно изучить, оценить и проанализировать, прежде чем его можно будет эффективно использовать. Этот процесс преобразует необработанные данные в пригодные для использования сопоставимые доказательства.
Как правило, существует два этапа анализа: установление общего стандарта измерения или другого стандарта сравнения; и анализ сопоставимых данных для получения значимых сопоставимых доказательств.
6.1 Установление общего стандарта измерения или другого стандарта сравнения
Общий стандарт измерения необходим для того, чтобы можно было сравнивать свойства, используемые в качестве доказательств, на пропорциональной основе.
Важно, чтобы при оценке стоимости применялся один и тот же метод измерения к оцениваемой недвижимости и сопоставимым доказательствам. Международный совет по стандартам оценки (IVSC) и RICS поощряют использование Международных стандартов оценки недвижимости (IPMS) во всем мире, и везде, где это уместно, члены RICS обязаны использовать соответствующий стандарт для типа недвижимости, подлежащей оценке.
Не все страны приняли IPMS, поэтому там, где это уместно, оценщик должен выбрать наиболее подходящий стандарт для страны, в которой находится недвижимость. Члены RICS обязаны обосновать используемый стандарт, если IPMS не применяются, и задокументировать причину ухода.
6.2 Внесение корректировок
Относительно редко можно найти сопоставимые доказательства, которые точно соответствуют оцениваемому имуществу, поэтому потребуются корректировки, чтобы учесть различия в различных факторах, которые могут повлиять на стоимость.
К ним относятся местоположение, технические характеристики здания, состояние и размер, условия владения и аренды, сроки сделки, стимулы для сдачи в аренду или продажи, энергоэффективность и адаптивность.
Некоторые корректировки могут быть оценены количественно.
Например, при оценке стоимости аренды, если арендатор несет ответственность за расходы по страхованию в соответствии с условиями аренды, в то время как в сопоставимом объекте арендодатель несет эти расходы, в анализ следует включить корректировку, чтобы учесть разницу в стоимости.
Другая часто встречающаяся ситуация заключается в том, что два похожих объекта находятся в разных состояниях ремонта. В этой ситуации можно было бы внести корректировки, учитывающие затраты ремонта имущества в более плохом состоянии до уровня более качественного здания.
Однако при таком подходе необходима осторожность, поскольку на практике покупатель может не просто учесть предполагаемые затраты на работы, но и, например, внести дополнительную корректировку, чтобы отразить неопределенность в отношении затрат и времени, необходимого для ремонта.
Поэтому оценщику следует рассмотреть, как покупатель на рынке отреагирует на различия между оцениваемым активом и сопоставимыми доказательствами – простой корректировки стоимости может оказаться недостаточно.
Другие корректировки могут потребовать от оценщика вынесения качественного суждения, основанного на опыте и знании местного рынка.
Например, последствия небольших, но существенных различий в местоположении, аспекте или перспективах могут оказывать влияние на стоимость, но часто нет прямых доказательств для количественной оценки степени требуемой корректировки.
Существует множество других областей сопоставимого анализа, которые не могут быть точно оценены, но которые вместо этого полагаются на опыт и профессиональное суждение оценщика.
Примеры включают корректировку данных об аренде на различия в сроках аренды и, в случае инвестиционных активов, корректировку доходности с учетом различий в таких вопросах, как качество здания, условия аренды, соглашение с арендатором и местоположение.
Небольшие изменения в доходности могут оказать значительное влияние на стоимость.
Помимо анализа отдельных сопоставимых показателей, оценщику необходимо будет широко рассмотреть всю совокупность доказательств, чтобы эффективно применить их к оцениваемому активу. Это может быть сложным процессом, поэтому представление доказательств в формате, облегчающем анализ, будет важно не только для оценщика, но и для любого, кто будет пересматривать оценку позже. Такие проверки могут проводиться в рамках процесса обеспечения качества, в целях должной осмотрительности или если оценка является предметом судебного разбирательства, которое может иметь место спустя годы после даты оценки.
Формат матрицы часто помогает оценщику принять решение на этом этапе анализа, хотя используемый подход будет зависеть от типа недвижимости и имеющихся доказательств. Любой анализ должен быть эффективным и понятным для всех сторон, как во время оценки, так и в будущем.
Какой бы метод анализа ни использовался, оценщику в конечном счете придется отойти в сторону и взвесить значительный спектр доказательств с разной степенью качества и применимости, многие из которых не поддаются точной количественной оценке. Это потребует не только технических способностей, но и, что более важно, опыта работы на соответствующем рынке и суждений, выработанных на основе этого опыта. Этот процесс должен привести к ранжированию
сопоставимые доказательства и оценка того, где оцениваемый актив вписывается в этот рейтинг. Цель состоит в том, чтобы обеспечить доверие к сообщаемой цифре, которая затем может быть полностью обоснована для всех соответствующих сторон.
7 Решение проблемы нехватки доказательств
Нередко возникает нехватка сопоставимых доказательств, имеющихся в распоряжении оценщика. Отсутствие доказательств может возникнуть по целому ряду причин.
