Нил Кросби, Норман Хатчисон, Кеннет Лушт, Ши Мин Ю, Оценки и их значение для инвестиций в недвижимость

Александр Слуцкий

Введение [1]

В этой главе рассматривается потребность в оценках и описывается развитие профессии оценщика за последние 150 лет во всем мире. Представлена справочная информация о рынке в отдельных странах, а также обсуждаются стандарты оценки и даются определения. Затем разъясняются методологии оценки и требования к отчетности, а в конце главы дается обзор рыночной практики. Термины ‘valuation’ и ‘appraisal’ используются как взаимозаменяемые. Для единообразия будет использоваться термин «valuation», за исключением случаев, когда термин «appraisal» является частью официального названия организации, стандартов или квалификаций, что особенно характерно для США и Китая.

В одной главе невозможно дать подробный анализ рынка недвижимости в каждой стране, но в приложении А приводится краткое описание различных правовых систем и рынка недвижимости, а также информация о правах собственности, титуле собственности, единицах измерения и типичных структурах аренды.

Почему нам нужны оценки

Оценка необходима для ряда целей, включая покупку и продажу недвижимости, оценку девелопмента, мониторинг уровня эксплуатационных характеристик недвижимости, обеспечение кредита, налоговые вопросы, счета компании и страхования. Отсутствие централизованной торговой площадки и непрозрачность рынка означают, что инвесторы в недвижимость не могут немедленно получить оценку своего актива. Вместо этого инвесторы полагаются на независимых оценщиков, которые предоставляют эту услугу. Цель оценки и тип оцениваемого имущества будут определять основу оценки и методы, которые следует использовать. Базы оценки, например «рыночная стоимость» или «Рыночная арендная плата», рассматриваются далее в этой главе.

Основное требование крупных инвесторов заключается в том, чтобы измерение эффективности и оценка стоимости обеспечивали необходимые для этого данные. Информация о стоимости капитала, рыночной арендной плате и компонентах, которые повлияли на эффективность, таких как изменение доходности и рост арендной платы, обеспечивает уровень информации, необходимый для анализа эффективности инвестиций в недвижимость за различные периоды времени.

Профессия оценщика

Соединенные Штаты

Хотя профессиональные оценочные ассоциации в США берут свое начало с конца 1920-х годов, современная нормативно-правовая база для оценщиков недвижимости и проведения оценок стоимости может быть отнесена к коллапсу рынков коммерческой недвижимости и индустрии сбережений и займов (на которую приходился значительный процент строительных кредитов), начавшемуся в конце 1980-х годов.

Законодательство и последующее регулирование, начавшееся в то время, создали Фонд оценки и фактически обязали штаты выдавать лицензии и проводить сертификацию оценщиков.

Фонд оценки установил минимальные стандарты оценки (через свой Совет по стандартам оценки), минимальную квалификацию для оценщиков (через свой Совет по квалификациям оценщиков), а совсем недавно начал издавать руководящие принципы по практике оценки (через свой Совет по практике оценки).

Эти стандарты являются основой для нормативных актов штатов в отношении требований к образованию и опыту для лицензирования и сертификации. Хотя детали этих требований различаются в разных штатах, они должны пройти проверку на ‘соответствие’ стандартам и квалификации. Оценщики, как правило, проходят путь от обучение оценке для получения лицензии до получения квалификации Сертифицированного оценщика жилой недвижимости (сертифицированного для оценки жилой недвижимости) и/или Дипломированного общего оценщика (сертифицированного для оценки любой недвижимости).

С каждым уровнем лицензирования/сертификации требования к образованию и опыту возрастают. Кроме того, лица, имеющие лицензию или сертификат, должны периодически проходить обязательное для государства непрерывное образование.

В США насчитывается около 95 000 оценщиков недвижимости, что примерно на 10% меньше, чем в середине 2000-х годов. Сокращение числа оценщиков можно объяснить крахом рынков жилья, начавшимся в 2006 году, и демографическими изменениями в профессии оценщика. В настоящее время более половины оценщиков находятся в возрастной группе от 51 до 65 лет, и только около 12% из них моложе 35 лет. В результате различные отраслевые обозреватели прогнозируют рост спроса на оценщиков в обозримом будущем.

Отрасль фрагментирована: около 50% фирм являются операторами с одним владельцем, а среднее число сотрудников на фирму составляет около 1,4. Существует несколько национальных и региональных фирм, но доля рынка пяти крупнейших из них составляет менее 15%, а на крупнейшую приходится около 6%.

