Британское представление о затратном подходе.

………….

В этой главе … [1]

Затратный подход к оценке.Когда и почему он используется.Надежность его базы.База, используемая подрядчиком, и метод обесцененных затрат замещения (DRC).Как можно оценить возраст и изношенность зданий и внести соответствующие корректировки в процессе оценки.Формат и содержание расчетов с использованием данного подхода к оценке.Затраты на эксплуатацию.

15.1. База затратного подхода и когда он используются

Затратный подход к оценке известен под альтернативными названиями «метод подрядчика» или «метод обесцененных затрат замещения» (DRC). В обоих случаях используются в целом схожие методологии.

Основные отличия заключаются в том, что база метода подрядчика была разработана в контексте рейтинговых оценок [2] и «использовалась для получения ставки капитализации, от которой берется процент для определения условной стоимости аренды’.

При этом метод DRC

… был и остается концептуально отличным в том смысле, что он был разработан для получения показателя капитала, равного ”стоимости отчуждения» (deprival value), то есть оценке убытков, которые понесет владелец в случае лишения актива

(College of Estate Management, 2004: 5).

Традиционно считалось, что затратный подход следует использовать только в тех случаях, когда стоимость не может быть получена с помощью каких-либо других методов оценки. Как таковой, он считался наименее надежным и точным. Однако в настоящее время это не обязательно так. В отношении рейтинговой оценки было заявлено, что:

Несмотря на то, что в прошлом метод подрядчика подвергался критике и считался методом крайней меры, с годами он был усовершенствован в ходе рассмотрения ряда апелляций в Земельном суде (и вышестоящих инстанциях) и в настоящее время является приемлемым методом для использования при оценке определенных категорий наследственного имущества, в частности, крупных промышленных предприятий, например, нефтеперерабатывающих и сталелитейных заводов, а также общественных зданий, университетов и т.д.

(VOA 2006c: раздел 7.2)

Он применяется к объектам недвижимости, для которых нет рынка, или для которых недостаточно прямых сопоставимых рыночных данных, или которые принесут нулевую или недостаточную прибыль потенциальному арендатору, что исключает использование в оценке методов сравнения или прибыли.

Такие объекты недвижимости часто расположены в определенных географических районах по особым причинам или отличаются необычными размерами, дизайном или расположением. В основном он используется в рейтинговой оценке или оценке активов для оценки необычных или специализированных объектов недвижимости, таких как специализированные промышленные объекты, здания местных органов власти и коммунальные службы. Подход, используемый при рейтинговой оценке, основан на методе подрядчика, или иногда известный в прошлом как тест подрядчика.

В этом отношении

Целесообразность использования метода подрядчика при соответствующих обстоятельствах была одобрена Земельным судом в деле Eton College v. Lane (VO) (1971) LT RA 186

(VOA 2006c: Section 7.1.2).

Для оценки активов используется метод обесцененных затрат замещения.

Эти методы приравнивают затраты к стоимости, что не всегда является надежным предположением.

Стоимость капитала определяется путем расчета текущих затрат строительства объекта за вычетом поправок на возраст и устаревание и/или чрезмерную декоративность или излишнюю детализацию, с учетом того факта, что это не новое здание, плюс стоимость участка.

Предполагая, что недвижимость пустует и сдается в аренду, гипотетическая арендная плата, по которой она будет сдаваться в аренду, определяется как процент от стоимости капитала.

Аргументом в пользу затратного метода является то, что у арендаторов есть альтернатива аренде недвижимости, поскольку они могут построить точно такое же здание, взяв для этого деньги в долг и заплатив проценты с суммы займа. Они сделали бы это только в том случае, если арендная плата, взимаемая за объект недвижимости, была бы хотя бы незначительно ниже затрат на проценты. Таким образом, этот метод используется для определения максимального уровня арендной платы.

