Слуцкий А.А., КОРРЕКТНОЕ ПРИМЕНЕНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА И ЕГО ЭЛЕМЕНТОВ

  1. Непосредственно затратный подход

В зависимости от состояния рынка в месте оценки на дату оценки корректная формула затратного подхода имеет два варианта. При этом все слагаемые выражаются в абсолютных денежных единицах.

Вариант 1. На рынке имеет место прибыль предпринимателя

РСеон = РСзу.нэи + Затр.в/з + ППа – Фиа – ФУа,    (1)

Вариант 2. На рынке имеет место внешнее обесценение

РСеон = РСзу.нэи + Затр.в/з – ВОа – ФИа – ФУа,   (2)

где

РСеон – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, руб., не включая НДС;

РСзу.нэи – рыночная стоимость земельного участка при его наиболее эффективном использовании, как свободного, руб., не включая НДС;

Затр.в/з – затраты создания (воспроизводства / замещения) нового здания или сооружения (объекта капитального строительства), идеально соответствующего наиболее эффективному использованию земельного участка, как свободного, руб., не включая НДС;

ППа – абсолютная прибыль предпринимателя за срок строительства, руб., не включая НДС;

ФИа – абсолютный физический износ объекта капитального строительства, руб., не включая НДС;

ФУа – абсолютное функциональное устаревание объекта капитального строительства, руб., не включая НДС;

ВОа – абсолютное внешнее обесценение объекта капитального строительства, руб., не включая НДС.

Таким образом, до начала процесса оценки затратным подходом в ходе анализа рынка необходимо обязательно идентифицировать состояние рынка – прибыль предпринимателя или внешнее обесценение, чтобы применять корректную формулу ((1) или (2)), а также определить фактические значения прибыли предпринимателя или внешнего обесценения.

Путём несложных математических преобразований формулы (1) и (2) могут быть выражены в относительных единицах

Вариант 1. На рынке имеет место прибыль предпринимателя

РСеон = РСзу.нэи + Затр.в/з х (1 + ППо – ФИо – ФУо),    (3)

Вариант 2. На рынке имеет место внешнее обесценение

РСеон = РСзу.нэи + Затр.в/з х (1 – ВОо – ФИо – ФУо),     (4)

где

ППо – относительная прибыль предпринимателя, отн.ед. от Затр.в/з;

ФИо – относительный физический износ объекта капитального строительства, отн.ед. от Затр.в/з;

ФУо – относительный функциональное устаревание объекта капитального строительства, отн.ед. от Затр.в/з;

ВОо – относительное внешнее обесценение объекта капитального строительства, отн. ед от Затр.в/з.

Никакого иного вида формул затратного подхода в относительных единицах получить невозможно. При этом реальной является ситуация, когда относительное обесценение объекта капитального строительства по всем причинам может быть больше единицы, т.е. (1 + ППо – ФИо – ФУо) < 0 или (1 – ВОо – ФИо – ФУо) < 0, что формально  приводит к отрицательной расчётной величине его рыночной стоимости.

В этом случае величина рыночной стоимости объекта капитального строительства должна приниматься равной одному условному рублю, а избыток совокупного обесценения объекта капитального строительства — отрицательная расчётная величина рыночной стоимости объекта капитального строительства — должен относиться на снижение рыночной стоимости земельного участка.

2. Оценка рыночной стоимости земельного участка затратным подходом

Рыночная стоимость земельного участка затратным подходом оценивается на основании формул (1) и (2) или (3) и (4), которые преобразуются в следующий вид

Вариант 1. На рынке имеет место прибыль предпринимателя

РСзу.нэи = РСеон — Затр.в/з — ППа + Фиа + ФУа,    (5)

Вариант 2. На рынке имеет место внешнее обесценение

РСзу.нэи = РСеон — Затр.в/з + ВОа + ФИа + ФУа,   (6)

Или

Вариант 1. На рынке имеет место прибыль предпринимателя

РСзу.нэи = РСеон — Затр.в/з х (1 + ППо – ФИо – ФУо),    (7)

Вариант 2. На рынке имеет место внешнее обесценение

РСзу.нэи = РСеон —  Затр.в/з х (1 – ВОо – ФИо – ФУо),     (8)

Оценка производится в следующем порядке

  1. Методами сравнительного и/или доходного подходов оценивается единый объект недвижимости, в состав которого входит оцениваемый земельный участок.
  2. Затратным подходом оценивается рыночная стоимость объекта капитального строительства, входящего в его состав.
  3. Вычитанием из рыночной стоимости единого объекта недвижимости рыночной стоимости объекта капитального строительства определяется рыночная стоимость земельного участка.

