Введение
В настоящее время в банковской и оценочной сферах как-то само собой закрепилось представление о том, использование автоматизированных моделей оценки (AVM) для оценки предметов ипотеки являются не только нормальной, но и передовой, прогрессивной практикой.
В частности, в настоящее время AVM широко применяются крупнейшими банками России как при оригинации ипотек, так и (ещё более широко) мониторинга стоимости предметов ипотеки [1]. Согласно ряду заявлений этот процесс будет расширяться и углубляться, что нельзя не признать неизбежным фактом развития IT – технологий в условиях постоянного расширения кредитного бизнеса и увеличения его конкурентности.
С другой стороны, на «оценочной поляне» в конце прошлого года вдруг выяснилось, что некая оценщица некоторым «непонятным» образом смогла за квартал выпустить более 40 000 (сорока тысяч) отчётов об оценке, о чём отчиталась в Саморегулируемую организацию оценщиков (Экспертный совет), в которой она состоит [2]. Не нужно обладать высоким экспертным уровнем в оценке, чтобы понять, что без использования высокого уровня автоматизации это невозможно. Соответственно, для «посвящённых» стало очевидно, что в этом процессе была задействована AVM.
Кроме того, в начале 2025 года одна из компаний, занимающихся информационным обеспечением оценки, заявила о начале функционирования он-лайн сервиса «Оценка для нотариуса онлайн», которая якобы « … проводит автоматическую оценку и составляет отчет об оценке, подписанный УКЭП по требования 135-ФЗ без участия оценщика» [3].
Тем не менее, на более высоком, чем минимальный, экспертном уровне оценочной профессии сразу же возникли вполне резонные вопросы: А является ли такого рода деятельность «оценкой», соответствующей законодательству об оценке?
Этот вопрос является чрезвычайно важным с учётом того, что в случае отрицательного ответа на него огромная масса «оценок» предметов ипотеки и иных объектов, которые имеют наименование «отчёт об оценке» не могут быть признаны «отчётами об оценке» со всеми вытекающими юридическими последствиями уже для банков.
При этом, несмотря на кажущуюся очевидной чрезвычайность указанного вопроса, никаких официальных разъяснений или установок от российских регулирующих органов на этот счёт автору не известно.
Это обуславливает актуальность изучения в первую очередь уже более чем тридцатилетнего мирового опыта применения AVM в банковской и оценочной деятельности, а также современных тенденций регулирования этого процесса.
Здесь мы
не ставим себе задачу моментально разрешить проблему, поскольку она комплексна
и сложна. Однако, как представляется, обозначение проблемы, которая, отнюдь, не
является новой и неисследованной, и демонстрация путей её разрешения
представляется более чем актуальной.
[1] Кривицкий И. (2018), Сбербанк разработал искусственный интеллект для оценки недвижимости. В перспективе искусственный интеллект позволит Сбербанку сэкономить при оценке недвижимости до 50%, РБК, 09.02.2018, https://realty.rbc.ru/news/5a7d5ca59a794790263994b9 ; В Сбербанке автоматизировали процесс подготовки залогового заключения по простым активам, Современные страховые технологии, 27.10.2022, https://consult-cct.ru/v-sberbanke-avtomatizirovali-proczess-podgotovki-zalogovogo-zaklyucheniya-po-prostym-aktivam ; Вовк А.С., Исаков А.В. (2022), Автоматизация оценки стоимости типовых залогов. Основные инструменты и тренды, Имущественные отношения в Российской Федерации, №4(247), https://cyberleninka.ru/article/n/avtomatizatsiya-otsenki-stoimosti-tipovyh-zalogov-osnovnye-instrumenty-i-trendy ; ВТБ и SRG цифровизировали процедуру оценки залогов, РБК Компании, 28.12.2024, https://finance.rambler.ru/business/53986220/?utm_content=finance_media&utm_medium=read_more&utm_source=copylink
[2] Этот факт не является тайной в профессиональной оценочной среде, поскольку вызвал широкий резонанс и обсуждение на многочисленных оценочных форумах и чатах.
[3] Группа в социальной сети ВКонтакте «Коллеги оценщики», https://vk.com/ocenciky, пост Александр Попов от 17.01.2025
Скачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2025/02/Регулирование-AVM.pdf