Затраты на строительство могут быть оценены на основе метода замены или обновления. Основы для этого были рассмотрены в разделе 11.14 выше, в связи со страхованием зданий.

Подход, основанный на затратах на замену, оценивает затраты, включая сборы, на реконструкцию существующего здания в том же стиле и из тех же материалов, что и в настоящее время; в то время как подход, основанный на обновлении, заключается в строительстве нового здания того же размера и выполняющего те же функции, что и существующее сооружение, но с использованием современных материалов и стиля.

Обесцененные затраты замещения (DRC) — это версия метода оценки затрат, определенного в Красной книге RICS (RICS 2007d) и отдельном информационном документе (RICS 2007e). DRC — это

Текущие затраты воспроизводства или замены актива за вычетом потерь на физический износ и все соответствующие формы устаревания и оптимизации

(RICS 2007d: 5)

… метод оценки объектов недвижимости необычного характера или местоположения, для которых отсутствуют доказательства сопоставимых сделок»

(Parsons 2004: 75).

При использовании оценки недвижимости для включения в финансовую отчетность оценщик должен убедиться в том, что практически невозможно провести оценку с помощью какого-либо другого, более надежного метода, такого как сравнение или даже прибыль, прежде чем полагаться исключительно на DRC. И наоборот, этот метод также может быть полезен для обоснования выводов об оценке, полученных на основе другого подхода, для различных целей, хотя обычно нецелесообразно полагаться на этот подход, если оценка требуется для кредитования под обеспечение.

Оценка недвижимости в частном секторе с использованием метода обесцененных затрат замещения должна сопровождаться заявлением о том, что она зависит от достаточной рентабельности бизнеса с должным учетом стоимости всех используемых активов

(RICS 2007d: PS6.5: 86).

Оценка недвижимости в государственном секторе с использованием метода обесцененных затрат замещения должна сопровождаться заявлением о том, что она зависит от перспективы и целесообразности дальнейшего занятия и использования

(RICS 2007d: PS6.6: 87).

15.2. Возраст, устаревание и обесценение

При оценке стоимости зданий необходимо учитывать поправки на снижение стоимости зданий из-за возраста и устаревания. Существует две причины такого снижения стоимости:

• физический износ («возраст»): износ материалов здания из-за возраста, состояния и увеличения вероятных затрат на техническое обслуживание в будущем;
• устаревание: снижение стоимости, которое не вызвано непосредственно использованием или течением времени (Baum 1991: 187).

Разновидности устаревания, которые можно выделить, рассматривались многими, в том числе Askham (1989c), Baum (1991), Bond and Brown (2004), Parsons (2004), Weatherhead (1997), Whipple (1995) и, что наиболее важно, Britton et al. (1991) и RICS(2007е), которые могут выделить различные типы устаревания.

• Физический износ:
• происходит «в результате износа со временем, что может сочетаться с отсутствием технического обслуживания»;
• оценщик должен сравнить снижение стоимости зданий аналогичного возраста и типа, для которых существует рынок, со стоимостью новых зданий на этом рынке (RICS 2007e: 13).
• Функциональное устаревание:
• «проблемы, которые могут присутствовать при проектировании объекта недвижимости и которые могут оказаться недостаточными по сравнению с текущими требованиями» (Bond and Brown, 2006: 174);
• вызвано достижениями в области технологий, которые позволяют более эффективно доставлять товары и услуги из здания другого размера или спецификации;
• когда здание полностью или частично устарело из-за современных методов производства или «изменения методов работы, новых технологий и доступа к новым инженерным сетям» (Parsons 2004: 182).
• Экономическое устаревание:
• возникает в результате воздействия изменяющихся внешних макро- и микроэкономических условий на объект недвижимости;
• это «потеря стоимости из-за факторов, не связанных с самим объектом недвижимости» (Baum 1991: 57) или «вызванная внешними по отношению к объекту влияниями» (Whipple 1995: 473).;
• также вызваны «неадекватным ремонтом и техническим обслуживанием, плохим дизайном или конструкцией или износом» (Parsons 2004: 182).