- Рынок может быть неактивным, и происходит мало сделок, подтверждающих это.
- Напротив, рынок может быстро меняться, что приводит к ситуации, когда сопоставимые данные быстро устаревают.
- Недвижимость может быть необычной с точки зрения ее использования, строительства, местоположения или других факторов.
- Местному рынку может не хватать прозрачности, поскольку имеется мало доступной информации о ценах или сделках. Это чаще встречается на рынках, находящихся на ранних стадиях развития.
Важно подчеркнуть, что отсутствие доказательств не должно препятствовать проведению оценки, но навыки, опыт и суждение оценщика становятся более важными в сложных рыночных условиях.
Оценщику приходится смотреть дальше и по более широкому спектру показателей, когда отсутствуют транзакционные доказательства непосредственно сопоставимой недвижимости. В таких обстоятельствах может потребоваться рассмотреть больше косвенных доказательств: например, местные или национальные экономические данные, которые могут указывать на тенденции, чтобы дать рекомендации в отношении ценности, а не прямые доказательства.
Неопределенность, порожденная отсутствием сопоставимых доказательств, является общей чертой рынка недвижимости. Большинство оценщиков признают это, но многие из их клиентов этого не делают.
Такая неопределенность неизбежна, и оценщик не должен бояться сообщать о ней – действительно, в «Красной книге глобальных стандартов» говорится, что
… оценщики не должны рассматривать … заявление, выражающее меньшую уверенность в оценке, чем обычно, как признание слабости … это … вопрос, полностью подходящий для раскрытия.
Если клиент понимает, что необычные рыночные условия приводят к неопределенной оценке, это может позволить ему принять более обоснованное деловое решение. Именно по этой причине Глобальные стандарты Red Book требуют, чтобы оценщик «комментировал любую существенную неопределенность в отношении оценки, когда важно обеспечить ясность со стороны пользователя оценки» (VPS 3, Отчеты об оценке, раздел 2.2(o)).
8 Релевантные стандарты и руководства
- RICS Valuation – Global Standards (Red Book Global Standards), RICS professional statement.
- International Property Measurement Standards (IPMS), International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC).
- Valuation of rural property (3rd edition), RICS guidance note.
- Valuation of development property (1st edition), RICS guidance note.
Приложение А: Ключевые элементы сравнения, применимые к большинству типов недвижимости
Возраст и состояние здания | Оказывает явное влияние на стоимость и отразит затраты и время на доведение здания в плохом состоянии до приемлемого уровня. |
Спецификация и планировка здания | Спецификация и планировка будут оказывать влияние на удобство использования здания и на цену, которую арендатор или покупатель будет готов заплатить за аренду или покупку |
Эффективность и адаптивность | Энергоэффективность, а также гибкость и адаптируемость здания по мере дальнейшего развития технологий и требований пользователей могут оказывать существенное влияние на стоимость |
Юридические вопросы | Во всех странах существует множество различных типов владения недвижимостью. Необремененное владение недвижимостью (или местный эквивалент), как правило, будет иметь самую высокую стоимость. Ограничения на владение или использование, например, в форме ограничительных соглашений или права аренды, как правило, снижают стоимость. Для объектов недвижимости, которые сдаются в аренду, условия любой аренды будут иметь прямое влияние на стоимость интересов как арендодателя, так и арендатора. Важные условия аренды включают арендную плату, подлежащую уплате, продолжительность аренды, пункты о пересмотре арендной платы, обязательства по ремонту, страховые обязательства, права на переуступку или субаренду и разрешенное использование. |
Ограничения на использование | Они могут иметь место в форме ограничительных соглашений, влияющих на право собственности, пользовательских ограничений при аренде, ограничений на использование и размер, налагаемых местными органами планирования. Ограничения на использование, вероятно, окажут негативное влияние на стоимость. |
Местоположение | Местоположение влияет на стоимость практически всех видов недвижимости. Новое офисное здание в Нью–Йорке, например, будет иметь более высокую стоимость за единицу площади, чем аналогичное здание в Олбани, штат Нью-Йорк, несмотря на то, что последнее является столицей штата. Местоположение также может иметь решающее значение в гораздо меньших масштабах: на розничном торговом рынке разница в местоположении всего в несколько метров может существенно повлиять на стоимость магазина. |
Размер | Сопоставимые объекты должны быть одинакового размера. Различные размеры зданий будут привлекательны для разных секторов рынка, и небольшие объекты, скорее всего, будут иметь более высокую стоимость за единицу площади, чем большие здания или земельные участки. |
Дата сделки | Большинство рынков подвержены колебаниям цен, которые иногда могут быть чрезвычайно быстрыми. Поэтому сопоставимые доказательства должны быть как можно более актуальными. |
Приложение В: Факторы, влияющие на стоимость и сопоставимость по секторам
Сектор | Ключевые факторы, влияющие на сопоставимость (в конкретных случаях могут иметь значение и другие факторы) |
