Резюме
В этой статье представлена и описана методика корректировок, которая может быть применена при оценке недвижимости. Метод включает применение процесса качественных корректировок, основанного на инкрементной шкале, и преобразование качественных корректировок в количественный. Этот практический метод подчеркивает разумное суждение и признает трудности, связанные с поддержкой количественных корректировок на основе выборки относительно небольших размеров. Он также предписывает оценщику учитывать величину дополнительных различий, связанных с процессом качественных корректировок. Этот практический метод добавляет еще один инструмент для обеспечения более надежных и достоверных результатов оценки.
Введение
Зарождение идеи этой методики сравнительного анализа и корректировки продаж происходит из спонсируемого Appraisal Institute курса под названием «Передовые подходы к сравнению продаж и затратам» в 1990-х годах.
Преподавателями курса были покойный Nelson Bowes, MAI, и его жена Virginia Messick, MAI.
В дополнение к выдающимся преподавателям, среди присутствовавших студентов было много людей с обширным опытом в области оценки недвижимости. Содержание и взаимодействие между преподавателями и студентами обеспечили исключительный образовательный опыт. Конкретная методика, описанная в этой статье, была разработана вскоре после этого курса и получила как интерес, так и признание со стороны оценщиков-рецензентов. В большинстве первоначальных оценок, подготовленных с использованием этой методики, в качестве предполагаемых пользователей были выбраны банки и институциональные кредиторы для принятия решений о кредитовании.
Существует множество способов анализа и корректировки сопоставимых продаж, и метод, предложенный в этой статье, является лишь одним из них. Действительно, могут быть оценщики, которые используют методы, аналогичные описанным здесь, в своей повседневной практике.
Цель этой статьи — представить конкретную методику качественных корректировок, которая может быть полезна для обеспечения более достоверных результатов назначения оценки, что должно быть целью каждой оценки. В статьях в The Appraisal Journal ранее обсуждалась тема качественных корректировок, выражаемых количественно. Однако в центре внимания этих статей были методы взвешивания и оценки элементов сравнения, которые включают количественный аспект в анализ.1
- Следующие более ранние статьи дают отличное представление об альтернативных методах корректировки. Gene Rhodes, “Qualitative Analyses in the Sales Comparison Approach Revisited,” The Appraisal Journal (Fall 2014): 281–294; David W. Childers and Gene Rhodes, “Comments on Qualitative Analyses in the Sales Comparison Approach Revisited,” The Appraisal Journal (Winter 2015): 58–60; D. Richard Wincott, “An Alternative Sales Analysis Approach for Vacant Land Valuation,” The Appraisal Journal (Fall 2012): 310–317.
Необходимость метода, представленного в данной статье, иллюстрируется комментарием одного известного денверского адвоката, специализирующегося на процессах по изъятиям имущества государством, который отметил, что, по его опыту, при оценке не учитывались дополнительные различия в качественных корректировках; и он задался бы вопросом, оказала ли меньшая корректировка на время продажи/рыночные условия такое же (или аналогичное) влияние, как и меньшая корректировка на местоположение.
Подход Сравнения Продаж
Из трех подходов к оценке стоимости (затрат, сравнения продаж и капитализации доходов) именно подход сравнения продаж широко рассматривается оценщиками, клиентами и предполагаемыми пользователями, как наиболее надежная методология оценки при наличии достаточного объема продаж. Поскольку определение подхода сравнения продаж описывает фундаментальные концепции, обсуждаемые в этой статье, оно приводится здесь в качестве основы для последующего обсуждения.
Подход сравнения продаж. Процесс определения показателя стоимости объекта недвижимости путем сравнения продаж аналогичных объектов с оцениваемым объектом, определения соответствующих единиц сравнения и внесения корректировок в цены продаж (или цены за единицу, в зависимости от обстоятельств) сопоставимых объектов недвижимости на основе соответствующих рыночных элементов сравнения. Подход сравнения продаж может быть использован для оценки улучшенной недвижимости, свободной земли или земли, которая считается вакантной, когда имеется достаточный объем продаж. 2
- Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 6th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2015)
Примеры “подходящих единиц сравнения” включают цену за квадратный фут, цену за акр и цену за жилую единицу, но это лишь некоторые из них.
“Корректировки” отражают различия между сопоставимыми свойствами и объектом недвижимости.
“Элементы сравнения” — это характеристики объектов недвижимости и сделок, которые помогают объяснить различия в ценах, уплачиваемых за недвижимость.3
- Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 15th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2020), 362.
Руководство Appraisal Institute по методологии сравнения продаж предполагает, что элементы сравнения можно разделить на две категории: транзакционные и имущественные корректировки.4
- The Appraisal of Real Estate, 15th ed., 362–363.
В The Appraisal of Real Estate, fifteenth edition перечислены следующие общие элементы в этих категориях корректировок.