Parsons определил три другие категории (2004: 182)::

• экологическое устаревание «из-за наводнений, соблюдения правил охраны труда и техники безопасности, вредителей и загрязнения окружающей среды»;
• конфигурационное устаревание из-за «недостаточного количества мест для хранения или парковки, плохой планировки дорог и перегруженности на объекте»; и
• стратегическое устаревание, вызванное «корпоративной политикой, изменениями на рынке и финансовыми ограничениями’.

Askham (1989c) и Weatherhead (1997, со ссылкой на Salway, 1986) также считают, что существует:

• эстетическое и социальное устаревание: возникает, когда «арендаторы начинают требовать более высоких стандартов внешнего вида», которые представляют «современный имидж» (Askham 1989c: 53); или из-за «несовместимости с текущими представлениями об архитектуре, моде или корпоративных устремлениях», или из-за «изменения социальных моделей, а также требований арендаторов к лучшему качеству окружающая среда (Weatherhead 1997: 131);
• устаревание законодательства «может быть результатом введения нового законодательства» (Askham 1989c: 53), такого как «изменения в законодательстве ЕС и национальных нормативных актах, а также решения местных органов власти» (Weatherhead 1997: 131).

Помимо зданий, устаревание «также распространяется на заводы и оборудование, строительные площадки и все другие составные части», а в некоторых случаях «может также распространяться на землю и здания» (Bond and Brown 2006: 174).

Askham (1989c), Weatherhead (1997) и Whipple (1995) предполагают, что существует два класса физического износа или функционального устаревания, а именно устранимое и неустранимое.

Устранимым является то, что может быть исправлено «при затратах, меньших, чем увеличение стоимости в результате» Whipple (1995: 471), или «устранено с помощью технического обслуживания, ремонта или поэтапного обновления» (Askham 1989c: 52).

Неустранимость «повлечет за собой расходы, превышающие результирующее увеличение стоимости» Whipple (1995: 471), или когда «требуется придать зданию новые характеристики, которые могут быть несовместимы с существующей конструкцией’ (Askham 1989c: 52).

Таким образом, «критерием в обоих случаях является экономический критерий» Whipple (1995: 471), поскольку «устранимые элементы устранены могут быть устранены с помощью капитальных затрат, но неустранимые элементы — нет» (Askham 1989c: 53).

Однако Weatherhead (Weatherhead, 1997: 128) рекомендует проявлять осторожность, полагая, что затраты на модернизацию обязательно устраняют проблему, вызвавшую устаревание, а не просто продлевают срок службы здания.

Вопрос о том, как следует рассчитывать обесценение в стоимости зданий, является предметом некоторых дискуссий.

Bond and Brown (2006: 175) утверждают, что это «одна из самых субъективных и сложных частей всего процесса оценки, и объем корректировок часто зависит от опыта оценщика’.

Britton et al. (1991: 72) подтвердили, что «невозможно точно учесть обесценение».

Было высказано предположение, что расчет может быть произведен таким же образом, как и для других основных средств, например, с использованием прямолинейного метода расчета, суммы цифр или сокращения остатка, как описано в Главе 14.

Другой альтернативой является метод «S-образной кривой», который в некоторых случаях может дать

… наиболее реалистичное представление об износе актива, предполагая, что в первые годы обесценение происходит низкими темпами, ускоряется в средние годы и снова снижается в последние годы

(RICS 2007e: 9.26: 17).

Однако у этого подхода есть и свои недостатки.