Сельскохозяйственный | Сельскохозяйственные угодья: состав землепользования, тип почвы, возможности, планировка, доступность, дренаж, орошение, близость к рынкам, размер, пригодность и планировка зданий, право на получение вспомогательных платежей, экологические или другие установленные законом обозначения / схемы, владение, возможности планирования, использование техники, размер, распределение воды и доступность, спортивные права, прибрежные владения, полезные ископаемые, предложения по общественному развитию/обязательной покупке. Информацию о категоризации сельской недвижимости см. в руководстве RICS «Оценка сельской собственности» (3-е издание). Здания фермы: возраст, тип конструкции, планировка, адаптивность, доступ, соответствие требованиям обеспечения качества фермы, опасность загрязнения, электроснабжение и другие сетевые / частные услуги, возможности перепланировки / переоборудования. Фермерский дом: возможность продажи отдельно, доступ, размер, спрос на специализированный тип жилья, другие факторы, как и для жилой недвижимости в целом |
Жилой | Дома и квартиры (продажа): возраст, тип постройки, планировка, адаптивность, доступ, соответствие требованиям обеспечения качества, опасность загрязнения, электроснабжение и другие сетевые / частные услуги, возможности перепланировки / преобразования. Дома и квартиры (аренда): как указано выше, плюс условия аренды. |
Офисный | Занимаемые владельцем: планировка, гибкость, площадь этажа (квант), услуги здания, технические характеристики (включая кондиционирование воздуха), уровень платы за обслуживание, транспортные средства, автостоянка, энергоэффективность и экологическая устойчивость. Арендные: как указано выше, плюс основные условия аренды, оставшийся срок, резерв на увеличение арендной платы, ответственность за ремонт, техническое обслуживание и страхование, любые ограничительные условия. Инвестиционные: доходность (коэффициенты арендной платы, как указано выше, плюс сила соглашения арендатора). |
Розничная торговля в центре города | Арендные: участок и точное местоположение, фасад магазина и витрины, планировка магазина, количество этажей, смежное бесплатное использование, зонирование арендуемого помещения, уровень этажа (если это многоэтажный торговый центр), погрузочные мощности, пешеходный поток, парковка, доступ к общественному транспорту, условия аренды. Инвестиционные: местоположение и планировка, сила соглашения с арендаторами, условия и продолжительность аренды. В торговых центрах |
Коммерческая (розничная торговля за пределами города) | Арендные: планировка здания, размер, высота, загрузка, доступ, автомобильная парковка и доступ к общественному транспорту, прилегающие другие торговые помещения, видимость и основные условия аренды: оставшийся срок, возможность увеличения арендной платы, ответственность за ремонт, техническое обслуживание и страхование, ограничительные условия, ограничения по планированию (особенно в отношении использования). Инвестиционные: доходность (коэффициенты арендной платы, указанные выше, плюс сила соглашения с арендатором и условия аренды). |
Производство / складирование и дистрибуция | Арендные: доступность к основным транспортным развязкам, доступ к объекту и возможности для погрузки, планировка здания и высота карнизов, нагрузка на этаж, планировка, обеспечивающая свободное пространство, электроснабжение, офисное оборудование, покрытие участка, экологические проблемы, потенциал альтернативного использования. Инвестиционные: доходность (коэффициенты арендной платы, указанные выше, плюс сила соглашения с арендатором и условия аренды). |
Недвижимость, связанная с торговлей (отели, автозаправочные станции, бары и т.д.) | Все виды: арендная плата или капитальная стоимость зависят от торгового потенциала в руках гипотетического достаточно эффективного оператора, поэтому использование реальных торговых счетов и сильных сторон занимающего бизнеса не всегда актуально. Оценщик стремится встать на место потенциального компетентного нового участника торгов, оценивая эффективный, но не исключительный операционный план для бизнеса, использующего недвижимость, в соответствии с ограничениями, связанными с планированием, лицензированием и (при необходимости) арендой. Сравнение объектов недвижимости, связанных с торговлей, требует специальных знаний. Смотрите Глобальные стандарты Красная книга VGA 4 (Оценка отдельных объектов недвижимости, связанных с торговлей). |
Недвижимость с потенциалом девелопмента | Все типы: Разрешенное использование и плотность застройки; территория, пригодная для застройки; доступ; прилегающая застройка; состояние грунта; рыночный спрос на завершенную застройку; стоимость строительства и другие затраты. Прямое сравнение между участками в расчете на единицу площади будет возможно только в том случае, если все эти ключевые факторы совпадут. Если нет, то отдельные сопоставимые элементы необходимо будет включить в оценку остаточной стоимости или движения денежных средств. См. «Оценка недвижимости в процессе девелопмента» (2019), руководство RICS. |
Активы, имеющие стоимость как ресурсы | Вода и материалы: объем и качество ресурсов, доступность, нормативно-правовая среда. |
[1] RICS (2019), Comparable evidence in real estate valuation. Royal Institution of Chartered Surveyors guidance note, global, 1st edition, October 2019, https://www.rics.org/content/dam/ricsglobal/documents/standards/comparable_evidence_in_real_estate_valuation.pdf