Транзакционные корректировки 5
- Передаваемые права на недвижимое имущество (например, fee simple estate, leased fee estate, leasehold)
- Условия финансирования (например, целиком денежные средства, рыночное финансирование, финансирование продавца, специальные или нетипичные условия)
- Условия продажи (например, срочная продажа, недвижимость, принадлежащая банку — REO, переезд, обмен без налогов или другие нетипичные мотивы)
- Расходы, произведенные сразу после покупки (например, новая крыша, расходы на ремонт)
- Рыночные условия (например, изменения спроса и предложения или другие причины изменения цен)
- Корректировки транзакций обычно применяются в порядке, указанном в этом списке. The Appraisal of Real Estate, 15th ed., 365.
Имущественные корректировки
- Местоположение (например, район, внутренняя территория, набережная, магистральная улица)
- Физические характеристики (например, размер, форма, грунты, доступ, качество строительства, состояние)
- Экономические характеристики (например, расходы, условия аренды, управление, состав арендаторов)
- Правовые характеристики (например, требования к зонированию/использованию, экологические нормы, строительные нормы и правила, зоны затопления, различия в наиболее эффективном использовании)
- Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (например, дивжимое имущкствоь, мебель, торговое оборудование и оборудование [FF&E], франшизы, торговые марки)
Другие возможные элементы сравнения включают правительственные ограничения и улучшения за пределами площадки, необходимые для разработки свободного участка. Различия в некоторых из этих элементов сравнения могут быть настолько большими или настолько значительными, что объекты попросту не сопоставимы. 6
- The Appraisal of Real Estate, 15th ed., 363–364.
Методы Корректировок
Оценщики корректируют различия в элементах сравнения между каждой сопоставимой продажей и объектом недвижимости. Процесс корректировки может включать в себя различные типы анализа. Как правило, типы анализа можно классифицировать как количественные методы или качественный анализ, который определяется в The Dictionary of Real Estate Appraisal, sixth edition, следующим образом.
Количественные методы. Методы, используемые для внесения количественных корректировок в сопоставимые цены продажи в рамках подхода сравнения продаж; также используются при разработке корректировок в других подходах и методах оценки. Количественные методы включают методы анализа данных (анализ парных данных, анализ сгруппированных данных и анализ вторичных данных), статистический анализ, графический анализ, анализ тенденций, анализ затрат (затраты на восстановление, амортизированные затраты) и капитализацию разницы в арендной плате 7.
- The Dictionary of Real Estate Appraisal, 6th ed., s.v. “quantitative techniques.”
Качественный анализ. Процесс учета различий (например, между сопоставимыми объектами и объектом оценки), которые не поддаются количественной оценке; может сочетаться с количественными методами. 8
- The Dictionary of Real Estate Appraisal, 6th ed., s.v. “qualitative analysis.”
Во многих оценках единственным используемым методом корректировки является качественный анализ. Однако одной из возможных ловушек является использование трехбалльной шкалы, в которой каждый элемент сравнения классифицируется как “низший”, “аналогичный” или “высший”. Трехбалльная шкала не является проблемой, скорее, когда общая корректировка завершена, количество дополнительных корректировок не суммируется, а общая корректировка сообщается в соответствии с трехбалльной шкалой, без учета того, сколько корректировок было применено для конкретных элементов сравнения.
Сетка неинкрементной качественной корректировки в Табл. 1 иллюстрирует этот тип метода корректировок.
Таблица 1. Сетка непоследовательной (неинкрементной) качественной корректировки
| Элементы сравнения | Объект | Продажа 1 | Продажа 2 | Продажа 3 | Продажа 4 |
| Транзакционные корректировки | |||||
| Передаваемые права | Fee simple | Fee simple | Fee simple | Fee simple | Fee simple |
| Корректировка | — | ||||
| Условия финансирования | Наличные | Наличные | Наличные | Наличные | Наличные |
| Корректировка | — | — | — | — | — |
| Условия продажи | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Корректировка | — | — | — | — | — |
| Расходы, которые надо понести сразу после покупки | Нет | Нет | Нет | Нет | Нет |
| Корректировка | — | — | — | — | — |
| Рыночные условия (Дата продажи) | Feb-20 | Dec-19 | Oct-19 | Aug-19 | May-19 |
| Корректировка | — | — | — | — | — |
| Имущественные корректировки | |||||
| Качество местоположения | Хорошее | Хорошее | Среднее | Хорошее | Отличное |
| Корректировка | — | Хуже | Лучше | ||
| Размеры | |||||
| Акры | 10.000 | 8.856 | 18.277 | 15.444 | 38.930 |
| Квадратные Футы | 435,600 | 385,767 | 796,145 | 672,741 | 1,695,809 |
| Корректировка | — | ||||
| Топография и пойма | |||||
| Топография
|