Хотя обычно считается, что S-образная кривая реалистично отражает динамику обесценения в течение срока службы большинства активов, процентное соотношение за любой данный год будет зависеть от решений, принимаемых в отношении норм обесценения в разное время и при их изменении. В отсутствие эмпирических данных, подтверждающих эти исходные данные, точный характер кривой может зависеть от субъективных данных и быть не более значимым, чем другие рассмотренные методы. (RICS 2007e: 9.27: 17)

Основанный на сравнении метод, предложенный Whipple (1995: 474), возможен, когда продано достаточно много похожих объектов недвижимости и стоимость земли может быть надежно оценена. Взяв цену продажи за вычетом стоимости земли и сравнив ее с текущими затратами замещения, можно рассчитать общий износ, понесенный каждым зданием. Затем это значение можно выразить в пересчете на квадратный метр и применить к объекту недвижимости. К сожалению, этот подход опирается на достаточное количество свидетельств наличия свободных участков, что, как отметили Baum and Crosby (2007), «редко встречается в Великобритании’.

Britton et al. (1991: 73) отметили, что при рейтинговых оценках «резерв на обесценение, как правило, делается путем процентного вычета по конкретным статьям» и «не существует метода оценки точности конкретных резервов«, который «был бы подтвержден юридическим прецедентом, обычаем или практикой».

Физический износ является непрерывным в течение всего срока службы объекта и более точно соответствует этим методам расчета. Однако прогнозирование устаревания может быть затруднено из-за его неравномерного характера. Например, здание может быть совершенно прочным с точки зрения конструкции, но не иметь стоимости из-за функционального износа.

Вопрос, поднятый Crosby (2006), заключается в том, сохраняют ли более эффективные здания свою стоимость с течением времени лучше, чем менее эффективные, из-за того, что неэффективные здания с возрастом становятся еще более неэффективными?

Точка, в которой из-за устаревания здание и участок вместе стоят меньше, чем участок в отдельности, является точкой, в которой происходит перепланировка или обновление (Dubben and Sayce 1991: 57).

На Рисунке 15.1 показана взаимосвязь между снижением приведенной стоимости и редевелопментом.

Рисунок 15.1 Снижение текущей стоимости и точка редевелопментом (адаптировано из Dubben and Sayce 1991: 58)

Общая стоимость объекта недвижимости представляет собой сумму текущей стоимости здания и земельного участка, на котором оно расположено. При использовании линейного метода обесценения стоимость здания уменьшается с каждым годом в течение ожидаемого срока его полезного использования.

Как только общая стоимость сравняется со стоимостью участка, и, таким образом, стоимость здания исчезнет, недвижимость следует перепланировать. Действительно, перепланировка все еще может увеличить общую стоимость, даже после вычета связанных с этим затрат, когда общая стоимость лишь незначительно превышает стоимость участка.

Годовая норма амортизации будет варьироваться в зависимости от различных категорий недвижимости.

На основе анализа данных по Великобритании за десятилетний период Crosby (2006) пришел к выводу, что в магазинах арендная плата снижалась незначительно, в промышленных зданиях — больше, но офисы были наиболее уязвимыми.

Askham (1989c: 52) обнаружил, что стоимость аренды новых офисных зданий

… снижается относительно низкими темпами в течение первых пяти лет эксплуатации здания, набирая обороты между 5 и 25 годами, после чего выравнивается, но снова растет, поскольку в конечном итоге оно вступает в завершающую стадию полного устаревания.

Последствия устаревания может быть особенно трудно распознать, изолировать и измерить на падающих рынках, где стоимость всей недвижимости снижается.

Weatherhead (Weatherhead, 1997: 126) определил характеристики устаревания зданий в таких обстоятельствах, как

… когда потенциал роста арендной платы здания снижается по сравнению с тенденциями полной рыночной арендной платы или, наоборот, в период падения стоимости недвижимости, падение арендной платы происходит быстрее, чем тенденция в будущем». падение полной рыночной арендной платы.

15.3 Формат и содержание расчетов

Методология подрядчика, используемая при оценке рейтинга, включает в себя пять этапов, в соответствии с прецедентом, установленным Земельным судом в деле Gilmore (VO) v. Baker Carr (No 2) [1962] 3 All ER 230.