Наибольший спрос на оценочные услуги исходит от ипотечных кредиторов. В связи с ужесточением регулирования отрасли, назначение оценки для целей кредитования теперь должно осуществляться через сторонние компании по управлению оценкой (AMC). Мотивацией для мандата AMC является попытка оградить оценщика от прямых контактов с ипотечным кредитором; контакты, которые, по мнению некоторых, могут поставить под угрозу независимость оценщика.

В дополнение к обязательному лицензированию и сертификации штата, некоторые оценщики предпочитают выделяться, вступая в профессиональные ассоциации оценщиков. Этим ассоциациям требуется дополнительное образование и опыт, чтобы получить профессиональные звания.

Институт оценки является наиболее заметной и, возможно, самой престижной из этих ассоциаций. Институт оценки предлагает два обозначения: SRA (обозначение для оценщиков жилых помещений) и MAI (общее обозначение). Неопубликованные опросы, проведенные Институтом оценки, показывают, что те, кто имеет звание MAI, могут рассчитывать на более высокий заработок с учетом других переменных.

Соединенное Королевство

В Великобритании основным профессиональным учреждением для оценщиков недвижимости является Королевский институт дипломированных сюрвейров (RICS). Он может вести свою историю с 1792 года, но более формально — с 1868 года, хотя и с гораздо более широкими полномочиями, чем оценка (RICS, 2014a).

Потребность в такой организации была обусловлена стремительной индустриализацией: по мере развития инфраструктуры, жилищного строительства и транспортных связей росла и потребность в более жестких мерах сдерживания и противовесов. Королевская хартия требует от членов организации пропагандировать полезность профессии на благо общества в Великобритании и в других частях мира. За прошедшие годы она присоединилась ко многим другим профессиональным организациям, представляющим интересы оценщиков, или объединилась с ними, например, с Обществом дипломированных земельных агентов и Институтом дипломированных аукционистов и агентов по недвижимости в 1970 году, а совсем недавно, в 2000 году, с Объединенным обществом оценщиков и аукционистов.

Учитывая размер и охват RICS, она разделена на 17 профессиональных групп, одной из которых является Группа специалистов по оценке. Профессиональные группы работают в четырех основных областях:

  • Стандарты
  • Профессиональные заявления
  • Анализ рынка
  • Регулирование

Группа специалистов по оценке занимается следующими областями деятельности.

  • Общая оценка
  • Основания компенсации
  • Оценка для принудительного приобретения
  • Инвестиционная оценка
  • Измерение и анализ эффективности
  • Принятие решений
  • Оценка для налогообложения и законодательство и практика в области налогообложения имущества
  • Финансирование недвижимости

Таким образом, именно эта группа несет ответственность за разработку и поддержание в рабочем состоянии профессиональных стандартов оценки RICS и всех других профессиональных руководств, связанных с оценкой (кодексы практики, методические указания и информационные документы).

Наиболее распространенным способом получения членства является получение аккредитованного диплома, за которым следует двухлетний опыт работы, завершающийся оценкой профессиональной компетентности (APC). Существует три уровня членства: FRICS (Fellow), MRICS (Member) и AssocRICS (Associate), в которых по всему миру насчитывается около 120 000 членов, объединенных в профессиональные группы, занимающиеся всей сферой деятельности, связанной с землей, недвижимостью и строительством. Профессия оценщика в Великобритании основана на модели саморегулирования, при этом ее члены находятся под внутренним контролем и инспектируются.

С 2011 года, в качестве дополнительного уровня гарантии качества, все оценщики, желающие проводить оценку на основе профессиональных стандартов RICS (обычно называемых Красной книгой), должны не только быть членами RICS, но и быть зарегистрированными оценщиками в этом учреждении. Она аккредитует частных лиц, а не фирмы. Это программа мониторинга для всех участников, проводящих оценку в соответствии с обязательными стандартами оценки RICS.

Азия — обзор

Учитывая размеры и сложность Азии, в этой главе освещены лишь несколько ключевых стран. Выбранные страны были отобраны исходя из их экономической значимости, а также их роли в развитии недвижимости и деятельности в регионе, и включают Австралию, Китай, Гонконг, Индию, Японию и Сингапур.

Эти шесть ведущих стран Азии демонстрируют разнообразие нормативно-правовой базы, а также текущую структуру и состояние оценочной отрасли. Тем не менее, можно выделить две отдельные группы.