Пологий склон | Волнообразный | Уклон 20% | Пологий склон | Склон холма
|
| Пойма | Нет | нет | пойма | нет | нет |
| Корректировка | — | Хуже | Хуже | ||
| Форма | Неправиль-ная | Неправиль-ная | Неправиль-ная | Неправиль-ная | Неправиль-ная |
| Корректировка | — | ||||
| Зонирование и этап получения права | |||||
| Зонирование | PUD | PUD | PUD | PUD | PUD |
| Этап получения права | Безымянный | Озаглавленный и выложенный | Безымянный | Безымянный | Безымянный |
| Корректировка | — | Лучше | |||
| Размеры участков и
Плотность застройки |
|||||
| Размеры участков (Квадратные Футы) | минимум 5,000 | 3,150 — 4,473
|
минимум 5,000 | 3,960 — 6,938 | 9,000 — 13,929 |
| Плотность застройки (Единиц на Акр) | 4.00 | 6.32 | 4.38 | 4.53 | 1.23 |
| Корректировка | — | Лучше | |||
| Затраты на право / Девелопмент | Повышенные
— |
Типичные | Типичные | Типичные | Высокие |
| Корректировка | Лучше | Лучше | Лучше | Хуже | |
| Цена за кв. фут | — | $7.85 | $4.70 | $6.67 | $7.98 |
| Общая качественная корректировка | — | Лучше | Хуже | Лучше | Лучше |
Как показано, общая корректировка не представляет собой совокупное количество корректировок, а скорее указывает общее направление. Пользователь отчета получает небольшое понимание общего воздействия корректировок, примененных к конкретным элементам сравнения. Такой анализ не позволяет предполагаемому пользователю получить представление как о процессе корректировки, так и о суждении оценщика. Пример в Табл. 1 подчеркивает важность определения величины каждого приращения качественной корректировки, что является целью метода, рассматриваемого в этой статье.
Способ преобразования качественного анализа в количественный
Основное внимание в этом методе уделяется дальнейшему качественному анализу путем применения инкрементной шкалы и преобразования корректировок в количественные.
Прежде чем представить детали методики, важно подчеркнуть, что определение качественного анализа в том виде, в каком оно применяется в оценках, прямо указывает, что качественный анализ может сочетаться с количественными методами.
Эта концепция занимает центральное место в методике преобразования качественного в количественное, обсуждаемой здесь; основная предпосылка этой статьи заключается в том, что количественные методы, подкрепленные рыночными данными, являются предпочтительным методом анализа. В сочетании с качественным анализом элементов сравнения, которые нелегко поддаются количественной оценке на рынке, количественные методы могут усилить и обеспечить дополнительную поддержку приращений различий, выводимых или подразумеваемых в качественном анализе.
Оценщики часто работают со статистически малыми размерами выборки, что не способствует количественным методам, таким как регрессионный анализ. Кроме того, даже несмотря на то, что количественные методы, такие как анализ парных и групповых данных, эффективны, они могут включать экстраполяцию выводов за пределы диапазона, поддерживаемого фактическими данными.
По этим причинам обобщения, полученные в результате качественного анализа в сочетании с инкрементной шкалой, могут обеспечить более приемлемый процесс корректировки. Стандартизация влияния каждого приращения качественной корректировки на основе определенной шкалы позволяет оценщику преобразовать величину общих качественных корректировок в количественную основу.
Семибалльная качественная шкала
В методике преобразования к каждому элементу (качественного) сравнения применяется семибалльная шкала качественной корректировки.
Семибалльная шкала, как правило, достаточно широка, чтобы охватить величину требуемой корректировки (хотя и не всегда, как показано далее в этой статье), а также относительно проста в описательном описании. Пример семибалльной шкалы представлен в Табл. 2.
Таблица 2. Семибалльная Шкала Качественной Корректировки
| Вверх (+)(+)(+) | Существенная корректировка в сторону повышения |
| Вверх (+)(+) | Умеренная корректировка в сторону повышения |
| Вверх (+) | Небольшая корректировка в сторону повышения |
| Без корректировки | Свойство аналогично свойству объекта оценки |
| Вниз (−) | Небольшая корректировка в сторону понижения |
| Вниз (−)(−) | Умеренная корректировка в сторону понижения |
| Вниз (−)(−)(−) | Существенная корректировка в сторону понижения |
Могут использоваться другие шкалы, включая ранее упомянутую трехбалльную шкалу. Независимо от выбранной шкалы, целью оценщика должно быть обеспечение того, чтобы разница в каждом приращении шкалы была одинаковой с точки зрения ее влияния на цену единицы.
Шкала, показанная в Табл. 2, использует простые описательные термины “незначительный”, “умеренный”, “существенный” и “без корректировки”.
Оценщики могут выбрать другие описательные термины, которые больше соответствуют их стилю или вкусу.
Кроме того, могут возникнуть ситуации, когда общие качественные корректировки попадают либо в рамки, либо за пределы семибалльной шкалы, применяемой для каждого элемента сравнения.