Шестой этап, охватывающий «переговоры», был также предложен в деле Imperial College of Science and Technology v. Ebdon (VO) and Westminster City Council (1985) 273 EG 81, но обычно этот аспект рассматривается как часть других пяти, которые являются (Valuation Office Agency 2006c: 3):

• Этап 1: Оценка затрат замещения (ERC)
• Этап 2: Оценка скорректированных затрат замещения (ARC)
• Этап 3: Оценка стоимости участка
• Этап 4: Применение установленного законом коэффициента декапитализации
• Этап 5: Анализ результатов Этапа 4 для определения того, соответствуют ли они установленной законом гипотезе.

Метод DRC требует выполнения каждого из следующих действий (RICS 2007e: 7-20):

• оценка затрат замещения;
• оценка стоимости участка специализированного объекта недвижимости;
• расчет стоимости зданий и благоустройства участка специализированного объекта недвижимости;
• оценка обесценения;
• другие соображения; и
• окончательное согласование.

Будет видно, что оба метода требуют схожих базовых расчетов:

• общие затраты замещающего строительства, включая сборы
• минус отчисления на обесценение
• плюс стоимость участка (обычно из сопоставимых транзакций)
• = капитальная стоимость существующего имущества.
• (и, при необходимости) умножить на процент = расчетная рыночная арендная плата в год.

Также необходимо пересмотреть окончательные стоимости, чтобы убедиться, что они выглядят логичными, непротиворечивыми и уместными. Каждый из этих этапов будет рассмотрен более подробно.

Оценка затрат строительства

Затраты строительства здания оценивается с учетом современного стиля и материалов, если используется подход к обновлению, или в его нынешнем виде, если требуется прямая замена.

Они должны включать в себя все необходимое для завершения строительства, начиная с «зеленой зоны» и заканчивая готовыми зданиями, пригодными для проживания и использования в текущих целях.

Для оценки затраты учитываются по состоянию на дату оценки.

В случае с DRC предполагается, что строительство будет завершено к дате оценки, и затраты будут скорректированы задним числом до предполагаемой даты проведения тендера, что позволит завершить строительство к тому времени.

Во всех случаях необходимо учитывать географические различия в затратах.

Наилучшими доказательствами затрат могут быть фактические сметы, коммерческие предложения или тендерные цены от подрядчиков, непосредственно относящиеся к объекту недвижимости или аналогичному строительству.

В качестве альтернативы данные о затратах могут быть получены из Building Cost Information Service (2008b и BCIS Wessex 2008), от инспектора по количественному анализу или из других источников, таких как Spon (Davis Langdon 2008).

Необходимо предусмотреть все необходимые профессиональные и предусмотренные законом выплаты.

Резерв на краткосрочное финансирование в течение половины периода строительства обычно создается в рамках оценки затрат проекта.

Вычеты на обесценение

Необходимо учитывать различия между новым зданием и фактически существующим.

Вычеты производятся с учетом возраста и степени устаревания, а в некоторых случаях — за чрезмерную декоративность или излишнюю детализацию, когда существующее здание более изысканное, чем было бы в новом, или за излишки жилых помещений.

Принято считать, что

… только то, что были понесены определенные затраты, не обязательно означает, что такие расходы отражены в стоимости недвижимости

(Bond and Brown 2006: 173).

Britton et al. (1991: 72) предупреждают об «опасности дублирования затрат» на данном этапе, поскольку, если затраты на строительство основаны на современном дизайне и материалах, то излишки, плохая планировка и т.д. уже будут «учтены» в этих затратах, и ‘основная дополнительная надбавка будет предназначен только для физических последствий старения.

Какой бы метод расчета амортизации ни был принят, необходимы два элемента. Это возраст и будущая продолжительность жизни.