Во-первых, это страны, входящие в Британское содружество: Австралия, Гонконг, Индия и Сингапур. Законы и практика этих стран восходят к их колониальным периодам, а нынешняя нормативно-правовая база и практика оценки по-прежнему очень похожи на те, что существуют в Соединенном Королевстве. RICS была создана в этих странах и продолжает играть важную роль в сфере оценки.

Во вторую группу входят Япония и Китай, страны с особой нормативно-правовой базой, которая в значительной степени зависит от их исторического, политического и экономического развития на протяжении многих лет. Япония, являясь третьей по величине экономикой в мире (в пересчете на ВВП), очень хорошо зарекомендовала себя как с точки зрения нормативной базы, так и с точки зрения индустрии оценки.  Китай, потенциально крупнейшая экономика мира, демонстрирует самые высокие темпы развития, особенно в секторе недвижимости и сопутствующих услугах, включая оценку. Структура профессий в каждой стране рассматривается по очереди.

Австралазия

Австралийский институт недвижимости (API) ведет свою историю с момента образования Института оценщиков Содружества в 1926 году и является национальным профессиональным объединением специалистов в области недвижимости, насчитывающим около 8 500 членов, некоторые из которых имеют статус сертифицированного практикующего оценщика (CPV). Критерии для членства включают

наличие утвержденной степени бакалавра;

  • опыт работы по специальности не менее двух лет;
  • демонстрацию удовлетворительного опыта непрерывного профессионального развития;
  • одобрение комиссией по проведению собеседований и
  • постоянное соблюдение кодекса этики и правил поведения API.

Институт недвижимости Новой Зеландии ранее был Новозеландским институтом оценщиков, основанным в 1942 году. Нынешняя организация была образована в 2000 году и объединила членов Новозеландского института оценщиков (NZIV), Института оценщиков растений и машин (IPMV) и Института экономики недвижимости и земельных ресурсов Новой Зеландии (PLEINZ), и насчитывает около 2 500 членов.

В 2017 году эти два института представляли интересы более 11 000 специалистов по недвижимости по всей Австралии и Новой Зеландии. Они разработали единый стандарт оценки для двух стран

В 2017 году API заключила стратегический альянс с RICS. Этот альянс состоит из трех направлений.

Во-первых, обе организации согласовали свои схемы регистрации. Члены API перейдут на глобальный гарантийный режим регистрации оценщиков RICS.

Во-вторых, альянс приведет к выработке общего стандарта оценки, при этом API примет глобальную Красную книгу, и обе стороны разработают согласованные национальные стандарты для Австралии, предположительно, совместно с PINZ.

Наконец, API стремится привести свои квалификационные требования в соответствие с требованиями RICS. После завершения проекта члены API и специалисты RICS будут взаимно признаны обеими организациями в Австралии, и будет единый процесс и членство (либо API, либо RICS), а не два разных процесса.

Китай

Основным профессиональным органом по оценке в Китае является Китайское общество оценки (CAS), которое было создано в 1993 году под руководством Министерства финансов. По состоянию на 2005 год в нем состояло около 29 000 членов. Одной из целей CAS является оказание помощи членам в совершенствовании их профессиональных навыков и повышении авторитета профессии.

В число других профессиональных организаций входят Китайский институт оценщиков и агентов по недвижимости (CIREA) и Китайская ассоциация оценки недвижимости (CREVA).

Чтобы стать квалифицированным оценщиком недвижимости в Китае, кандидат должен сначала сдать экзамен на получение лицензии оценщика недвижимости, который проводится ежегодно, для получения квалификационного сертификата оценщика недвижимости, после чего правительство выдаст квалификационный сертификат практикующего оценщика недвижимости (REPAC).

Квалифицированный оценщик, имеющий REPAC, должен обратиться в государственные органы для регистрации в течение трех месяцев с момента выдачи REPAC. Регистрация действительна в течение трех лет.

Для оценки земельных участков проводится аналогичный ежегодный экзамен на получение лицензии. Кандидату, успешно сдавшему экзамен, будет выдан квалификационный сертификат оценщика земельных участков (LAQC). Затем обладатель сертификата LAQC должен пройти оценку опыта работы, проводимую Ассоциацией землеустроителей Китая, чтобы стать практикующим оценщиком.