Например, оценщик может прийти к выводу, что сопоставимый объект требует
- незначительной корректировки в сторону увеличения (+) на размер,
- существенной корректировки в сторону увеличения (+)(+)(+) на местоположение
- умеренной корректировки в сторону увеличения (+)(+) на зонирование.
Это привело бы к полной корректировке в сторону повышения (+)(+)(+)(+)(+)(+) или шесть приращений.
В отличие от примера в Табл. 1, агрегирование корректировок, внесенных для конкретных элементов сравнения, является подходящим и дает представление о величине общей корректировки, необходимой для этого сопоставимого объекта.
Крайне важно, чтобы корректировки, внесенные для каждого элемента сравнения, были агрегированы, чтобы продемонстрировать общее влияние всех корректировок для каждой сопоставимой продажи.
Использование шкалы заставляет оценщика рассмотреть вопрос о том, будет ли, например, небольшая корректировка размера в сторону увеличения (+) иметь тот же порядок величины, если ее определить количественно, что и небольшая корректировка местоположения в сторону увеличения (+). Как и в случае с любым методом, суждение оценщика относительно обоснованности каждой качественной корректировки является неотъемлемой частью достоверности этого метода. Приобретенные навыки, которые лежат в основе этих суждений — это то, что отличает профессиональных оценщиков от других специалистов по недвижимости.
Сетка последовательной (инкрементной) качественной корректировки
В Табл. 3 показан пример тематического исследования сетки последовательной качественной корректировки, которая подходит для этого метода.
Таблица 3 Сетка последовательной качественной корректировки
| Элементы сравнения | Объект | Продажа 1 | Продажа 2 | Продажа 3 | Продажа 4 |
| Транзакционные корректировки | |||||
| Передаваемые права | Fee simple | Fee simple | Fee simple | Fee simple | Fee simple |
| Корректировка | — | ||||
| Условия финансирования | Наличные | Наличные | Наличные | Наличные | Наличные |
| Корректировка | — | — | — | — | — |
| Условия продажи | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Корректировка | — | — | — | — | — |
| Расходы, которые надо понести сразу после покупки | Нет | Нет | Нет | Нет | Нет |
| Корректировка | — | — | — | — | — |
| Рыночные условия (Дата продажи) | Feb-20 | Dec-19 | Oct-19 | Aug-19 | May-19 |
| Корректировка | — | — | — | — | — |
| Имущественные корректировки | |||||
| Качество местоположения | Хорошее | Хорошее | Среднее | Хорошее | Отличное |
| Корректировка | — | Хуже
(+)(+) |
Лучше
(−)(−)(−) |
||
| Размеры | |||||
| Акры | 10.000 | 8.856 | 18.277 | 15.444 | 38.930 |
| Квадратные Футы | 435,600 | 385,767 | 796,145 | 672,741 | 1,695,809 |
| Корректировка | — | ||||
| Топография и пойма | |||||
| Топография
|
Пологий склон | Волнообразный | Уклон 20% | Пологий склон | Склон холма
|
| Пойма | Нет | нет | пойма | нет | нет |
| Корректировка | — | Хуже
(+) |
Хуже
(+) |
||
| Форма | Неправиль-ная | Неправиль-ная | Неправиль-ная | Неправиль-ная | Неправиль-ная |
| Корректировка | — | ||||
| Зонирование и этап получения права | |||||
| Зонирование | PUD | PUD | PUD | PUD | PUD |
| Этап получения права | Безымянный | Озаглавленный и выложенный | Безымянный | Безымянный | Безымянный |
| Корректировка | — | Лучше | |||
| Размеры участков и
Плотность застройки |
|||||
| Размеры участков (Квадратные Футы) | минимум 5,000 | 3,150 — 4,473
|
минимум 5,000 | 3,960 — 6,938 | 9,000 — 13,929 |
| Плотность застройки (Единиц на Акр) | 4.00 | 6.32 | 4.38 | 4.53 | 1.23 |
| Корректировка | — | Лучше
(−)(−)(−) |
|||
| Затраты на право / Девелопмент | Повышенные
— |
Типичные | Типичные | Типичные | Высокие |
| Корректировка | Лучше
(−) |
Лучше
(−) |
Лучше
(−) |
Хуже
(+)(+) |
|
| Цена за кв. фут | — | $7.85 | $4.70 | $6.67 | $7.98 |
| Общая качественная корректировка | — | Лучше
(−)(−)(−) |
Хуже
(+)(+) |
Лучше
(−) |
Лучше
(−)(−)(−) |
Этот пример в общих чертах основан на фактическом задании по оценке, и он был выбран намеренно, чтобы проиллюстрировать технику корректировки в ее чистом виде. Элементы процесса сравнения и корректировки были оставлены нетронутыми, чтобы проиллюстрировать некоторые аспекты методики. Объектом недвижимости был участок свободной земли площадью 10 акров с НЭИ — застройка жилыми домами для одной семьи. В этом случае весь процесс корректировки был качественным; никакие количественные корректировки не применялись ни к каким элементам сравнения.