Britton et al. (1991: 74-6) пришли к выводу, что, хотя возраст является фактическим, «будущая продолжительность жизни является чистой оценкой и должна быть наилучшим предположением о периоде, в течение которого здание, завод или оборудование будут оставаться пригодными для своего нынешнего назначения. Это не простая оценка физической жизни», и «чем старше здание, тем более чувствительна стоимость к ошибкам оценки будущей жизни’.

Оценка стоимости участка

Земля, на которой стоят здания, оценивается подрядчиком так, как если бы она ограничивалась ее текущим использованием, но для DRC она

… основана на цене, которую пришлось бы заплатить за аналогичный участок, если бы потребовалось заменить помещения

(College of Estate Management, 2004: 6).

Необходимо проявлять осторожность при корректировке данных о рыночных сделках на других типах земельных участков под застройку.

Обычно предполагается, что земля имеет преимущество в виде разрешения на редевелопмент для замены существующих зданий или для возведения новых современных зданий, в зависимости от того, что применимо.

При условии, что использование, для которого предназначены здания, в значительной степени аналогично тому, для которого существует рынок, должна быть возможность найти аналоги.

Основная трудность заключается в том, что земля используется для целей, для которых может не быть рынка. Тогда можно предположить, что разрешение на планирование использования или диапазон видов использования, преобладающих вблизи фактического участка и на которые, как ожидается, будет получено согласие, будет получено. Однако фактическое использование объекта недвижимости может быть настолько специфичным, что его невозможно классифицировать в общих рыночных терминах.

Когда стоимость земли добавляется к амортизированной стоимости зданий, результирующая величина представляет собой эффективную капитальную стоимость (ECV) в расчете рейтинга или валовые затраты замещения для оценки DRC.

Декапитализация для определения предполагаемой рыночной арендной платы

Это не потребуется для оценки активов, но потребуется для определения рейтинга и других обстоятельств, при которых необходимо определить стоимость аренды. Применяемая процентная ставка по декапитализации была предметом многочисленных дискуссий и судебных разбирательств.

Это может быть доходность по всем рискам, которая считается подходящей для данного типа недвижимости, но это не является общепринятым правилом.

Для рейтинговой оценки в Англии по рейтинговому списку 2005 года используются установленные законом ставки в размере 3,33 процента для объектов образования и больниц и 5 процентов для всего остального.

Однако в нескольких решенных случаях показатель эффективной стоимости капитала был скорректирован или использовалась измененная ставка декапитализации, чтобы отразить такие факторы, как колебания спроса.

Наконец, оценщику рекомендуется «отойти в сторону и посмотреть» на рассчитанную сумму арендной платы, чтобы убедиться, что она точно отражает то, что арендатор был бы готов или в состоянии заплатить.

Пример   Ниже приведена оценка, определенная Земельным судом в деле Eastbourne Borough Council & Wealden District Council v. Paul Stuart Allen (VO) [2001] RA 273. Это была апелляция на переоцененную в 1995 году стоимость Суверенного центра, прибрежной зоны, Истборна, Восточный Суссекс. Предметом спора был развлекательный центр местных властей. Арбитражный суд отклонил подход, основанный на методе определения прибыли, и принял подход подрядчика.   СУВЕРЕННЫЙ ЦЕНТР, ИСТБОРН, РЕЙТИНГ-ЛИСТ 1995 ГОДА. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫМ СУДОМ МЕТОДОМ ПОДРЯДЧИКА   Этап 1. Оценка затрат замещения (ERC)     Переход к простому заменяющему зданию     Площаль мистера Аллена (специалиста по оценке) =   5,712m2 Минус бассейн 126   зал для соревнований и обучения 39   зона сухого переодевания 77   смотровые площадки 41   зона ресепшена 90   внутренние стены 82       = 455m2     = 5,257m2 Общая площадь этажа     5,257 m2 @ £784 за m2 = £4,121,488   Уменьшение размера внешней оболочки     5,257 m2 @ £46 за m2 – £ 241,822   Сокращение затрат на внутреннюю отделку     5,257 m2 @ £16.50 за m2 – £ 86,740   Общие затраты на строительство   £ 3,792,926 Согласовано добавление внешних работ   £ 504,510     = £4,297,436 Профессиональные платежи @ 10% — согласовано =   £ 429,744 ERC =   £ 4,727,180   Этап 2 Корректировка ERC с учетом возраста и устаревания     Корректиовка по возрасту 8.5 %   Функциональное/техническое устаревание 4.0%   Общая корректировка 12.5%  £ 590,898     = £4,136,282   Этап 3 Согласованная стоимость земли   = £ 225,000     = £ 4,361,282       Этап 4 Установленный законом коэффициент декапитализации 5,5%   = £  239,870 Этап 5 Корректировка NIL = £  239,870 RV на 1 April 1995 SAY £240,000   Полный текст дела доступен по адресу http://www.landstribunal.gov.uk/decisions/decisions.htm

