На Верхневолжской набережной в Нижнем Новгороде выставили на продажу здание гостиницы «Октябрьская» за 500 млн руб. Отель в 2012 году с государственных торгов за 306 млн руб. купил предприниматель Вячеслав Шабалин. Желание продать здание сейчас господин Шабалин объяснил тем, что в гостинице «нет народу». Объект выставлен на продажу под общежитие или бизнес-центр. Участники гостиничного рынка Нижнего Новгорода полагают, что переформатировать здание отеля под офисы будет очень сложно и вряд ли после этого проект окажется рентабельным, поскольку стоимость аренды таких помещений в городе низкая. Они связывают решение собственника выставить отель на продажу с тем, что он морально устарел.

Участник гостиничного рынка Нижнего Новгорода на условиях анонимности посчитал, что текущая доходность «Октябрьской» составляет около 7,5 млн руб. Поэтому покупать здание за 500 млн руб. и эксплуатировать его как отель, чтобы получать такую прибыль, также невыгодно: «Кроме того, номерной фонд гостиницы маленький, что делает объект непривлекательным для международных гостиничных сетей. А само здание морально устарело». Сергей Кузнецов соглашается, что цена для такого сложного объекта с неясными перспективами «очень серьезная». Отельеры не считают, что реализация здания станет началом тренда продажи отелей в Нижнем Новгороде, которые не принимают туристов и теряют доходы из-за пандемии коронавируса.
Анонимный собеседник полагает, что даже с учетом возможного сноса здания и использования земельного участка под новую стройку цена на объект останется завышенной: «Соседнюю гостиницу «Россия» купили под снос за 204 млн руб., а площадь земельного участка под ней в восемь раз больше».

……………………………………

И вот такие предложения бывают.
Но дело то в том, что они одиноки и никакой тенденции не формируют. Поэтому, при нормальном анализе рынка станет очевидным, что это выброс, фейк. И вовсе не повод утверждать, что все предложения на продажу — чушь.
Просто не надо ограничивать (в том числе искусственно и умышленно) рынок пятью аналогами и что там типа больше ничего нет. Там есть. И дороже объекта оценки есть, и дешевле. В том числе в смежных сегментах.
Например, для того, чтобы показать низ офисного сегмента, мы показывали, что ниже уже складские. А у нас офис. Плюс есть одиночные более дорогие объекты, но мы их не берём, остаёмся в рамках основной, самой мощной ценовой тенденции.
И тут по идее должно возникать доверие к результату оценки. И закладывается оно именно на этапе показа реального рынка с внушительным числом предложений.

…………………………..

Викулова А. (2020), «Октябрьской» переворот. В Нижнем Новгороде продают гостиницу на Верхневолжской набережной, Коммерсантъ (Н.Новгород) №125 от 17.07.2020, https://www.kommersant.ru/doc/4418032