В данном случае для объекта капитального строительства в п. 2) применяется общая методология оценки затратным подходом, изложенная выше.

3. Оценка рыночной стоимости земельного участка методом выделения для земельного участка

Метод выделения для земельного участка при оценке рыночной стоимости земельных участков реализуется следующим образом.

  1. Выбирается достаточное количество единых объектов недвижимости, земельные участки, входящие в состав которых, могут рассматриваться в качестве объектов – аналогов, цены которых известны.
  2. То, что из себя представляют объекты капитального строительства, входящие в состав этих единых объектов недвижимости – возраст, архитектурные особенности и т.д. — значения не имеет.
  3. Рыночные стоимости объектов капитального строительства, входящие в состав этих объектов, по отдельности оцениваются затратным подходом.
  4. Из известных цен этих единых объектов недвижимости вычитаются рыночные стоимости объектов капитального строительства, что даёт рыночные стоимости входящих в их состав земельных участков.
  5. При наличии таковой необходимости рыночные стоимости этих земельных участков — аналогов дополнительно корректируются на имеющие место факторы различия.
  6. В завершение полученные рыночные стоимости земельных участков согласуются для получения итогового значения рыночной стоимости объекта оценки.

В данном случае для всех объектов капитального строительства в п. 3) применяется общая методология оценки затратным подходом, изложенная выше.

4. Метод остатка

Метод реализуется следующим образом.

  1. Методами сравнительного и/или доходного подходов оценивается рыночная стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя новый современный объект капитального строительства, не имеющий никаких форм обесценения и идеально соответствующий наиболее эффективному использованию земельного участка, как вакантного.
  2. Затратным подходом определяется рыночная стоимость нового, современного объекта капитального строительства, не имеющего никаких форм обесценения и идеально соответствующего наиболее эффективному использованию земельного участка, как вакантного.
  3. Вычитанием из рыночной стоимости единого объекта недвижимости рыночной стоимости объекта капитального строительства определяется рыночная стоимость земельного участка.

При оценке рыночной стоимости земельного участка методом остатка применение элементов затратного подхода имеет существенные особенности.

  1. Как и в общем случае до начала процесса оценки затратным подходом в ходе анализа рынка необходимо обязательно идентифицировать состояние рынка – прибыль предпринимателя или внешнее обесценение, а также определить фактические значения прибыли предпринимателя или внешнего обесценения.
  2. Однако, в данном случае дополнительно надо определить величину предпринимательского стимула и сопоставить его величину с величиной фактической прибыли предпринимателя при её наличии.
  3. Далее возможны два варианта:
    1. в случае, если фактически имеющая место прибыль предпринимателя больше величины предпринимательского стимула, далее в расчёте используется фактически имеющая место прибыль предпринимателя, т.е.

РСзу.нэи = РСеон — Затр.в/з — ППа,    (9)

или

РСзу.нэи = РСеон — Затр.в/з х (1 + ППо),    (10)

  • в случае, если фактически имеющая место прибыль предпринимателя меньше величины предпринимательского стимула или имеет место внешнее обесценение, далее в расчётах используется величина предпринимательского стимула.

РСзу.нэи = РСеон — Затр.в/з — ПСа,    (11)

или

РСзу.нэи = РСеон — Затр.в/з х (1 + ПСо),    (12)

где

ПСа — абсолютный предпринимательский стимул за срок строительства, руб., не включая НДС;

ПСо — относительный предпринимательский стимул за срок строительства, отн.ед. от Затр.в/з.

Использование в расчёте предпринимательского стимула вместо прибыли предпринимателя обусловлено тем, что в случае, когда прибыль предпринимателя меньше величины предпринимательского стимула или вообще имеет место внешнее обесценения, новое строительство невозможно, поскольку предприниматели не имеют для этого минимально требуемого им стимула.

Обеспечение такого стимула в этих условиях возможно только за счёт обеспечения соответствующей рыночной стоимости земельного участка вплоть до одного условного рубля.