15.4 Затраты на использование

Помимо затратного метода оценки, иногда можно использовать и другой способ определения затрат. Хотя оценщики редко используют этот подход, он известен как «затраты в процессе использования» и представляет собой метод дисконтирования денежных потоков, который может быть использован для выражения общих затрат, связанных с использованием здания. Он может быть рассчитан как капитальная сумма, представляющая собой сумму первоначальных капитальных затрат и приведенных значений периодических затрат, связанных с использованием. В качестве альтернативы, она может быть выражена в виде годовых затрат, которые определяются путем расчета годового эквивалента первоначальных капитальных затрат и любых повторяющихся капитальных затрат, добавленных к обычным годовым затратам.

Вопросы для проверки понимания

Когда и почему вы будете использовать метод оценки подрядчика или DRC?Чем метод оценки по обесцененным затратам замещения отличается от инвестиционного метода или метода сопоставимых показателей?Почему этот метод оценки не всегда надежен?Что можно сделать, чтобы сделать оценки, полученные с помощью затратного метода, более точными?Как принимается решение о том, следует ли оценивать затраты на строительство на основе обновления или замены?Почему оценка, основанная на DRC, обычно неприемлема для целей кредитования под залог?Какие существуют варианты устаревания?Как могут быть рассчитаны вычеты, отражающие возраст и износ зданий?Почему бывает сложно оценить стоимость участка и как это делается?Когда это требуется, как можно определить стоимость аренды с помощью затратного метода оценки?

Резюме главы

Затратный подход к оценке в основном используется в тех случаях, когда стоимость не может быть определена ни одним из других методов. Это касается недвижимости, для которой нет рынка, или для которой недостаточно прямых сопоставимых рыночных данных, или которая не может быть оценена с помощью метода прибыли. В основном он используется при рейтинговой оценке или оценке активов для определения стоимости необычных или специализированных объектов недвижимости. Его также можно использовать для подтверждения стоимости, полученной с помощью другого метода. В Великобритании существует два варианта затратного подхода; метод, основанный на расчете подрядчика и метод обесцененных затрат замещения (DRC). В обоих случаях затраты приравниваются к стоимости, исходя из текущих затрат строительства объекта недвижимости плюс стоимость участка. Из затрат строительства должны быть вычтены скидки на снижение стоимости зданий из-за их возраста, физического, функционального, экономического и других видов устаревания. При необходимости стоимость аренды определяется в процентах от окончательной капитальной стоимости. Отдельным методом, который в большей степени основан на бухгалтерском учете, а не на оценке, являются затраты на эксплуатацию, которые оценивают текущую стоимость всех затрат, понесенных в связи с использованием здания.

Ссылки

Askham, P. (1989c) ‘Mainly for students: depreciation in commercial buildings’, Estates Gazette, 8933 (19 Aug.), 52–3; repr. in P. Askham and L. Blake (eds), The Best of Mainly for Students (London: Estates Gazette, 1993), 337–45.