Пример может быть изменен для включения количественных корректировок для одного или нескольких элементов сравнения.
Например, оценщик может найти отличную рыночную поддержку для количественной корректировки в 5% годовых на рыночные условия (дата продажи). Если бы это было так, оценщик просто корректировал бы фактические цены продажи вверх на 5% годовых и применял бы процесс преобразования качества в количественное к ценам за единицу с поправкой на время. В таком случае количественная корректировка, поддерживаемая рынком, может быть использована для перекрестной проверки количественных корректировок, полученных в процессе преобразования. Хотя это и не было включено в данное обсуждение, описательный анализ сопровождал первоначальную корректировочную сетку подробным и описательным обсуждением суждения оценщика.
Обратите внимание, что крайне важно, чтобы оценщики избегали использования эмпирического правила (rule of thumb, ROT) в процессе качественной корректировки. Такие предположения могут быть ложными предпосылками относительно фактического поведения рынка, что может привести к ошибочным корректировкам.
Например, элемент размера недвижимости часто рассматривается таким образом, что небольшие участки продаются по более высокой стоимости за единицу, чем крупные. Хотя это ROT может быть истинным во многих случаях, этот элемент часто либо не является фактором, либо противоречит общепринятому мнению.
В текущем наборе данных не было поддержки для корректировки на размер, даже несмотря на то, что один из сопоставимых объектов был в два-четыре раза больше, чем либо объект оценки, либо другие сопоставимые объекты.
Другим примером реального поведения рынка, противоречащего ROT, являются размеры и плотность застройки участков. Часто используемая, а иногда и оправданная ошибка заключается в том, что якобы цена за квадратный фут увеличивается с увеличением плотности застройки. В случае продажи 4, которая имеет значительно меньшую плотность застройки, чем три других сопоставимых участка и объект оценки, было обнаружено обратное. В этом случае большие размеры участков увеличили цену квадратного фута вверх по сравнению с объектами недвижимости, имеющими меньшие участки и более высокую плотность застройки, что прямо противоположно конвенциональному ROT.
Оценка и величина всех корректировок должны быть логичными и, по возможности, подкрепляться примерами рынка, а процесс мышления должен быть задокументирован в отчете о результатах выполнения задания.
Как обычно говорил студентам инструктор Appraisal Institute Nelson Bowes: “Покажите мне свое суждение” и “Составление отчёта обеспечивает процесс произнесения анализа и выводов для себя”.
Более важный момент заключается в том, что суждение должно основываться на тщательном анализе, который четко представлен и адаптирован к предполагаемому использованию результатов задания.
Анализ качественных корректировок, представленный в Табл. 3, обеспечивает основу для дальнейшего обсуждения.
Сравнительная Таблица Массива Качественных Корректировок
После завершения качественного анализа и корректировок предполагаемым пользователям полезно представить результаты в виде упорядоченной таблицы для каждой сопоставимой продажи, показывающей общие качественные корректировки по отношению к ценам за единицу, скорректированным на любые количественные элементы сравнения, если это применимо (Табл. 4). Этот процесс помогает предполагаемым пользователям понять общее влияние процесса качественного анализа.
Таблица 4 Массив Качественных Корректировок
| Продажи | Цена за кв. фут | Качественная Корректировка |
| 2 | $4.70 | Вверх (+)(+) |
| 3 | $6.67 | Вниз (−) |
| 1 | $7.85 | Вниз (−)(−)(−) |
| 4 | $7.98 | Вниз (−)(−)(−) |
Как отмечалось, в этом примере весь процесс корректировки был качественным, и никакие количественные корректировки не применялись к каким-либо элементам сравнения.
Тот факт, что цены за единицу являются фактическими, нескорректированными ценами за единицу, частично объясняет относительно широкий диапазон (т. е. от 4,70 до 7,98 долл.США за квадратный фут), представленный в таблице.
Могут возникать незначительные отклонения в шаблонах, и это не должно особенно беспокоить, если только количество приращений, не соответствующих шаблону, не станет слишком большим или в массиве данных не будет видно разумной или логической закономерности в целом.
В таких случаях оценщик должен вернуться к качественному аналитическому процессу и проверить наличие ошибок (включая ошибки в суждениях), которые могут потребовать изменений в корректировках, применяемых к каждому сопоставимому объекту для каждого элемента сравнения.
Также может стать очевидным, что одна или несколько продаж не так сопоставимы, как первоначально заключил оценщик.
В некоторых случаях оценщик может принять решение об исключении определенных продаж, поскольку анализ выявил слишком много различий, чтобы имущество можно было считать сопоставимым с объектом недвижимости.