Гонконг

Члены Гонконгского института сюрвейеров (HKIS) и Королевского института дипломированных сюрвейеров (RICS) имеют право оценивать недвижимость в Гонконге. HKIS является профессиональным институтом сюрвейеров Гонконга. Это единственная профессиональная организация, представляющая специалистов-геодезистов в Гонконге. В 2014 году число членов HRIS составило 9 091 человек [2].

Индия

Основным профессиональным органом по оценке в Индии является Ассоциация практикующих оценщиков Индии (PVAI). Она была основана в 1999 году и является самофинансируемой и независимой организацией. Однако в Индии нет централизованного надзора за деятельностью оценщиков.

Члены Института оценщиков, первого национального профессионального оценочного общества в Индии, основанного в 1968 году, могут заниматься оценочной деятельностью в качестве сертифицированных оценщиков. Их опыт работы в основном связан с архитектурой и гражданским строительством. Институт оценщиков также проводит оценочные экспертизы, которые признаны правительством Индии. [3]

К числу других признанных организаций относятся Институт оценщиков, утвержденных Правительством, Королевский институт дипломированных сюрвейеров — Отделение в Индии и Институт оценки, США.

Япония

Деятельность специалистов по оценке в Японии регулируется и лицензируется Японской ассоциацией оценки недвижимости (JAREA), созданной в 1965 году и находящейся в ведении Министерства земельных ресурсов, инфраструктуры и транспорта (MLIT). Чтобы стать сертифицированным оценщиком, человек должен сдать национальный экзамен на получение лицензии оценщика недвижимости и пройти техническую подготовку.

Сингапур

В Сингапуре существует относительно небольшая группа специалистов по оценке, деятельность которых регулируется Налоговым управлением Сингапура. Лицензированные оценщики должны иметь соответствующую степень бакалавра, например, степень бакалавра в области недвижимости Национального университета Сингапура или аналогичную степень в аккредитованном зарубежном учебном заведении, или эквивалентную профессиональную квалификацию, сертифицированную RICS, и соответствующий практический опыт профессиональной оценки.

Сингапурский институт сюрвейеров и оценщиков (SISV), основанный в 1982 году, является единственной профессиональной организацией, представляющей интересы сюрвейеров, количественных сюрвейеров и оценщиков стоимости по всей стране. Целями SISV являются продвижение и содействие приобретению профессиональных знаний в области сюрвея, количественного сюрвея и оценки стоимости, а также общей практики сюрвея, продвижение общих интересов профессии, поддержание и повышение ее полезности на благо общества, а также регулирование и совершенствование стандартов в профессии. [4]

Поскольку предприятия в Сингапуре получают больше возможностей для развития за рубежом, спрос на международные консультационные услуги по оценке со стороны сингапурских клиентов растет. В результате международные стандарты оценки, подобные тем, которые были обнародованы RICS, получили широкое распространение в сингапурских консалтинговых фирмах. Например, в 2004 году Colliers International, одна из ведущих консалтинговых компаний в области недвижимости, объявила, что начнет процедуру регистрации всех своих оценщиков в системе RICS Valuer Registration по всему региону с целью повышения стандартов и стремления к совершенству предоставляемых услуг.

[1] Crosby, N., Hutchison, N., Lusht, K. and Yu, S. M. (2018) Valuations and their importance for real estate investments. Chapter 8 in: MacGregor, B. D., Schulz, R. and Green, R. K. (eds.) Routledge Companion to Real Estate Investment. Routledge, Abingdon, https://centaur.reading.ac.uk/83214/11/08_%20Chapter%208%20-%20Valuations%20and%20their%20importance_SUBMISSION_290118.pdf. Нил Кросби (Neil Crosby) — Университет Рединга, Англия, Великобритания; Норман Хатчисон (Norman Hutchison) — Университет Абердина, Шотландия, Великобритания; Кеннет Лушт (Kenneth Lusht) — Университет штата Пенсильвания, США; Ши Мин Ю (Shi Ming Yu) Национальный университет Сингапура

[2] The Hong Kong Institute of Surveyors, http://www.hkis.org.hk/en/hkis_aboutus.php. [Accessed on 29 October 2014.]

[3] The Institution of Surveyors, http://iosindia.org/valuation.html. [Accessed on 29 October 2014.]

[4] http://www.sisv.org.sg/overview. [Accessed on 31 October 2014.]

Скачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2025/01/Кросби-Хатчисон-Лушт.pdf