Askham, P. (2003) Valuation: Special Properties and Purposes, London: Estates Gazette.

Baum, A. (1991) Property Investment Depreciation and Obsolescence, London: Routledge.

Baum and Crosby, N. (2007) Property Investment Appraisal, 3rd edn, London: Wiley Blackwell.

Britton, W., Conellan, O.P. and Crofts, M.K. (1991) The Cost Approach to Valuation, London: RICS and Kingston Polytechnic.

Carr, W.D. (1994) ‘What do machinery and equipment valuers do exactly?’, CSM (June): 42–3. Plimmer, F.A. (1998) Rating Law and Valuation, London: Longman.

College of Estate Management (1995) Development Appraisal 3 (GP/P&D/QS), unpublished course study notes, Diploma in Surveying, Reading: College of Estate Management.

College of Estate Management (2004) Valuation and Investment Level 2, unpublished course study

Crosby (2006) ‘Obsolescence to depreciation: the impact on appraisal models’, unpublished paper presented at RICS International Valuation Conference, London, 15 Nov.

Dubben, N. and Sayce, S. (1991) Property Portfolio Management: An Introduction, Bond, P. and Brown, P. (2006) Rating Valuation: Principles and Practice, 2nd edn, London: Estates Gazette.

Parsons, G. (ed.) (2004) The Glossary of Property Terms, 2nd edn, London: Jones Lang LaSalle and Estates Gazette.

Rayner, M. (1989) Asset Valuation, London: Macmillan.

Royal Institution of Chartered Surveyors (2007d) RICS Valuation Standards: ‘The Red Book’, 6th edn, Coventry: RICS Books.

Royal Institution of Chartered Surveyors (2007e) The Depreciated Replacement Cost Method of Valuation for Financial Reporting, Valuation Information Paper No. 10, Coventry: RICS Books.

Salway, F. (1986) Depreciation of Commercial Property, Reading: Centre for Advanced Land Use Studies/College of Estate Management London: Routledge.

Scarrett, D. and Smith, M. (2007) Property Valuation: The Five Methods, 2nd edn, London: Routledge.

Valuation Office Agency (2006c) Rating Manual, vol. 4, section 7, The Contractor’s Basis of Valuation. Online: http://www.voa.gov.uk/instructions/chapters/rating_manual/vol4/frame.htm (accessed 25 Jun. 2007).

Valuation Office Agency (2006) Rating Manual, vol. 5, Rating Valuation Practice, All Classes of Hereditament. Online: http://www.voa.gov.uk/instructions/chapters/rating_manual/vol5/frame.htm (accessed 25 June 2007).

Weatherhead, M. (1997) Real Estate in Corporate Strategy, Basingstoke: Macmillan Press.

Whipple, R.T.M. (1995) Property Valuation and Analysis, Sydney: Law Book Co of Australasia.

---

[1] Blackledge M. (2009), Introducing Property Valuation, Routledge, New York, https://ndl.ethernet.edu.et/bitstream/123456789/87885/14/Introduction%20to%20Property%20Valuation_Blackledge.pdf

[2] Прим. перев. В Великобритании целью рейтинговой оценки является определение годовой арендной стоимости (annual rental value) наследственного имущества (собственности, которая может быть унаследована) в конкретный момент времени в соответствии с определением налогооблагаемой стоимости (rateable value). При этом независимо от используемого метода оценки определяется арендная стоимость, а не стоимость капитала. Суды признают четыре основных метода оценки рейтинговой оценки: метод арендной платы (с использованием прямых или косвенных доказательств арендной платы), метод или тест подрядчика, метод прибыли, установленные законом формулы. См.: University College of Estate Management (2020), Rating valuation, https://www.designingbuildings.co.uk/wiki/Rating_valuation