Часто это этап качественного анализа, когда отчеты об оценке дают заключение о стоимости единицы, основанное исключительно на массиве качественных корректировок. Это замечание относится как к процессам непоследовательной корректировки, таким как в Табл. 1, так и к процессу постепенной качественной корректировки, такому как в Табл. 3.
Упрощенное описание может включать такие формулировки, как:
“Упорядоченные данные указывают на наиболее вероятную цену, лежащую между скорректированными ценами продажи 2 (4,70 доллара США, требующими умеренной корректировки в сторону повышения) и продажи 3 (6,67 доллара США, требующими незначительной корректировки в сторону понижения).
Основываясь на профессиональном суждении, оценщик определил, что наиболее подходящая стоимость единицы составляет 6,00 долларов США за квадратный фут или 2 613 600 долларов США (2 614 000 долларов округленно) за весь объект».
Даже если оценщик расскажет о результатах более подробно, предполагаемый пользователь остается в состоянии доверять тому, действительно ли вывод является обоснованным и обоснованным, поскольку отсутствует анализ величины как отдельных корректировок, так и совокупной общей корректировки.
Это подчеркивает полезность преобразования качественного анализа в количественную основу. Лучше сообщить о результатах массива (см. Табл. 4) и предоставить описательное описание того, что он может предложить, но на этом этапе не стоит делать вывод о конкретном значении единицы измерения.
Преобразование итоговых качественных корректировок в числовые значения
Следующие четыре шага в этой методике корректировки — это процедурные расчеты, которые не основаны на суждении.
Первым из этих шагов является преобразование общей качественной корректировки для каждой продажи в числовое значение, которое представляет собой просто общее (совокупное) количество приращений качественной корректировки.
Это очень простой процесс, основанный на предположении, что каждое (+) или (−) имеет числовое значение 1.
Процесс преобразования показан на рисунке 5 с использованием тех же данных, представленных в Табл. 5.
Рисунок 5 Преобразование Итоговых качественных корректировок в Числовое значение
| Продажа | Общая качественная корректировка | Числовое значение |
| 2 | Вверх (+)(+) | 2 |
| 3 | Вниз (−) | – 1 |
| 1 | Вниз (−)(−)(−) | – 3 |
| 4 | Вниз (−)(−)(−) | – 3 |
Анализ числовых различий в качественных корректировках для пар продаж
На следующем шаге сравнивается числовое значение разницы в качественных корректировках для каждой пары продаж.
Затем для определения разницы в цене единицы за приращение качественной корректировки используются результирующие числовые различия (т.е. количество различия в корректировке) для каждой пары.
Этот процесс кратко описан в Табл. 6 с использованием предыдущего образца скорректированных данных.
Таблица 6. Разницы в качественных корректировках
| Пары продаж | Δ качественных корректировок |
| 1 и 2 | 5 |
| 1 и 3 | 2 |
| 1 и 4 | 0 |
| 2 и 3 | 3 |
| 2 и 4 | 5 |
| 3 и 4 | 2 |
Прежде чем перейти к следующему шагу, важно отметить, что любая пара продаж с одинаковым количеством качественных корректировок приведет к числовой разнице в ноль (например, пара продаж 1 и 4).
Как описано ниже, любые такие пары должны быть исключены из расчета разницы в цене за единицу за качественную корректировку.
Анализ различий в ценах за единицу для пар продаж
Следующий шаг — сравнить цены за единицу для каждой пары сопоставимых продаж. Еще раз, это процесс расчета, не требующий суждения.
Как отмечалось ранее, в этом примере к каким-либо элементам сравнения не применялись количественные корректировки. Если бы использовались такие количественные корректировки, было бы целесообразно применить эти корректировки и использовать скорректированную цену за единицу на этом этапе.
Результирующие различия в цене за единицу делятся на числовую разницу в качественных корректировках, рассчитанную в Табл. 5, в результате чего указывается цена за единицу за дополнительную качественную корректировку для каждой пары сопоставляемых продаж. Искомое приращение представляет собой абсолютную величину, которая представляет собой размер каждой дополнительной качественной корректировки.
Расчет различий в ценах за единицу для каждой пары сопоставимых продаж из примера приведен В Табл. 7. На следующем этапе разница в цене за единицу за корректировку умножается на количество и направление (т.е. вверх или вниз) качественных корректировок, сделанных для каждой сопоставляемой пары, для того, чтобы сделать вывод о количественных, скорректированных ценах за единицу.
Рисунок 7 Абсолютное значение различий в ценах за единицу
| Пары продаж | Δ $/кв.фут | Модуль Δ $/кв.фут |
| 1 и 2 | $3.15 | $3.15 |
| 1 и 3 | $1.18 | $1.18 |
| 1 и 4 | ($0.13) | $0.13 |
| 2 и 3 | ($1.97) | $1.97 |
| 2 и 4 | ($3.28) | $3.28 |
| 3 и 4 | ($1.31) | $1.30 |
Затем, когда разница в ценах за единицу и числовое значение общих качественных корректировок были рассчитаны, оценщик может рассчитать разницу в цене за единицу качественной корректировки для каждой пары сопоставимых продаж.
