Слуцкий А.А. Оценка смежных земельных участков под садоводство и особо охраняемых территорий, расположенных на МКАД

Объект оценки – четыре смежных земельных участка.

Два из них под садоводство, а два — земли особо охраняемых территорий под размещение детского реабилитационного центра.

Общая площадь – около 11 га.

Примечательны участки своим расположением – 500 – 1 000 м от МКАД в пределах крупного города Московской области.

По границе одного из участков протекает небольшая речка.

Не вдаваясь в подробности, НЭИ участков – среднеэтажное строительство класса Бизнес. Концепция проекта предоставлена, вопросы по изменению ВРИ уже решаются, так что изменение ВРИ можно считать «разумно вероятным». Аналогичный комплекс из трёх очередей строится неподалёку, две очереди уже проданы, третья в продаже.

Несложно догадаться, что аналогичных земельных участков на продаже не стоит. Так что проблема с аналогами вовсе не является исключительным свойством региональных рынков. Вот она прямо сразу за МКАД.

Порядок оценки следующий.

  1. Тщательный анализ рынка всех крупных участков под жилое строительство (вот их много, не учитываются крупные 1 – 2 га участки под усадьбы на берегу водохранилищ в элитных посёлках)) и сельхоз производство в данном районе Московской области. Он выявляет наиболее вероятную удельную цену предложения крупных участков под ИЖС в районе, а также даёт минимум цены – земельные участки под сельхоз производство. При этом получается вполне нормальный интервал – 1 500 – 3 000 руб./кв.м.
  2. С помощью обобщённого модифицированного метода выделения анализируются цены на дорогие домовладения ИЖС по месту нахождения объектов оценки. Получается, что удельные цены на землю ИЖС – 2 500 – 3 500 руб./кв.м. Т.е. интервалы пересекаются на 3 000 – 3 500 руб./кв.м. Это будет цена предложения объектов оценки, если бы они были все под ИЖС. Но у нас не ИЖС.
  3. Делается корректировка ИЖС – среднеэтажное строительство по методике [1], для чего ещё надо определить ряд расчётных параметров, но это у нас уже отработано. В итоге получается цена объектов оценки, как если бы они были под среднеэтажное строительство. Тут уже можно и корректировку на торг применить.
  4. Делается понижающая корректировка на изменение вида разрешённого использования с существующих до среднеэтажного строительства. Размер нормативно установленной платы можно определить по Постановлению Правительства Московской области. Срок завершения этого процесса, который уже идёт, и некоторые дополнительные затраты принимаем по данным заказчика.

Вот такой алгоритм. Правда без написания «диссертации» тут не обойтись, но задача — вполне решаемая без единого непосредственного аналога и справочников при условии владения методами оценки.

 

P.S. Прислали отчёт об оценке от 2019 года этих объектов. Всё как обычно – четыре аналога разных ВРИ (промка, сельхозка, ИЖС) с корректировками на ВРИ по справочникам. Гадость какая …

 

 

 

[1] Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2019) Аналитическое выражение для рыночно обоснованной корректировки удельной цены земельного участка на разрешённую этажность жилищного строительства, Вопросы оценки, №4, 2019, http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-analiticheskoe-vyrazhenie-dlya-rynochno-obosnovannoj-korrektirovki-udelnoj-ceny-zemelnygo-uchastka-na-razreshennuyu-etazhnost-zhilishhnogo-stroitelstva/