Расчет цены за единицу за качественную корректировку
Следующий процедурный расчет включает в себя деление абсолютной разницы в цене единицы для каждой пары продаж на числовую разницу в качественных корректировках между каждой парой продаж. Результатом этого расчета является количественная разница в цене единицы за качественную корректировку. Этот процесс кратко описан в Табл. 8.
Показатели дисперсии (т.е. интервал) и основной тенденции (т.е. среднее и медиана) для цен за единицу продукции в расчете на качественную корректировку представлены как часть Табл. 8.
Эти показатели, хотя и не являются статистически надежными из-за небольшого размера выборки, могут быть полезны при анализе и согласовании стандартизированной цены за единицу за приращение качественной корректировки.
Таблица 8 Цена за единицу за приращение качественной корректировки (QA)
| Пары продаж | Модуль Δ $/кв.фут | Δ величин качественных корректировок | Δ $/кв.фут за 1 качественную корректировку |
| 1 и 2 | $3.15 | 5 | $0.63 |
| 1 и 3 | $1.18 | 2 | $0.59 |
| 1 и 4 | $0.13 | 0 | — |
| 2 и 3 | $1.97 | 3 | $0.66 |
| 2 и 4 | $3.28 | 5 | $0.66 |
| 3 и 4 | $1.31 | 2 | $0.66 |
| Минимум | $0.59 | ||
| Максимум | $0.66 | ||
| Среднее | $0.64 | ||
| Медиана | $0.66 | ||
В этой выборке существуют различия в количестве качественных корректировок для каждой пары, за исключением Продажи 1 и Продажи 4. В этом случае числовая разница равна нулю (например, вниз (−)(−)(−) = 3 вниз (−)(−)(−) = 3; следовательно, 3 − 3 = 0). В результате эта пара должна быть исключена из дальнейшего рассмотрения при стандартизации разницы в цене за единицу за качественную корректировку, поскольку любое число, деленное на ноль, не дает достоверного математического результата. С практической точки зрения любые пары, в которых нет разницы в количестве качественных корректировок, должны быть в целом похожи друг на друга.
Теоретически цены за единицу, не скорректированные или скорректированные с учетом количественных различий, должны быть одинаковыми или, по крайней мере, достаточно похожими. Как показано в Таблице, это относится к продаже 1 (7,85 доллара за квадратный фут) и продаже 4 (7,98 доллара за квадратный фут).
Если цены за единицу для такой пары сильно отличаются, но имеют одинаковое общее количество качественных корректировок, оценщик должен пересмотреть процесс качественной корректировки и проверить наличие несоответствий и/или ошибок в суждениях.
Оценщик не должен быть разочарован таким случаем, поскольку процесс повторения служит проверкой обоснованности и повышает достоверность результатов назначения.
Например, предположим, что в первоначальном анализе оценщик пришел к выводу, что для продажи 4 требуется корректировка местоположения (−)(−) вместо завершенной корректировки (−) (−)(−). В первоначальном процессе преобразования разница в корректировке между Продажей 1 и Продажей 4 указывала бы на 1, и либо Продажа 1 требовала меньшей корректировки в сторону понижения, либо Продажа 4 требовала большей корректировки в сторону понижения.
После проведения дополнительных исследований и анализа, включая интервью с участниками рынка, предположим, что стало очевидно, что продажа 4 имела значительно лучшее местоположение и требовала большей корректировки в сторону понижения, т. е., (−) (−)(−), чем было применено при первоначальном анализе. Таким образом, процесс итерации повышает достоверность результатов анализа и назначения.
Различия в цене за единицу за качественную корректировку для каждой пары продаж могут быть проанализированы и согласованы для оценки стандартизированной цены за единицу для каждой качественной корректировки. Этот шаг знаменует собой возврат к суждению оценщика в ходе анализа.
Поучителен пример повествования, обобщающего мыслительный процесс (анализ) и согласованный вывод.
Например, в упрощенном изложении может быть указано,
Следующие пункты суммируют расчеты цены за единицу за качественную корректировку для пар сопоставимых продаж:
- Разница в расчете на квадратный фут при качественной корректировке колеблется от минимума в 0,59 доллара до максимума в 0,66 доллара за квадратный фут; интервал в 0,07 доллара за квадратный фут.
- Средняя и медианная цены за единицу с учетом корректировки равны 0,64 и 0,66 доллара США за квадратный фут соответственно.
- Оценщик считает, что наиболее разумная и приемлемая дополнительная разница составляет 0,65 доллара США за квадратный фут для каждой качественной корректировки.
В примере с согласованием анализ интервала, среднего и медианы — полезный инструмент, помогающий объяснить результаты.
Неудивительно, что большие размеры выборки, как правило, уменьшают влияние одной продажи на анализ. В этой небольшой выборке, при цене 0,65 доллара за квадратный фут, влияние каждой качественной корректировки относительно велико по сравнению с фактическими ценами за единицу от 4,70 до 7,98 доллара за квадратный фут. В процентах каждая качественная корректировка составляет от 8% до 14% от фактических цен за единицу.
Корректировка цен за единицу сопоставимых продаж
В качестве предпоследнего шага (процедуры расчета) стандартизированная цена единицы за качественную корректировку умножается на количество качественных корректировок, внесенных в каждую сопоставимую продажу.
Именно в этот момент отражается направление корректировки (т.е. вниз или вверх; отрицательное или положительное). То есть, если общее количество качественных корректировок уменьшится, общая корректировка будет отрицательной (т.е. объект превосходит свойство объекта оценки), а если общее количество корректировок увеличится, общая корректировка будет положительной (т.е. объект уступает объекту оценки).
В Табл. 9 кратко описан процесс применения стандартизированной цены за единицу за качественную корректировку к количеству корректировок для каждой сопоставимой продажи.
Еще раз, показатели дисперсии и основной тенденции — на этот раз для представления скорректированных цен за квадрат полезен при анализе и согласовании окончательной стоимости единицы для объекта недвижимости.
Таблица 9. Преобразование качественных корректировок в количественную основу
| Sale | Actual $ PSF | Total Qualitative Adjustment (QA) | Numeric Value of QA | Δ $ PSF per QA | Quantified Adjustment | Adjusted Price PSF |
| 1 | $7.85 | Downward (−)(−)(−) | (3) | $0.65 | ($1.95) | $5.90 |
| 2 | $4.70 | Upward
(+)(+) |
2 | $0.65 | $1.30 | $6.00 |
| 3 | $6.67 | Downward
(−) |
(1) | $0.65 | ($0.65) | $6.02 |
| 4 | $7.98 | Downward (−)(−)(−) | (3) | $0.65 | ($1.95) | $6.03 |
| Low: | $5.90 | |||||
| High: | $6.03 | |||||
| Mean: | $5.99 | |||||
| Median: | $6.01 | |||||
Заключение о стоимости единицы и оценка стоимости
Заключительный этап включает в себя здравое суждение и предоставляет оценщику последнюю возможность оценить целесообразность процесса корректировки.
Оценщику необходимо убедиться, что количественные, скорректированные цены за единицу имеют смысл. Если это не так, необходимо вернуться к анализу качественной корректировки и проверить наличие несоответствий и/или ошибок в суждениях.
Как отмечалось ранее, процесс повторения служит проверкой разумности и повышает достоверность результатов задания. В приведенном примере сверки сделаны следующие замечания относительно скорректированных цен и окончательного указания стоимости:
- минимальная и максимальная скорректированные цены за единицу составляют 5,90 и 6,03 доллара за квадратный фут;
- средние и медианные скорректированные цены за единицу составляют 5,99 и 6,01 доллара за квадратный фут соответственно.
На данный момент как оценщику, так и предполагаемому пользователю относительно очевидно, что соответствующая удельная стоимость объекта недвижимости составляет около 6,00 долларов США за квадратный фут, что приводит к показателю стоимости в размере 2 613 600 долларов США или приблизительно 2 614 000 долларов США, округленной.
Обратите внимание, что вывод о стоимости такой же, как и вывод, полученный с помощью чисто качественного анализа. Разница в том, что предполагаемые пользователи теперь гораздо лучше понимают, почему вывод в размере 6,00 долларов за квадратный фут был наиболее разумной и приемлемой оценкой стоимости единицы. Проще говоря, результаты могут считаться более достоверными.
Резюме и заключение
В этой статье описана практическая методика преобразования качественных корректировок в количественную основу. Анализ основан на применении инкрементной шкалы к качественному анализу.
Этот процесс заставляет оценщика учитывать величину дополнительных различий, связанных с процессом качественной корректировки. Этот метод также предоставляет инструмент, который полезен при анализе математически малых размеров выборки. Надежность и достоверность анализа напрямую связаны с профессиональным суждением оценщика и анализом сил на рынке. Эмпирические правила не должны быть частью такого анализа, поскольку они могут быть ложными предпосылками относительно фактического поведения рынка и могут привести к ошибочным корректировкам. Применение инкрементной шкалы обеспечивает методику, которая обеспечивает согласованность качественных корректировок. Этот метод корректировки предоставляет оценщику возможность продемонстрировать логику и мыслительные процессы, используемые в анализе, с конечной целью получения более достоверных результатов назначения.
Оригинал: Rothweiler S.M. (2021), A Sales Comparison Approach Adjustment Technique: Converting Qualitative Analysis to a Quantitative Basis, The Appraisal Journal, Summer 2021, http://www.appraisalinstitute.org/file.aspx?DocumentId=2838